বাড়ি ক্রেতাদের উপর চাপ

ক্রমবর্ধমান বন্ধকী ঋণের সুদের হারের কারণে অনেক সম্ভাব্য ঋণগ্রহীতা তাদের পরিকল্পনা পরিবর্তন করতে বা ঋণ গ্রহণ স্থগিত করতে বাধ্য হচ্ছেন।

৩-৪ এপ্রিল, হো চি মিন সিটিতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য ব্যাংক ঋণের প্রয়োজন এমন পরিচয়ে, নগুয়ি লাও দং পত্রিকার একজন প্রতিবেদক সুদের হার সম্পর্কে খোঁজখবর নিতে বেশ কয়েকটি ব্যাংকের সাথে যোগাযোগ করেন। কৃষি ও পল্লী উন্নয়ন ব্যাংকের ( এগ্রিব্যাংক ) একজন কর্মচারী জানান যে, গৃহঋণের বর্তমান সুদের হার বছরে প্রায় ১৪% এবং কোনো প্রচারমূলক কর্মসূচি চালু নেই।

পুরোনো ঋণের সুদের হারও বেড়েছে।

ভিয়েতনাম ফরেন ট্রেড কমার্শিয়াল ব্যাংক ( ভিয়েতকমব্যাংক )-এর একটি শাখায় একজন ক্রেডিট অফিসার জানিয়েছেন যে, ব্যাংকটি ৬ মাসের জন্য একটি ফিক্সড-রেট লোন প্যাকেজ দিচ্ছে, যার সুদের হার বার্ষিক ৯.৬%, অথবা প্রথম ১২ মাসের জন্য স্থির থাকলে বার্ষিক ১০.৫%। আরও বেশ কয়েকটি বাণিজ্যিক ব্যাংকও গৃহঋণের জন্য বার্ষিক প্রায় ১০%-১১.৫% হারে সুদ দিচ্ছে, যা প্রথম ১২-২৪ মাসের জন্য স্থির থাকে এবং এরপর বাজারের পরিস্থিতি অনুযায়ী পরিবর্তনশীল হয়। সম্প্রতি বেশ কয়েক মাস ধরে এই সুদের হার বেশিই রয়েছে।

ঋণের সুদের হার কমার কোনো লক্ষণ না দেখা যাওয়ায় বাড়ি ক্রেতারা এখনও সমস্যায় পড়ছেন। ছবি: ল্যাম জিয়াং

২০২৬ সালের শুরু থেকে সুদের হার দ্রুত বৃদ্ধি পাওয়ায় অনেকেই তাদের বাড়ি কেনার পরিকল্পনায় পরিবর্তন আনতে বাধ্য হচ্ছেন। হো চি মিন সিটির হিয়েপ বিন ওয়ার্ডের বাসিন্দা জনাব হোয়াং নাম জানান, লং ফুওক ওয়ার্ডে তার ৫০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের একটি জমি রয়েছে, যার বাজার মূল্য প্রায় ৩.৫ বিলিয়ন VND। তিনি এই জমিটি বিক্রি করে বিন ট্রুং ওয়ার্ডে প্রায় ৬-৭ বিলিয়ন VND মূল্যের এবং ৭০-৮০ বর্গমিটার আয়তনের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার পরিকল্পনা করছেন।

তবে, গত বছরের শেষভাগ থেকে বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত থাকা জমিটির এখনও কোনো ক্রেতা পাওয়া যায়নি, অন্যদিকে ব্যাংক ঋণের সুদের হার ক্রমাগত বেড়েই চলেছে। জনাব নাম বলেন, “বর্তমানে অনেক ব্যাংক ১০%-১১% এর মতো কম প্রাথমিক বিশেষ ছাড়ের সুদের হার দিচ্ছে, এবং কিছু ব্যাংক তো ১৪% পর্যন্তও দিচ্ছে। আমি যদি প্রায় ২.৫ - ৩ বিলিয়ন VND ঋণ নিই, তাহলে সুদের খরচ অনেক বেশি হবে, তাই আমাকে আমার পরিকল্পনা স্থগিত করতে হচ্ছে।”

শুধু নতুন ঋণই নয়, বিদ্যমান ঋণের সুদের হারও বাড়ানো হয়েছে। হো চি মিন সিটির তান ফু ওয়ার্ডের বাসিন্দা মিসেস মিন থু বলেন, ভিয়েতকমব্যাংকে নেওয়া তার গৃহঋণের সুদের হার সম্প্রতি দ্বিতীয়বারের মতো বার্ষিক ৯% থেকে বাড়িয়ে ৯.৯% করা হয়েছে। যদিও বর্তমান বাজার দরের তুলনায় এই বৃদ্ধি খুব বেশি নয়, তবুও অল্প সময়ের মধ্যে পরপর দুইবার এই বৃদ্ধি তার ও তার পরিবারের ওপর উল্লেখযোগ্য আর্থিক চাপ সৃষ্টি করেছে।

প্রতিবেদন অনুযায়ী, সম্প্রতি ঋণের সুদের হার উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট খাতে। এসিবি সিকিউরিটিজ কোম্পানির একটি প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে, গৃহ ঋণের উপর উচ্চ সুদের হার ভোক্তা চাহিদার পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর বিক্রয় পরিকল্পনা এবং মুনাফার উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলছে।

সুনির্দিষ্টভাবে বলতে গেলে, ২০২৬ সালের মার্চ মাসে, প্রথম ১২ মাসের জন্য বিশেষ স্থির সুদের হার ছিল বছরে ৮.৫% থেকে ১০%, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ২-৩ শতাংশীয় পয়েন্ট বেশি। বিশেষ সুবিধার মেয়াদ শেষে, পরিবর্তনশীল সুদের হার সাধারণত বছরে ১২%-১৪% ছিল, যা একই সময়ের তুলনায় প্রায় ২-৩ শতাংশীয় পয়েন্ট বেশি।

শুধু একটি স্বল্পমেয়াদী "মোড়" (?!)

বাজারের দৃষ্টিকোণ থেকে, এসিবি সিকিউরিটিজ কোম্পানির রিয়েল এস্টেট সেক্টর অ্যানালাইসিসের পরিচালক মিস ফাম থাই থান ট্রুক উল্লেখ করেছেন যে, রিয়েল এস্টেটে ঋণ প্রবাহ নিয়ন্ত্রণকারী নীতিমালা কঠোর করা হওয়ায় আর্থিক বাজার বর্তমানে নানা সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

বিশেষত, বছরের শুরু থেকে ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক, ব্যাংকগুলোকে রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রবৃদ্ধি নিয়ন্ত্রণ করার নির্দেশ দিয়েছে, যাতে তা অর্থনীতির সামগ্রিক ঋণ প্রবৃদ্ধির হারকে অতিক্রম না করে, যা প্রায় ১৫% হবে বলে অনুমান করা হয়েছে।

এদিকে, ২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট ঋণ ৩২% বৃদ্ধি পাবে বলে অনুমান করা হচ্ছে, যা আগের বছরের ২০.৪% এবং সামগ্রিক অর্থনীতির ১৯% এর তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি। "এই প্রেক্ষাপটে, শুধুমাত্র স্বচ্ছ আইনি কাঠামোযুক্ত বড় ও স্বনামধন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোই মূলধন প্রাপ্তির ক্ষেত্রে অগ্রাধিকার পাবে। অপরদিকে, অসম্পূর্ণ আইনি নথিপত্রযুক্ত ছোট ব্যবসা বা প্রকল্পগুলো সমস্যার সম্মুখীন হবে, যা তাদের বন্ডের মতো অন্যান্য তহবিল সংগ্রহের পথ খুঁজতে বাধ্য করবে," মিসেস ট্রুক বলেন।

গৃহ ক্রেতাদের দৃষ্টিকোণ থেকে, বিশেষ করে যারা প্রকৃতপক্ষে বসবাসের জন্য বাড়ি কিনতে ঋণ নিচ্ছেন, ভিয়েতনামের আরএমআইটি বিশ্ববিদ্যালয়ের ফিন্যান্সের প্রভাষক ড. নগুয়েন তুয়ান আন মনে করেন যে, বর্তমান সুদের হারের ওঠানামা একটি দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক পরিকল্পনার ক্ষেত্রে কেবল একটি স্বল্পমেয়াদী "মোড়" মাত্র।

তার মতে, গৃহঋণের মেয়াদ সাধারণত ১৫-২০ বছর হয়, যেখানে আর্থিক কড়াকড়ির চক্র সাধারণত মাত্র ১২-১৮ মাস স্থায়ী হয়। যদিও আমানতের সুদের হার বাড়ার প্রবণতা থাকে, ব্যাংকিং ব্যবস্থার তারল্য বজায় থাকে, যা ঋণগ্রহীতাদের জন্য একটি ‘বাফার’ বা সুরক্ষা হিসেবে কাজ করে এবং প্রথম ১-৩ বছরের জন্য নির্দিষ্ট সুদের হারে ঋণ প্যাকেজ চালু করার সুযোগ করে দেয়।

"যারা একটি নিরাপদ ইক্যুইটি অনুপাত (সম্পদ মূল্যের ৩০% এর বেশি) তৈরি করেছেন এবং যাদের স্থিতিশীল আয় রয়েছে, তাদের স্বল্পমেয়াদী চক্রাকার ওঠানামার কারণে বাড়ি কেনা বা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত বিলম্বিত করা উচিত নয়," জনাব তুয়ান আন জোর দিয়ে বলেন।

দ্রুত বৃদ্ধির পরবর্তী পরিণতি।

অর্থনীতিবিদ ড. দিন থে হিয়েন মনে করেন যে, আবাসন ঋণের সুদের হার বৃদ্ধি কোনো অস্বাভাবিক ঘটনা নয়, বরং এটি পূর্ববর্তী ‘উত্তপ্ত’ ঋণ প্রবৃদ্ধির একটি পরিণতি। বিশেষত, ২০২৫ সালের শেষভাগ থেকে আবাসন ঋণ ২০%-এর বেশি বৃদ্ধি পাওয়ায় নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষকে হস্তক্ষেপ করতে বাধ্য হতে হয়েছে। ২০২৪ সালের তুলনায়, যখন গৃহঋণের সুদের হার বছরে মাত্র ৬%-৮% এবং প্রণোদনার পর প্রায় ৯%-১০% ছিল, তখন বর্তমান বার্ষিক ১২%-১৪% হারকে একটি উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি হিসেবে বিবেচনা করা হচ্ছে।

এই বিশেষজ্ঞের মতে, যদিও পরিস্থিতি এখনও পূর্ববর্তী কিছু সময়ের মতো উত্তেজনার পর্যায়ে পৌঁছায়নি, তবুও বর্তমান সুদের হার বৃদ্ধি বাজারের উপর একটি উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলছে। ড. দিন থে হিয়েন বলেন, “২০২৬-২০২৮ সময়কালে উচ্চ সুদের হার প্রকৃত গৃহক্রেতা, বিনিয়োগকারী এবং প্রকল্প উন্নয়নকারীদের উপর ব্যাপকভাবে প্রভাব ফেলবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে। এই প্রেক্ষাপটে, স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগের সুযোগ সংকুচিত হবে এবং বাজার আরও শক্তিশালী সংহতকরণের পর্যায়ে প্রবেশ করবে, বিশেষ করে ফটকা কার্যকলাপের ক্ষেত্রে।”

উৎস: https://nld.com.vn/ap-luc-cho-nguoi-mua-nha-196260403212310886.htm