নতুন ভূমি ব্যবহার রূপান্তর কর নিয়ে এনঘে আনের অনেক পরিবার 'হতবাক'

২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং বিশেষ করে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া সংক্রান্ত ডিক্রি ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি অনুসারে, অব্যাহতি বা হ্রাসের ক্ষেত্রে ব্যতীত, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় জনগণকে ১০০% ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে। যখন নতুন ভূমির মূল্য তালিকা জারি করা হয়েছিল, তখন ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে চাওয়া অনেক লোক উচ্চ মূল্য বৃদ্ধির কারণে "হতবাক" হয়েছিলেন।

ভূমি ব্যবহার রূপান্তর কর বৃদ্ধি করা হয়েছে

তার পরিবারের জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য কর নোটিশ পাওয়ার পর, ভিন শহরের হাং লোক ওয়ার্ডের মিসেস ট্রান ভ্যান আনহকে চিৎকার করে বলতে হয়েছিল "আমার পরিবার হতবাক হয়ে গেছে"। মিসেস ভ্যান আন তার ব্যক্তিগত ফেসবুক পেজে শেয়ার করেছেন যে কর বৃদ্ধির বিষয়ে উদ্বেগের কারণে, তার পরিবার ১৬ মে (যখন পুরাতন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা হচ্ছিল) জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য আবেদন জমা দিয়েছিল, কিন্তু কিছু কারণে, ১৯ মে পর্যন্ত আবেদনটি গৃহীত হয়নি এবং জুন মাসে যখন এটি কর কর্তৃপক্ষের কাছে স্থানান্তরিত হয়, তখন প্রাদেশিক গণ কমিটির ২১ মে, ২০২৫ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ১৮/২০২৫/QD-UB, কুয়া লো শহরে (পুরাতন) জমির মূল্য তালিকা জারি করার বিষয়ে সিদ্ধান্ত নং ৪৫/২০১৯/QD-UB সংশোধন এবং পরিপূরক এবং ২০১৯ - ২০২৪ সময়কালের জন্য ভিন শহরে জমির মূল্য তালিকা জারি করার বিষয়ে সিদ্ধান্ত নং ৫৭/২০১৯/QD-UBND কার্যকর হয়।

মিসেস ভ্যান আন-এর মতে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের পর মূল্য ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} ; পরিবারটি ^{৩০০ বর্গমিটার} বাগান জমি আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করার জন্য নিবন্ধিত হয়েছিল, তাই কর বিভাগ কর্তৃক ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন কর এবং নিবন্ধন ফি মোট ৪.৪৯৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হিসাবে গণনা করা হয়েছিল। উপরোক্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা কেবল মিসেস ভ্যান আনকেই নয়, তার পুরো পরিবারকেও হতবাক করেছে!

মিসেস ভ্যান আনের পরিবারের পক্ষ থেকে তার ব্যক্তিগত ফেসবুক পেজে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে পরিবর্তনের জন্য কর গণনা সম্পর্কিত তথ্য শেয়ার করা হলে তা তাৎক্ষণিকভাবে সামাজিক যোগাযোগ মাধ্যমে অনেকের কাছে আলোচনার বিষয় হয়ে ওঠে। ছবি: এনভিসিসি

জনপ্রশাসন পরিষেবা কেন্দ্রের দায়িত্বে থাকা ভিন সিটি পিপলস কমিটির অফিসের উপ-প্রধান মিঃ ভো হং হাই ভাগ করে নিলেন: নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের পর থেকে, এটিই একমাত্র ঘটনা নয়। সম্প্রতি, জুন মাসে, হুং হোয়া কমিউনে (ভিন শহর) ৩ ভাইয়ের একটি পরিবার ১৯৮০ সালের আগে জমি মঞ্জুর করে একটি বাড়ি তৈরি করেছিল এবং এখন ভাইদের জন্য পিতামাতার কাছ থেকে জমি আলাদা করার উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে চেয়েছিল। প্রাথমিকভাবে, পরিবারটি পুরানো মূল্য তালিকা অনুসারে উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে প্রায় ১.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ব্যয় করার পরিকল্পনা করেছিল, কিন্তু নতুন মূল্য তালিকা প্রয়োগ করার সময়, এটি প্রায় ১১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছিল, যা ৯ গুণ বেশি।

একইভাবে, ফুক থো কমিউনের আরেকটি মামলায় প্রায় ৫০০ ^{বর্গমিটার} পিতামাতার বাগান জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করার জন্য একটি ডসিয়ার দাখিল করা হয়েছিল এবং উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য কর ৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি হলে "হতবাক" হয়ে যায়।

২৪শে জুন সকালে ভিন সিটি পাবলিক অ্যাডমিনিস্ট্রেশন সার্ভিস সেন্টারে প্রশাসনিক ফলাফল বিভাগের অভ্যর্থনা এবং প্রত্যাবর্তন "ঠান্ডা" হয়ে গেছে, কিন্তু এখনও অনেক লোক লেনদেন করতে আসছে। ছবি: নগুয়েন হাই

ভিন সিটি পাবলিক অ্যাডমিনিস্ট্রেশন সার্ভিস সেন্টারের একজন প্রতিনিধি আরও বলেছেন যে নতুন মূল্য তালিকা প্রয়োগের পর থেকে, কেন্দ্রে ভূমি ব্যবহার রূপান্তর আবেদনের সংখ্যা হ্রাস পেয়েছে। তবে, যেহেতু দুই-স্তরের স্থানীয় সরকার মডেল আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হওয়ার আগে মাত্র কয়েক দিন বাকি আছে, তাই এখনও অনেক লোক প্রশাসনিক নথি জমা দেওয়ার জন্য তাড়াহুড়ো করে।

আমাদের সাথে কথা বলতে গিয়ে, প্রাদেশিক ভূমি ব্যবহার নিবন্ধন অফিসের পরিচালক মিঃ নগুয়েন কং থান বলেন: প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (বর্তমানে কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ) ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া সংক্রান্ত ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং ডিক্রি ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি-এর প্রচার ও প্রচারণায় স্পষ্টভাবে এটাই বলেছে। অতএব, যখন ভিন শহর এবং আশেপাশের এলাকার মানুষ এই পরিবর্তনকে স্বাগত জানিয়েছে এবং উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য পদ্ধতিগুলি করার জন্য তাড়াহুড়ো করছে, তখন প্রাদেশিক ভূমি নিবন্ধন অফিস শাখাগুলিকে জনগণের জন্য সমাধানের জন্য নথি গ্রহণের চেষ্টা করার নির্দেশ দিয়েছে।

জনপ্রশাসন পরিষেবা কেন্দ্র নতুন মডেলে স্থানান্তরিত হওয়ার আগে ভিন শহরের বাসিন্দারা জমি প্রক্রিয়াকরণের ফলাফল পেতে আসেন। ছবি: নগুয়েন হাই

আরও জানতে পেরে আমরা জানতে পারলাম যে, আগের তুলনায়, ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি খাজনা সম্পর্কিত ডিক্রি ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি পরিবর্তিত হয়েছে, ভূমি ব্যবহার ফি ৪৫-৫০% প্রদানের পরিবর্তে, এখন উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময়, ভূমি ব্যবহার ফি ১০০% প্রদান করতে হবে। ২০১৯-২০২৪ সময়ের জন্য জমির মূল্য তালিকা বেশ কম, এখন নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যকে ঊর্ধ্বমুখী করে আপডেট করে, নতুন করের হার অনেককে হতবাক করে।

ভিন শহর-এর হুং ডং ওয়ার্ডের ট্রুং থান ব্লকের জমি নিলাম এলাকার অবকাঠামো সম্পন্ন হয়েছে, নিলাম পরিচালনার জন্য নতুন স্থানীয় সরকার মডেলের কার্যকারিতার অপেক্ষায় রয়েছে। ছবি: নগুয়েন হাই

উদাহরণস্বরূপ, গবেষণা অনুসারে, হাং লোক ওয়ার্ড বা এনঘি ডুক ওয়ার্ড, এনঘি ফং কমিউনের কিছু রাস্তা এবং স্থান, যদি আগে, পুরানো জমির মূল্য তালিকা মাত্র 3 - 5 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ ^{বর্গমিটার} বা সর্বাধিক মাত্র 5-7 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ ^{বর্গমিটার} থেকে ওঠানামা করত, কিন্তু এখন তা আকাশচুম্বী হয়ে 17-20 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং, এমনকি 40 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ ^{বর্গমিটারেরও} বেশি!

কিছু জেলা এবং শহরের কৃষি ও পরিবেশ বিভাগের প্রতিনিধিরাও বলেছেন যে কিছু জায়গায় জমির দাম কয়েক ডজন গুণ বেড়েছে, তাই উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় আর্থিক বাধ্যবাধকতা কয়েক ডজন গুণ বেড়ে যায়। যদিও মানুষ এবং ব্যবসার এখনও মতামত রয়েছে, জমির মূল্য তালিকার নিয়ম কার্যকর হয়েছে, তাই কর বিভাগকে অবশ্যই সেগুলি প্রয়োগ করতে হবে এবং যারা ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে চান তাদের অবশ্যই তা মেনে চলতে হবে।

"যুক্তিসঙ্গত এবং আবেগপূর্ণ" সমাধান?

অনেকেরই উদ্বিগ্ন হওয়ার কারণ হল, পূর্বে, ভূমি ব্যবহার রূপান্তর কর আইন এবং সিভিল কোডের বিধান অনুসারে, যখন বাবা-মা তাদের সন্তানদের জমি উইল করে, দান করে বা ভাগ করে দেয়, তখন তাদের ভূমি ব্যবহার রূপান্তর ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হত বা হ্রাস করা হত এবং কেবল নিবন্ধন ফি দিতে হত। যাইহোক, বর্তমানে, ভূমি আইন এবং ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ভাড়া সম্পর্কিত ধারা 8, ডিক্রি 103/2024/ND-CP অনুসারে, উপরোক্ত বিধানগুলি আর বিদ্যমান নেই।

পরিবর্তে, ধারা ২-এ, ভূমি ব্যবহার ফি অব্যাহতি এবং হ্রাস সম্পর্কিত ডিক্রি ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ১৭, ১৮ এবং ১৯ অনুচ্ছেদ শুধুমাত্র ভূমি বরাদ্দ, সীমান্তবর্তী এলাকা, দ্বীপপুঞ্জে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন; বিশেষ অসুবিধাযুক্ত এলাকা বা সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য জমি বরাদ্দ, বিপ্লবে মেধাবী পরিষেবাপ্রাপ্ত ব্যক্তিদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য..., যথাক্রমে ভূমি ব্যবহার ফি ৫০% থেকে ২০% হ্রাস সহ...

এই পর্যন্ত, ডিক্রি নং ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি-তে এমন কোনও ঘটনা নেই যেখানে শহর বা ব-দ্বীপ এলাকার বাবা-মা তাদের সন্তানদের জমি দান করেছেন বা দিয়েছেন, অথবা অন্য জমি থেকে আবাসিক জমির উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেছেন, এবং তাদের ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হয়েছে বা হ্রাস করা হয়েছে।

জেলা ও শহরের কিছু ওয়ার্ড এবং কমিউনের "ওয়ান-স্টপ" বিভাগেও ২০২৫ সালের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে পরিবর্তন করতে আসা লোকের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে। ছবি: নগুয়েন হাই

স্পষ্টতই, অল্প সময়ের মধ্যেই জমির দাম অনেক বেড়ে গেছে এবং অভিভাবকদের তাদের সন্তানদের জন্য আলাদা প্লট তৈরির জন্য বাগান জমি থেকে আবাসিক জমিতে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে উচ্চ রূপান্তর কর দিতে হচ্ছে, যা মানুষের জন্য অসুবিধার কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে, যার জন্য একটি "যুক্তিসঙ্গত এবং সহানুভূতিশীল" সমাধান প্রয়োজন।

ভিন সিটি কর বিভাগে নিবন্ধন কর প্রদানের জন্য লোকেরা বিভিন্ন পদ্ধতি অনুসরণ করে। ছবি: নগুয়েন হাই

ভিন সিটিতে জমির রেকর্ড গ্রহণ এবং প্রক্রিয়াকরণের তদন্তের মাধ্যমে, এটি স্পষ্ট যে বর্তমানে কিছু বিভাগ, অফিস, ওয়ার্ড এবং কমিউন নতুন মূল্য তালিকার জন্য বিভিন্ন সময়সীমা প্রয়োগ করে বলে বিভ্রান্তি রয়েছে। কিছু বিভাগ এবং অফিস ব্যাখ্যা করে যে প্রাদেশিক গণ পরিষদের রেজোলিউশন 03/2025/NQHD অনুসারে 9 মে, 2025 থেকে কার্যকর হবে। তবে, এরিয়া X এর কর বিভাগের মতে, ভিন সিটি 21 মে, 2025 তারিখ প্রযোজ্য, যে সময়টি হল প্রাদেশিক গণ কমিটির সিদ্ধান্ত নং 18/2025/QD-UB যা ভিন সিটিতে জমির মূল্য তালিকার বিশদ বিবরণ দেয়, আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হয়। 21 মে, 2025 এর আগে জমা দেওয়া রেকর্ডগুলি পুরানো জমির মূল্য তালিকা প্রযোজ্য, যদি না অন্যথায় নির্দিষ্ট করা থাকে।

জনপ্রশাসন পরিষেবা কেন্দ্রে লোকেরা কাগজবিহীন প্রশাসনিক প্রক্রিয়া পরিচালনা করে। ছবি: নগুয়েন হাই

প্রাদেশিক ভূমি নিবন্ধন অফিসের প্রধানের মতে, যদি নাগরিকদের উপর উপরোক্তভাবে অত্যধিক উচ্চ ভূমি ব্যবহার রূপান্তর কর আরোপ করা হয়, তাহলে নাগরিকরা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর বন্ধ করতে পারেন এবং পূর্বে বরাদ্দকৃত জমি এখনও তাদের পিতামাতার মালিকানাধীন। পরিবারগুলি তাদের সন্তানদের নাগরিক চুক্তির মাধ্যমে দান করতে পারে বা দিতে পারে এবং বাগান জমি বা অন্যান্য জমি থেকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য শর্ত পূরণ না হওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা করতে পারে, যাতে বাড়ি তৈরি করা যায়, স্থানান্তর করা যায়...

এছাড়াও, আমাদের জানা তথ্য অনুসারে, ডিক্রি ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি জারি হওয়ার পর, কিছু ত্রুটির কারণে, যার মধ্যে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের সময় ১০০% ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের নিয়ম অন্তর্ভুক্ত ছিল, মন্ত্রণালয়, শাখা এবং এলাকাগুলি প্রস্তাব করেছে যে সরকার এই ডিক্রি সংশোধন করার কথা বিবেচনা করবে এবং পূর্ববর্তী ৫০% রূপান্তর হারে ফিরে যাবে। সিদ্ধান্ত গ্রহণের কর্তৃত্ব সরকারের।

কর বিভাগ কর্তৃক অনুমোদিত ব্যাংক শাখায় লোকেরা নিবন্ধন ফি প্রদান করে। ছবি: নগুয়েন হাই

অন্যদিকে, এনঘে আন প্রদেশের জমির মূল্য তালিকার বিষয়ে, যদিও প্রাদেশিক গণপরিষদের রেজোলিউশন নং ০৩/২০২৫/এনকিউ-এইচডিএনডি রেজোলিউশন নং ১৯/২০১৯/এনকিউ-এইচডিএনডি সংশোধন ও পরিপূরক করে ২০১৯-২০২৪ সময়কালের জন্য এনঘে আনে জমির মূল্য তালিকা অনুমোদন করেছে, নতুন জমির মূল্য তালিকা অনুমোদিত হয়েছে, যেখানে কিছু এলাকা এবং স্থান আগের চেয়ে বেশি সমন্বয় করা হয়েছে। বর্তমানে, প্রাদেশিক গণপরিষদের রেজোলিউশন নং ০৩/২০২৫/এনকিউ-এইচডি-এনডি কার্যকর হয়েছে। তবে, বর্তমানে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে, প্রতিটি প্রদেশের জমির মূল্য তালিকা প্রদেশ কর্তৃক বার্ষিক সমন্বয় এবং আপডেট করা হবে। জানা গেছে যে প্রাদেশিক গণ কমিটি জেলা, শহর এবং ভিন সিটি গণ কমিটিকে ওয়ার্ড এবং কমিউনগুলিকে (এবং ১ জুলাই, ২০২৫ সালের পরে নতুন ওয়ার্ডগুলিকে) ২০২৬ সালের জন্য জমির মূল্য তালিকা জরিপ এবং সংগ্রহের নির্দেশ দিচ্ছে। যদি কোনও এলাকা বা এলাকার কোনও ত্রুটি থাকে এবং মানুষ এবং এলাকাবাসীর দ্বারা অনুরোধ করা হয়, তবে তা বিবেচনা এবং সেই অনুযায়ী সমন্বয়ের জন্য জমা দেওয়া হবে।

বিজ্ঞাপন বিজ্ঞাপন

সূত্র: https://baonghean.vn/nhieu-ho-dan-o-nghe-an-soc-voi-thue-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-moi-10300294.html