রিয়েল এস্টেটের ঊর্ধ্বমুখী দামের যুগের অবসান ঘটছে।

আগামীকাল (১লা মার্চ) থেকে, প্রতিটি সম্পত্তির জন্য অনন্য শনাক্তকরণ কোড নির্ধারণের নিয়ম কার্যকর হবে, যা বাজারে মূল্যের হেরফের রোধ করতে সাহায্য করবে।

সরকার কর্তৃক জারি করা ডিক্রি নং ৩৫৭ অনুসারে, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত তথ্য ব্যবস্থা এবং ডাটাবেসের নির্মাণ ও ব্যবস্থাপনা নিয়ন্ত্রণ করে, প্রতিটি বাড়ি (অ্যাপার্টমেন্ট বা বিচ্ছিন্ন) এবং নির্মাণ প্রকল্পের মধ্যে থাকা রিয়েল এস্টেটকে একটি অনন্য ইলেকট্রনিক শনাক্তকরণ কোড বরাদ্দ করা হবে।

কোডটি হল আলফানিউমেরিক অক্ষরের একটি স্ট্রিং, যার দৈর্ঘ্য ৪০ অক্ষর পর্যন্ত। রিয়েল এস্টেট পণ্যের জন্য ইলেকট্রনিক শনাক্তকারীর কাঠামোতে নিম্নলিখিত তথ্য ক্ষেত্রগুলি অন্তর্ভুক্ত থাকে: প্রকল্প/নির্মাণ তথ্য কোড; অবস্থান শনাক্তকারী কোড (যদি থাকে); এবং প্রাকৃতিক অক্ষরের একটি ক্রম।

আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত তথ্য ব্যবস্থা এবং ডাটাবেসে সনাক্তকরণ কোডটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে তৈরি হয়। স্থানীয় নির্মাণ বিভাগগুলি তাদের এলাকার আবাসন উন্নয়ন প্রকল্পগুলিতে আবাসন ইউনিটগুলিকে ইলেকট্রনিক সনাক্তকরণ কোড বরাদ্দ করে, একই সাথে নির্মাণাধীন আবাসন ইউনিটগুলির জন্য আবাসন ইউনিটগুলি বিক্রয়ের জন্য যোগ্য কিনা তা জানিয়ে একটি নথি জারি করে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, রিয়েল এস্টেট সম্পত্তিগুলিতে অনন্য শনাক্তকরণ কোড বরাদ্দ করা বাজারকে আরও স্বচ্ছ করতে এবং জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যের হেরফের সীমিত করতে সাহায্য করবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিনও মূল্যায়ন করেছেন যে, বিগত সময়ে তথ্যের স্বচ্ছতার অভাবের ফলে ব্যাপক "কৃত্রিম জমির দামের বুদবুদ" দেখা দিয়েছে, যা রিয়েল এস্টেটের দামকে তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি বাড়িয়ে দিয়েছে; মূলধনের ভুল বণ্টন, আর্থিক ব্যবস্থার জন্য ঝুঁকি বৃদ্ধি; এবং আইনি ঝুঁকির সম্মুখীন মানুষ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠান, যার মধ্যে সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছেন গৃহ ক্রেতা এবং ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীরা।

রিয়েল এস্টেট সম্পত্তিগুলিতে শীঘ্রই শনাক্তকরণ কোড থাকবে। (ছবি: মিন ডুক)।

অতএব, নতুন প্রেক্ষাপটে ব্যবস্থাপনার প্রয়োজনীয়তার সাথে সামঞ্জস্য রেখে, আবাসন খাত এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের ডিজিটালাইজেশন রোডম্যাপে ইলেকট্রনিক সম্পত্তি শনাক্তকারীকে একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ হিসাবে বিবেচনা করা হয়।

ডঃ দিন-এর মতে, রিয়েল এস্টেটের জন্য ইলেকট্রনিক শনাক্তকরণ কোড প্রতিটি ব্যক্তির নাগরিক পরিচয়পত্রের মতোই বোঝা যায়। প্রতিটি বাড়ি, প্রতিটি জমি, প্রতিটি পণ্য একটি উচ্চমূল্যের পণ্য যা অর্থনীতির উপর মারাত্মক প্রভাব ফেলে, তাই ভোক্তাদের তাদের বৈধ অধিকার রক্ষার জন্য এই পণ্যগুলি সম্পর্কে তথ্য জানা প্রয়োজন।

শনাক্তকরণ কেবলমাত্র পণ্য স্তরের মধ্যেই সীমাবদ্ধ নয়, বরং এটি একটি বিস্তৃত রিয়েল এস্টেট বাজার তথ্য ব্যবস্থার সাথেও একীভূত। এই স্বচ্ছতা জল্পনাকে আরও কঠিন করে তোলে, কারণ এটি মজুদদারি এবং দাম বৃদ্ধির জন্য কৃত্রিম অভাব সৃষ্টির বিষয়টি প্রকাশ করে।

এই নীতি "কাল্পনিক বিক্রয়, কৃত্রিম সরবরাহ এবং চাহিদা তৈরি" এর অনুশীলনকেও সীমিত করে যেখানে ডেভেলপার বা সেকেন্ডারি বিনিয়োগকারীরা ইনভেন্টরি ধরে রাখে কিন্তু প্রয়োজনীয় প্রক্রিয়াগুলি সম্পন্ন করতে ব্যর্থ হয়, যার ফলে বাজার ঘাটতির সম্মুখীন হয় বলে মনে হয়।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো-এর মতে, রিয়েল এস্টেট শনাক্তকরণ কোড নিজেই জমির দাম পরিবর্তন করে না; এটি কেবল একটি শনাক্তকরণ হাতিয়ার। তবে, শনাক্তকরণ তথ্যের মাধ্যমে বাজার যখন স্বচ্ছ হয়ে ওঠে, তখন কর, ঋণ বা মূল্য নিয়ন্ত্রণের নীতি প্রয়োগের জন্য রাজ্যের প্রয়োজনীয় শর্ত থাকবে।

একটি সম্পত্তি শনাক্তকারীর সবচেয়ে বড় মূল্য হল একটি সম্পত্তির সমগ্র ইতিহাস ট্র্যাক করার ক্ষমতা, যার মধ্যে রয়েছে এটি কখন অধিগ্রহণ করা হয়েছিল, কতবার লেনদেন করা হয়েছে, এর দাম কীভাবে ওঠানামা করেছে এবং এটি অনুমানের বিষয় কিনা। যখন তথ্য সম্পূর্ণরূপে এবং ধারাবাহিকভাবে রেকর্ড করা হয়, তখন বাজার ধীরে ধীরে মানসিক আস্থা থেকে তথ্য-চালিত আস্থায় স্থানান্তরিত হবে।

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনার মূল বাধা হলো প্রতিটি সম্পত্তিকে তার নিজস্ব অনন্য পরিচয়ের অধিকারী সত্তা হিসেবে স্বীকৃতি দেওয়া হয়নি। "পরিচয় কোড হলো সম্পত্তির পরিচয়। এটি একজন ব্যক্তির নাগরিক আইডি কার্ডের মতো। প্রতিটি ব্যক্তির একটি অনন্য কোড থাকে, যা থেকে তাদের পরিচয় সম্পূর্ণরূপে বর্ণনা করা যায়। রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রেও একই কথা প্রযোজ্য," অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বিশ্লেষণ করেছেন।

পূর্বে, কোনও সম্পত্তি সম্পর্কিত তথ্য প্রায়শই খণ্ডিত হত, পর্যায়ক্রমে এবং বিভিন্ন নিয়ন্ত্রক সংস্থা দ্বারা বিভক্ত ছিল। পরিকল্পনা, নির্মাণ, সার্টিফিকেশন এবং লেনদেনের তথ্য ক্রমাগত আন্তঃসংযুক্ত ছিল না। এর ফলে বাজার পরিচালনার জন্য নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলির কাছে তথ্যের অভাব ছিল, যখন বাজারটি মূলত পশুপালক মানসিকতার উপর ভিত্তি করে পরিচালিত হত।

সম্পূর্ণ "পটভূমি তথ্যের" অভাব কেবল মূল্য গঠনের প্রক্রিয়াকেই বিকৃত করে না বরং কর, ঋণ এবং পরিকল্পনা নীতি কার্যকর করাও কঠিন করে তোলে। যখন রাষ্ট্র সঠিকভাবে জানে না যে একজন ব্যক্তির কত রিয়েল এস্টেটের মালিকানা রয়েছে বা তারা কত ঘন ঘন লেনদেন করেছে, তখন কর আরোপ বা জল্পনা-কল্পনা বিরোধী প্রচেষ্টা কেবল দিকনির্দেশনামূলক থাকে।

অনেক বাধা অতিক্রম করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট সম্পত্তিতে অনন্য শনাক্তকরণ কোড সংযুক্ত করলে বাজার আরও স্বচ্ছ হবে। (ছবি: মিন ডুক)।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, ইজেড প্রপার্টির সিইও মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বিশ্বাস করেন যে ট্র্যাফিক পরিচালনার মতো প্রতিটি সম্পত্তির ডিজিটাইজেশন এবং সনাক্তকরণ একটি অনিবার্য দিক।

"শনাক্তকরণ প্রতিটি সম্পত্তির জন্য একটি সম্পূর্ণ প্রোফাইল তৈরি করতে সাহায্য করে, অবস্থান এবং এলাকা থেকে শুরু করে লেনদেনের ইতিহাস এবং মালিকানার ইতিহাস পর্যন্ত। দীর্ঘমেয়াদে বাজারের ওঠানামা পর্যবেক্ষণের জন্য এটি রাজ্যের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি," মিঃ ফাম ডুক টোয়ান মন্তব্য করেন।

ইজেড প্রপার্টির সিইও বিশ্বাস করেন যে, স্বল্পমেয়াদে, এই নীতি এখনও উল্লেখযোগ্য প্রভাব তৈরি করতে পারেনি কারণ এটি এখনও তথ্য সংগ্রহ এবং মানসম্মতকরণের পর্যায়ে রয়েছে। তবে, দীর্ঘমেয়াদে, যখন এই তথ্য ব্যবস্থার উপর ভিত্তি করে কর নীতি এবং বাজার নিয়ন্ত্রণ বাস্তবায়িত হবে, তখন প্রভাব আরও স্পষ্ট হয়ে উঠবে।

বর্তমানে, ব্যক্তিদের জন্য রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্স এখনও মোট ঘোষিত লেনদেন মূল্যের 2% হারে গণনা করা হয়।

তবে, বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট শনাক্তকরণ কোডের বরাদ্দ বাস্তবায়নের জন্য এখনও অনেক বাধা অতিক্রম করতে হবে।

মিঃ ফাম ডুক টোয়ান উদাহরণটি উদ্ধৃত করে বলেন যে, সংলগ্ন জমির প্লটের মধ্যে সীমানা ওভারল্যাপ করা অস্বাভাবিক নয়। অতএব, যদি প্রাথমিক তথ্য ভুল হয়, তাহলে দীর্ঘস্থায়ী বিরোধের ঝুঁকি খুব বেশি। এছাড়াও, স্থানীয় পর্যায়ে প্রয়োগকারী ক্ষমতাও একটি উল্লেখযোগ্য বিষয়, বিশেষ করে গ্রামীণ এবং প্রত্যন্ত অঞ্চলে যেখানে প্রযুক্তি এখনও উন্নত নয়।

অতএব, তিনি যুক্তি দিয়েছিলেন যে রিয়েল এস্টেট সনাক্তকরণ একটি দীর্ঘমেয়াদী প্রক্রিয়া, তাই প্রথমে সহজ পণ্যগুলিকে অগ্রাধিকার দিয়ে এটি বাস্তবায়ন করা উচিত এবং তথ্য ব্যবস্থার নির্ভুলতা নিশ্চিত করার জন্য ডেটা এন্ট্রি পর্যায় থেকে সতর্ক পরিকল্পনা প্রয়োজন।

একইভাবে, সিবিআরই ভিয়েতনামের আবাসিক রিয়েল এস্টেটের পরিচালক মিঃ ভো হুইন তুয়ান কিয়েট বিশ্বাস করেন যে তথ্যের বিশাল পরিমাণের সাথে, বিভাগ এবং বিভিন্ন তথ্য ব্যবস্থার মধ্যে আন্তঃসংযোগ খুবই জটিল হবে। অতএব, এই সমস্ত তথ্যের সংযোগ স্থাপনে উল্লেখযোগ্য সময় প্রয়োজন হবে।

সূত্র: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html