ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন নীতিমালা নিয়ে আলোচনা করা

[বিজ্ঞাপন_১]

৭০% এর বেশি মানুষ সম্মত হলে জমি অধিগ্রহণ কার্যকর করার প্রস্তাব

পরিসংখ্যান অনুসারে, খসড়া ভূমি আইন (সংশোধিত) সম্পর্কে সংস্থা, সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছ থেকে ১ কোটি ২০ লক্ষেরও বেশি মন্তব্য এসেছে। খসড়া ভূমি আইন (সংশোধিত) সম্পর্কে জনসাধারণের পরামর্শ একটি অত্যন্ত বিস্তৃত রাজনৈতিক ও সামাজিক কার্যকলাপ, যা অনেক শ্রেণীর মানুষ, বুদ্ধিজীবী, বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী মানুষ, ভিয়েতনামে কর্মরত সংস্থা এবং ব্যবসার দৃষ্টি আকর্ষণ করে।

সম্প্রতি জনসাধারণের কাছ থেকে বিশেষভাবে আলোচিত বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন নীতি। বিশেষ করে, ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে, বাস্তবে, এমন একটিও বড় প্রকল্প হয়নি যেখানে উদ্যোগগুলি জনগণের সাথে আলোচনা করতে সক্ষম হয়েছে। এই কারণেই ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা প্রভাবিত হয়। রাষ্ট্রকে এখনও ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে অধিগ্রহণ এবং রূপান্তর করতে হবে এবং ভূমি ভাড়ার পার্থক্য গণনা করা খুবই কঠিন।

ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন নীতি সম্পর্কিত বোর্ড, চিত্র ১ — ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন নীতিগুলি জনমতের জন্য বিশেষ আগ্রহের বিষয়।

বাস্তবে, জনগণের সাথে একমত হয়ে নগর উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নকারী প্রতিষ্ঠানগুলি প্রায়শই কিছু অসুবিধা এবং সমস্যার সম্মুখীন হয়। সেই অনুযায়ী, ৮ মার্চ প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের সাথে সমন্বয় করে ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) কর্তৃক আয়োজিত খসড়া ভূমি আইন (সংশোধিত) বিষয়ক কর্মশালায়, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরসের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ বলেন যে, ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ এবং ফসল সহায়তার সমস্যার কারণে ৮ বছর ধরে বাস্তবায়ন করা হয়নি এমন উদ্যোগের প্রকল্প রয়েছে।

মিঃ নগুয়েন কোক হিয়েপের মতে, আবাসিক জমি এবং বাণিজ্যিক পরিষেবা জমি পুনরুদ্ধারের সময় সরকার কর্তৃক নির্ধারিত ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনা অনুসারে পর্যাপ্ত ক্ষতিপূরণ দিতে হবে যাতে মানুষের জীবন যাতে ক্ষতিগ্রস্ত না হয় তা নিশ্চিত করা যায়। তবে, মিঃ হিয়েপ জোর দিয়ে বলেন: "কিন্তু একটি বিষয় স্পষ্ট করা দরকার: ক্ষতিপূরণ মূল্য অনুমোদিত ক্ষতিপূরণ মূল্য পরিকল্পনা অনুসারে বাস্তবায়ন করতে হবে, এটি প্রতিটি পরিবার এবং বিনিয়োগকারীর মধ্যে স্ব-আলোচনার পদ্ধতি দ্বারা বাস্তবায়ন করা যাবে না"।

বিআরজি গ্রুপের চেয়ারওম্যান মিসেস নগুয়েন থি এনগা প্রস্তাব করেন: "একবার সংখ্যাগরিষ্ঠ জনগণের সাথে একটি চুক্তিতে পৌঁছানোর পর, রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি বিনিয়োগকারীদের জমি পুনরুদ্ধার করতে এবং বাকি পরিবারগুলি জমির অপচয় এবং অকার্যকর ভূমি ব্যবহার এড়াতে সম্মত না হলে তা কার্যকর করতে বাধ্য করে। যদি মাত্র ১% একমত না হয়, তাহলে প্রকল্পটি বাস্তবায়ন করা কঠিন হবে। আইন প্রকল্পটিকে আংশিকভাবে বাস্তবায়নের অনুমতি দিতে পারে, কিন্তু প্রকল্পটি সম্পূর্ণ।"

এই বিষয়ে তার মতামত প্রকাশ করে, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ ভু ভিন ফু বলেন যে ভূমি পুনরুদ্ধার অনুকূল হওয়ার জন্য, রাষ্ট্রের একটি আইনি করিডোর তৈরি করার জন্য খুব নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া এবং নীতি থাকা প্রয়োজন, যেখান থেকে প্রাসঙ্গিক সংস্থা, মানুষ এবং ব্যবসাগুলি বাস্তবায়ন করতে পারে।

এই অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ এই মতামতকেও সমর্থন করেন যে, যদি কোনও আইনি করিডোর থাকে, যখন প্রকল্প বাস্তবায়নকারী প্রতিষ্ঠান ৭০% এরও বেশি লোকের সাথে একটি চুক্তিতে পৌঁছেছে, তাহলে রাজ্য সংস্থাগুলি জমি পুনরুদ্ধার এবং প্রয়োগ করবে যদি অবশিষ্ট পরিবারগুলি জমি হস্তান্তর করতে অস্বীকৃতি জানায় যাতে প্রকল্পের মেয়াদ দীর্ঘায়িত না হয়, যার ফলে উদ্যোগের ক্ষতি হয়, এবং জমির কার্যকারিতা তাৎক্ষণিকভাবে বৃদ্ধি না পায়।

ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন নীতি সম্পর্কিত বোর্ড, ছবি ২ — অর্থনীতিবিদ ভু ভিন ফু।

ডিফারেনশিয়াল ভাড়া, কিভাবে গণনা করবেন?

এটা বলা যেতে পারে যে সাম্প্রতিক সময়ে, জমির দাম নির্ধারণের কারণে রাজ্যের জমি পুনরুদ্ধার এবং জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য রূপান্তর এবং জমির ভাড়ার পার্থক্য গণনা করতে অসুবিধা হচ্ছে। যদিও অনেক মতামত বলে যে রাজ্য "সস্তা" দামে মানুষের কাছ থেকে জমি পুনরুদ্ধার করে, তারপর লাভের জন্য উচ্চ মূল্যে পণ্য বিক্রিতে বিনিয়োগ করার জন্য ব্যবসার হাতে তুলে দেয়। আসলেই কি তাই?

একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির প্রতিনিধির মতে, জমি ছাড়পত্রের ক্ষতিপূরণ মূলত রাজ্য থেকে আসে, কিন্তু বাস্তবে, কোম্পানিটি অগ্রিম অর্থ প্রদান করে এবং পরে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি কর থেকে তা কেটে নেয়। এমনকি যদি জমিটি ১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে অধিগ্রহণ করা হয়, তবুও তা তাৎক্ষণিকভাবে বহুগুণ দামে বিক্রি করা যাবে না।

ইতিমধ্যে, রাজ্যকে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি কর প্রদানের পাশাপাশি, ব্যবসাগুলিকে অবকাঠামো নির্মাণ, ফ্লোরের মাধ্যমে বিক্রয়, ডিলার ছাড়, সুদ প্রদান ইত্যাদির জন্য অতিরিক্ত খরচও দিতে হবে।

আমাদের সাথে কথা বলতে গিয়ে, ব্যাম্বু স্টার ল ফার্ম এলএলসি-এর পরিচালক আইনজীবী নগুয়েন হোয়াই নাম নতুন নগর এলাকা নির্মাণ সহ আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের উদ্দেশ্যে রাজ্য কর্তৃক জমি পুনরুদ্ধারের বিষয়টি বিশ্লেষণ করেছেন।

আইনজীবী নগুয়েন হোয়াই নাম বলেন, প্রধানমন্ত্রী কর্তৃক অনুমোদিত নতুন নগর এলাকা, ভূমি অধিগ্রহণের প্রয়োজনীয় বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত, অথবা প্রাদেশিক গণ পরিষদ কর্তৃক অনুমোদিত নতুন নগর এলাকা নির্মাণ প্রকল্প যেখানে ভূমি অধিগ্রহণের প্রয়োজনীয়, সেসব ক্ষেত্রে রাষ্ট্র ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ৬২ অনুচ্ছেদে বর্ণিত জাতীয় ও জনস্বার্থের জন্য আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য জমি অধিগ্রহণ করে।

"জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য যখন রাষ্ট্র জমি পুনরুদ্ধার করে, তখন যার জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাকে রাষ্ট্র যে পরিমাণ ক্ষতিপূরণ দেয় এবং প্রকল্প বিনিয়োগকারী উদ্যোগকে জমি বরাদ্দের মাধ্যমে রাষ্ট্র যে পরিমাণ অর্থ সংগ্রহ করে তার মধ্যে পার্থক্য থাকবে," আইনজীবী ন্যাম জোর দিয়ে বলেন।

আইনজীবী নগুয়েন হোয়াই ন্যামের মতে, যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে এবং ধারা ৭৫-এ উল্লেখিত শর্ত পূরণ করে, তাদের জমির জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে যখন রাষ্ট্র জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তার উদ্দেশ্যে; জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের উদ্দেশ্যে জমি পুনরুদ্ধার করবে।

ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন নীতি সম্পর্কিত বোর্ড, চিত্র ৩ — নাম থাং লং আরবান এরিয়া (সিপুত্রা আরবান এরিয়া)। ছবি: ইন্টারনেট

হ্যানয় শহরের তাই হো জেলার নাম থাং লং নগর এলাকা প্রকল্প (সিপুত্র নগর এলাকা) উদ্ধৃত করে আইনজীবী নগুয়েন হোই নাম বলেন যে, রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন হ্যানয় পিপলস কমিটির সিদ্ধান্ত নং 10/2017/QD-UBND অনুসারে বাস্তবায়িত হয়। অনুচ্ছেদ 5-এ রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ভূমি ক্ষতিপূরণের নীতিগুলি নির্দিষ্ট করা হয়েছে: রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ভূমি ব্যবহারকারীরা, যদি তারা ভূমি আইনের ধারা 75-এর বিধান অনুসারে ক্ষতিপূরণের শর্ত পূরণ করে, তাহলে সিটি পিপলস কমিটি কর্তৃক নির্ধারিত পুনরুদ্ধারকৃত জমির ধরণের নির্দিষ্ট জমির মূল্য অনুসারে নগদ অর্থে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে। ভূমি তহবিলের শর্তের ক্ষেত্রে, পুনরুদ্ধারকৃত জমির ধরণের ব্যবহারের উদ্দেশ্যে জমি বরাদ্দ করে ক্ষতিপূরণ বিবেচনা করা হবে। হ্যানয় পিপলস কমিটির ৩০/২০১৯ নম্বর সিদ্ধান্তের সাথে জারি করা টেবিল নং ১ অনুসারে, তাই হো জেলার ওয়ার্ডগুলিতে ধান চাষ এবং বার্ষিক ফসল চাষের জন্য কৃষি জমির মূল্য ২৫২,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

বিনিয়োগকারীদের জন্য, জমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স সম্পন্ন করার পর, রাজ্য প্রকল্প বিনিয়োগকারীকে জমি বরাদ্দ এবং লিজ দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেয়। সেই সময়ে, রাজ্য ভূমি ব্যবহার ফি সংগ্রহ এবং নির্দেশিকা বাস্তবায়ন নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি 45/2014/ND-CP এর বিধান অনুসারে অনুমোদিত পরিকল্পনা এবং প্রকল্প বিনিয়োগ নীতিতে প্রতিটি নতুন ধরণের জমি ব্যবহারের সঠিক উদ্দেশ্য অনুসারে জমি লিজ এবং বরাদ্দের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করে।

"পার্থক্য এখানে ঘটে যখন রাজ্য কর্তৃক জমি উদ্ধার করা ব্যক্তিদের ক্ষতিপূরণ এবং সহায়তার পরিমাণ জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারার মাধ্যমে উদ্যোগ থেকে রাজ্য কর্তৃক আদায় করা ভূমি ব্যবহার ফি পরিমাণের তুলনায় অনেক কম। এটিও স্পষ্ট কারণ যখন রাজ্য জনগণের কাছ থেকে আদায় করে এবং যখন রাজ্য বিনিয়োগকারীদের বরাদ্দ করে তখন ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য ভিন্ন হয় এবং অবস্থান এবং অবকাঠামো নগর এলাকার সাধারণ পরিকল্পনার উপর ভিত্তি করে তৈরি হয়," আইনজীবী নগুয়েন হোই নাম স্পষ্টভাবে বলেছেন এবং বলেছেন যে হিসাবের পার্থক্য রাজ্য বাজেটে অন্তর্ভুক্ত করা হবে।

গিয়া ফাট

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস