হ্যানয়ে জমির মূল্য তালিকা: 'বাজার মূল্য' এবং স্থিতিশীল জনসংখ্যার মধ্যে সামঞ্জস্য বজায় রাখা প্রয়োজন

২০২৬-২০৩০ সময়ের জন্য হ্যানয়ের খসড়া জমির মূল্য তালিকা অনেক শহরতলির এলাকায় গড়ে ২৫-৩০% বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা মানুষ, ব্যবসা এবং বিশেষজ্ঞদের কাছ থেকে ব্যাপক মনোযোগ আকর্ষণ করবে।

২০২৬-২০৩০ সময়কালের জন্য হ্যানয়ের খসড়া জমির মূল্য তালিকাটি ব্যাপক মনোযোগ আকর্ষণ করছে। ছবি: টুয়ান আন/ভিএনএ

অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞদের মতে, নতুন জমির মূল্য তালিকা ভূমি ব্যবস্থাপনা সংস্কারের একটি প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ, তবে এটি নগর অর্থনৈতিক উন্নয়ন এবং সামাজিক নিরাপত্তার ভারসাম্য বজায় রাখার ক্ষমতারও একটি পরীক্ষা।

অনেকেই বাজার মূল্যের কাছাকাছি জমির দাম সমন্বয়কে সমর্থন করেন, তবে জীবন ও আবাসনের দামের উপর শৃঙ্খল প্রভাব, বিশেষ করে সামাজিক আবাসনের দাম সম্পর্কেও অনেক কণ্ঠস্বর রয়েছে, যা আরও বৃদ্ধি পাবে, যা নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য একটি বাড়ির মালিকানার স্বপ্নকে আরও দূরবর্তী করে তুলবে। অতএব, যখন সংখ্যাগুলি স্কেলে রাখা হয়, তখন শহরতলির মানুষের কণ্ঠস্বর - যারা সবচেয়ে বেশি সরাসরি প্রভাবিত হয়, কর্তৃপক্ষ এবং নীতিনির্ধারকদের দ্বারা সম্পূর্ণরূপে শোনা প্রয়োজন। কারণ তখন, ২০২৬-২০৩০ সময়কালের জন্য হ্যানয়ের জমির মূল্য তালিকা প্রকৃতপক্ষে জমির প্রকৃত মূল্য এবং মানুষের জীবনযাত্রার মূল্য প্রতিফলিত করবে।

হ্যানয় পিপলস কমিটিতে কৃষি ও পরিবেশ বিভাগের জমা দেওয়া খসড়া অনুযায়ী, ডং আন, মে লিন, হোয়াই ডুক, থানহ ত্রি-এর মতো শহরতলির এলাকা বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় ২৫-২৬% বৃদ্ধি পেতে পারে, যেখানে কেন্দ্রীয় এলাকায় মাত্র ১.৫-২% বৃদ্ধি পাবে। প্রকৃতপক্ষে, হ্যানয়ের শহরতলির কিছু কমিউনের রেকর্ড থেকে দেখা যায় যে শহরতলির এলাকায় জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধির প্রস্তাব অনেক পরিবার এবং শ্রমিককে জীবনযাত্রার খরচ এবং ভবিষ্যতে বাড়ির মালিকানার সম্ভাবনা নিয়ে চিন্তিত করে তুলেছে।

শহরতলির কমিউনের লোকেরা বিশ্বাস করে যে যখন রাজ্যের মূল্য তালিকা বৃদ্ধি পায়, তখন ক্ষতিপূরণের মূল্য, স্থানান্তর খরচ এবং সংশ্লিষ্ট ফি বৃদ্ধি পেতে পারে, যা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় বা প্রকল্পে ক্ষতিপূরণের অনুরোধ করার সময় তাদের সুবিধা হ্রাস করে।

তিয়েন ফং কমিউন (হ্যানয়) এর ৩ শতকেরও বেশি কৃষি জমির মালিক মিসেস নগুয়েন থি লুয়েন স্বীকার করেছেন যে তার পরিবার জমির কিছু অংশকে সেবামূলক কাজে রূপান্তর করার পরিকল্পনা করেছে। কিন্তু এখন যখন তিনি শুনেছেন যে নতুন মূল্য তালিকা ২৫-৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং ভূমি ব্যবহারের ফিও বৃদ্ধি পেয়েছে, তখন তিনি ভয় পাচ্ছেন যে তিনি তা সহ্য করতে পারবেন না। মানুষ জমির দাম বৃদ্ধির বিরোধিতা করে না, তবে কেবল আশা করে যে সরকার যুক্তিসঙ্গতভাবে এটি গণনা করবে যাতে শহরতলির লোকেরা সুবিধাবঞ্চিত না হয়।

শুধু মে লিনেই নয়, দং আনহ (হ্যানয়)-তে - যেখানে একসময় নতুন নগর এলাকা পরিকল্পনার খবর আসার পর জমির দাম "অত্যন্ত" বেড়ে যেত, সেখানে অনেক পরিবারও আপত্তি জানিয়েছিলেন। ভিন নগোক কমিউনের একজন নির্মাণ সামগ্রী ব্যবসায়ী মিঃ ট্রান ভ্যান থুক শেয়ার করেছেন যে জমির দাম বৃদ্ধির ফলে গুদাম ভাড়ার দাম বেড়েছে। ছোট ব্যবসাগুলি খুব বেশি লাভ করে না, এবং এখন অতিরিক্ত খরচের সাথে সাথে তারা ভয় পাচ্ছে যে তারা টিকে থাকতে পারবে না।

থানহ ত্রি (হ্যানয়) এর একটি ছোট রেস্তোরাঁর মালিক মিঃ নগুয়েন ভ্যান লাম বলেন যে ২০২৫ সালের মাঝামাঝি থেকে তিনি যে জায়গাটি ভাড়া করেছিলেন তার ভাড়ার দাম কিছুটা বেড়েছে, যদিও নতুন মূল্য তালিকা এখনও প্রয়োগ করা হয়নি। বাড়িওয়ালা বলেছেন যে তিনি শুনেছেন যে জমির দাম বাড়তে চলেছে, তাই তিনি তাড়াতাড়ি ভাড়ার দাম সামঞ্জস্য করেছেন। প্রতি মাসে, মিঃ লামকে প্রায় দশ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং ভাড়া দিতে হয়, তবে তার আয় একই থাকে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ফাম কোয়াং হিপের মতে, "পূর্বনির্ধারিত বৃদ্ধি" মানসিকতা অনেক শহরতলির এলাকায় দেখা যায়, বিশেষ করে শহরের ভেতরের দিকে ভালো অবকাঠামো সহ কমিউনগুলিতে। এটি উদ্বেগ প্রকাশ করে যে নতুন জমির মূল্য তালিকা মানুষের জীবনযাত্রার ব্যয়কে একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়ায় বাড়িয়ে দিতে পারে, বাড়ি এবং স্থান ভাড়া থেকে শুরু করে পরিষেবার দাম পর্যন্ত।

জমির দাম বৃদ্ধির অর্থ হল আবাসনের দামও বৃদ্ধি পায়। হোয়াই ডুক (হ্যানয়) এর একজন মিনি-হাউজিং বিনিয়োগকারী মিঃ লে ভ্যান বিন বলেন যে জমির ছাড়পত্রের খরচ সবচেয়ে বড় উদ্বেগের বিষয়। উদ্যোগগুলি প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের লক্ষ্য করে ছোট আকারের প্রকল্পগুলি করে, কিন্তু যদি জমির মূল্য তালিকা 25-30% বৃদ্ধি পায়, ইনপুট খরচ বৃদ্ধি পায়, তাহলে বিক্রয় মূল্যও বৃদ্ধি পেতে হবে। সেই সময়, ক্রেতা ক্ষতিগ্রস্ত হবেন।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) জানিয়েছে যে জমির মূল্য তালিকা হল জমি ব্যবহারের ফি, জমির ভাড়া, ক্ষতিপূরণ, কর এবং ফি ইত্যাদি গণনার ভিত্তি, তাই খুব বেশি সমন্বয় বাণিজ্যিক এবং সামাজিক উভয় আবাসনের দামকেই প্রভাবিত করতে পারে। যদিও বাজারের কাছাকাছি জমির দাম বৃদ্ধি করা প্রয়োজন, তবুও এমন একটি রোডম্যাপ থাকা দরকার যাতে তীব্র বৃদ্ধি এড়ানো যায় যা মানুষের জীবনের স্থিতিশীলতাকে প্রভাবিত করবে, বিশেষ করে শহরতলির এলাকায়।

আইনজীবী এনঘিয়েম থি হ্যাং - ভু লিন আইন অফিস (হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশন) মূল্যায়ন করেছেন যে বাজার মূল্য সঠিকভাবে প্রতিফলিত করার জন্য, বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধি করার জন্য এবং লেনদেন স্বচ্ছ করার জন্য জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করা অনিবার্য। তবে, হ্যানয়ের একটি যুক্তিসঙ্গত রোডম্যাপ প্রয়োজন যাতে "মূল্যের ধাক্কা" না লাগে যা শহরতলির মানুষ এবং ছোট ব্যবসাগুলিকে মারাত্মকভাবে প্রভাবিত করবে।

এই বিষয়টি ব্যাখ্যা করে আইনজীবী নঘিয়েম থি হ্যাং বলেন যে পরিচালকদের দুটি দ্বন্দ্বের মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখতে হবে। একদিকে, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করতে, বাজেটের ক্ষতি রোধ করতে এবং রাষ্ট্রীয় মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেনের মূল্যের মধ্যে ব্যবধান কমাতে নতুন ভূমি আইনের চেতনা অনুসারে মূল্য তালিকাটি বাজার মূল্যের প্রতিফলন ঘটাতে হবে। অন্যদিকে, হঠাৎ মূল্য বৃদ্ধি, বিশেষ করে কৃষি/শহরতলির এলাকায়, একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া তৈরি করতে পারে যা প্রকল্পের ইনপুট খরচ বৃদ্ধি করে, বাণিজ্যিক আবাসনের দাম বৃদ্ধি করে এবং নিম্ন-আয়ের গোষ্ঠীর উপর চাপ সৃষ্টি করে। অতএব, হ্যানয়ের উচিত ধাপে ধাপে বৃদ্ধির রোডম্যাপ প্রয়োগ করা, সহায়তা নীতিগুলি একত্রিত করা, নিম্ন-আয়ের লোকদের ক্ষতিপূরণ দেওয়া এবং ক্ষতিপূরণ ব্যবস্থা সামঞ্জস্য করা।

এই মতামত ভাগ করে নিতে গিয়ে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ ফাম কোয়াং হিপ বলেন যে জমির দাম বৃদ্ধিকে সমন্বয় পর্যায়ে ভাগ করা উচিত। উদাহরণস্বরূপ, প্রথম দুই বছরে প্রতি বছর ১০-১৫% বৃদ্ধি করুন, একবারে বৃদ্ধি না করে। একই সাথে, মূল্যায়ন তথ্য প্রচার করা প্রয়োজন যাতে লোকেরা পর্যবেক্ষণ করতে পারে, সন্দেহ বা ভুল বোঝাবুঝি এড়াতে পারে।

রোডম্যাপ অনুসারে জমির দাম বৃদ্ধির পাশাপাশি, ব্যবস্থাপনা সংস্থাকে মূল্যায়ন তথ্য, গণনা পদ্ধতি এবং নির্দিষ্ট অবস্থান মানচিত্রও প্রচার করতে হবে। একই সাথে, নিম্ন আয়ের পরিবার এবং যেসব পরিবারের কৃষিজমি চাকরি রূপান্তর নীতি এবং ভূমি ব্যবহার ফি হ্রাসের মাধ্যমে পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের সহায়তা করার জন্য সমাধান থাকা উচিত। বিশেষ করে, প্রকৃত গৃহ ক্রেতা বিভাগে এর প্রভাব এড়াতে সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য দাম স্থিতিশীল রাখা প্রয়োজন।

সূত্র: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm