গ্রাহক অধিকার রক্ষা করুন!

২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ২৩ অনুচ্ছেদের ৫ নম্বর ধারা অনুসারে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র বিক্রয় মূল্যের ৫% এর বেশি আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন না; বাড়ি ইজারা-ক্রয়, নির্মাণ কাজ এবং নির্মাণ কাজের মেঝের ক্ষেত্রের ক্ষেত্রে, যখন তারা নিয়ম অনুসারে ব্যবসায় স্থাপনের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে।

আমানতের নিয়মাবলীর পাশাপাশি, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ২৫ অনুচ্ছেদ কাগজে-কলমে বাড়ি কেনা-বেচা, লিজ দেওয়ার জন্য অর্থ প্রদান নিয়ন্ত্রণ করে। সেই অনুযায়ী, পক্ষগুলি একাধিক অর্থ প্রদান করে এবং প্রথম অর্থ প্রদান চুক্তির ৩০% এর বেশি হওয়া উচিত নয় যার মধ্যে জমাও অন্তর্ভুক্ত (পুরানো নিয়মাবলীতে জমা অন্তর্ভুক্ত নয়)।

পরবর্তী অর্থপ্রদান নির্মাণ অগ্রগতি অনুসারে হতে হবে কিন্তু নির্মাণ কাজের সময় বাড়ি, নির্মাণ কাজ এবং নির্মাণের মেঝের ক্ষেত্রফল হস্তান্তর না করা হলে চুক্তি মূল্যের ৭০% এর বেশি হবে না। যদি বিক্রেতা একটি বিদেশী বিনিয়োগকারী প্রতিষ্ঠান হয়, তাহলে তা চুক্তি মূল্যের ৫০% এর বেশি হবে না। যদি ক্রেতা বা ভাড়াটে ক্রেতাকে লাল বই/গোলাপী বই দেওয়া না হয়, তাহলে চুক্তি মূল্যের ৯৫% এর বেশি আদায় করার অনুমতি দেওয়া হবে না। ক্রেতাকে গোলাপী বই দেওয়া হলে অবশিষ্ট মূল্য পরিশোধ করা হবে।

চুক্তি স্বাক্ষরের আগে ক্রয়-বিক্রয় প্রক্রিয়ার প্রথম ধাপ হল আমানত। পূর্বে, যখন রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের জন্য আমানতের কোনও নিয়ম ছিল না, তখন বাজারে আমানতের পরিস্থিতি অসঙ্গত ছিল, যা কিছু সম্ভাব্য ঝুঁকি তৈরি করেছিল। অনেক বিনিয়োগকারী আমানত গ্রহণ করেছিলেন এবং প্রচুর পরিমাণে অর্থ দিয়ে একটি জায়গা সংরক্ষণ করতে সম্মত হয়েছিলেন। কিছু প্রকল্প যা ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রি করার যোগ্য ছিল না তা এখনও বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত, গ্রাহকদের আরও মূলধন সংগ্রহের জন্য আমানত করার আহ্বান জানিয়েছিল।

প্রকৃতপক্ষে, এমন অনেক আবাসন প্রকল্প রয়েছে যা ব্রোকারেজ ইউনিটের মাধ্যমে অথবা সরাসরি বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত এবং অগ্রগতির অর্থ সংগ্রহ করেছে। তবে, বিনিয়োগকারীরা তখন প্রকল্পটি বাস্তবায়ন করেননি বা মাঝপথে বাস্তবায়ন করেননি এবং তারপর বন্ধ করে দেন, যার ফলে বাড়ির ক্রেতারা অপেক্ষার প্রহর গুনছেন।

রিয়েল এস্টেট ডিপোজিট সংক্রান্ত প্রবিধানের লক্ষ্য হল বাড়ি ক্রেতাদের অধিকার রক্ষা করা, খুব বেশি পরিমাণে ডিপোজিট সংগ্রহ করা এড়ানো, যার ফলে ক্রেতাদের ক্ষতি হতে পারে এমন প্রতারণামূলক আচরণ করা। এই প্রবিধানের লক্ষ্য হল রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নকে আরও কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা যাতে দুর্বল আর্থিক ক্ষমতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীদের "খালি হাতে চোর ধরা", "জমি ধরে রাখা এবং সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করা" পরিস্থিতি সীমিত করা যায়...

বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টিকোণ থেকে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা "অস্থির" কারণ বাস্তবে, বহু বছর ধরে, তাদের বেশিরভাগই "নিজেকে ভাজার জন্য নিজস্ব চর্বি ব্যবহার করছে"। তারা বিনিয়োগের জন্য বাড়ির ক্রেতাদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করে... তাই অনেক গ্রাহক আছেন যারা বাড়ি ক্রয় মূল্যের 95% পরিশোধ করেছেন কিন্তু জানেন না কখন তারা বাড়ির মালিকানার নথি পাবেন...

অথবা আরও খারাপ, বিনিয়োগকারী সমস্যায় পড়েছেন, গ্রাহক জানেন না কখন তারা বাড়িটি পাবেন! এমন পরিস্থিতিও রয়েছে যেখানে বিনিয়োগকারী ব্যাংক থেকে "গ্যারান্টি" নিয়ে আমানত ছাড়াই মূলধন সংগ্রহ করেন। এর অর্থ গ্রাহক এবং রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার একসাথে "লাভ খাওয়ার জন্য, ক্ষতি বহন করার জন্য" বিনিয়োগ করেন, কিন্তু "জিহ্বা" সর্বদা গ্রাহকের!

ধীরে ধীরে একটি সুস্থ রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলার জন্য, বর্তমান নিয়মকানুন ছাড়াও, আমানত লেনদেন এবং মূলধন সংগ্রহের বাস্তবতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ আরও বিধিনিষেধ এবং নিষেধাজ্ঞা থাকা উচিত যাতে গ্রাহকদের বৈধ অধিকার রক্ষা করা যায় এবং "খালি হাতে চোর ধরা" এমন বিনিয়োগকারীদের ছাঁটাই করা যায়।

দং গিয়া

সূত্র: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html