২০২৪ সালে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের উল্লেখযোগ্য ঘটনাবলী

২০২৪ সালে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের উল্লেখযোগ্য ঘটনাবলী

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট শিল্পের মোড় ঘুরিয়ে দেওয়ার সময়, রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত তিনটি নতুন আইনের উপস্থিতি লক্ষ্য করা গেছে। এছাড়াও, বাজারে অ্যাপার্টমেন্ট এবং নিলাম জমির অংশগুলিতে অভূতপূর্ব ওঠানামা দেখা গেছে...

জাতীয় সংসদে রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত তিনটি আইন পাস হয়েছে

জাতীয় পরিষদে ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের অনুমোদন গত বছরের সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য রিয়েল এস্টেট ঘটনা ছিল। বাজারকে "বৃদ্ধির যুগের" দিকে এগিয়ে যাওয়ার জন্য এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি।

নতুন রিয়েল এস্টেট আইনের এই তিনটি আইন রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নের জন্য একটি শক্ত ভিত্তি হিসেবে কাজ করবে। ছবি: জাতীয় পরিষদ

মোট ৪২০টি বিধান পর্যালোচনা করার জন্য, সংস্থাগুলিকে মূল পরিকল্পনার ৫ মাস আগে, ১ আগস্ট, ২০২৪ তারিখের মধ্যে এই গুরুত্বপূর্ণ আইনগুলি কার্যকর করতে পূর্ণ ক্ষমতায় কাজ করতে হয়েছে।

বিশেষ করে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের উপস্থিতি ভূমি বরাদ্দ পদ্ধতি, ভূমি মূল্যায়ন, স্থান ছাড়পত্র ইত্যাদি সম্পর্কিত বাধাগুলি সমাধান করবে বলে আশা করা হচ্ছে। একটি দৃঢ় আইনি কাঠামো প্রকল্পগুলি বাস্তবায়ন ত্বরান্বিত করতে সাহায্য করার জন্য একটি প্রবর্তন প্যাড হবে, যার ফলে বাজারে সরবরাহ পরিষ্কার হবে।

সংশোধিত আবাসন আইনের মাধ্যমে, উন্মুক্ত নিয়মকানুনগুলি বিশেষভাবে উল্লেখযোগ্য, যা সামাজিক আবাসন বিভাগকে উন্নীত করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করে, সামাজিক নিরাপত্তার সমস্যা সমাধানে অবদান রাখে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইন সম্পর্কে, নতুন নিয়মকানুনগুলি জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের জন্য একটি শক্তিশালী আঘাত, জল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি সীমিত করে, বাজারের সুস্থ উন্নয়ন নিশ্চিত করে...

সাধারণভাবে, তিনটি সংশোধিত রিয়েল এস্টেট আইনের উপস্থিতি কেবল আইনি ব্যবস্থাকে নিখুঁত করার ক্ষেত্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ নয় বরং ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য অনেক নতুন সুযোগের দ্বার উন্মোচন করে, একই সাথে অর্থনীতির সামগ্রিক উন্নয়নে অবদান রাখে।

নতুন জমির মূল্য তালিকা "চালু", দাম কয়েক ডজন গুণ বেড়েছে

২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে অনেক এলাকা নতুন জমির মূল্য তালিকা আপডেট করে। বিশেষ করে, হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের দিকে মনোযোগ কেন্দ্রীভূত, যেখানে জমির দাম সমন্বয়ের পর কয়েক ডজন গুণ বেড়েছে।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার সাথে, সর্বোচ্চ মূল্য রেকর্ড করা হয়েছে ৬৮৭.২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটার, যা নগুয়েন হিউ, ডং খোই, লে লোই রাস্তায় (জেলা ১) প্রয়োগ করা হয়েছে। সুতরাং, যদি K সহগ অন্তর্ভুক্ত না করা হয়, তবে এই মূল্য পুরানো জমির মূল্য তালিকার চেয়ে ৪.২ গুণ বেশি।

তবে, এই বৃদ্ধি এখনও শহরতলির জেলাগুলির সাথে তুলনীয় নয়। বিশেষ করে, সং হান হাইওয়ে ২২ (হক মন জেলা) এর সর্বোচ্চ দাম ৩২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা ২৩ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। ডাং কং বিন স্ট্রিটের (হক মন জেলা) জন্য নতুন দাম ১৮.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা প্রায় ১২ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

বর্তমানে, হ্যাং দাও স্ট্রিট হ্যানয়ের সবচেয়ে বেশি জমির দামের স্থানগুলির মধ্যে একটি। ছবি: থান ভু

হ্যানয় রিয়েল এস্টেট বাজারও জমির মূল্য তালিকা "পুনর্বিবেচনা" করে একটি অস্থির ২০২৪ সাল শেষ করে। দং দা জেলায়, ক্যাট লিন রোডে জমির দাম ৩.৪৫ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ২৬৪.১৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। খুব বেশি পিছিয়ে নেই, ব্যাংকিং একাডেমি - চুয়া বোকের সাথে যুক্ত রাস্তার দামও ২৪০.১২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত ছিল, যা পুরানো দামের চেয়ে ৩.৪৫ গুণ বেশি।

হাই বা ট্রুং জেলায়, নগুয়েন কুয়েন রাস্তার জমির দাম ২০৬.৩১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ৮ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। একইভাবে, গিয়াই ফং রাস্তা - যা অনেক বড় বিশ্ববিদ্যালয়ে যাওয়ার রাস্তা, তার জমির দাম ৭.৮ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ১৮৮.০৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে।

উপরে তালিকাভুক্ত সংখ্যাগুলি, যদিও তুলনামূলকভাবে বেশি, তবুও হোয়ান কিয়েম জেলার জমির দামের সাথে তুলনা করা যায় না। ট্রান হুং দাও রাস্তায় (ট্রান থান টং থেকে লে ডুয়ান পর্যন্ত), সর্বোচ্চ জমির দাম ছিল মাত্র ১১৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। তবে, এখন দাম বেড়ে ৬৯৫.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, যা ৬ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। একইভাবে, না থো রাস্তাটিও ৫.৫ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, ১২৫.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার থেকে ৬৯৫.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে।

শিল্প রিয়েল এস্টেট তার আকর্ষণ বজায় রেখেছে

উত্তর ও দক্ষিণের গুরুত্বপূর্ণ অর্থনৈতিক অঞ্চলগুলিতে শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজার বিনিয়োগ আকর্ষণের জন্য একটি উজ্জ্বল স্থান হিসেবে রয়ে গেছে। প্রতিবেদন থেকে সংগৃহীত তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের মধ্যে, শিল্প পার্কগুলিতে দখলের হার ৭৭% এ পৌঁছেছে।

হো চি মিন সিটি, দং নাই, বিন ডুওং... এর মতো এলাকাগুলি নতুন শিল্প পার্ক স্থাপনের জন্য দৌড়ঝাঁপ করছে। ছবি: লে টোয়ান

যার মধ্যে, উত্তরে শিল্প রিয়েল এস্টেট ভাড়ার দাম বছরে ৫.৭% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা গড়ে ১৩০ USD/m2/ভাড়া চক্রে পৌঁছেছে। দক্ষিণে, গড় ভাড়া মূল্য ১৭৬ USD/m2/ভাড়া চক্রে পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৫.৬% বেশি।

উল্লেখযোগ্যভাবে, ২০২০ থেকে ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেট খাতে মোট এম অ্যান্ড এ (একত্রীকরণ এবং অধিগ্রহণ) লেনদেনের মূল্যের মধ্যে শিল্প রিয়েল এস্টেট শীর্ষস্থানীয়, যার অনুপাত ৪০% পর্যন্ত।

শিল্প রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টের স্থিতিশীল কর্মক্ষমতা এফডিআই মূলধন বৃদ্ধির দ্বারা সমর্থিত। ক্রমবর্ধমান বিস্তৃত "চীন + 1" কৌশলের প্রেক্ষাপটে, অনেক বৃহৎ উদ্যোগ, বিশেষ করে উচ্চ-প্রযুক্তি খাতে, ভিয়েতনামের উন্নয়ন সম্ভাবনার পুনর্মূল্যায়ন করছে।

এখানেই থেমে নেই, এই বিভাগটি ব্যাংক ঋণ উৎসগুলিতে সহজ প্রবেশাধিকার থেকেও উপকৃত হয়, যখন এই ধরণের ঝুঁকি সহগ 200% থেকে 160% কমে গেছে। স্টেট ব্যাংকের উপরোক্ত সমন্বয় বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিকে শিল্প পার্ক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য সক্রিয়ভাবে মূলধন ঋণ দিতে উৎসাহিত করবে, যার ফলে বাজারে অংশগ্রহণের জন্য আরও "বড় লোক" আকৃষ্ট হবে।

সামাজিক আবাসন উন্নয়নের অগ্রগতি এখনও ধীর।

১০ লক্ষেরও বেশি সামাজিক আবাসন ইউনিট তৈরির প্রকল্পে, দেশটি ২০২৪ সালে ১,৩০,০০০ ইউনিট সম্পন্ন করার লক্ষ্য নিয়েছে। তবে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, প্রদেশ এবং শহরগুলি মাত্র ২১,০০০ ইউনিট সম্পন্ন করেছে, যা পরিকল্পনার ১৬% এরও বেশি।

বর্তমান সামাজিক আবাসন ইউনিটের সংখ্যা এখনও মানুষের আবাসন চাহিদা মেটাতে অক্ষম। ছবি: থান ভু

নির্মাণ লক্ষ্যমাত্রার দিক থেকে শীর্ষস্থানীয় দুটি শহর হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয় যথাক্রমে পরিকল্পনার মাত্র ২১% এবং ৩৭% অর্জন করতে পেরেছে। বিন ডুয়ং (৩৭%), দং নাই (১৬%) এর মতো অন্যান্য এলাকার মতোই এই পরিস্থিতি। কিছু জায়গায় থাই নগুয়েন, নিন বিন, নাম দিন, থুয়া থিয়েন হু, ভিন লং, বেন ট্রে, বাক লিউ, কা মাউ এর মতো কোনও প্রকল্পও সম্পন্ন হয়নি।

২০২১ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, সারা দেশে ৫৮০,১০৯টি স্কেলের ৬৪৪টি সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে। যার মধ্যে ৫৭,৬২০টিরও বেশি স্কেলের মাত্র ৯৬টি প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে। ১৩৩টি প্রকল্পের নির্মাণ কাজ শুরু হয়েছে ১,১০,২০০টিরও বেশি ইউনিট নিয়ে। বাকি ৪১৫টি প্রকল্প বিনিয়োগের জন্য অনুমোদিত হয়েছে, যা সম্পন্ন হলে ৪,১২,২০০টিরও বেশি ইউনিট সরবরাহ করবে।

১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ঋণ প্যাকেজের বিতরণের অগ্রগতিও খুব একটা আশাব্যঞ্জক নয়। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, ২০২৪ সালের অক্টোবরের শেষ নাগাদ, বিতরণের হার ছিল মাত্র ১.৫%, যা প্রায় ১,৭৮৩ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং এর সমতুল্য। যার মধ্যে, গৃহ ক্রেতাদের জন্য, এই প্যাকেজটি মাত্র প্রায় ১৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ঋণ দিয়েছে।

হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম "দ্রুত" বৃদ্ধি পাচ্ছে

২০২৪ সালে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম অস্বাভাবিক হারে বৃদ্ধি পায়। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক ২০১৯ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ৬৪% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে হো চি মিন সিটিতে বৃদ্ধি এই সংখ্যার মাত্র অর্ধেক ছিল।

হ্যানয়ের প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই অ্যাপার্টমেন্টের দাম একই সাথে বেড়েছে। ছবি: থান ভু

বাজার গবেষণা সংস্থাগুলি থেকে সংগৃহীত তথ্য অনুসারে, হ্যানয়ে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয় মূল্য বর্তমানে ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা গত বছরের তুলনায় প্রায় ২৮% বেশি। প্রাথমিক বাজারের "উত্তাপ" পুরাতন অ্যাপার্টমেন্টের দামও আকাশছোঁয়া করে তুলেছে। বর্তমানে, সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য প্রায় ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা গত বছরের তুলনায় ৪০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

গত বছর হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম তীব্র বৃদ্ধির কারণ হল মধ্যম এবং নিম্নমানের সেগমেন্টে আবাসন সরবরাহের অভাব। যদিও বিক্রয়ের জন্য নতুন প্রকল্পের সংখ্যা উন্নত হয়েছে, তবুও ৭৫% নতুন পণ্য উচ্চমানের সেগমেন্টে। এছাড়াও, জমি, নির্মাণ সামগ্রী এবং শ্রমের দামও বৃদ্ধি পেয়েছে, যা পণ্যের উৎপাদন মূল্যকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করেছে।

হ্যানয় শহরতলিতে জমি নিলামে গোলযোগ

২০২৪ সালের শুরু থেকে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের হ্যানয়ের শহরতলিতে নিলাম জমির বাজার পুনর্মূল্যায়ন করতে হয়েছে। ফুক থো, হোয়াই ডুক, থুওং টিন, কোওক ওই, দং আন, মে লিন ইত্যাদি জেলা কর্তৃপক্ষ ক্রমাগত "বড় জয়" পেয়েছে, নিলামের মাধ্যমে শত শত থেকে হাজার হাজার অংশগ্রহণকারীদের আকর্ষণ করে, শত শত বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ পর্যন্ত আয় অর্জন করেছে।

হ্যানয়ের শহরতলিতে নিলামে তোলা জমির বাজারটি অনেক গোষ্ঠীর দ্বারা "উত্তেজিত" হয়েছে। ছবি: থান ভু

এখানেই থেমে নেই, অনেক জমির প্লটের "অভূতপূর্ব" উচ্চ জয়ের দামও রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, হোয়াই ডুক জেলায়, লং খুক এলাকার কর্নার লট LK03-12 এর জয়ের মূল্য ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত। থানহ ওয়ে জেলায়, এটি এনগো বা এলাকার LK03-10 লট যার জয়ের মূল্য ১০০.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি। হা দং-এ, "বিউটি কুইন" লট ১এ - ০৩ এর জয়ের মূল্য ২৬২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে...

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, উপরোক্ত রেকর্ড সংখ্যাগুলি নিলামের দুর্বল ব্যবস্থাপনা এবং বাস্তবায়ন থেকে এসেছে। কিছু জায়গায়, বিনিয়োগকারীরা দল গঠন করেছে এবং শুরুর মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি দাম দেওয়ার জন্য যোগসাজশ করেছে। তারপর, নিলাম জেতার পর তারা "আমানত পরিত্যাগ করেছে", লাভ করার জন্য একটি ভার্চুয়াল মূল্য স্তর স্থাপনের লক্ষ্যে।

তবে, এই "জ্বর" বেশিদিন স্থায়ী হয়নি। ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিক থেকে, বছরের শুরুর তুলনায় অনেক জমির প্লটের বিজয়ী মূল্য ২০-৫০% কমেছে। শুধু তাই নয়, সোক সন জেলার কোয়াং তিয়েন কমিউনে ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার "চমৎকার" মূল্যের কারণে শহরতলিতে নিলামকৃত জমির ভাবমূর্তিও মারাত্মকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে। ঘটনার মাত্র ৪ দিন পরে, তদন্ত পুলিশ সংস্থা - হ্যানয় সিটি পুলিশ বিভাগ সম্পত্তি নিলাম কার্যক্রমের নিয়ম লঙ্ঘনের জন্য ৫টি বিষয়ের তদন্ত করেছে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html