প্রাক্তন নি ফং এলাকায় ‘জমি দখলের উন্মাদনা’ সম্পর্কে সতর্ক থাকুন।

সাম্প্রতিক দিনগুলোতে, প্রাক্তন নি ফং এবং নি জুয়ান এলাকার (বর্তমানে ন্গে আন প্রদেশের ভিন লক ওয়ার্ড) রিয়েল এস্টেট বাজারে অস্বাভাবিক ঘটনা ঘটেছে, কারণ খুব অল্প সময়ের মধ্যে জমির দাম ক্রমাগত বেড়ে চলেছে।

জমির দাম আকাশছোঁয়া হচ্ছে।

গত দুই সপ্তাহেরও বেশি সময় ধরে, নি ফং কম্যুনের সীমান্তবর্তী এবং পূর্বে নি শুয়ান কম্যুন নামে পরিচিত তিয়েন দং গ্রামের দিকে যাওয়ার রাস্তাটিতে একের পর এক নতুন করে সমতল করা এবং সুন্দরভাবে ভাগ করা জমির প্লট দেখা যাচ্ছে। এই নতুন গড়ে ওঠা এলাকাগুলো জুড়ে জমির মালিক এবং রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের সহজেই চোখে পড়ে, যারা ক্রেতাদের পরিচয় করিয়ে দিতে এবং আকৃষ্ট করতে প্রস্তুত।

নগুয়েন থি টি. নামের একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্টের মতে, সবচেয়ে দামী এলাকাটি হলো ৭২-মিটার প্রধান সড়কের সংলগ্ন, গ্রামে প্রবেশের রাস্তাটি। এখানকার জমি বর্তমানে প্রতি বর্গমিটারে ৩৯ থেকে ৪১ মিলিয়ন VND দামে বিক্রি হচ্ছে, অন্যদিকে আরও ভেতরের দিকে অবস্থিত জমিগুলোর দাম প্রতি বর্গমিটারে ২৮ থেকে ৩০ মিলিয়ন VND-এর মধ্যে, যেগুলোর সাধারণ মাপ হলো প্রায় ৮ মিটার সম্মুখভাগ এবং ৩০ মিটার গভীরতা।

দূর-দূরান্ত থেকে দর্শনার্থীরা সাবেক নি ফং কমিউনের জমিটি দেখতে ভিড় জমিয়েছিলেন। ছবি: পিভি

"৭২-মিটার রাস্তার কাছের পাঁচটি প্লট ক্রেতারা ইতিমধ্যেই বুক করে ফেলেছেন, মাত্র দুটি বাকি আছে। আমরা যদি শীঘ্রই চুক্তিটি সম্পন্ন না করি, তাহলে আজ বিকেলেই কেউ একটি বুক করে ফেলবে," রিয়েল এস্টেট এজেন্ট জোর দিয়ে বললেন। তার মতে, মাত্র কয়েক সপ্তাহ আগেও ৭২-মিটার রাস্তার সংলগ্ন জমির দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৩০-৩৫ মিলিয়ন VND, কিন্তু গত দুই সপ্তাহে দাম দ্রুত বেড়ে প্রতি বর্গমিটারে ৪০-৪১ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে।

শুধু সীমান্ত এলাকাতেই নয়, বরং প্রাক্তন নি ফং কম্যুনের ৫ নম্বর পাড়ার গভীরেও জমি ভাগ করা এবং "সংস্কার" করার প্রথা ব্যাপকভাবে প্রচলিত। পাড়াগুলোর মধ্যকার রাস্তাগুলোর ধারে অনেক জমি থেকে ক্ষয়প্রাপ্ত মাটি সরিয়ে, বাঁধ তৈরি করে বিক্রির জন্য আলাদা আলাদা খণ্ডে ভাগ করা হয়েছে।

প্রাক্তন নি ফং কম্যুনের ৫ নম্বর হ্যামলেটের বাসিন্দা জনাব ত্রান ভান নাম বলেন, "গত কয়েক সপ্তাহ ধরে জমি দেখতে বহু লোক এখানে ভিড় করছে, রাস্তার সর্বত্র গাড়ি পার্ক করা রয়েছে। কফি শপগুলোতেও লোকজনের আনাগোনায় মুখরিত। মূলত, তারা জমি সম্পর্কে খোঁজখবর নিতে এবং কিনতে এসেছেন।"

সরেজমিন সমীক্ষা অনুযায়ী, হ্যামলেট ৫-এ জমির দাম অল্প সময়ের মধ্যে তীব্রভাবে বেড়েছে। এলাকার একজন দীর্ঘদিনের রিয়েল এস্টেট এজেন্ট, জনাব নগুয়েন ভ্যান এন. বলেন: “আগে এই এলাকায় জমির দাম ছিল মাত্র প্রায় ১২ মিলিয়ন VND/বর্গমিটার, কিন্তু অল্প সময়ের মধ্যে তা বেড়ে ২০-২২ মিলিয়ন VND/বর্গমিটার হয়েছে। অনেক পরিবার তাদের জমি ভাগ করেছে কিন্তু বিক্রি করতে তাড়াহুড়ো করছে না, বরং দাম আরও বাড়ার অপেক্ষায় জমি ধরে রেখেছে।”

আশেপাশের এলাকা থেকে বহু লোক জমিটি দেখতে ভিড় জমিয়েছিল। ছবি: ভ্যান ট্রুং

কিছু স্থানীয় বাসিন্দা আরও জানিয়েছেন যে, প্রদেশের দালালদের পাশাপাশি হ্যানয় এবং অন্যান্য এলাকা থেকে অনেক বিনিয়োগকারী সম্প্রতি ‘অনুমানমূলক বিনিয়োগ’ করতে এসেছেন, যার ফলে পূর্বে শান্ত থাকা পুঁজি বাজার আগের চেয়েও বেশি উত্তপ্ত হয়ে উঠেছে। শুধু নি ফং নয়, বরং এর আশেপাশের কিছু এলাকা, যেমন প্রাক্তন নি থাচ এবং নি আন এলাকাও এই সুযোগের সদ্ব্যবহার করছে; অবকাঠামো এবং উন্নয়নের সম্ভাবনায় তেমন কোনো পরিবর্তন না আসা সত্ত্বেও জমির দাম বাড়তে শুরু করেছে।

প্রাক্তন নি ফং কম্যুনের বাসিন্দারা বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে জমি সমতল করে পুনঃউন্নয়ন করছেন। ছবি: ভ্যান ট্রুং

কর্তৃপক্ষ ও বিশেষজ্ঞরা জনগণকে সতর্ক থাকতে পরামর্শ দিচ্ছেন।

সাংবাদিকদের সাথে কথা বলতে গিয়ে, ভিন লক ওয়ার্ডের নগর অর্থনীতি ও অবকাঠামো বিভাগের বিশেষজ্ঞ মিঃ ফুং বা মিন বলেন: প্রাক্তন নি ফং এবং নি জুয়ান কমিউনের ভূমি তহবিল এখনও বেশ উল্লেখযোগ্য, যা প্রধানত বাসিন্দাদের মালিকানাধীন দীর্ঘমেয়াদী আবাসিক জমি এবং পূর্বে নিলামে বিক্রি হওয়া জমির প্লট নিয়ে গঠিত। ৭২-মিটার সড়ক, সমুদ্র এবং খোলা জায়গার সান্নিধ্যের কারণে এই এলাকাটিকে একটি নির্দিষ্ট সম্ভাবনাময় এলাকা হিসেবে বিবেচনা করা হয়। তবে, প্রাক্তন ভিন শহরের কেন্দ্র বা কুয়া লো-এর এলাকার তুলনায়, এখানকার অবকাঠামো ব্যবস্থা এখনও সীমিত এবং নগরায়নের হারও এখনও ততটা বেশি নয়।

২০২২ সালে সাবেক নি ফং কমিউনে জমির দামে আকস্মিক বৃদ্ধি ঘটে। বিশেষ করে গত দুই সপ্তাহে জমির দাম দ্রুত বেড়েছে। এই অত্যধিক মূল্যবৃদ্ধি অস্বাভাবিক এবং ফটকাবাজ বিনিয়োগকারীদের জন্য সম্ভাব্য ঝুঁকি তৈরি করছে," জনাব মিন জোর দিয়ে বলেন।

সাবেক নি ফং কম্যুনের এক খণ্ড জমি এইমাত্র সমতল করা হয়েছে। ছবি: ভ্যান ট্রুং

নঘি ফং এলাকায় জমি নিয়ে ফটকাবাজির উন্মাদনার মধ্যে, ভিন লক ওয়ার্ড গণ কমিটির প্রতিনিধিরা বাসিন্দা ও বিনিয়োগকারীদের অত্যন্ত সতর্কতা ও সজাগতা অবলম্বন করতে, গণমানুষের স্রোতে গা ভাসানো পরিহার করতে এবং বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে সমস্ত বিষয় পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বিবেচনা করার পরামর্শ দিয়েছেন।

বিশেষ করে, তেজি বাজারের সময় ফটকাবাজির জন্য টাকা ধার করা থেকে বিরত থাকুন। যখন জমির ফটকাবাজিজনিত বুদবুদ তৈরি হয়, তখন ক্রেতারা সহজেই মূল্য কারসাজির শিকার হন এবং প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি দামে জমি কেনেন। বাজার যখন ঠান্ডা হয়ে আসে, তখন তারল্য তীব্রভাবে কমে যায় এবং ক্রেতাদের তাদের সম্পদ বিক্রি করে দিতে লোকসান মেনে নিতে হতে পারে।

জমিটি দেখতে দলে দলে গাড়ি এসে ভিড় জমায়। ছবি: ভ্যান ট্রুং

সাংবাদিকদের সাথে কথা বলতে গিয়ে, ন্গে আন প্রাদেশিক রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন কুওক খান বলেন যে, বিনিয়োগকারীরা যদি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ক্ষেত্রে গণ-মানসিকতা অনুসরণ করেন, তবে তা অনেক ঝুঁকি বয়ে আনবে।

জনাব খানের মতে, জনসচেতনতামূলক প্রচার অভিযান ও সুপারিশসমূহ আরও জোরদার করা প্রয়োজন। একই সাথে, সকল স্তরের কর্তৃপক্ষের উচিত পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্য দ্রুত ও স্বচ্ছভাবে প্রকাশ করা, যাতে জনগণ তা সঠিকভাবে বুঝতে পারে এবং এর মাধ্যমে আবাসন বাজার ও আর্থ-সামাজিক জীবনের ওপর শোষণ ও নেতিবাচক পরিণতি এড়ানো যায়।

প্রাক্তন নি ফং কম্যুনের একটি পরিবারের মালিকানাধীন এক খণ্ড জমি আরও দাম বাড়ার অপেক্ষায় অবিক্রীত রয়েছে। ছবি: ভ্যান ট্রুং

কর্তৃপক্ষকেও আবাসন বাজারের ব্যবস্থাপনা আরও কঠোর করতে হবে এবং এলাকায় জমি ক্রয়-বিক্রয় ও হস্তান্তর কার্যক্রমের পরিদর্শন ও তদারকি জোরদার করতে হবে। ফটকাবাজি কার্যকলাপ এবং বাজারের বিশৃঙ্খলা অবশ্যই শনাক্ত করে আইন অনুযায়ী কঠোরভাবে মোকাবেলা করতে হবে, যার মাধ্যমে শৃঙ্খলা পুনরুদ্ধার, বাজার স্থিতিশীল করা এবং এলাকার টেকসই আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন নিশ্চিত করা সম্ভব হবে।

কোনো এলাকার সম্ভাবনা মূল্যায়ন শুধুমাত্র 'প্রবণতার' উপর ভিত্তি করে করা উচিত নয়। বিনিয়োগকারীদের মনস্তাত্ত্বিকভাবে প্রভাবিত হওয়া উচিত নয়, এবং কোনোভাবেই 'সুযোগ হারানোর ভয়' নিয়ে এলাকার প্রকৃত উন্নয়ন সম্ভাবনা সঠিকভাবে মূল্যায়ন না করে বিনিয়োগে তাড়াহুড়ো করা উচিত নয়। এর পরিবর্তে, তাদের পরিবহন পরিকাঠামো, সামাজিক সুযোগ-সুবিধা, বাসিন্দা আকর্ষণের ক্ষমতা এবং দীর্ঘমেয়াদী অর্থনৈতিক উন্নয়নের সম্ভাবনার মতো মৌলিক বিষয়গুলোর উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন করা উচিত।

বিজ্ঞাপন

উৎস: https://baonghean.vn/can-trong-voi-con-sot-dat-vung-nghi-phong-cu-10315929.html