গ্রাহক অধিকার রক্ষা!

২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ২৩ নং ধারার ৫ নং উপধারা অনুসারে, কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী শুধুমাত্র বিক্রয় মূল্যের অনধিক ৫% আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন; এবং ব্যবসা শুরু করার জন্য নির্ধারিত সকল শর্ত পূরণ সাপেক্ষে বাড়ি, নির্মাণাধীন সম্পত্তি বা নির্মাণাধীন সম্পত্তির কোনো অংশ ইজারা-ক্রয় করতে পারবেন।

আমানত সংক্রান্ত নিয়মাবলীর পাশাপাশি, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ২৫ নং ধারায় কাগজে-কলমে বাড়ি ক্রয়-বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের জন্য অর্থ প্রদানের বিধানও করা হয়েছে। তদনুসারে, পক্ষগণ একাধিক কিস্তিতে অর্থ প্রদান করে, যার প্রথম কিস্তি আমানত সহ চুক্তিমূল্যের ৩০% এর বেশি হবে না (পুরানো নিয়মে আমানত অন্তর্ভুক্ত ছিল না)।

পরবর্তী অর্থপ্রদান অবশ্যই নির্মাণ কাজের অগ্রগতির সাথে সঙ্গতিপূর্ণ হতে হবে, কিন্তু বাড়ি, নির্মাণ প্রকল্প বা নির্মাণ প্রকল্পের অন্তর্ভুক্ত ফ্লোর এরিয়া হস্তান্তরের আগে তা চুক্তিমূল্যের ৭০% এর বেশি হবে না। যদি বিক্রেতা বিদেশি বিনিয়োগ মূলধনসম্পন্ন কোনো সংস্থা হয়, তবে অর্থপ্রদান চুক্তিমূল্যের ৫০% এর বেশি হবে না। যদি ক্রেতা বা ইজারাদারকে এখনও জমির মালিকানার সনদপত্র প্রদান করা না হয়ে থাকে, তবে চুক্তিমূল্যের ৯৫% এর বেশি আদায় করা যাবে না। ক্রেতাকে জমির মালিকানার সনদপত্র প্রদান করা হলে অবশিষ্ট মূল্য পরিশোধ করা হবে।

ক্রয়-বিক্রয় প্রক্রিয়ার প্রথম ধাপ হলো আমানত, যা চুক্তি স্বাক্ষরের আগেই প্রদান করা হয়। পূর্বে, রিয়েল এস্টেট আমানত সংক্রান্ত নিয়মকানুন চালু হওয়ার আগে, বাজারে আমানতের পরিস্থিতি ছিল অস্থিতিশীল এবং এতে বিভিন্ন ঝুঁকি ছিল। অনেক ডেভেলপার বড় অঙ্কের আমানত এবং রিজার্ভেশন চুক্তি গ্রহণ করত। এমনকি কিছু প্রকল্প নির্মাণাধীন আবাসন ইউনিট বিক্রি করেও অতিরিক্ত মূলধন সংগ্রহের জন্য গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত চাইত।

বাস্তবে, অনেক আবাসন প্রকল্প ব্রোকারেজ ফার্মের মাধ্যমে অথবা সরাসরি ডেভেলপারদের কাছ থেকে গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত এবং কিস্তির টাকা সংগ্রহ করেছে। কিন্তু এরপর ডেভেলপাররা হয় প্রকল্পটি বাস্তবায়ন করতে ব্যর্থ হয়েছে, অথবা মাঝপথে শুরু করে বন্ধ করে দিয়েছে, ফলে বাড়ির ক্রেতারা বৃথা অপেক্ষায় থেকেছেন।

স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয় আমানত সংক্রান্ত নিয়মাবলীর লক্ষ্য হলো বাড়ি ক্রেতাদের অধিকার রক্ষা করা এবং অতিরিক্ত বড় অঙ্কের আমানত আদায় প্রতিরোধ করা, যা প্রতারণামূলক কার্যকলাপের দিকে পরিচালিত করতে পারে এবং ক্রেতাদের ক্ষতির কারণ হতে পারে। এই নিয়মাবলীর আরেকটি লক্ষ্য হলো স্থাবর সম্পত্তি প্রকল্প বাস্তবায়নের উপর আরও কঠোর নিয়ন্ত্রণ আরোপ করা, যাতে দুর্বল আর্থিক সক্ষমতাসম্পন্ন ডেভেলপারদের 'একেবারে শূন্য থেকে শুরু করা' বা 'জমি মজুত করে সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করা'-র মতো কর্মকাণ্ড সীমিত করা যায়।

ডেভেলপারদের দৃষ্টিকোণ থেকে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা অস্বস্তিতে রয়েছে, কারণ বাস্তবে, বহু বছর ধরে তাদের বেশিরভাগই নিজেদের বিনিয়োগের অর্থায়নের জন্য নিজস্ব অর্থ ব্যবহার করে আসছে। তারা বিনিয়োগের জন্য বাড়ি ক্রেতাদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করে... যে কারণে অনেক গ্রাহক ক্রয়মূল্যের ৯৫% পরিশোধ করলেও জানেন না যে তারা তাদের সম্পত্তির কাগজপত্র কখন পাবেন...

অথবা আরও খারাপ ব্যাপার হলো, ডেভেলপার সমস্যার সম্মুখীন হন এবং গ্রাহকরা জানেন না যে তারা কখন তাদের বাড়ি পাবেন! এমনও ঘটনা আছে যেখানে ডেভেলপাররা কোনো আমানত ছাড়াই, ব্যাংকের 'গ্যারান্টি' নিয়ে মূলধন সংগ্রহ করে। এর মানে হলো, গ্রাহক এবং রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার উভয়ই এই বিনিয়োগে জড়িত থাকে এবং লাভ-ক্ষতি ভাগ করে নেয়, কিন্তু শেষ পর্যন্ত ক্ষতির সিংহভাগটাই গ্রাহককে বহন করতে হয়!

ক্রমান্বয়ে একটি সুস্থ রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলার জন্য, বিদ্যমান নিয়মকানুনের পাশাপাশি আমানত ও মূলধন সংগ্রহ লেনদেনের বাস্তবতার সঙ্গে সঙ্গতিপূর্ণ আরও বিধিনিষেধ ও শাস্তিমূলক ব্যবস্থা গ্রহণের প্রয়োজন রয়েছে, যাতে গ্রাহকদের ন্যায্য অধিকার রক্ষা করা যায় এবং অসাধু বিনিয়োগকারীদের নির্মূল করা যায়।

ডং গিয়া

উৎস: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html