২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেটের চিত্র সম্পর্কে বিশেষজ্ঞরা "সরলভাবে দেখুন, সৎভাবে কথা বলুন"

[বিজ্ঞাপন_১]

সামাজিক আবাসনের জন্য রাষ্ট্রের সহায়তা প্রয়োজন

পিভি: ২০২৩ সাল ভিয়েতনামের অর্থনীতির জন্য এবং বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য অনেক অসুবিধা এবং চ্যালেঞ্জের বছর। সরকার বাজারকে সাহায্য করার জন্য অনেক নীতিমালা জারি করেছে। সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য নীতিমালা থেকে "সহায়তা" কীভাবে মূল্যায়ন করবেন?

মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডুক: সাম্প্রতিক সময়ে, সরকার যে নীতিমালা জারি করেছে তা রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক প্রভাব ফেলেছে। তবে, সরকার কর্তৃক জারি করা নীতিগুলি কেবল আত্মাকে আশ্বস্ত করার জন্য ছিল, গভীরভাবে, সরাসরি এবং সম্পূর্ণভাবে হস্তক্ষেপ করার জন্য নয়, যা রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারী বিষয়গুলির স্বাস্থ্যের ক্ষতি করে।

রিয়েল এস্টেট - বিশেষজ্ঞরা ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেটের চিত্র সম্পর্কে — রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান ডুক।

তবে, আমার মতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের "অসুস্থতা" নীতিমালার মধ্যে নয় বরং উদ্যোগগুলির "অসুস্থতা" (ভুল সেগমেন্ট বিনিয়োগ, ভুল লক্ষ্য বিনিয়োগ, উদ্যোগগুলি "মুরগি পালন" - পিভি) এর মধ্যে রয়েছে। যখন বিনিয়োগ ভুল হয়, উদ্যোগগুলি ব্যাংক থেকে প্রচুর ঋণ নেয়, সমস্যা সমাধানের কোনও ক্ষমতা রাখে না ... তখন কোনও নীতি তাদের "সংরক্ষণ" করতে পারে না। উপরন্তু, নীতি বা আইনের একটি নির্দিষ্ট বিলম্ব থাকে তাই সেগুলি রাতারাতি শোষিত করা যায় না।

পিভি: অনেক মতামত বলে যে আবাসন আইন (সংশোধিত) সামাজিক আবাসনের বাধা দূর করেছে। এ সম্পর্কে আপনার কী মনে হয়?

মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডুক: সামাজিক আবাসনের উদ্দেশ্য হল দরিদ্রদের একটি ঘর পেতে সাহায্য করা। এটি একটি ভালো নীতি কিন্তু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল এটি কীভাবে করা হয়।

গৃহায়ন আইনের (সংশোধিত) নতুন নিয়মকানুনগুলি আরও উন্মুক্ত, যা দরিদ্রদের সামাজিক আবাসন অ্যাক্সেসের জন্য শর্ত তৈরি করতে সহায়তা করে। তবে, আমার ব্যক্তিগত মতে, সামাজিক আবাসনের জন্য ব্যবসার উপর নির্ভর করার পরিবর্তে রাষ্ট্রের সহায়তা প্রয়োজন।

আসলে, আমাদের সহ অনেক ব্যবসা সামাজিক আবাসনে বিনিয়োগ করেছে, কিন্তু কিছুক্ষণ পরে, তারা টিকতে পারেনি। সেই সময়ে, সামাজিক আবাসন নির্মাণের সময় প্রশাসনিক পদ্ধতি, ক্রমবর্ধমান মূল্য, ব্যাংক সুদের হার এবং দীর্ঘ নির্মাণ সময় ছিল, যার ফলে ব্যবসাগুলি দ্বিগুণ ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছিল। অতএব, আজ খুব কম ব্যবসাই সামাজিক আবাসনে বিনিয়োগ করে।

আমরা ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট তৈরির লক্ষ্য নির্ধারণ করেছি, কিন্তু তা করার জন্য আমাদের কাছে মূলধন বা ব্যবস্থা নেই। আমার মতে, পরিকল্পনা অনুযায়ী লক্ষ্যে পৌঁছানো আমাদের পক্ষে কঠিন হবে।

আমার মতে, আমাদের ভাড়া আবাসন তৈরি করা উচিত এবং এই বিভাগকে উন্নত করার জন্য ডিক্রি এবং মানদণ্ড থাকা উচিত। ভাড়া আবাসনের জন্য বাণিজ্যিক আবাসনের মতো উচ্চমানের প্রয়োজন হয় না, যাতে দরিদ্ররা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন পেতে সহজে সক্ষম হয়।

রিয়েল এস্টেট কি মন্দার হাত থেকে রেহাই পাবে?

পিভি: অনেক মতামত বলে যে রিয়েল এস্টেট বাজার অনেক ইতিবাচক বিষয় গ্রহণ করছে এবং বর্তমানে একটি নতুন চক্র শুরু করার জন্য যথেষ্ট ভালো তথ্য রয়েছে। ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট চিত্র সম্পর্কে আপনার মতামত কী?

মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডুক: ২০২২ সাল থেকে রিয়েল এস্টেট বাজার আরও খারাপের দিকে মোড় নিচ্ছে, যা ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত স্থায়ী হবে এবং অনেক লোক বিশ্বাস করে যে ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ এটি আবার ঘুরে দাঁড়াবে। তবে, বাজারের জন্য এটি একটি বিষণ্ণ বছর ছিল, যার প্রমাণ হল অনেক মানুষ দেউলিয়া হয়ে গেছে, কোম্পানিগুলি দেউলিয়া হয়ে গেছে এবং তাদের অ্যাকাউন্ট লক করা হয়েছে...

আমার মতে, ২০২৩ সাল রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি "অন্ধকার" বছর। এই কঠিন পরিস্থিতির কারণে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি বাজার জমে যাওয়া এবং ধসে পড়া এড়াতে কর্তৃপক্ষের কাছে "উদ্ধারের" জন্য ক্রমাগত আবেদন করে।

গত কয়েক বছর ধরে, কোভিড-১৯ এর প্রভাবের কারণে, অনেক মানুষ "উদ্বিগ্ন" হয়ে পড়েছেন, এমনকি তাদের জীবন বাঁচানোর জন্য তাদের সঞ্চয় ব্যয় করতে হচ্ছে। তাদের কোন সঞ্চয় নেই, বাড়ি কেনার জন্য কোন টাকা নেই।

আমাদের এই বাস্তবতার মুখোমুখি হতে হবে যে, মানুষ যখন এখনও দৈনন্দিন জীবনের সাথে লড়াই করছে, তখনও রিয়েল এস্টেট বাজার হতাশাজনক থাকবে এবং এটিকে আরও উজ্জ্বল রঙে পরিবর্তন করা কঠিন হবে। সেই অনুযায়ী, আমার দৃষ্টিকোণ থেকে, ২০২৪ সালে, রিয়েল এস্টেট বাজার প্রত্যাশা অনুযায়ী বিকশিত হতে পারবে না, আমি স্পষ্টভাবে বলছি যে বাজার হতাশাজনক থাকবে।

পিভি: আপনি কেন আপনার দৃষ্টিভঙ্গি দেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও এই বিষণ্ণ পরিস্থিতি থেকে বেরিয়ে আসেনি?

মি. নগুয়েন ভ্যান ডুক: বহু বছর ধরে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি উচ্চমানের পণ্যগুলিতে বিনিয়োগের উপর মনোনিবেশ করেছে। তারা ব্যয়বহুল ভিলা, দোকানঘর, রিসোর্ট ইত্যাদি তৈরি করে, অল্প সময়ের মধ্যে কয়েক বিলিয়ন ডং মূল্য বৃদ্ধি করে। তারা ধনীদের জন্য পণ্য তৈরি করে, যা কেবল ধনকুবেরদের পক্ষেই বহন করা সম্ভব, নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য পণ্য তৈরিতে কোনও মনোযোগ দেয় না।

এই বাস্তবতা কেবল হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়তেই নয়, বরং আরও অনেক এলাকায় ঘটছে। ব্যাপকভাবে খোলা প্রকল্পগুলি সম্প্রদায় বা সমাজের কোনও উপকার করে না, বরং নিজেদের বাঁচানোর জন্যই খোলা হয়। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি লাভের আশায় ভিলা, রিসোর্ট, দোকানঘর ইত্যাদি দৃঢ়ভাবে গড়ে তোলে। তবে, এই প্রকল্পগুলি বৃহৎ আকারের, যার জন্য ব্যাংক ঋণ এবং ব্যাপক বন্ড ইস্যু প্রয়োজন।

তবে, কঠিন অর্থনৈতিক প্রেক্ষাপটে, ব্যবসাগুলি ঝুঁকির মধ্যে রয়েছে কারণ এই বিভাগটি ব্যবহারের দক্ষতা বেশি নয়, এমনকি অনেক জায়গা তৈরি করে খালি রাখা হয়, ১-২ বছরের মধ্যে ০ ভিয়েতনাম ডং-এ ভাড়া দেওয়া হয়; দুর্বল তরলতা, উচ্চ সুদের হার, উচ্চ পরিপক্কতার চাপ ব্যবসাগুলিকে সংগ্রাম করতে বাধ্য করে। রূপকভাবে বলতে গেলে, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বাজার "মৃত" অবস্থায় রয়েছে, অনেক প্রকল্প ব্যর্থ হয়েছে, বিনিয়োগকারীরা তাদের অর্থ ফেরত পেতে পারছেন না। প্রকৃত প্রেক্ষাপটের দিকে তাকালে দেখা যায় যে রিয়েল এস্টেট কঠিন সময়ের মধ্য দিয়ে গেছে কিন্তু এখনও অনেক "কালো মেঘ" রয়েছে।

অধিকন্তু, রাজ্য শীঘ্রই বাড়িগুলি চিহ্নিত করবে এবং দ্বিতীয় বাড়ির মালিকদের উপর কর আরোপ করবে - এটি রিয়েল এস্টেটের মাধ্যমে ফটকাবাজ এবং অর্থ পাচারকারীদের জন্য একটি মারাত্মক আঘাত। তদনুসারে, যারা রিয়েল এস্টেট "ধারণ করে" তারা বিক্রি করে পালিয়ে যেতে বাধ্য হবে।

তাছাড়া, রাজ্য সম্প্রতি ঋণ কঠোর করেছে, যার ফলে ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানগুলো সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। তবে, আমার মতে, এই নীতি খুবই সঠিক। আমি ভ্যান থিনহ ফাটের ঘটনাটিকে উদাহরণ হিসেবে নিচ্ছি, যেখানে শত শত ব্যবসা প্রতিষ্ঠান মূলধন ধার করছে, যার ফলে অনেক পরিণতি হচ্ছে। এইভাবে বন্ড এবং ব্যাংক ঋণ প্রদান কঠোর করা জরুরি।

২০২৪ সালে, ব্যাংকের পরিপক্কতাও ব্যবসার জন্য একটি বোঝা। অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসাকে ব্যাংক এবং বন্ড পরিপক্ক করতে হবে যখন অনেক নগদ প্রবাহ পাওয়া যাবে না, এবং বর্তমানে, যতদূর আমি জানি, এমন ব্যবসা আছে যারা এক পয়সাও সংগ্রহ করতে পারে না। কারণ তারা উচ্চমানের সেগমেন্টে প্রচুর বিনিয়োগ করে, কিন্তু কে এখনও পণ্য কিনতে অর্থ ব্যয় করে? অনেক ব্যবসা লোকেদের আরও ১-২ বছর সময় দেওয়ার বা উদ্বৃত্ত পণ্যে রূপান্তর করার পরামর্শ দিয়ে "তাদের দম প্রসারিত করে"। এই সমস্ত বাস্তবতা আংশিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের চিত্র তুলে ধরেছে।

পিভি: তা বলে, ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজার অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হবে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে কি "উদ্ধার" করা দরকার, স্যার?

মি. নগুয়েন ভ্যান ডুক: আসলে, সম্প্রতি, এমন অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান দেখা গেছে যারা অনুমানমূলক এবং সুবিধাবাদী পদ্ধতিতে কাজ করছে, বাজারকে ব্যাহত করছে। তারা অনুমানমূলক এবং অকার্যকর পণ্য বিক্রি করে, এবং যদি আমরা তাদের "উদ্ধার" করি, তাহলে এটি অন্যান্য শিল্পের প্রতি অন্যায্য হবে।

রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো যখন সম্প্রদায়ের কোন উপকার না করেই অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে ব্যবসা করছে, তখন কেন আমাদের তাদের "উদ্ধার" করার প্রয়োজন? আমার মতে, যারা কার্যকরভাবে ব্যবসা করছে, ভালো প্রকল্প আছে এবং নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য আবাসন তৈরির লক্ষ্য রাখছে, তাদের উদ্ধার করা উচিত। যারা সঠিকভাবে ব্যবসা করছে না, তাদের সিদ্ধান্ত নেওয়ার দায়িত্ব বাজারের উপর ছেড়ে দেওয়া উচিত।

পিভি: সাক্ষাৎকারের জন্য ধন্যবাদ!

নগান গিয়াং

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস