Bất động sản sắp hết thời thổi giá

Từ ngày mai (1/3), quy định cấp mã định danh cho từng bất động sản sẽ có hiệu lực, điều này sẽ giúp thị trường hạn chế tình trạng thổi giá.

Báo Lạng Sơn•28/02/2026

Theo Nghị định số 357 do Chính phủ ban hành quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, mỗi căn nhà (chung cư hoặc riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng.

Mã là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự. Cấu trúc của mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản bao gồm các trường thông tin: mã thông tin dự án, công trình; mã định danh địa điểm (nếu có); dãy ký tự tự nhiên.

Mã định danh được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo các chuyên gia, việc gắn mã định danh bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, việc thiếu minh bạch thông tin thời gian qua dẫn đến những hệ lụy như tình trạng “sốt đất ảo” lan rộng, giá bất động sản bị đẩy xa giá trị thực; dòng vốn bị phân bổ sai lệch, gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính; người dân và doanh nghiệp đối mặt với rủi ro pháp lý, trong đó người chịu thiệt thòi lớn nhất thường là người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Bất động sản sắp có mã định danh. (Ảnh: Minh Đức).

Vì vậy, mã định danh điện tử của bất động sản được xem là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới.

Cũng theo TS Đính, mã định danh điện tử của bất động sản có thể hiểu tương tự như căn cước công dân của mỗi người. Mỗi căn nhà, mỗi lô đất, mỗi sản phẩm là loại hàng hoá có giá trị cao, có ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế, nên người tiêu dùng rất cần nắm được những thông tin về loại hàng hoá này để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bản thân.

Việc định danh không chỉ dừng ở cấp sản phẩm, mà còn nằm trong hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản đầy đủ. Chính sự minh bạch này khiến hoạt động đầu cơ trở nên khó khăn hơn nhiều, bởi nó làm lộ rõ hành vi “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả để đẩy giá.

Chính sách này cũng hạn chế tình trạng “bán ảo, tạo cung cầu giả” khi chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp giữ hàng nhưng không làm thủ tục, khiến thị trường tưởng như khan hiếm.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mã định danh bất động sản tự thân không làm thay đổi giá đất, nó chỉ là công cụ nhận diện. Tuy nhiên khi thị trường trở nên minh bạch nhờ dữ liệu định danh, Nhà nước mới có đủ điều kiện để áp dụng các chính sách về thuế, tín dụng hay điều tiết giá.

Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ lịch sử của một bất động sản hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, mức giá biến động ra sao, có bị đầu cơ hay không. Khi dữ liệu được ghi nhận đầy đủ và liên tục, thị trường sẽ dần chuyển từ niềm tin cảm tính sang niềm tin dữ liệu.

Điểm nghẽn cốt lõi trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở chỗ mỗi bất động sản chưa từng được nhìn nhận như thực thể có danh tính riêng. “Mã định danh chính là lai lịch của bất động sản. Nó giống như căn cước công dân của con người. Mỗi người có một mã số duy nhất, từ đó có thể mô tả đầy đủ về nhân thân. Bất động sản cũng vậy”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Trước đây, thông tin về một bất động sản thường bị cắt khúc theo từng giai đoạn và từng cơ quan quản lý. Dữ liệu quy hoạch, xây dựng, cấp giấy chứng nhận, giao dịch mua bán không được kết nối liên tục. Điều này khiến cơ quan quản lý thiếu dữ liệu để điều tiết, còn thị trường vận hành chủ yếu dựa trên tâm lý đám đông.

Việc thiếu “lai lịch” đầy đủ không chỉ làm méo mó cơ chế hình thành giá, mà còn khiến các chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch khó phát huy hiệu quả. Khi Nhà nước không nắm được chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, đã giao dịch với tần suất ra sao, thì việc đánh thuế hay chống đầu cơ chỉ dừng ở mức định hướng.

Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Việc gắn mã định danh bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch. (Ảnh: Minh Đức).

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, đánh giá việc số hóa và định danh từng bất động sản tương tự cách quản lý phương tiện giao thông là hướng đi tất yếu.

“Định danh giúp hình thành lý lịch đầy đủ cho từng bất động sản, từ vị trí, diện tích đến lịch sử giao dịch và quá trình sở hữu. Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước theo dõi biến động thị trường trong dài hạn”, ông Phạm Đức Toản nhận định.

CEO EZ Property cho rằng, trong ngắn hạn, chính sách này chưa tạo ra tác động lớn do mới ở giai đoạn thu thập và chuẩn hóa dữ liệu. Tuy nhiên, trong dài hạn, khi các chính sách thuế và điều tiết thị trường được triển khai dựa trên hệ thống dữ liệu này, tác động sẽ trở nên rõ rệt hơn.

Thực tế hiện nay, thuế chuyển nhượng bất động sản của cá nhân vẫn được tính ở mức 2% trên tổng giá trị giao dịch khai báo.

Tuy nhiên, để thực hiện được việc gắn mã định danh bất động sản, theo các chuyên gia còn nhiều vướng mắc cần giải quyết.

Ông Phạm Đức Toản dẫn chứng, tình trạng chồng lấn ranh giới các thửa đất của các hộ liền kề không hiếm gặp. Vì vậy, nếu dữ liệu ban đầu không chính xác, nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài là rất cao. Ngoài ra, năng lực thực thi tại địa phương cũng là vấn đề đáng lưu ý, đặc biệt ở khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa khi công nghệ chưa cao.

Vì vậy, ông cho rằng định danh bất động sản là quá trình dài hơi, nên triển khai theo nguyên tắc ưu tiên sản phẩm dễ làm trước, cũng như cần tính toán kỹ lưỡng từ khâu nhập liệu để đảm bảo hệ thống thông tin chính xác.

Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam - cho rằng, với khối lượng thông tin lớn, yếu tố liên thông giữa các ban ngành, giữa các hệ thống thông tin liên hợp với nhau sẽ rất phức tạp. Do đó, để liên thông được toàn bộ những thông tin này sẽ cần một khoảng thời gian rất lớn.