সরকার ভূমি মূল্যায়নের জন্য একাধিক পদ্ধতি উপস্থাপন করতে সম্মত হয়েছে।

সরকার এইমাত্র জাতীয় সংসদের স্থায়ী কমিটির কাছে সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ার বিভিন্ন দিক নিয়ে প্রতিবেদন পেশ করেছে।

যেসব গুরুত্বপূর্ণ বিষয় ব্যাপক মনোযোগ আকর্ষণ করছে, তার মধ্যে অন্যতম হলো ভূমি মূল্যায়নের বিষয়বস্তু, পদ্ধতি এবং প্রতিটি পদ্ধতি প্রয়োগের শর্তাবলী (ধারা ১৫৮)।

বিশেষ অধিবেশনে বিবেচনা ও অনুমোদন।

তদনুসারে, সরকার ১৫৮ নং অনুচ্ছেদের ৫ নং ধারায় ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির ধারণাগুলো—তুলনামূলক, উদ্বৃত্ত, আয়মূলক এবং ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ—পর্যালোচনা ও স্পষ্ট করতে; এবং ১৫৮ নং অনুচ্ছেদের ৬ নং ধারায় এই ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলো প্রয়োগের শর্তাবলী নির্দিষ্ট করতে সম্মত হয়েছে। বিশেষত, খসড়া আইনটিতে একাধিক ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির বিধান করা হয়েছে।

প্রথমত, তুলনামূলক পদ্ধতিটি প্রয়োগ করা হয় বাজারে হস্তান্তরিত একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যযুক্ত জমির খণ্ডগুলোর মূল্য, অথবা নিলামে বিক্রি হওয়া ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্য সমন্বয় করার মাধ্যমে, যেখানে বিজয়ী দরদাতা নিলামের সিদ্ধান্ত অনুযায়ী তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন। মূল্যায়নযোগ্য জমির খণ্ডের মূল্য নির্ধারণের জন্য, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের (যদি থাকে) মূল্য বাদ দিয়ে জমির মূল্যকে প্রভাবিতকারী উপাদানগুলো বিশ্লেষণ ও তুলনা করে এটি করা হয়।

উদ্বৃত্ত পদ্ধতির পাশাপাশি সরকার ভূমি মূল্যায়নের জন্য আরও কয়েকটি পদ্ধতিতে সম্মত হয়েছে।

দ্বিতীয়ত, মূল্যায়ন তারিখের আগে প্রাপ্ত তথ্য অনুযায়ী সর্বশেষ ত্রৈমাসিকের শেষের পূর্ববর্তী পরপর তিন বছরের জন্য, প্রদেশের রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিতে ১২-মাস মেয়াদী ভিয়েতনামী ডং সঞ্চয়ী আমানতের গড় সুদের হার দ্বারা প্রতি ভূমি এলাকার গড় বার্ষিক নিট আয়কে ভাগ করে আয় পদ্ধতিটি প্রয়োগ করা হয়।

তৃতীয়ত, উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক অনুমোদিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুযায়ী সবচেয়ে কার্যকর ভূমি ব্যবহারের (ভূমি ব্যবহার সহগ, ভবন ঘনত্ব, ভবনের সর্বোচ্চ তলা সংখ্যা) ভিত্তিতে, মোট আনুমানিক উন্নয়ন আয় থেকে ভূমি খণ্ড বা এলাকার মোট আনুমানিক উন্নয়ন ব্যয় বিয়োগ করে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বাস্তবায়ন করা হয়।

চতুর্থত, ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি হলো একটি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি, যা ভূমি মূল্য সারণিতে থাকা জমির মূল্যের সাথে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ গুণ করে করা হয়। ভূমি মূল্য সারণিতে থাকা জমির মূল্যের সাথে বাজার দরের তুলনা করে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ নির্ধারণ করা হয়।

উপরে উল্লিখিত চারটি ক্ষেত্র ছাড়াও, সরকার জাতীয় সংসদের স্থায়ী কমিটির অনুমোদন সাপেক্ষে একটি নতুন ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্ধারণ করবে।

এর পাশাপাশি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের শর্তাবলীও রয়েছে। বিশেষত, তুলনামূলক পদ্ধতিটি সেইসব ক্ষেত্রে মূল্যায়নে প্রয়োগ করা হয় যেখানে একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যসহ কমপক্ষে ৩টি জমির প্লট থাকে, বাজারে হস্তান্তরিত জমির মূল্যকে প্রভাবিত করে এমন উপাদানগুলিতে নির্দিষ্ট সাদৃশ্য থাকে এবং বিজয়ী দরদাতা বিজয়ী দরের সিদ্ধান্ত অনুযায়ী তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন।

আয় পদ্ধতিটি এমন মূল্যায়ন ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয় যেখানে অকৃষি জমির খণ্ড বা এলাকা, যা আবাসিক জমি বা কৃষি জমি নয়, তুলনামূলক পদ্ধতির জন্য যোগ্য নয়, কিন্তু যেখানে মূল্যায়নাধীন ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য অনুযায়ী ভূমি ব্যবহার থেকে আয় ও ব্যয় নির্ধারণ করা যায়;

যেসব ক্ষেত্রে বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য নির্ধারিত জমি বা এলাকা তুলনামূলক পদ্ধতি বা আয় পদ্ধতির আওতাভুক্ত হয় না, কিন্তু প্রকল্পটির মোট উন্নয়ন আয় এবং মোট উন্নয়ন ব্যয় অনুমান করা সম্ভব হয়, সেসব ক্ষেত্রে মূল্যায়নের জন্য অবশিষ্ট পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়;

যখন একই উদ্দেশ্যমূলক ব্যবহারের জন্য একাধিক সংলগ্ন ভূমিখণ্ড পুনরুদ্ধার করা হয় এবং সেগুলি ইতিমধ্যেই ভূমি মূল্য সারণীতে মূল্যায়িত হয়ে থাকে, কিন্তু তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ করে না অথবা উপরোক্ত পদ্ধতিগুলো ব্যবহার করে ভূমি মূল্য নির্ধারণের ফলাফলের সাথে তুলনা করার শর্ত পূরণ করে না, তখন রাষ্ট্র কর্তৃক ভূমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট ক্ষতিপূরণের পরিমাণ নির্ধারণের জন্য ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়।

একই সাথে, সরকার প্রস্তাব করছে যে, প্রতিটি পদ্ধতি অনুযায়ী ভূমি মূল্যায়নের কার্যপ্রণালী এবং মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচনের নিয়মাবলী বাস্তবায়নকারী অধ্যাদেশে বিস্তারিতভাবে নির্দিষ্ট করা হবে।

সরকার প্রস্তাব করছে যে, জাতীয় সংসদের স্থায়ী কমিটি, রেজুলেশন নং ১৮-এর নীতিমালা অনুসারে, আইনি ব্যবস্থার ধারাবাহিকতা নিশ্চিত করা, দ্রুত প্রতিবন্ধকতা নিরসন করা এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য ভূমি সম্পদের সদ্ব্যবহার করার লক্ষ্যে, পঞ্চম বিশেষ অধিবেশনে (জানুয়ারি ২০২৪) বিবেচনা ও অনুমোদনের জন্য জাতীয় সংসদে পেশ করার উদ্দেশ্যে ভূমি বিষয়ক খসড়া (সংশোধিত) চূড়ান্তকরণে সমন্বয় সাধনের জন্য সরকারের মন্তব্য ও প্রস্তাবসমূহ অধ্যয়ন করবে।

জরুরি হলেও পরিমাণের পেছনে ছুটবেন না।

সংবাদমাধ্যমকে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে জাতীয় সংসদের চেয়ারম্যান ভুওং দিন হুয়ে বলেন, সাম্প্রতিক ষষ্ঠ অধিবেশনের অন্যতম উল্লেখযোগ্য ঘটনা হলো, দুই অধিবেশন ধরে আলোচনা হওয়া সত্ত্বেও জাতীয় সংসদ এখনও সংশোধিত ভূমি আইন প্রকল্পটি পাস করেনি।

"এই সিদ্ধান্তটি দল ও রাষ্ট্রনেতা, জনগণ এবং ব্যবসায়ীদের সম্মতিতে গৃহীত হয়েছে। আমরা পরিমাণের পেছনে ছুটছি না; যদিও এটি জরুরি, তবুও কোনো তাড়াহুড়ো বা অধৈর্যতা ছাড়াই আমাদের সর্বোপরি গুণমানকে অগ্রাধিকার দিতে হবে," জাতীয় সংসদের চেয়ারম্যান জোর দিয়ে বলেন।

জাতীয় সংসদের স্পিকারের মতে, ভূমি আইনটি সম্ভবত সংবিধানের পরেই গুরুত্বের দিক থেকে দ্বিতীয়, যা আর্থ-সামাজিক জীবন ও জনগণের সকল দিকের উপর গভীর প্রভাব ফেলে। এটা কোনো কাকতালীয় ঘটনা নয় যে এই খসড়া আইনটির উপর ১২ মিলিয়ন মন্তব্য ও পরামর্শ এসেছিল।

ন্যাশনাল অ্যাসেম্বলির চেয়ারম্যান ভুওং দিন হিউ। ছবি: ফাম থাং

জাতীয় সংসদের স্পিকার জানান যে, এ পর্যন্ত ২৭টি প্রধান বিষয় রয়েছে। এর মধ্যে, ষষ্ঠ অধিবেশনের পূর্বে জাতীয় সংসদের স্থায়ী কমিটি ছয়টি প্রধান বিষয়ে ঐকমত্যে পৌঁছেছিল; এবং দলীয় ককাস কর্তৃক পলিটব্যুরোতে উত্থাপিত সাতটি প্রধান বিষয়ে পলিটব্যুরো থেকে মতামত পাওয়া গেছে। ফলে, ১৩টি বিষয় স্পষ্ট করা হয়েছে।

এছাড়াও, জাতীয় সংসদের স্থায়ী কমিটির ষষ্ঠ অধিবেশনে আরও নয়টি প্রধান বিষয় পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে আলোচনা ও সিদ্ধান্ত গ্রহণ করা হয়। এই বিষয়গুলোর জন্য প্রাথমিকভাবে দুই বা তিনটি বিকল্প থাকলেও, জাতীয় সংসদের স্থায়ী কমিটি সবগুলো বিষয় বিশ্লেষণ করে একটিমাত্র বিকল্পে সিদ্ধান্ত নেয়, যেটিতে সরকার পরবর্তীতে সম্মত হয়।

সুতরাং, ২৭টি বিষয়ের মধ্যে ২২টিতে সম্মতি জ্ঞাপন করা হয়েছে; অবশিষ্ট ৫টি বিষয় নিয়েও আলোচনা হয়েছে এবং সেগুলোতেও মূলত সম্মতি দেওয়া হয়েছে, এখন শুধু সরকারের পক্ষ থেকে একটি আনুষ্ঠানিক জবাবের অপেক্ষা।

এই ২৭টি বিষয়ে একমত হওয়ার পর, জাতীয় সংসদের স্থায়ী কমিটি সেগুলো বিবেচনা ও অনুমোদনের জন্য জাতীয় সংসদে পেশ করবে। সেগুলো অনুমোদন করা হবে কি না, সেই সিদ্ধান্ত জাতীয় সংসদের হাতেই থাকবে।

জাতীয় সংসদে পেশ করার আগে চূড়ান্ত পর্যালোচনার জন্য জাতীয় সংসদ স্থায়ী কমিটি জানুয়ারিতে একটি বৈঠক করবে। জাতীয় সংসদের চেয়ারম্যান বলেন, "এটি এমন একটি বিল যেখানে অনেক বড় বিষয় রয়েছে, যেগুলোর পুঙ্খানুপুঙ্খ পরীক্ষা-নিরীক্ষা প্রয়োজন।"

প্রধানমন্ত্রী প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে ভূমি আইনের খসড়াটি সম্পন্ন করার কাজে সর্বাত্মকভাবে মনোনিবেশ করতে অনুরোধ করেছেন।

প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে পরবর্তী অধিবেশনে অনুমোদনের জন্য জাতীয় সংসদে পেশ করার উদ্দেশ্যে ভূমি সংক্রান্ত খসড়া (সংশোধিত) চূড়ান্ত করার কাজে সমস্ত সম্পদ নিবদ্ধ করতে নির্দেশ দিয়েছেন, যাতে এর গুণমান নিশ্চিত করা যায়।

উৎস: https://vietnamnet.vn/chinh-phu-thong-nhat-trinh-nhieu-phuong-phap-dinh-gia-dat-2233548.html