ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেটের সম্ভাবনা রয়েছে কিন্তু প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলি স্বর্গ ও পৃথিবীর জালের মতো।

বিদ্যমান আইনের মধ্যে ওভারল্যাপিং

"রিয়েল এস্টেট বাজারের টেকসই উন্নয়ন এবং বাসযোগ্য প্রকল্প সার্টিফিকেট ২০২৩ প্রদান" ফোরামের কাঠামোর মধ্যে আলোচনায়, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS) এর চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন শেয়ার করেছেন যে বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট বাজার সামাজিক আবাসন এবং কম খরচের বাণিজ্যিক আবাসনের ঘাটতির সম্মুখীন হচ্ছে।

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহের অভাবের পাশাপাশি, কিছু সমস্যাও রয়েছে যেমন ব্যবস্থার অভাব এবং অনেক এলাকার অবস্থান নির্ধারণের অভাব, যার ফলে এমন পরিস্থিতি তৈরি হয় যে অনেক প্রকল্পের সমাধান হয়নি, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হতে হয়।

তদনুসারে, বাজারের খুব ভালো চাহিদা থাকা সত্ত্বেও, রিয়েল এস্টেট লেনদেনে এখনও হ্রাস রয়েছে, যা 90% এরও বেশি হ্রাস হিসাবে রেকর্ড করা হয়েছে কারণ বিনিয়োগকারীরা মূলধন "কবর দেওয়ার" সমস্যার মুখোমুখি হচ্ছেন এবং আর্থিক চ্যালেঞ্জগুলি সমাধান করতে হচ্ছে।

ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন - ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান।

সেই প্রেক্ষাপটে, VARS-এর চেয়ারম্যান বলেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে সমস্যা দূর করার জন্য সরকার এবং সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়গুলির বহু নীতিমালা জারি করার প্রচেষ্টা বাজারে ইতিবাচক প্রভাব ফেলেছে।

মিঃ দিন-এর মতে, ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে প্রায় ৩,০০০ সফল রিয়েল এস্টেট লেনদেন হয়েছে এবং ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে এই সংখ্যা ৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে। এখন পর্যন্ত, বিনিয়োগকারীদের আস্থা ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার করা হয়েছে, বাজারে অনেক নতুন প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত হতে শুরু করেছে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, বিশেষজ্ঞ মূল্যায়ন করেছেন যে নতুন আবাসন সরবরাহের উন্নতি এবং ক্রেতার মনোবিজ্ঞানের স্থিতিশীলতা এখনও ধীরে ধীরে ঘটছে, নতুন প্রকল্পগুলি সম্পন্ন করতে অনেক সময় প্রয়োজন। একই সময়ে, যদিও বিনিয়োগকারীদের মনোবিজ্ঞান ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হচ্ছে, তবুও এটি বেশ সতর্ক, বিশেষ করে যারা পূর্ববর্তী বিনিয়োগের কারণে আর্থিক চাপের সম্মুখীন হচ্ছেন।

রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমান সমস্যার কারণ সম্পর্কে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরস (VACC) এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ বলেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে বড় সমস্যা হল আইনি দিক।

মিঃ হিপ ব্যাখ্যা করেছেন যে বর্তমানে, শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রেই ১২টি আইন রয়েছে যা সরাসরি এটিকে প্রভাবিত করে, এবং যদি এটিকে পরোক্ষভাবে প্রভাবিত করার জন্য সম্প্রসারিত করা হয়, তাহলে পরিকল্পনা আইন, অগ্নি প্রতিরোধ ও লড়াই আইন ইত্যাদির মতো ২০টি আইন রয়েছে। অতএব, বাজারের সমস্যা সমাধানের জন্য, আইনগুলিকে জটিল করে তোলার জন্য একটি সমকালীন এবং মৌলিক সমাধান থাকা আবশ্যক।

"বিশেষ করে, রাষ্ট্রীয় বিধি অনুসারে, মন্ত্রণালয়গুলি তাদের ব্যবস্থাপনায় আইন প্রণয়নের জন্য দায়ী, কিন্তু মন্ত্রণালয়গুলির মধ্যে কোনও ঐক্যবদ্ধ ব্যবস্থা নেই। অতএব, বাস্তবায়ন প্রক্রিয়াটি খুব ভালো হলেও, আইন প্রণয়নের প্রক্রিয়াটিতে এখনও ওভারল্যাপ রয়েছে," মিঃ হিপ বলেন।

মিঃ নগুয়েন কোক হিপ - ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরসের চেয়ারম্যান।

এছাড়াও, মিঃ হিপের মতে, আইনটি প্রণয়নের প্রক্রিয়া চলাকালীন মন্তব্য গ্রহণ এখনও সীমিত। একটি বাস্তব উদাহরণ গ্রহণ করে, VACC-এর চেয়ারম্যান বলেন যে সম্প্রতি পাস হওয়া বিডিং আইনে কিছু ত্রুটি দেখা গেছে, আগামী সময়ে, অ্যাসোসিয়েশন ব্যবস্থাপনা সংস্থার কাছে সুপারিশ করবে।

"ব্যবসায়ীরা এখনকার মতো স্বল্পমেয়াদী আইনের পরিবর্তে দীর্ঘমেয়াদী আইন চায়। বিশেষ করে যদি আইনটি ভুল হয় কিন্তু সংশোধন করতে ১০ বছর সময় লাগে, তাহলে ব্যবসায়িক কার্যক্রম পরিচালনার জন্য কোনও আইনি করিডোর থাকবে না," মিঃ হিয়েপ বলেন।

সেই অনুযায়ী, মিঃ হিয়েপ আইনের ৪টি বিষয় তুলে ধরেন যেগুলোর প্রতি সরকারের বিশেষ মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন: স্থানের ছাড়পত্র; পরিকল্পনা, ভূমি মূল্যায়ন এবং ভূমি ব্যবহার রূপান্তর। মিঃ হিয়েপ বলেন যে বাজার সমাধানের জন্য আইনটিতে কেবল উপরে উল্লিখিত বিষয়গুলির উপরই জোর দেওয়া প্রয়োজন।

নিজের গল্প শেয়ার করে মিঃ হিপ বলেন যে তিনি ১২ বছর ধরে প্রকল্পটি তৈরি করছেন কিন্তু এখনও সাইট ক্লিয়ারেন্সের কাজ সম্পন্ন করতে পারেননি। দীর্ঘ বিলম্বের কারণে তাকে প্রাদেশিক নেতাদের কাছে কাজ করার জন্য ক্রমাগত যেতে হয়েছিল, তিনি যতবার কাজে গিয়েছিলেন তার সংখ্যা এতটাই ছিল যে মিঃ হিপ স্থানীয়দের কাছ থেকে "তোমাকে দেখলে আমার লজ্জা লাগে" এই উক্তিটি পেয়েছিলেন কিন্তু সাইট ক্লিয়ারেন্সের প্রক্রিয়াটি এখনও কেউ পরিচালনা করেনি।

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতার সম্মুখীন হচ্ছে (ছবি: হু থাং)।

এছাড়াও, প্রশাসনিক পদ্ধতির বিষয়টিও VACC-এর চেয়ারম্যানের মতে আজকের ব্যবসার জন্য সমস্যার মূল কারণ। প্রশাসনিক পদ্ধতি এবং কিছু সম্পর্কিত নীতিমালা সরলীকরণের জন্য নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের পরিকল্পনা খুবই বাস্তবসম্মত।

মিঃ হিয়েপ নিশ্চিত করেছেন: "ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেটের প্রচুর সম্ভাবনা রয়েছে, কিন্তু প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলি জালের মতো। প্রধানমন্ত্রী প্রশাসনিক পদ্ধতি হ্রাস এবং সরলীকরণের নির্দেশনা দিয়েছেন, তবে বর্তমান প্রশাসনিক পদ্ধতি প্রক্রিয়াকরণ প্রক্রিয়া এখনও দীর্ঘ, একটি বিপ্লব প্রয়োজন... যদি এটি করা যায়, তবে এটি ব্যবসাগুলিকে সমর্থন করার এবং বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারকে উন্নীত করার জন্য একটি বাস্তব সমাধানও হবে।"

চাহিদা-সরবরাহের ভারসাম্যহীনতা

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য মূলধনের উৎস সম্পর্কে আরও তথ্য ভাগ করে নিতে গিয়ে, জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়া বলেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের সংকট বিশেষজ্ঞরা আগে থেকেই ভবিষ্যদ্বাণী করেছিলেন কিন্তু এড়ানো যায়নি।

বিশেষজ্ঞের মতে, রিয়েল এস্টেট একটি দীর্ঘমেয়াদী অপরিহার্য পণ্য, তাই যখন সরবরাহ এবং চাহিদা ভারসাম্যের বাইরে থাকে, তখন একটি সংকট দেখা দেয়। তবে, আগের সংকটটি ছিল অতিরিক্ত সরবরাহ, যখন এই সংকটটি সরবরাহ ঘাটতির সংকট। এছাড়াও, ব্যবসাগুলি মূলধনের তীব্র ঘাটতির মুখোমুখি হচ্ছে, আরও প্রকল্প খুলতে পারছে না এবং বাজার "হিমায়িত" হয়ে গেছে।

"রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশন এবং ব্যবসাগুলি যখন বন্ড ইস্যু করে তখন বাজারের আস্থা ফিরে আসে কিনা তা আমরা পর্যবেক্ষণ করছি। সম্প্রতি, দেশের বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশন কোনও বকেয়া ব্যাংক ঋণ ছাড়াই বন্ড ইস্যু করেছে। আমরা দেখার জন্য আমাদের নিঃশ্বাস আটকে রেখেছি, কিন্তু ফলাফলগুলি দেখায় যে বাজার কেবল "হাঁপিয়ে" যাচ্ছে এবং "সতর্কতার সাথে" প্রত্যাশার তুলনায় প্রায় 30% পুনরুদ্ধার করছে," ডঃ লে জুয়ান এনঘিয়া বলেন।

বিশেষজ্ঞের মতে, সমগ্র অর্থনীতি বর্তমানে স্থবির, ​​কেবল রিয়েল এস্টেট নয়, অনেক শিল্পেই তারল্য গুরুতর সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। এই মন্তব্যের মাধ্যমে, মিঃ এনঘিয়া বিশ্বাস করেন যে আগামী বছরের দ্বিতীয় এবং তৃতীয় প্রান্তিক পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার সমস্যায় পড়তে পারে।

"আমরা এখনও "ঝড়ের চোখ" তে প্রবেশ করিনি, আমরা এখনও কম খরচের আবাসনের সরবরাহ বাড়াতে পারিনি, তাই আমরা এখনও সমস্যার সমাধান করতে পারিনি। ব্যবসাগুলি কীভাবে "অবাধে" কম খরচের আবাসনে প্রবেশ করতে পারে। কম খরচের আবাসন বিনিয়োগকারীদের নিরুৎসাহিত করা এড়াতে চীনের মতো কম খরচের আবাসনের জন্য মূল্য কাঠামো নিয়ন্ত্রণ করা সরকারের জন্য প্রয়োজনীয়। আমরা এখনও রিয়েল এস্টেট আবাসনের দামের একটি স্তর তৈরি করতে পারিনি, তাই আমরা এখনও বাজার সংকট সমাধান করতে পারিনি", বিশেষজ্ঞ বলেন ।

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/bds-viet-nam-tiem-nang-nhung-thu-tuc-hanh-chinh-nhu-thien-la-dia-vong-a627690.html