জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করলে কি রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণ করা যাবে?

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে, স্বল্পমেয়াদে, জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার ফলে বাজারে সরবরাহের ঘাটতি দেখা দেবে, তবে দীর্ঘমেয়াদে এটি স্থিতিশীল হবে।

জাতীয় পরিষদে পাস হওয়া নতুন খসড়া আইন অনুসারে, রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত ৩টি আইন: ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হবে। সময়টি পূর্বে নির্ধারিত ১ জানুয়ারী, ২০২৫ এর চেয়ে ৫ মাস আগে। এটি রিয়েল এস্টেট বাজারকে শীঘ্রই স্থিতিশীল এবং বিকাশের জন্য একটি "সহায়তা" হয়ে উঠবে বলে আশা করা হচ্ছে।

তদনুসারে, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন বিশেষ শ্রেণীর, শ্রেণী I, II এবং III শহুরে এলাকার ওয়ার্ড, জেলা এবং শহরগুলিতে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে। সুতরাং, নতুন প্রবিধানটি দেশব্যাপী মোট ১০৫টি শহর ও শহরে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের অনুমতি দেবে না; বর্তমান প্রবিধানের তুলনায় ৮১টি শহর ও শহরের বৃদ্ধি। এই প্রবিধানটি শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, ব্যক্তিগত বা পারিবারিক জমির ক্ষেত্রে নয় যা অন্যদের কাছে দান, উত্তরাধিকারসূত্রে প্রদান বা হস্তান্তরের উদ্দেশ্যে প্লটে ভাগ করা প্রয়োজন।

২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনে বিশেষ শ্রেণীর, টাইপ I, II এবং III শহুরে এলাকার ওয়ার্ড, জেলা এবং শহরগুলিতে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করা হয়েছে। ছবি: লে টোয়ান

ভূমি আইন ২০২৪ বাস্তবায়নের জন্য, ৩১ অক্টোবর থেকে, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি ভূমি বিভাজনের বিষয়ে একটি সিদ্ধান্ত (সিদ্ধান্ত ১০০) জারি করেছে, যার মাধ্যমে শর্ত পূরণকারী জমিধারী পরিবার এবং ব্যক্তিদের জমি ভাগাভাগি করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইন বাস্তবায়নের জন্য, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি অবকাঠামোগত বিনিয়োগ সম্পন্ন রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিকে জমি ভাগাভাগি এবং বিক্রি থেকে নিষিদ্ধ করার বিষয়ে ৮৩ নম্বর সিদ্ধান্ত জারি করেছে।

তদনুসারে, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি "পুনর্বাসনের জন্য সংরক্ষিত জমি ব্যতীত, ৫টি শহরতলির জেলা সহ সমগ্র এলাকা জুড়ে জমির প্লটের উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে; আবাসন প্রকল্পের জন্য, বিনিয়োগকারীদের স্থানান্তর করার আগে নির্মাণ সম্পন্ন করতে হবে।"

এই বিষয়টি নিয়ে, অনেক মতামত রয়েছে কারণ তারা বিশ্বাস করে যে এই ধরনের নিয়মকানুন ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনের পরিপন্থী এবং জোর দিয়ে বলে যে জমির প্লটের উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার নিয়ম দীর্ঘমেয়াদী সুবিধা বয়ে আনতে পারে, কিন্তু বর্তমানে এটি সত্যিই উপযুক্ত বলে মনে হচ্ছে না যখন বাজারটি একটি কঠিন সময়ের মধ্য দিয়ে গেছে, মানুষ জমির প্লটের প্রতি কম আগ্রহী তাই এই বাজারটি স্থবির হয়ে পড়েছে।

যাইহোক, কিছু বিশেষজ্ঞ একমত এবং বলছেন যে হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির উপরোক্তভাবে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার নিয়মটি যথাযথ এবং 2023 সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সম্পর্কিত আইনের বিধান অনুসারে সম্পূর্ণরূপে এর কর্তৃত্বের মধ্যে রয়েছে।

এই বিষয়ে তার মতামত শেয়ার করে, ডং দোই আইন অফিসের প্রধান আইনজীবী ট্রান জুয়ান তিয়েন বলেন যে, বাস্তবে, সম্প্রতি অনেক জায়গায় ব্যাপকভাবে জমি বিভাজন এবং উপবিভাগের অভিজ্ঞতা হচ্ছে, যার ফলে মূল্যস্ফীতি, জমি মজুদ এবং জমি পরিত্যাগের ঘটনা ঘটেছে। অস্বাভাবিক ঘটনা লক্ষ্য করলে অনেক এলাকা এই কার্যকলাপ নিষিদ্ধ করেছে।

সেই অনুযায়ী, আইনজীবী তিয়েন বলেন যে হো চি মিন সিটির জমি বিভাজন এবং বিক্রয় প্রকল্পের উপর নিষেধাজ্ঞা প্রাথমিকভাবে জমি সরবরাহের ঘাটতি সৃষ্টি করতে পারে, তবে দীর্ঘমেয়াদে, নতুন নিয়ন্ত্রণটি জমির নির্বিচারে বিভাজন এবং পৃথকীকরণ সম্পর্কিত অনেক সমস্যা সমাধানে, অবৈধভাবে নির্মাণকারীদের পরিস্থিতি হ্রাস করতে এবং এই ধরণের জমি লেনদেনের সময় আইনি ঝুঁকি হ্রাস করতে সহায়তা করবে।

কং থুওং সংবাদপত্রের সাথে কথা বলতে গিয়ে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী মিঃ ড্যাং হুং ভো বলেছেন যে হো চি মিন সিটির সিদ্ধান্ত যে শহর জুড়ে জমির প্লট বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার সিদ্ধান্ত, জমির প্লট ব্যবহার করে পুনর্বাসন প্রকল্প ব্যতীত, একটি সঠিক সিদ্ধান্ত, যা নগরায়নের মান উন্নত করার এবং আবাসনবিহীন জমিতে মানুষের অলস অর্থ জমা কমানোর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমির চাহিদা সবসময়ই খুব বেশি থাকে কিন্তু বাজারে সরকারি প্রকল্প থেকে সরবরাহের অভাব থাকে। এছাড়াও, অনেক ফটকাবাজ এই সুযোগের সদ্ব্যবহার করে দাম বৃদ্ধির জন্য প্রতিযোগিতা করে, রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়িয়ে দেয়, যার ফলে বাজারে বিশৃঙ্খলা সৃষ্টি হয়। একই সাথে, তারা জমি সংগ্রহ করে, প্লটে ভাগ করে, এমনকি ক্রেতা ও বিক্রেতাদের আকর্ষণ করার জন্য এটিকে সরকারি প্রকল্পের নামেও নামকরণ করে।

"অতএব, জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় কঠোর করা প্রয়োজন যাতে ফাটকাবাজি সীমিত করা যায় কারণ জমি বিক্রির জন্য উন্মুক্ত করার আগে জমির উপর ভিত্তি করে নির্মাণ করতে হয়, তাই পণ্যের মোট মূল্য বৃদ্ধি পায়। দীর্ঘমেয়াদে, জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় কঠোর করা বাজারকে একটি স্বচ্ছ এবং টেকসই দিকে বিকশিত করতে, ফাটকাবাজি রোধ করতে এবং জমির অপচয় সীমিত করতে সহায়তা করবে," মিঃ ভো বলেন।

উপরোক্ত দৃষ্টিভঙ্গির সাথে একমত পোষণ করে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে নতুন নিয়মটি এমন বিনিয়োগকারীদের দূর করতে সাহায্য করবে যারা কেবল প্রকল্পের জন্য জমি চান এবং তারপর জমি বিক্রির জন্য প্লটে ভাগ করেন, যা দেশে অর্থনৈতিক দক্ষতা আনে না।

"নতুন আইনে বিনিয়োগকারীদের জন্য জমির প্লট বিভাজন এবং বিক্রয় কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হয়েছে, তবে অবকাঠামোর ভিত্তিতে দাম বাড়ানোর জন্য জমির প্লট বিভাজনের কার্যক্রমের জন্য এখনও কঠোর ব্যবস্থাপনা বিধিমালা প্রয়োজন। সেই অনুযায়ী, ভার্চুয়াল জমির মূল্যস্ফীতির পরিস্থিতি দূর করার জন্য ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বাস্তবায়ন আরও স্পষ্ট এবং বিস্তারিত হওয়া দরকার," মিঃ দিন উল্লেখ করেছেন।

সূত্র: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html