২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য কোন "রঙ"?

স্বল্পমেয়াদে বাজার এখনও কঠিন।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান ডুকের মতে, জাতীয় পরিষদ কর্তৃক পাস হওয়া আবাসন আইন (সংশোধিত), রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন (সংশোধিত) এবং ভূমি আইন (সংশোধিত) হল রিয়েল এস্টেট বাজারকে সুস্থ ও টেকসইভাবে বিকাশে সহায়তা করার জন্য আইনি করিডোর।

তবে, এই আইনগুলি ২০২৫ সালের প্রথম দিকে কার্যকর হবে না, এবং মিঃ ডুক উদ্বিগ্ন যে কতজন ব্যবসা এবং গ্রাহক "বোঝা বহন" করতে এবং সেই সময়ের মধ্যে টিকে থাকতে সক্ষম হবেন।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন, রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নতি হয়নি।

তবে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর দৃষ্টিকোণ থেকে, রিয়েল এস্টেট বাজার দৃঢ়ভাবে পুনরুদ্ধার করবে। দীর্ঘদিন ধরে, আইনি সমস্যা সমাধানের অপেক্ষায় (রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ৭০% সমস্যা) বেশ কয়েকটি প্রকল্প "সুপ্ত" অবস্থায় পড়ে আছে।

অতএব, ভূমি আইন ২০২৪ অনেক প্রকল্পকে "পুনরুজ্জীবিত" করতে এবং দ্রুত বাজারে আনতে আইনি বাধা দূর করবে বলে আশা করা হচ্ছে। ভূমি আইন ২০২৪-এর নতুন বিষয়গুলি রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারী বিষয়গুলির উপর দুর্দান্ত প্রভাব ফেলে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান ডুক বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের সামগ্রিক চিত্রের উন্নতি হয়নি এবং স্বল্পমেয়াদে এখনও অসুবিধা রয়ে গেছে।

টাউনহাউস এবং ভিলা বিভাগ সম্পর্কে, এই বিশেষজ্ঞ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে এটি শান্ত থাকবে এবং কম তরলতা থাকবে। শহরের অভ্যন্তরীণ অঞ্চলে টাউনহাউস এবং ভিলা প্রকল্পগুলি বিক্রি করা কঠিন হবে কারণ সেগুলি "বাড়ি সনাক্তকরণ" এবং "বাড়ি কর" দ্বারা প্রভাবিত হবে।

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি বেশিরভাগই উচ্চমানের পণ্যগুলিতে বিনিয়োগের উপর মনোনিবেশ করেছে, ভিলা এবং দোকানঘরের দাম বেশ ব্যয়বহুল এবং অল্প সময়ের মধ্যেই "আকাশছোঁয়া" বেড়েছে। তারা ধনীদের লক্ষ্য করে পণ্য তৈরি করে এবং "সাশ্রয়ী মূল্যের" পণ্যের প্রতি উদাসীন, সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষ, নিম্ন আয়ের মানুষদের সেবা করে। যখন সম্প্রদায় এবং সমাজের সুবিধা না নিয়ে মুনাফা অর্জনের লক্ষ্যে প্রকল্পগুলি ব্যাপকভাবে খোলা হয়, তখন এর অর্থ হল তাদের ব্যবসায়িক কৌশল "বিপথগামী" হয়ে গেছে।

"হাজার হাজার কনডোলেট, দোকানঘর এবং রিসোর্ট ভিলা জমে গেছে। ফলস্বরূপ, ব্যবসা, গ্রাহক এবং ব্যাংকগুলি ব্যাপক ক্ষতির সম্মুখীন হবে। বর্তমান পর্যায়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য এটি সবচেয়ে বড় বিপর্যয়।"

এই প্রেক্ষাপটে যে অনেক ব্যবসা পণ্য বিক্রি করতে পারে না, মূলধন ফেরত দিতে পারে না এবং পুনর্গঠনের জন্য আর্থিক সংস্থান নেই; অ্যাকাউন্টগুলি হিমায়িত হয় যখন ব্যাংক-বন্ডের সুদ এবং মেয়াদপূর্তির বোঝা ব্যবসার কাঁধে ভারী হয়। এছাড়াও, অনেক প্রকল্প স্থগিত থাকে, কিছুতে আইনি সমস্যাও জড়িত থাকে, তাই ব্যবসাগুলি "উদ্বেগ" অবস্থায় পড়ে যায়, এমনকি পর্যাপ্ত অর্থনৈতিক সম্ভাবনা ছাড়াই ব্যবসাগুলিও ... "মৃত্যুবরণ" করবে, মিঃ ডুক তার দৃষ্টিভঙ্গি তুলে ধরেন।

অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে

অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান ডুক মূল্যায়ন করেছেন যে এটিই আজকের বাজারে সেরা শোষণ হারের সেগমেন্ট, তবে, লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রকল্পের অভাব এবং শহরের অভ্যন্তরীণ অঞ্চলে খুব কম অ্যাপার্টমেন্ট ভবন বাস্তবায়িত হওয়ার কারণে এই সেগমেন্টের সরবরাহ উন্নত হয়নি।

প্রকল্পের অভাব, অপর্যাপ্ত সরবরাহের ফলে প্রাথমিক মূল্যের গড় উচ্চতর স্তর অব্যাহত রয়েছে। জমি ও নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি, অবকাঠামোগত উন্নয়ন এবং উন্নত মানের কারণে এই অংশের দাম বৃদ্ধি পাবে।

অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

স্যাভিলসের সর্বশেষ পরিসংখ্যান দেখায় যে, ২০২৩ সালের শেষে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ছিল ৫১ - ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার এবং বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের ৪৯% এই মূল্য সীমার মধ্যে ছিল। সেই অনুযায়ী, অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি একটি নতুন মূল্য সীমা নির্ধারণ করেছে। ২০২৩ সালে বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের ৪২% ছিল ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট। ২-৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর মধ্যে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি বাজারের ৫৫% ছিল। মাত্র ৩% অ্যাপার্টমেন্টের দাম ছিল ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে।

একইভাবে, হো চি মিন সিটিতে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি পাচ্ছে, বিশেষ করে কেন্দ্রীয় এলাকার প্রকল্পগুলিতে। প্রকৃতপক্ষে, বাজারে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটারের নিচে দামের সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি অনুপস্থিত, তবে মূলত মধ্য-পরিসর এবং উচ্চ-স্তরের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে যা মূলধন সংগ্রহ এবং লেনদেনের জন্য যোগ্য।

হো চি মিন সিটি ডিপার্টমেন্ট অফ কনস্ট্রাকশনের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৩ সালে, শহরে ১৯টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প থাকবে (১৭,৭৫৩টি ইউনিট সহ) যা ভবিষ্যতে বাজারে আনার জন্য আবাসন পণ্য বিক্রয় এবং লিজ-ক্রয়ের জন্য যোগ্য। এটি উল্লেখ করার মতো যে মধ্য-পরিসরের বিভাগে ৫,০৫১টি ইউনিট, উচ্চ-পর্যায়ের বিভাগে ১১,৩৩৪টি ইউনিট রয়েছে এবং সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে কোনও প্রকল্প নেই।

সামাজিক আবাসন খাতে, মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডুক স্বীকার করেছেন যে ২০২৩ সালের তুলনায় কিছুটা "উজ্জ্বল রশ্মি" দেখা গেছে, তবে, কঠিন পদ্ধতি এবং ব্যবসার জন্য প্রতিকূল পরিস্থিতির কারণে এই খাতে খুব বেশি ব্যবসা বিনিয়োগ করছে না। "আবাসন আইনের (সংশোধিত) নতুন নিয়মগুলি আরও উন্মুক্ত, যা দরিদ্রদের জন্য সামাজিক আবাসন অ্যাক্সেস করা সহজ করে তোলে।"

তবে, আইনটি বাস্তবায়নে সময় লাগে। সরকারের কৌশলগত দৃষ্টিভঙ্গি, ব্যবহারিক এবং বৈজ্ঞানিক পদ্ধতি না থাকলে পরিকল্পনা অনুযায়ী ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিটের লক্ষ্য অর্জন করা কঠিন হবে, কেবল ব্যবসার উপর নির্ভর না করে। আমরা ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট সম্পন্ন করার লক্ষ্য নির্ধারণ করেছি, কিন্তু বাস্তবে, মূলধন এবং ব্যবস্থার এখনও অভাব রয়েছে, "বলেছেন মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডুক।

VARS-এর সাধারণ সম্পাদক মিঃ ট্রান ভ্যান বিন বলেন, বৈধতা হলো ব্যবসায়ীদের জন্য সবচেয়ে বেশি উদ্বিগ্ন বিষয় কারণ এটিই রিয়েল এস্টেট প্রকল্প গঠন এবং উন্নয়নের মূল কারণ। সেই অনুযায়ী, ভূমি নীতি সম্পর্কিত সমস্যাগুলি সমাধান করা হবে, যা রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারে সাহায্য করার জন্য একটি চালিকা শক্তি তৈরি করবে। পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং ক্রমবর্ধমান প্রচার, স্বচ্ছতা এবং ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনায় জনগণের অংশগ্রহণের ক্ষেত্রে সবচেয়ে স্পষ্ট... এছাড়াও, নিলাম এবং বিডিংয়ের মাধ্যমে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য একটি ন্যায্য প্রতিযোগিতামূলক পরিবেশ তৈরি করা হবে।

নগান গিয়াং

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html