বাগানের জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর: খরচ কমেছে, কিন্তু বাধা রয়ে গেছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমি আবাসিক অবস্থায় রূপান্তর করার সময় জমির দামের পার্থক্যের মাত্র ৩০-৫০% অর্থ প্রদানের বাধ্যবাধকতা আর্থিক বোঝা কমাতে সাহায্য করেছে, তবে এটি এখনও যথেষ্ট নয়।

সম্প্রতি জাতীয় পরিষদে পাস হওয়া একটি প্রস্তাব অনুযায়ী, ২০২৬ সাল থেকে, আবাসিক জমির মতো একই জমির মধ্যে কৃষি জমি, বাগান জমি বা পুকুর জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করলে, ভূমি ব্যবহার ফি-এর পার্থক্যের মাত্র ৩০-৫০% দিতে হবে, বর্তমানে যা ১০০%।

হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ফাম থানহ তুয়ান মূল্যায়ন করেছেন যে নতুন নিয়মগুলি অনুমোদিত সীমার মধ্যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় আর্থিক বাধ্যবাধকতা ৭০% পর্যন্ত কমাতে সাহায্য করেছে, যার ফলে মানুষের উপর আর্থিক বোঝা উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে।

তিনি একটি উদাহরণ তুলে ধরেন: যদি স্থানীয় জমির মূল্য তালিকা অনুসারে জমির দাম ২০,০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার হয়, যেখানে আবাসিক জমির দাম ১০,০০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার হয়, তাহলে বর্তমান ভূমি আইন ২০২৪ অনুসারে, জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় জনগণকে ৮০,০০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের সম্পূর্ণ পার্থক্য পরিশোধ করতে হবে।

তবে, ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর নতুন নিয়ম অনুসারে, আবাসিক উদ্দেশ্যে স্থানীয় জমি বরাদ্দ সীমার মধ্যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ক্ষেত্রে, আদায় করা আর্থিক বাধ্যবাধকতার পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তিত হবে।

উদাহরণস্বরূপ, স্থানীয় জমি বরাদ্দের সীমা ২০০ বর্গমিটার হলে, এই এলাকার মধ্যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময়, জনগণকে পার্থক্যের মাত্র ৩০% দিতে হবে। সুতরাং, ৮০,০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার প্রদানের পরিবর্তে, জনগণকে কেবল ২৪,০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার প্রদান করতে হবে।

" নতুন নিয়মকানুন আর্থিক বোঝা কমাতে অবদান রাখে, একই সাথে নীতিতে ন্যায্যতা এবং যুক্তিসঙ্গততা নিশ্চিত করে, আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করা হয়েছে কিন্তু বর্তমান অনুশীলনের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এমন ক্ষেত্রে মানবতা প্রদর্শন করে ," মিঃ তুয়ান জোর দিয়ে বলেন।

একই মতামত ভাগ করে নিয়ে, আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিনও মূল্যায়ন করেছেন যে অনেক এলাকায় নতুন জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে এটি একটি যুক্তিসঙ্গত এবং প্রয়োজনীয় সমন্বয়, যার ফলে ভূমি ব্যবহারের ফি অত্যধিক বেশি।

বাগানের জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের খরচ হ্রাস করা হয়েছে। (চিত্র)।

তিনি একটি উদাহরণ দিয়েছেন: একজন বাসিন্দার আবাসিক এলাকার আবাসিক জমির মতো একই জমির মধ্যে ১,০০০ বর্গমিটার কৃষি জমির মালিক এবং তিনি ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করতে চান, কিন্তু আবাসিক জমির জন্য স্থানীয় জমি বরাদ্দের সীমা ২০০ বর্গমিটার।

নতুন নিয়ম অনুসারে, প্রথম ২০০ বর্গমিটারের জন্য, আবাসিক জমির দাম এবং কৃষি জমির দামের উপর ভিত্তি করে গণনা করা ভূমি ব্যবহার ফি-এর মধ্যে পার্থক্যের মাত্র ৩০% দিতে হবে; পরবর্তী ২০০ বর্গমিটারের জন্য, তারা পার্থক্যের ৫০% প্রদান করবে; এবং বাকি ৬০০ বর্গমিটারের জন্য, তাদের পার্থক্যের ১০০% প্রদান করতে হবে।

নতুন গণনা পদ্ধতিটি আগের তুলনায় মানুষের খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে কমিয়ে আনে, বিশেষ করে যাদের শহরতলির এবং গ্রামীণ এলাকায় বিশাল জমি বা পরিবারের মালিকানা রয়েছে।

" এই প্রবিধানে বলা হয়েছে যে, একটি পরিবার বা ব্যক্তি এবং একটি জমির জন্য অগ্রাধিকারমূলক ভূমি ব্যবহারের ফি শুধুমাত্র একবার প্রযোজ্য হবে এবং আবাসিক উদ্দেশ্যে জমি বরাদ্দের সীমার সর্বোচ্চ দ্বিগুণ পর্যন্ত হ্রাস করা হবে, যা কঠোর নিয়ন্ত্রণ নিশ্চিত করবে, নীতির অপব্যবহার রোধ করবে এবং এমন পরিস্থিতি এড়াবে যেখানে লোকেরা 'জমি মজুদ' করার জন্য নীতিটি ব্যবহার করবে, এর উদ্দেশ্য পরিবর্তন করবে এবং তারপর লাভের জন্য পুনরায় বিক্রি করবে," মিঃ দিন বলেন।

আইনজীবী দিনহের মতে, এই অন্তর্বর্তীকালীন বিধানটিও খুবই যুক্তিসঙ্গত। সেই অনুযায়ী, যদি কোনও পরিবার বা ব্যক্তির ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার (১ আগস্ট, ২০২৪) সময় থেকে নতুন নিয়ন্ত্রণ কার্যকর হওয়ার (১ জানুয়ারী, ২০২৬) আগে পর্যন্ত পরিবর্তিত হয়ে থাকে, তাহলে "প্রত্যাবর্তনমূলক" প্রভাবটি এমনভাবে প্রয়োগ করার অনুমতি রয়েছে যা উপকারী এবং যারা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন ফি প্রদান করেছেন এবং যারা এখনও পরিশোধ করেননি তাদের মধ্যে ন্যায্যতা নিশ্চিত করে।

এখনও কিছু অমীমাংসিত সমস্যা রয়ে গেছে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, অনেক এলাকার জমির মূল্য তালিকা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করা হয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটি ২০২০ সালের জমির মূল্য তালিকার তুলনায় ২.৫৬ গুণ থেকে ৩৮ গুণ বেশি দাম বাড়িয়েছে। আবাসিক জমির দাম থেকে কৃষি জমির দাম বিয়োগ করে ৩০% (সীমার মধ্যে) এবং ৫০% (সীমার বাইরে) দিয়ে গুণ করে ফি আদায়ের পদ্ধতি থাকা সত্ত্বেও, লোকেরা যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করে তা এখনও বেশি।

তিনি একটি উদাহরণ তুলে ধরেন: জমির মূল্য তালিকা ১ কোটি ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, কৃষি জমির মূল্য ৩০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, আবাসিক জমি বরাদ্দের সীমা ২০০ বর্গমিটার, এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ ১.৫।

সেক্ষেত্রে, যদি কোনও পরিবার ৫০ বর্গমিটার কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার জন্য আবেদন করে, তাহলে ভূমি ব্যবহার ফি ৭০.৯% কম হবে, যার পরিমাণ হবে ২১৮.২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

" যদি ফি ২০% এ কমানো হয়, তাহলে এই পরিবারটি ভূমি ব্যবহারের ফি মাত্র ৮০.৬% কম দেবে, যা মাত্র ১৪৫.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে ," মিঃ চাউ বলেন।

অধিকন্তু, মিঃ চাউ-এর মতে, এই নিয়ন্ত্রণটি জনগণের প্রকৃত ভূমি ব্যবহারের প্রকৃত প্রতিফলন ঘটায় না। অনেক পরিবারে, বিভিন্ন সময় ধরে বাগানের জমি জমা হয়ে থাকে, অথবা বিভিন্ন সময়ে রূপান্তরের প্রয়োজন দেখা দেয়, যা বিভিন্ন প্রজন্মের আর্থিক ক্ষমতা এবং আবাসনের চাহিদার উপর নির্ভর করে।

তিনি যুক্তি দিয়েছিলেন যে শুধুমাত্র এককালীন সুবিধা প্রদানের অর্থ হল নীতিটি সমস্যার সম্পূর্ণ সমাধান করেনি, বিশেষ করে এমন পরিবারের জন্য যাদের অনেক সন্তান রয়েছে যাদের দীর্ঘমেয়াদী আবাসন নিশ্চিত করার জন্য জমি ভাগ করে নিতে হবে।

একই মতামত প্রকাশ করে, স্বাধীন আর্থিক ও রিয়েল এস্টেট পরামর্শদাতা লে কোওক কিয়েন আরও বলেন যে যদিও নীতিটি আদায়ের হার উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করেছে, তবুও নতুন জমির মূল্য তালিকা বহুগুণ বৃদ্ধির কারণে জনগণকে মোট অর্থ প্রদানের পরিমাণ এখনও বেশি। রূপান্তরের জন্য আবেদন করার সময় যাদের পর্যাপ্ত আর্থিক সক্ষমতা নেই, তাদের একবারে পুরো অর্থ প্রদান করতে বাধ্য করা তাদের বাধাগ্রস্ত করতে পারে।

অতএব, মিঃ কিয়েন পরামর্শ দিয়েছেন যে এমন একটি প্রক্রিয়া অধ্যয়ন করা উচিত যাতে লোকেরা ভূমি ব্যবহারের ফি পরিশোধ পিছিয়ে দিতে বা বিলম্বিত করতে পারে, শুধুমাত্র জমি হস্তান্তর বা উপহার দেওয়ার পরে তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে পারে, যার ফলে নীতির সম্ভাব্যতা বৃদ্ধি পায়।

সূত্র: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html