২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজার কোন "রঙিন পরিকল্পনা" গ্রহণ করবে?

স্বল্প মেয়াদে বাজারটি প্রতিদ্বন্দ্বিতাপূর্ণ থাকবে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান ডুকের মতে, জাতীয় সংসদ কর্তৃক পাসকৃত সংশোধিত আবাসন আইন, সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং সংশোধিত ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ ও টেকসই বিকাশে সহায়তার জন্য একটি আইনি কাঠামো প্রদান করে।

তবে, যেহেতু এই আইনগুলো ২০২৫ সালের শুরুর দিকে কার্যকর হবে, তাই জনাব ডুক উদ্বিগ্ন যে সেই সময়ে কতগুলো ব্যবসা ও গ্রাহক এই চাপ সামলে স্থিতিশীল থাকতে পারবে।

বিশেষজ্ঞরা মনে করেন, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনো পুনরুদ্ধার হয়নি।

তবে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর দৃষ্টিকোণ থেকে, রিয়েল এস্টেট বাজার জোরালোভাবে ঘুরে দাঁড়াবে। দীর্ঘদিন ধরে, আইনি বাধার সমাধানের অপেক্ষায় একাধিক প্রকল্প "স্থগিত" হয়ে আছে (রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সম্মুখীন হওয়া বাধার ৭০%)।

সুতরাং, আশা করা হচ্ছে যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন আইনি প্রতিবন্ধকতা দূর করবে, যা অনেক প্রকল্পকে "পুনরুজ্জীবিত" হতে এবং বাজারকে দ্রুত সচল করে তুলতে সাহায্য করবে। ২০২৪ সালের ভূমি আইনের নতুন বিধানগুলো রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারী অনেক প্রতিষ্ঠানের উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান ডুক মনে করেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজারের সামগ্রিক চিত্রে এখনও উন্নতির কোনো লক্ষণ দেখা যায়নি এবং স্বল্প মেয়াদে সমস্যাগুলো রয়ে গেছে।

টাউনহাউস ও ভিলা খণ্ডের বিষয়ে এই বিশেষজ্ঞ অব্যাহত স্থবিরতা এবং স্বল্প তারল্যের পূর্বাভাস দিয়েছেন। 'বাড়ির শ্রেণিবিভাগ' এবং 'বাড়ি কর'-এর প্রভাবে শহরের কেন্দ্রস্থলের টাউনহাউস ও ভিলা প্রকল্পগুলো বিক্রি করা কঠিন হবে।

সাম্প্রতিক বছরগুলোতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো মূলত উচ্চ-মানের পণ্যগুলিতে বিনিয়োগের উপর মনোযোগ দিয়েছে, যেখানে ভিলা এবং দোকানঘরগুলো বেশ ব্যয়বহুল এবং অল্প সময়ের মধ্যে দ্রুত মূল্যবৃদ্ধি পাচ্ছে। তারা ধনীদের লক্ষ্য করে পণ্য তৈরি করে, অথচ সাধারণ জনগণ, বিশেষ করে স্বল্প আয়ের মানুষদের জন্য সাশ্রয়ী পণ্যকে উপেক্ষা করে। যখন সম্প্রদায় বা সমাজের কোনো উপকার না করে শুধুমাত্র লাভের উদ্দেশ্যে গণহারে প্রকল্প চালু করা হয়, তখন এর অর্থ হলো তাদের ব্যবসায়িক কৌশল ভুল পথে চালিত হয়েছে।

হাজার হাজার কন্ডোটেল, শপহাউস এবং রিসোর্ট ভিলা স্থবির হয়ে পড়েছে। এর ফলে ব্যবসা, গ্রাহক এবং ব্যাংকগুলো ব্যাপক ক্ষতির সম্মুখীন হবে। বর্তমান সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য এটিই সবচেয়ে বড় বিপর্যয়।

অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান পণ্য বিক্রি করতে পারছে না, মূলধন আবর্তন করতে পারছে না এবং পুনর্গঠনের জন্য প্রয়োজনীয় আর্থিক সংস্থানের অভাবে ভুগছে; একই সাথে অ্যাকাউন্টগুলো জব্দ হয়ে যাচ্ছে এবং সুদ পরিশোধ ও মেয়াদপূর্তির ব্যাংক ঋণ ও বন্ডের বোঝা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ওপর প্রচণ্ড চাপ সৃষ্টি করছে। এর পাশাপাশি, অনেক প্রকল্প থমকে গেছে, কিছু এমনকি আইনি জটিলতারও সম্মুখীন হচ্ছে, ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো উদ্বেগের মধ্যে রয়েছে এবং যাদের পর্যাপ্ত অর্থনৈতিক সংস্থান নেই, তারা হয়তো… “মারা যাবেও”—এই প্রেক্ষাপটে জনাব ডুক তাঁর দৃষ্টিভঙ্গি তুলে ধরেন।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বাড়ছে।

অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান ডুকের মূল্যায়ন অনুযায়ী, বর্তমানে বাজারে এই বিভাগেই চাহিদা সবচেয়ে বেশি; তবে, নির্মাণ অনুমতিপ্রাপ্ত প্রকল্পের স্বল্পতা এবং শহরের কেন্দ্রস্থলে খুব কম সংখ্যক অ্যাপার্টমেন্ট ভবন বাস্তবায়িত হওয়ায় এই বিভাগে সরবরাহের উন্নতি হয়নি।

প্রকল্পের স্বল্পতা এবং চাহিদা মেটাতে অপর্যাপ্ত সরবরাহের কারণে প্রাথমিক বাজারের গড় বিক্রয়মূল্য ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। ক্রমবর্ধমান জমি ও নির্মাণ ব্যয়, উন্নত অবকাঠামো এবং উন্নত মানের কারণে এই খাতে মূল্যবৃদ্ধির ধারা অব্যাহত থাকবে।

অ্যাপার্টমেন্ট খাতে দামের ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা অব্যাহত রয়েছে।

স্যাভিলসের সর্বশেষ পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৩ সালের শেষে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৫১ থেকে ৭০ মিলিয়ন VND, এবং ৪৯% অ্যাপার্টমেন্ট এই মূল্যসীমার মধ্যেই বিক্রি হয়েছিল। ফলস্বরূপ, অ্যাপার্টমেন্ট খাতে একটি নতুন মূল্যসীমা প্রতিষ্ঠিত হয়েছে। ২০২৩ সালে বিক্রি হওয়া ইউনিটগুলোর মধ্যে ৪২% ছিল ৪ বিলিয়ন VND-এর বেশি দামের অ্যাপার্টমেন্ট। ২ থেকে ৪ বিলিয়ন VND-এর মধ্যে দামের অ্যাপার্টমেন্টগুলো বাজারের ৫৫% দখল করেছিল। মাত্র ৩% অ্যাপার্টমেন্টের দাম ছিল ২ বিলিয়ন VND-এর নিচে।

একইভাবে, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বাড়ছে, বিশেষ করে কেন্দ্রীয় এলাকার প্রকল্পগুলোতে। প্রকৃতপক্ষে, বাজারে প্রতি বর্গমিটারে ২৫ মিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের সাশ্রয়ী অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের উল্লেখযোগ্য অভাব দেখা গেছে; এর অধিকাংশই হলো মধ্যম ও উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট, যেগুলো মূলধন সংগ্রহ এবং লেনদেনের শর্ত পূরণ করে।

হো চি মিন সিটি নির্মাণ বিভাগের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৩ সালে শহরটিতে ১৯টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প (১৭,৭৫৩ ইউনিট সহ) ছিল, যেগুলো ভবিষ্যতে বাজারে আবাসন পণ্য বিক্রি বা ইজারা দেওয়ার মানদণ্ড পূরণ করেছিল। উল্লেখযোগ্যভাবে, মধ্যম-মূল্যের বিভাগে ছিল ৫,০৫১ ইউনিট, উচ্চ-মূল্যের বিভাগে ছিল ১১,৩৩৪ ইউনিট এবং সাশ্রয়ী আবাসন বিভাগে কোনো প্রকল্প ছিল না।

সামাজিক আবাসন খাত প্রসঙ্গে, জনাব নগুয়েন ভ্যান ডুক একটি ইতিবাচক প্রবণতা লক্ষ্য করেছেন, যা ২০২৩ সালের তুলনায় কিছু "আশার আলো" দেখাচ্ছে। তবে, কঠিন পদ্ধতি এবং ব্যবসার জন্য প্রতিকূল পরিস্থিতির কারণে এই খাতটি তেমন বিনিয়োগকারীকে আকর্ষণ করে না। "সংশোধিত আবাসন আইনের নতুন নিয়মকানুনগুলো আরও উন্মুক্ত, যা দরিদ্রদের জন্য সামাজিক আবাসন পাওয়া সহজ করে তুলেছে।"

তবে, আইনটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়িত হতে হলে এর ‘আত্মস্থ’ হওয়ার জন্য সময় লাগে। সরকারের যদি শুধু ব্যবসার ওপর নির্ভর না করে একটি কৌশলগত দৃষ্টিভঙ্গি এবং বাস্তবসম্মত ও বৈজ্ঞানিক পদ্ধতির অভাব থাকে, তাহলে পরিকল্পনা অনুযায়ী ১০ লাখ সামাজিক আবাসন ইউনিটের লক্ষ্য অর্জন করা কঠিন হবে। আমরা ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লাখ সামাজিক আবাসন ইউনিট সম্পন্ন করার লক্ষ্য নির্ধারণ করেছি, কিন্তু বাস্তবে এখনও মূলধন এবং কার্যপ্রণালী উভয়েরই অভাব রয়েছে,” জনাব নগুয়েন ভ্যান ডুক বলেন।

ভিএআরএস-এর সাধারণ সম্পাদক জনাব ত্রান ভান বিন মনে করেন যে, ব্যবসার জন্য আইনি বিষয়গুলো সর্বোচ্চ অগ্রাধিকারের বিষয়, কারণ এগুলো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের গঠন ও উন্নয়ন নির্ধারণকারী মূল উপাদান। সেই অনুযায়ী, ভূমি নীতি সম্পর্কিত বাধাগুলো দূর করা হলে তা রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারে গতি সঞ্চার করবে। ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ও বর্ধিত স্বচ্ছতা এবং ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনায় জনসাধারণের বর্ধিত অংশগ্রহণের মাধ্যমে এটি সবচেয়ে স্পষ্টভাবে প্রতীয়মান হয়। অধিকন্তু, নিলাম ও দরপত্র প্রক্রিয়া রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য একটি সুষ্ঠু প্রতিযোগিতামূলক পরিবেশ তৈরি করবে।

নগান জিয়াং

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html