সামাজিক আবাসন নির্মাণের জরুরি প্রয়োজন - চূড়ান্ত প্রবন্ধ: নতুন ব্যবস্থা যুক্ত করা

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের পূর্বাভাস অনুসারে, ২০২১-২০৩০ সময়কালে আবাসনের চাহিদা বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে, বিশেষ করে শহরাঞ্চলে। বর্তমানে নগর জনসংখ্যার অনুপাত প্রায় ৪০% এবং ২০৩০ সালের মধ্যে তা প্রায় ৪৫% এ উন্নীত হবে। বর্তমান জনসংখ্যা বৃদ্ধির হার এবং আবাসনের চাহিদার সাথে সাথে, প্রতি বছর প্রায় ৭ কোটি বর্গমিটার শহুরে আবাসন যুক্ত করতে হবে।

বিশেষ করে, ভিয়েতনামে সামাজিক আবাসন বিভাগের উন্নয়নের সম্ভাবনা এবং সুযোগ এখনও বিশাল। তবে, বাস্তবে, নীতিগুলি আসলে আকর্ষণীয় নয়, তাই বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এখনও এই বিভাগের প্রতি "উদাসীন"। মানুষ এবং ব্যবসাগুলি সামাজিক আবাসনের উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য পদ্ধতিগত এবং আর্থিক বাধাগুলি দূর করতে সহায়তা করার জন্য নতুন জারি করা নীতিগুলির একটি সিরিজ আশা করছে।

মিঃ নগুয়েন হোয়াং নাম - জি-হোমের জেনারেল ডিরেক্টর:

বর্তমানে, যদি কোনও বিনিয়োগকারী সামাজিক আবাসন নির্মাণ করতে চান, তাহলে এন্টারপ্রাইজকে অ্যাপার্টমেন্ট তহবিলের ২০% ভাড়ার জন্য আলাদা করে রাখতে হবে এবং ৫ বছর পরেই এটি বিক্রি করার অনুমতি দেওয়া হয়। বর্তমানে, সামাজিক আবাসন তৈরি করতে, এন্টারপ্রাইজগুলিকে খুব বেশি খরচ করতে হয়, যেখানে ভাড়ার মূল্য বেশি হতে পারে না কারণ একটি "কাঠামো" রয়েছে।

প্রকল্পগুলি অবস্থিত এলাকার নির্মাণ বিভাগের তথ্য পোর্টালে সামাজিক আবাসনের সমস্ত বিক্রয় এবং ভাড়া মূল্য সর্বজনীন। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে সামাজিক আবাসনের আনুমানিক ভাড়া মূল্য প্রায় ১০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার/মাস। অন্যান্য প্রদেশ এবং শহরগুলিতে, এটি প্রায় ৩০,০০০ - ৫০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার/মাস।

উল্লেখ না করেই, যদি আপনি সামাজিক আবাসন ভাড়া নিতে চান, তাহলে ভাড়াটেকে অনেক শর্ত পূরণ করতে হবে; এমনকি কমপক্ষে ১ বছরের জন্য ভাড়াও দিতে হবে। এছাড়াও, প্রবিধানে বলা হয়েছে যে আপনি যদি একবার সামাজিক আবাসন নীতি উপভোগ করে থাকেন, তাহলে আপনি দ্বিতীয়বার এটি উপভোগ করতে পারবেন না। অতএব, যদি আপনি আনুষ্ঠানিকভাবে ১ মাসের জন্য ভাড়া নেন, তাহলে ভাড়াটে ভবিষ্যতে সামাজিক আবাসন কিনতে পারবেন না।

বিশ্বের অনেক দেশ ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের দীর্ঘমেয়াদী মূলধন খরচ কম হওয়ায় ভাড়া বাড়ি নির্মাণের মডেলটি সফলভাবে এবং ব্যাপকভাবে বাস্তবায়ন করেছে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে কেবল প্রায় 3% সুদের হারে ঋণ নিতে হয় যাতে তারা সহজেই বিনিয়োগ করতে পারে এবং তারপরে যখন তারা ভাড়া দেয়, তখনও তারা লাভ অর্জন করতে পারে।

এদিকে, ভিয়েতনামে, ব্যবসাগুলিকে বর্তমানে প্রায় ১২-১৫% সুদের হারে মূলধন অ্যাক্সেস করতে হচ্ছে এবং সর্বদা রিজার্ভ ফি নিতে হচ্ছে, তাই বাস্তবায়ন খরচ বেড়ে যাচ্ছে। বর্তমান আর্থিক ব্যবস্থার সাথে, সুদের হার এবং ইনপুট খরচ খুব বেশি হলে ব্যবসাগুলিকে সমর্থন করার জন্য অর্থের কোনও উৎস নেই।

এদিকে, এন্টারপ্রাইজের লাভের মার্জিন মাত্র ১০%, গড়ে, লাভ মাত্র ২%/বছর। এর ফলে সামাজিক আবাসন নির্মাণে বিনিয়োগের জন্য এন্টারপ্রাইজগুলিকে আকৃষ্ট করা কঠিন হয়ে পড়ে।

মিসেস ডুয়ং থুই ডুং - সিবিআরই ভিয়েতনামের সিনিয়র ডিরেক্টর:

২০২১ সাল থেকে, সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য বিনিয়োগ মূলধনের হার নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণের জন্য একই বিনিয়োগ মূলধনের হার প্রযোজ্য হবে। যাইহোক, ১৩ জুলাই, ২০২২ তারিখে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় ২০২১ সালে নির্মাণ কাজের জন্য বিনিয়োগ মূলধনের হার এবং কাজের কাঠামোগত উপাদানগুলির মোট নির্মাণ মূল্য ঘোষণার বিষয়ে সিদ্ধান্ত নং 610/QD-BXD জারি করে।

তদনুসারে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় অ্যাপার্টমেন্ট ভবন আকারে সামাজিক আবাসন প্রকল্প নির্মাণের জন্য বিনিয়োগ মূলধনের জন্য একটি কাঠামো জারি করেছে। পর্যালোচনার মাধ্যমে, সামাজিক আবাসন প্রকল্প নির্মাণের জন্য বিনিয়োগ মূলধন বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণের জন্য বিনিয়োগ মূলধনের তুলনায় প্রায় ২৫% কম।

সুতরাং, ২০২১ সাল থেকে নির্মিত সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি মূল্য পরিকল্পনা তৈরির সময় নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক জারি করা বিনিয়োগ মূলধন হার উল্লেখ করবে এবং প্রয়োগ করবে, সেই অনুযায়ী, সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য বিনিয়োগ মূলধন হার বাণিজ্যিক আবাসনের তুলনায় কম। তবে, আমরা যদি ভালো মানের এবং মডেল সামাজিক আবাসন ক্ষেত্রগুলি তৈরি করতে চাই, তাহলে বিনিয়োগের হার বাড়াতে হবে।

বর্তমানে, ভিয়েতনামে কেবল সামাজিক আবাসনই নয়, সমস্ত রিয়েল এস্টেট পণ্য তৈরির খরচও বেশি। সুতরাং, যে সমস্যাটি সমাধান করা দরকার তা হল বিনিয়োগকারীরা কীভাবে লোকসান এড়াতে পারেন এবং ব্যবসায়িক কার্যকলাপে লাভ করতে পারেন।

যদিও বাজারে আবাসনের চাহিদা এখনও অনেক বেশি, বিশেষ করে "সাশ্রয়ী মূল্যের" বিভাগে বা বিশেষ করে সামাজিক আবাসন ক্ষেত্রে। অতএব, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকেও বাজারকে ঘনিষ্ঠভাবে অনুসরণ করা উচিত, সুযোগগুলি কাজে লাগাতে সক্ষম হওয়া উচিত এবং খুব বেশি ব্যয়বহুল নয় এমন পণ্য সরবরাহ করা উচিত। এছাড়াও, বিশ্বের কিছু দেশের অভিজ্ঞতা দেখায় যে, ক্রেতাদের কাছে বিক্রয়ের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট দেওয়ার পরিবর্তে, বিনিয়োগকারীরা 1-3 বছরের জন্য ভাড়া দেওয়ার অনুমতি দেয়, ভাড়া চুক্তিতে, তাদের কেনার অনুমতি দেওয়ার একটি ধারা রয়েছে। সুতরাং, সেই 3 বছরে, অভাবী ব্যক্তিদের সঞ্চয় এবং নির্বাচন করার আরও সুযোগ থাকবে।

মিঃ লে হোয়াং চাউ - হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান:

ডিক্রি নং ১০০/২০১৫/এনডি-সিপি অনুসারে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের নির্মাণ ঘনত্ব বা ভূমি ব্যবহার সহগ মানদণ্ডের ১.৫ গুণ পর্যন্ত বৃদ্ধি করার অনুমতি রয়েছে। তবে, সামাজিক আবাসনের উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা সংক্রান্ত সর্বশেষ খসড়া ডিক্রিতে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় এই বিধানটি সরিয়ে দিয়েছে।

সামাজিক আবাসন উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা সংক্রান্ত খসড়া ডিক্রিতে এই নিয়মটি আবার যুক্ত করা প্রয়োজন যে সামাজিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের নির্মাণ মান এবং নিয়মের তুলনায় নির্মাণ ঘনত্ব বা ভূমি ব্যবহার সহগ সর্বোচ্চ 1.5 গুণ পর্যন্ত সমন্বয় করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে। এটি সম্ভাব্যতা নিশ্চিত করার জন্য এবং বিনিয়োগকারীদের সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার বিষয়ে আলোচনা করতে উৎসাহিত করার জন্য।

এটি বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করার জন্য নীতিগত ব্যবস্থাগুলির মধ্যে একটি। সামাজিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের নির্মাণ ঘনত্ব বা ভূমি ব্যবহার সহগ সর্বাধিক ১.৫ গুণ পর্যন্ত সামঞ্জস্য করার অনুমতি দেওয়া উচিত, যেখানে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জারি করা বর্তমান নির্মাণ মান এবং প্রবিধানের তুলনায়, নির্বাচিত বিনিয়োগকারীদের জন্য দরপত্রের ক্ষেত্রে যেখানে জমির প্লট বা জমির ক্ষেত্রের শুধুমাত্র ১/২০০০ স্কেল জোনিং পরিকল্পনা রয়েছে অথবা যেখানে বিনিয়োগকারীর সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহার করার অধিকার রয়েছে।

কারণ, এই নীতিগত ব্যবস্থা ছাড়া, বিনিয়োগকারীরা তাদের বিদ্যমান ভূমি তহবিল ব্যবহার করে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে পছন্দ করবেন, যা অনেক নিয়ম-কানুন দ্বারা আবদ্ধ সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পরিবর্তে সহজ এবং কার্যকর।

তাছাড়া, সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য রাজ্যের কাছে জমির তহবিল না থাকলেও, বিনিয়োগকারীদের তাদের নিজস্ব ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিয়ে আলোচনা করতে অথবা সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার পেতে উৎসাহিত করা প্রয়োজন।

ভিএনএ অনুসারে

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478