জমির দাম বৃদ্ধি: ব্যবসা এবং মানুষের উপর আরও আর্থিক চাপ

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমির মূল্য সমন্বয় অত্যধিক, যা ব্যবসা এবং জনগণের জন্য একটি বড় আর্থিক চাপ হয়ে উঠবে।

ইজেড রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির (ইজেড প্রপার্টি) জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বিশ্লেষণ করেছেন: পূর্বে, ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল পদ্ধতি অনুসারে গণনা করা হত। উদাহরণস্বরূপ, উত্তর ডেল্টা প্রদেশগুলিতে, ১ হেক্টর জমির জন্য অর্থ প্রদানের খরচ ছিল মাত্র ১০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। তবে, এখন এই সংখ্যাটি প্রতিদিন পরিবর্তিত হয়, যার ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে ব্যবসাগুলি প্রকৃত খরচের পূর্বাভাস দিতে পারে না।

" এমন কিছু প্রকল্প আছে যা বহু বছর ধরে চলে। ২০১৮-২০১৯ সালে যখন তারা প্রথম শুরু করেছিল, তখন জমির দাম ছিল মাত্র ২১-২২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। কিন্তু এখন, সমন্বয়ের পরে, দাম ৪৯-৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত গণনা করা যেতে পারে। এই পার্থক্য ব্যবসাগুলিকে প্রায় ক্লান্ত করে তোলে ," মিঃ টোয়ান উল্লেখ করেন।

এছাড়াও, পদ্ধতিগত বা সাইট ক্লিয়ারেন্স সমস্যার কারণে নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা প্রকল্পগুলির ভূমি ব্যবহারের ফি প্রায়শই পুনঃগণনা করা হয়, এমনকি কয়েকশ বিলিয়ন ডলারও আদায় করা হয়। মূল্য নির্ধারণে স্থিতিশীলতা এবং ধারাবাহিকতার অভাব ব্যবসার উপর আর্থিক চাপ আরও বাড়িয়ে দেয়।

আকাশছোঁয়া জমির দাম অনেক ব্যবসাকে প্রচণ্ড আর্থিক চাপের মধ্যে ফেলবে। (ছবি: মিন ডাক)।

এছাড়াও আলোচনা করা হয়েছে জমির মূল্য তালিকা উচ্চ সমন্বয় সম্পর্কে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ আরও উল্লেখ করেছেন যে হো চি মিন সিটির ৪ নম্বর জেলায় (পুরাতন) ১১,০০০ বর্গমিটার আয়তনের একটি গুদাম ভাড়া নেওয়া একটি ব্যবসাকে ২০২২ সালে ৩.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বছর দিতে হয়েছিল। ২০২৩ সালের মধ্যে, হো চি মিন সিটি ভাড়া সহগ সামঞ্জস্য করে, ফি বেড়ে ৭.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছে যায়। ২০২৫ সালের শুরুতে, শতাংশ অনুসারে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করে, খরচ বেড়ে ২১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বছরে পৌঁছেছে, যা আগের বছরের তুলনায় ৩ গুণ বেশি এবং ২০২২ সালের তুলনায় ৭ গুণ বেশি।

এই বাস্তবতার কারণে ব্যবসার স্থির খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়, যা সরাসরি নগদ প্রবাহ, উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক পরিকল্পনা এবং বাজারে প্রতিযোগিতার উপর প্রভাব ফেলে।

তার মতে, গত ৩ বছরে, হো চি মিন সিটি ৩ বার জমির দাম সমন্বয় করেছে, সেই অনুযায়ী, ব্যবসাগুলিকে আরও কর এবং ফি প্রদানের ক্ষেত্রে জমির আর্থিক বাধ্যবাধকতায় ৩টি বড় পরিবর্তনের সম্মুখীন হতে হয়েছে।

" এটি ব্যবসার উপর অনেক আর্থিক চাপ সৃষ্টি করে। জমির দাম বৃদ্ধির সাথে সাথে, শহরটি আগামী পাঁচ বছরে বাজেট রাজস্ব সংগ্রহ করতে সক্ষম হতে পারে, কিন্তু এর পরে, ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীরা অন্য জায়গায় "ছুটবে"," মিঃ চাউ বলেন।

এছাড়াও, মিঃ চাউ বলেন যে জমির দাম হল অর্থনীতির ইনপুট খরচ। আবাসনের দাম কমানোর জন্য অনেক সমাধান আছে, যেখানে রাজ্যকে জমি থেকে রাজস্বের একটি যুক্তিসঙ্গত উৎস নির্ধারণ করতে হবে।

একই মতামত প্রকাশ করে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরসের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপও অকপটে বলেন যে ভূমি আইনে রাষ্ট্র, ভূমি ব্যবহারকারী এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করার নীতি স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হলেও, জমির দাম গণনার বর্তমান পদ্ধতিতে, সাধারণভাবে উদ্যোগ, ভূমি-ব্যবহারকারী এবং লিজিং উদ্যোগ এবং বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের স্বার্থ বিবেচনায় নেওয়া হয়নি।

" এমন কিছু ঘটনা আছে যেখানে, মাত্র এক বছরের মধ্যে, একই এলাকায়, একই জমিতে জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত নেওয়ার পর, কিন্তু ৪ মাসের ব্যবধানে, জমির দাম ৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা মুদ্রাস্ফীতির হারের চেয়েও দ্রুত ," মিঃ হিপ বিষয়টি উত্থাপন করেন।

মিঃ হিপের মতে, যখন জমির দাম বৃদ্ধির ফলে সমস্ত ব্যবসা ক্ষতিগ্রস্ত হবে, তখন প্রকল্পের সংখ্যা হ্রাস পাবে, যা এলাকার জন্য টেকসই রাজস্ব তৈরি করতে পারবে না।

মানুষও বোঝা বহন করে

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, উচ্চমূল্য জমিকে উন্নয়নের জন্য একটি সম্পদে পরিণত করবে। বাজেট জমি থেকে আরও বেশি আদায় করবে এবং যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হবে তাদের আরও উপযুক্ত ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে। তবে, এর ফলে ভূমি ব্যবহারের ফি, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর থেকে আয়কর, নিবন্ধন ফি ইত্যাদি প্রদানের সময় মানুষের আর্থিক বোঝা বৃদ্ধি পাবে।

বিশেষ করে, জমির দাম বৃদ্ধির ফলে মানুষের ভূমি ব্যবহার-সম্পর্কিত খরচও বৃদ্ধি পায়। উদাহরণস্বরূপ, প্রথম শংসাপত্র প্রদান, পরিবার এবং ব্যক্তিদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি; বার্ষিক ভূমি ভাড়া প্রদান; ভূমি ব্যবহার কর গণনা; নিবন্ধন ফি এবং বিশেষ করে ভূমি ব্যবহার অধিকার হস্তান্তর থেকে আয়কর... সবই জমির মূল্য তালিকার উপর ভিত্তি করে।

যদি জমির মূল্য তালিকা দ্বিগুণ হয়, তাহলে জনগণকে যে ভূমি ব্যবহার ফি, কর, ফি, ​​চার্জ... দিতে হবে তা দ্বিগুণ হবে, যদিও এটি বিষয়গুলির একটি বৃহৎ গ্রুপ। জমির মূল্য তালিকা অবশ্যই একটি বিস্তৃত এবং ব্যাপক প্রভাব ফেলবে।

অতএব, "নিরপেক্ষ" জমির মূল্য তালিকা তৈরির জন্য কীভাবে জমির মূল্য নির্ধারণ করা যায়, যা বিষয়গুলির মধ্যে স্বার্থের সমন্বয় সাধন করতে সাহায্য করে তা একটি কঠিন সমস্যা। আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিন বিশ্বাস করেন যে ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে কর, ফি, ​​চার্জ... সম্পর্কিত আইনি নথিগুলি সামঞ্জস্য করা জমির দাম বৃদ্ধির ফলে সৃষ্ট অসুবিধাগুলি কাটিয়ে উঠতে, মানুষদের, বিশেষ করে দুর্বল গোষ্ঠীগুলিকে রক্ষা করতে, সামাজিক স্থিতিশীলতা বজায় রাখতে সাহায্য করবে কিন্তু তবুও জমিকে একটি উন্নয়ন সম্পদে পরিণত করবে।

জমির দাম বাড়লে মানুষও ক্ষতিগ্রস্ত হয়। (ছবি: মিন ডাক)।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) একটি বাস্তবতাও তুলে ধরেছে, উৎপাদন ও ব্যবসার জন্য জমি একটি গুরুত্বপূর্ণ উপকরণ এবং জমির দাম হল জমি ব্যবহারের ফি, জমির ভাড়া, এলাকা এবং ব্যবসা, বিনিয়োগকারীদের পাশাপাশি মানুষের সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য ক্ষতিপূরণ খরচের মাধ্যমে পণ্যের খরচ গঠনের একটি সরাসরি কারণ।

জমির মূল্য তালিকা অনুসারে জমির দাম ব্যবসা, বিনিয়োগকারীদের জমি অ্যাক্সেসের সুযোগ, উপকরণ খরচ, পণ্যের দাম এবং ব্যবসায়িক প্রতিযোগিতার উপর প্রভাব ফেলবে।

VNREA আরও বলেছে যে জমির দাম বৃদ্ধির ফলে সৃষ্ট শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়ার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজার স্থবির হয়ে পড়তে পারে, যা নির্মাণ, উপকরণ, অর্থ, ব্যাংকিং ইত্যাদির মতো সংশ্লিষ্ট খাতগুলিতে নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে, যার ফলে প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রা এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতা প্রভাবিত হয়। যদি দাম যুক্তিসঙ্গতভাবে নির্ধারণ করা হয়, তাহলে এটি GRDP (মোট আঞ্চলিক পণ্য) বৃদ্ধিতে অবদান রাখবে।

সমিতির মতে, জমির দামের তীব্র বৃদ্ধি জনসাধারণের বিনিয়োগ ব্যয় এবং অবকাঠামো প্রকল্পের অগ্রগতির উপরও বড় চাপ সৃষ্টি করবে। যখন জমির দাম বৃদ্ধি পায়, তখন শহরের গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো প্রকল্পগুলির ব্যয় অনুমানের চেয়ে বেশি হয়ে যাওয়ার ঝুঁকি থাকে, যার ফলে বাজেটের ভারসাম্য বজায় রাখা কঠিন হয়ে পড়ে।

একই সময়ে, দীর্ঘ আলোচনা এবং ক্ষতিপূরণ প্রক্রিয়া বাস্তবায়নের অগ্রগতিকে ধীর করে দিতে পারে, যা সরকারি বিনিয়োগের দক্ষতা এবং আগামী সময়ে স্থানীয় সরকার যে সমকালীন অবকাঠামো উন্নয়নকে অগ্রাধিকার দিচ্ছে তার লক্ষ্যকে প্রভাবিত করতে পারে।

জমির মূল্য তালিকা অনুসারে জমির দাম বৃদ্ধির ফলে আর্থিক বাধ্যবাধকতা (ভূমি ব্যবহারের ভাড়া, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর ফি, ভূমি-সম্পর্কিত ফি এবং চার্জ) তীব্র বৃদ্ধির কারণে জমি ব্যবহারকারী মানুষ এবং ব্যবসার উপর আর্থিক চাপ সৃষ্টি হবে। একই সাথে, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন বাস্তবায়নের সময় এটি রাজ্যের বাজেটের উপর বোঝাও বাড়িয়ে তুলবে।

রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনও উদ্বিগ্ন যে রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে একটি ভঙ্গুর পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার মধ্যে রয়েছে, অনেক ব্যবসাকে পুনর্গঠন করতে হচ্ছে এবং মূলধন প্রবাহ সীমিত। এই সময়ে জমির দাম বৃদ্ধি "দ্বিগুণ বোঝা" তৈরি করতে পারে, যা বাজারের পুনরুদ্ধারকে ধীর করে দিতে পারে।

অতএব, VNREA বিশ্বাস করে যে রিয়েল এস্টেট বাজারের ভঙ্গুর পুনরুদ্ধারের প্রেক্ষাপটে জমির দাম বৃদ্ধির জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত রোডম্যাপ থাকা প্রয়োজন। হঠাৎ সমন্বয় নির্মাণ, উপকরণ, অর্থ এবং ব্যাংকিংয়ের মতো সংশ্লিষ্ট খাতগুলিকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করতে পারে, যার ফলে প্রবৃদ্ধি লক্ষ্যমাত্রা এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতা প্রভাবিত হয়।

সেন্ট্রাল ইনস্টিটিউট ফর ইকোনমিক ম্যানেজমেন্টের প্রাক্তন উপ-পরিচালক - সহযোগী অধ্যাপক ডঃ ট্রান কিম চুং জমির দামের তথ্য সঠিকভাবে এবং স্বচ্ছভাবে সংগ্রহের উপর মনোযোগ দেওয়ার পরামর্শ দিয়েছেন। বিশেষ করে, প্রকৃত লেনদেন, জমির নিলাম, মূল্য পরামর্শ কার্যক্রমের মতো বিভিন্ন উৎস থেকে তথ্য সংগ্রহ করা প্রয়োজন...

বাজারের ওঠানামা আপডেট করার জন্য এই প্রক্রিয়াটি নিয়মিত এবং ধারাবাহিকভাবে করা প্রয়োজন। এছাড়াও, তথ্যের সততা নিশ্চিত করার জন্য একটি কঠোর নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন, বিশেষ করে জমি ক্রয় এবং বিক্রয় মূল্য ঘোষণা।

" একটি বাস্তবসম্মত জমির মূল্য মানচিত্র তৈরির জন্য জমির মূল্য জোনিংয়ের জন্য একটি বিস্তৃত নকশা থাকা প্রয়োজন। জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণে জোনিং এবং উপবিভাগে সমতলকরণ এড়িয়ে চলুন; ওজনযুক্ত এবং বাস্তবসম্মত সূচক তৈরি করা প্রয়োজন ," সহযোগী অধ্যাপক ডঃ ট্রান কিম চুং জোর দিয়েছিলেন।

সূত্র: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html