বিশেষজ্ঞ: জমির দাম বেশি, আবাসনের দাম কমানো কঠিন

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমির দাম বাড়লে, উপকরণ খরচ বাড়বে, যার ফলে আবাসনের দাম বাড়বে এবং তা কমানো যাবে না।

মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই - অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের (নগুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়) প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা বলেছেন যে আপডেট করা হচ্ছে জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের কাছাকাছি আসা একটি অনিবার্য প্রবণতা। তবে, এই সমন্বয়টি সঠিকভাবে বাস্তবায়ন করতে হবে, "বোঝা" হিসেবে নয়, বরং ন্যায্যতা, স্বচ্ছতা এবং টেকসই উন্নয়নের দিকে একটি পদক্ষেপ হিসেবে।

তাঁর মতে, উচ্চ রিয়েল এস্টেটের দামের প্রেক্ষাপটে, মানুষের আয় টিকছে না এবং সরকার সামাজিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য আবাসনের দাম কমানোর পক্ষে পরামর্শ দিচ্ছে, জমির দাম খুব তীব্রভাবে বৃদ্ধির বিষয়টি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে, সূক্ষ্মভাবে এবং কৌশলগতভাবে বিবেচনা করা প্রয়োজন, যাতে দুর্ঘটনাক্রমে জমি - যা প্রবৃদ্ধির চালিকা শক্তি - উন্নয়নের পথে বাধা হয়ে না দাঁড়ায়।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে জমির দাম বৃদ্ধির সাথে সাথে, আবাসনের দাম কমানো কঠিন হবে। (চিত্র: মিন ডাক)।

মূলত, জমির মূল্য তালিকা হল ভূমি ব্যবহার ফি, কর, ফি এবং ক্ষতিপূরণ নির্ধারণের ভিত্তি, যা প্রতিটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের "ইনপুট" পর্যায়। যখন জমির মূল্য তালিকা বহুগুণ বৃদ্ধি পায়, বিশেষ করে কেন্দ্রীয় জেলাগুলিতে, তখন ব্যবসার ইনপুট খরচ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায় এবং অনিবার্যভাবে বাড়ির বিক্রয় মূল্যে প্রতিফলিত হয়।

প্রকৃতপক্ষে, হ্যানয়ের অনেক প্রকল্পে, জমির দাম খরচ কাঠামোর 30-50%। সুতরাং, যদি জমির মূল্য তালিকা মাত্র 20-30% বৃদ্ধি পায়, তাহলে চূড়ান্ত বিক্রয় মূল্য দশ শতাংশ বৃদ্ধি পেতে পারে।

" এটি মধ্যম আয়ের ব্যক্তিদের জন্য বাড়ির মালিকানার স্বপ্নকে আরও দূর্বল করে তোলে, যখন বাজার গুরুতর ভারসাম্যহীনতার ঝুঁকিতে রয়েছে - অনেক বিলাসবহুল বাড়ি, পর্যাপ্ত সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি নেই ," মিঃ হুই জোর দিয়ে বলেন।

একই মতামত প্রকাশ করে, ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশনের ডেপুটি ডিরেক্টর ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং আরও বলেন যে, বর্তমান পর্যায়ে কিছু এলাকার জমির দাম বৃদ্ধির প্রস্তাব যথাযথ নয়।

জমির দাম উৎপাদন খরচের ৩০-৫০%, তাই জমির দাম বৃদ্ধির ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম আরও বাড়তে পারে।

এছাড়াও, ভিড়ের মনোবিজ্ঞান এবং FOMO প্রভাব (হাইয়ে যাওয়ার ভয়) প্রবলভাবে প্রাধান্য পাচ্ছে। রিয়েল এস্টেট বাজার ভিয়েতনামে, জমির দাম বৃদ্ধির মতো পদক্ষেপ দ্রুত মানুষ এবং বিনিয়োগকারীদের বিশ্বাস করতে পারে যে দাম বাড়তে থাকবে, যার ফলে জল্পনা-কল্পনা বৃদ্ধি পাবে এবং পরামর্শক ইউনিটের চাওয়ার চেয়েও বেশি ভার্চুয়াল জ্বর তৈরি হবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন আরও জোর দিয়ে বলেছে যে সরকার, মন্ত্রণালয়, খাত এবং স্থানীয় সরকারগুলি বর্তমানে বাজারে রিয়েল এস্টেটের দাম কমানোর জন্য সমাধান খুঁজছে। কার্যকর সমাধানগুলির মধ্যে একটি হল রিয়েল এস্টেটের বিক্রয়মূল্য তৈরি করে এমন ইনপুট খরচ হ্রাস করা।

তবে, জমির দাম বৃদ্ধির ফলে খরচের উপর প্রভাব পড়বে, যার ফলে প্রকৃত আবাসনের চাহিদা আছে এমন ব্যক্তিদের আবাসন অ্যাক্সেসের সুযোগ ক্ষতিগ্রস্ত হবে। বাণিজ্যিক আবাসনের ক্ষেত্রে, যদি জমির দাম বৃদ্ধি পায়, তাহলে এটি প্রকল্পের সম্ভাব্যতাকে প্রভাবিত করবে, যার ফলে আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাবে।

জমির দাম বাড়লে, আবাসন খরচ বেড়ে যাবে, বিনিয়োগের আকর্ষণ হ্রাস পাবে, বিশেষ করে শহরতলির অঞ্চলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে বিনিয়োগ। বিনিয়োগ প্রকল্পের অভাব জনসংখ্যা ছড়িয়ে দেওয়ার উদ্দেশ্যে শহরতলির অঞ্চলে শহরের আবাসন উন্নয়ন পরিকল্পনাকে প্রভাবিত করবে। সেখান থেকে, বাজারে আবাসন সরবরাহ হ্রাস পেতে থাকবে, যার ফলে এলাকায় সামাজিক নিরাপত্তা স্থিতিশীল করা কঠিন হয়ে পড়বে।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট বাজার একটি ভঙ্গুর পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার মধ্যে রয়েছে, অনেক ব্যবসাকে পুনর্গঠন করতে হচ্ছে, মূলধন প্রবাহ সীমিত, যদি এই সময়ে জমির দাম বৃদ্ধি পায়, তাহলে এটি দ্বিগুণ বোঝা তৈরি করতে পারে, বাজার পুনরুদ্ধারের গতি কমিয়ে দিতে পারে। বর্তমানে, বিশ্ববিদ্যালয়ের কাছাকাছি শিক্ষার্থীদের ভাড়া নেওয়ার মূল্য প্রায় 30% বৃদ্ধি পেয়েছে। জমির দাম বৃদ্ধি পেলে, এটি ভাড়ার মূল্যের একটি স্তরও তৈরি করবে। এটি ছাত্র এবং বাড়ি ভাড়া নেওয়া লোকেদের জন্য অসুবিধার কারণ হবে।

বিনিয়োগ আকর্ষণ হ্রাসের সুবিধা

অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, এটি কেবল আবাসনের দাম বৃদ্ধির কারণই নয়, জমির দাম খুব বেশি বৃদ্ধি পেলে বিনিয়োগ আকর্ষণের সুবিধাও হ্রাস পাবে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরসের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ মন্তব্য করেছেন যে জমির উচ্চ মূল্য ভিয়েতনামের বিনিয়োগ আকর্ষণকে হ্রাস করতে পারে। মিঃ হিপের মতে, বর্তমানে বেশিরভাগ শিল্প ক্লাস্টারে ৮০-৯০% দখলের হার তিনটি প্রধান সুবিধা থেকে আসে: কম শ্রম খরচ, যুক্তিসঙ্গত জমির দাম এবং সুবিধাজনক লজিস্টিক অবকাঠামো।

" কিন্তু যদি আমরা যুক্তিসঙ্গত জমির ফ্যাক্টরটি হারাতে পারি, যখন শ্রম খরচ বৃদ্ধি পাচ্ছে, তাহলে কি বিনিয়োগ আকর্ষণে আমাদের সুবিধা টিকে থাকবে? ", তিনি জিজ্ঞাসা করেন।

জমির উচ্চ মূল্য বিনিয়োগ আকর্ষণের সুবিধা হ্রাস করে। (ছবি: মিন ডুক)।

তাঁর মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে রাষ্ট্র, ভূমি ব্যবহারকারী এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করার প্রয়োজন রয়েছে, কিন্তু বাস্তবে, জমির দাম নির্ধারণের বর্তমান পদ্ধতিতে, জমি লিজ এবং সাধারণভাবে জমি ব্যবহারকারী উদ্যোগ বা বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন উদ্যোগ সহ উদ্যোগগুলির স্বার্থ সঠিকভাবে বিবেচনা করা হয়নি।

" জমির উচ্চ মূল্য বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি করে এবং ঝুঁকি বৃদ্ধি করে, তাহলে কোন ব্যবসা প্রকল্প বাস্তবায়নের সাহস করে? যদি ব্যবসাগুলি প্রকল্প বাস্তবায়ন না করে, তাহলে এলাকার টেকসই রাজস্বও ক্ষতিগ্রস্ত হবে ," মিঃ হিপ জোর দিয়ে বলেন।

প্রধানমন্ত্রীর নীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ ক্যান ভ্যান লুকও নিশ্চিত করেছেন যে নগর উন্নয়ন প্রক্রিয়ায় এটি একটি অনিবার্য প্রয়োজনীয়তা, তবে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করতে হবে। রাষ্ট্রকে সঠিক পরিমাণে কর আদায় করতে হবে, কিন্তু জীবনযাত্রার ব্যয় এবং আবাসনের দাম বাড়িয়ে তা বাণিজ্য করতে পারবে না।

" যদি অর্থনীতির সহনশীলতার তুলনায় জমির মূল্য তালিকা খুব বেশি তৈরি করা হয়, তাহলে এটি একটি শৃঙ্খল প্রভাব তৈরি করবে, যা জনসাধারণের বিনিয়োগ, এফডিআই আকর্ষণ এবং বিশেষ করে জনগণের আবাসন সুযোগকে প্রভাবিত করবে ," মিঃ লুক নিশ্চিত করেছেন।

জমির দাম বৃদ্ধির ফলে বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি পায় এবং ঝুঁকি বৃদ্ধি পায়, তাহলে কোন ব্যবসাগুলি প্রকল্প বাস্তবায়নের সাহস করে?

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরসের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ

একবারে সব বাড়ানো উচিত নয়, শক বাড়ানো উচিত

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমির মূল্য সমন্বয় বিশেষভাবে জোনিং করা উচিত এবং হঠাৎ করে সমন্বয় করা বা আকস্মিকভাবে বৃদ্ধি করা উচিত নয়।

মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই জোর দিয়ে বলেন যে জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করার মূল বিষয় হল বাস্তবায়ন। সংশ্লিষ্ট সহায়তা ব্যবস্থা ছাড়া জমির মূল্য তালিকা একই সাথে বৃদ্ধি করা অসম্ভব। একটি ভালো ভূমি নীতিতে তিনটি স্তম্ভ নিশ্চিত করতে হবে: রাষ্ট্র ন্যায্য সম্পদ পাবে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের সুস্থ ব্যবসায়িক স্থান থাকবে এবং জনগণের যুক্তিসঙ্গত খরচে আবাসনের সুযোগ থাকবে।

এটি করার জন্য, একটি নমনীয় সমন্বয় সহগ ব্যবস্থা প্রয়োগ করা প্রয়োজন, যা স্পষ্টভাবে অঞ্চল, জমির ধরণ এবং ব্যবহারের উদ্দেশ্যে পার্থক্য করে। সামাজিক আবাসন উন্নয়ন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য জমি ছাড় দেওয়া উচিত, ভূমি ব্যবহারের ফি হ্রাস করা উচিত বা বর্ধিত করা উচিত। এদিকে, উচ্চমানের, বাণিজ্যিক প্রকল্পের জন্য জমি বা কেন্দ্রীয় অবস্থানের সুবিধা কাজে লাগানো বাজেটের ক্ষতি এড়াতে বাজারের কাছাকাছি দাম প্রয়োগ করা যেতে পারে।

একই সাথে, পরিকল্পনা, পদ্ধতি এবং আইনি খরচের ক্ষেত্রে শক্তিশালী সংস্কার প্রয়োজন - যে কারণগুলি বর্তমানে আবাসনের দামের একটি উল্লেখযোগ্য অনুপাতের জন্য দায়ী। যখন প্রকল্প প্রস্তুতি প্রক্রিয়া দীর্ঘায়িত হয়, মূলধন ব্যয় এবং ঋণের সুদের হার বৃদ্ধি পায়, তখন বিনিয়োগকারীরা বিক্রয় মূল্যে যোগ করেন, যার ফলে আবাসনের দাম তাদের প্রকৃত মূল্য ছাড়িয়ে যায়। যদি পরিকল্পনা স্বচ্ছ হয়, অনুমোদন দ্রুত হয় এবং দীর্ঘমেয়াদী পূর্বাভাস থাকে এবং মধ্যস্থতাকারী খরচ হ্রাস পায়, তাহলে জমির মূল্য তালিকা বেশি হলেও, আবাসনের দাম এখনও স্থিতিশীল থাকতে পারে।

" বৃহৎ স্তরে, ভূমি কেবল রাজস্বের উৎসই নয়, টেকসই প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তিও বটে। বুদ্ধিমত্তার সাথে পরিকল্পনা করা এবং সঠিকভাবে কাজে লাগানো হলে, ভূমি "উন্নয়ন মূলধন" হয়ে উঠবে - অবকাঠামো, শিল্প, নগর এলাকা এবং কর্মসংস্থান তৈরি করবে। বিপরীতে, যদি আমরা ভূমিকে কেবল স্বল্পমেয়াদী রাজস্বের উৎস হিসেবে দেখি, তাহলে আমরা সহজেই ক্রমবর্ধমান দাম, অ্যাক্সেসযোগ্যতা হ্রাস, বৈষম্য সৃষ্টি এবং জাতীয় প্রতিযোগিতামূলকতাকে বাধাগ্রস্ত করার চক্রে পড়তে পারি ," মিঃ হুই জোর দিয়ে বলেন।

অতএব, তাঁর মতে, উন্নয়ন দর্শনকে নতুন করে রূপ দেওয়া প্রয়োজন, জমি কোনও বোঝা নয় যা শোষণ করা হবে, বরং একটি কৌশলগত সম্পদ যা দীর্ঘমেয়াদী মূলধন প্রবাহ হিসাবে পরিচালিত হওয়া প্রয়োজন। একটি যুক্তিসঙ্গত জমির মূল্য তালিকা - প্রকৃত বাজার মূল্য প্রতিফলিত করে কিন্তু নীতিগত নমনীয়তা সহ - বাজেটকে স্বচ্ছভাবে রাজস্ব বৃদ্ধি করতে সাহায্য করবে এবং অন্যান্য খরচ কমানোর মাধ্যমে আবাসন খরচ কমানোর জন্য একটি ভিত্তি তৈরি করবে, একই সাথে ব্যবসাগুলিকে টেকসইভাবে বিকাশ করতে উৎসাহিত করবে।

হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ক্লাবের ভাইস প্রেসিডেন্ট নগুয়েন দ্য ডিয়েপের মতে, অনেক দেশে জমির মূল্য তালিকা অর্থনৈতিক ও সামাজিক স্থিতিশীলতা বজায় রেখে সঠিক বাজার মূল্য নিশ্চিত করে এবং প্রতিফলিত করে।

তিনি সিঙ্গাপুরকে "নগর জীবনচক্র" এর উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য নির্ধারণের উদাহরণ হিসেবে উল্লেখ করেন, যেখানে পরবর্তী ১০-২০ বছরের উন্নয়ন সম্ভাবনা বিবেচনা করা হয়, যেখানে রাজ্যের জমির দাম প্রতি বছর ২-৫% হারে বৃদ্ধি পায়, যা অবকাঠামো এবং জনসংখ্যা সূচকের সাথে যুক্ত। এই দেশটি অনলাইনে জমির মূল্য নির্ধারণের মানচিত্রও প্রকাশ করে, যা তথ্যকে স্বচ্ছ করতে এবং জল্পনা-কল্পনা সীমিত করতে সহায়তা করে।

তিনি বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামের একটি সমলয় ভূমি ডাটাবেস থাকা দরকার, যা কেবল প্রশাসনিক জরিপের উপর নির্ভর করার পরিবর্তে কর, নোটারি, ব্যাংক এবং ট্রেডিং ফ্লোরের সাথে সংযুক্ত থাকবে। জমির মূল্য তালিকা প্রকাশ্যে ঘোষণা করা উচিত, সহজেই দেখা যায় এবং একটি সামাজিক প্রতিক্রিয়া ব্যবস্থা থাকা উচিত; হঠাৎ কোনও সমন্বয় করা উচিত নয়, তবে "মূল্যের ধাক্কা" এবং আবাসন বাজারে নেতিবাচক প্রভাব এড়াতে এলাকার উপর নির্ভর করে ধীরে ধীরে 3 - 5%/বছর বৃদ্ধি করা যেতে পারে।

হ্যানয়ের কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ সম্প্রতি প্রথম ভূমি মূল্য তালিকা (২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের বিধান অনুসারে প্রথম ভূমি মূল্য তালিকা) নির্মাণের একটি খসড়া জমা দিয়েছে, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে ঘোষণা এবং প্রয়োগ করা হবে। খসড়া অনুসারে, হ্যানয়ে আবাসিক জমির দাম বর্তমান ভূমি মূল্য তালিকার তুলনায় ২% - ২৬% বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে। শুধু হ্যানয়ই নয়, সারা দেশের অনেক এলাকাও ২০২৪-২০২৫ সময়কালে একই রকম "জমির দাম বৃদ্ধির চক্রে" প্রবেশ করেছে। হো চি মিন সিটিতে, ৩১ অক্টোবর, ২০২৪ থেকে কার্যকর সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা ৪ থেকে ৩৮ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, সর্বোচ্চ স্তর ৬৮৭.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। বাক গিয়াং (পুরাতন) প্রায় ২.৪ গুণ বৃদ্ধি রেকর্ড করেছে, সর্বোচ্চ জমির দাম ১২ কোটি ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। হাই ফং এমনকি পুরনো মূল্য তালিকার তুলনায় ৩৭৩% পর্যন্ত স্থান বৃদ্ধি পেয়েছে।

সূত্র: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html