ভূমি দালালরা কি আইনের প্রতি ক্রমশ উদাসীন হয়ে পড়ছে?

ভূমি দালালরা কি নিয়মকানুনের প্রতি ক্রমশ উদাসীন হয়ে পড়ছে?

সম্প্রতি একটি নিয়মিত সরকারি সংবাদ সম্মেলনে নির্মাণ উপমন্ত্রী নগুয়েন ভিয়েত হুং বলেছেন যে, জমির দালালরা দাম বাড়িয়ে দিয়ে আবাসন বাজারে বিশৃঙ্খলা সৃষ্টি করছে। উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ের উপকণ্ঠে অনেক জমির নিলামে এই ব্যক্তিরা কৃত্রিমভাবে দাম অনেক বাড়িয়ে দিয়ে তাদের জমা দেওয়া আমানত বাজেয়াপ্ত করেছে।

বাজার নিয়ন্ত্রণের বিষয়ে উপমন্ত্রী নগুয়েন ভিয়েত হুং বলেন যে, ফৌজদারি আইন, প্রতিযোগিতা আইন, ভূমি আইন এবং বিশেষ করে ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট আইনের মতো অত্যন্ত সুস্পষ্ট আইনি বিধিবিধান রয়েছে, যেগুলোতে মূল্য কারসাজি এবং বাজার বিঘ্নিত করা নিষিদ্ধ করার অনেক বিধান রয়েছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের নেতাদের মতে, জমির দালালরা দাম বাড়িয়ে দেওয়ায় আবাসন বাজারে বিশৃঙ্খলা সৃষ্টি হচ্ছে। (ছবি: এসটি)

একই সাথে, সরকার , নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষও রিয়েল এস্টেট থেকে মূল্য কারসাজি ও মুনাফাখোরি রোধ করতে নিজস্ব বিধিমালা জারি করেছে। তবে, মনে হচ্ছে যে বর্তমান বিধিমালাগুলো বাজার বিঘ্নকারী 'ভূমি দালালদের' সমস্যাটি সম্পূর্ণরূপে সমাধান করতে পারেনি।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ট্রুং টুয়ানের মতে, "আজকের ভূমি দালালরা তাদের নানা কৌশল এবং আইন এড়ানোর পদ্ধতির কারণে 'ওষুধ-প্রতিরোধী ভাইরাসের' মতো।"

উদাহরণস্বরূপ, জমি নিলামের ক্ষেত্রে প্রবিধানে বলা আছে যে, “বিজয়ী দরদাতা যদি লেনদেনটি সম্পন্ন করতে ব্যর্থ হন, তবে তিনি তার আমানত বাজেয়াপ্ত করবেন।” তবে, আমানতের পরিমাণ খুবই কম এবং এর যথেষ্ট প্রতিরোধমূলক প্রভাব নেই।

অথবা, অ্যাপার্টমেন্ট কেনাবেচার ক্ষেত্রে, অনেক 'রিয়েল এস্টেট ব্রোকার' অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ানোর জন্য ভুয়া লেনদেন তৈরি করে। তবে, কোন সংস্থা এই লেনদেনগুলোকে ভুয়া হিসেবে প্রমাণ করবে, নাকি তারা কেবল 'অবৈধ উপায়ে বিক্রি' করছে, তা যাচাই করা খুব কঠিন। তাই, বর্তমান নিয়মকানুনের মাধ্যমে 'রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের' দ্বারা বাজার বিঘ্নিত হওয়ার সমস্যাটির সম্পূর্ণ সমাধান করা কঠিন।

কিছু নতুন প্রস্তাব

সম্প্রতি, নির্মাণ মন্ত্রণালয় অর্থ মন্ত্রণালয়ের সাথে যৌথভাবে একাধিক বাড়ি বা জমির মালিক ব্যক্তিদের জন্য কর নীতি গবেষণা ও প্রস্তাব করার এবং পরিত্যক্ত বা অব্যবহৃত স্থাবর সম্পত্তির উপর কর আরোপের প্রস্তাব দিয়েছে। মন্ত্রণালয় আশা করে যে এই সিদ্ধান্তটি ফটকাবাজি এবং স্বল্পমেয়াদী লেনদেন, যা বাজারকে বিঘ্নিত করে, তা নিয়ন্ত্রণে সহায়তা করবে।

অনেকে বাড়ির দাম "ঠান্ডা করতে" দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের পরামর্শও দিয়েছেন। বছরের পর বছর ধরে দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের বিষয়টি নিয়ে আলোচনা হলেও, এটি এখনও আইনে পরিণত হয়নি। বর্তমানেও অনেকে যুক্তি দিয়ে চলেছেন যে এটি কোনো কার্যকর ব্যবস্থা নয়।

ইনস্টিটিউট ফর অ্যাপ্লায়েড ইনফরমেটিক্স অ্যান্ড ইকোনমিক্স রিসার্চ-এর পরিচালক ড. দিন থে হিয়েন মূল্যায়ন করেছেন যে, বর্তমান সময়ে দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের প্রস্তাবটি সম্পূর্ণ অনুপযুক্ত। এর কারণ হলো, এটি কেবল বাজারের আস্থাই ক্ষুণ্ণ করবে না, বরং বাড়ির দামও বাড়িয়ে দিতে পারে, যা মানুষকে আবাসন থেকে বঞ্চিত করবে। আরও বিপজ্জনকভাবে, এটি হিতে বিপরীত হতে পারে, যা ব্যয় সংকোচন এবং অর্থনৈতিক মন্দার এক দুষ্টচক্রের জন্ম দেবে।

মিঃ হিয়েন বিশ্লেষণ করেছেন: দীর্ঘ সময় ধরে আবাসন বাজার বারবার ধাক্কার সম্মুখীন হয়েছে। শুরুতে ছিল মহামারী, আন্তর্জাতিক ভূ-রাজনৈতিক সংকট, তারপর কঠোর ঋণ নীতি এবং পরবর্তীতে বেশ কিছু নেতিবাচক ঘটনা। বহু প্রচেষ্টার পর বাজারটি পুনরুদ্ধার হতে শুরু করেছে, কিন্তু এখনও অনেক চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন হচ্ছে।

দৃষ্টান্তমূলক ছবি। (সূত্র: এসটি)

এই মুহূর্তে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো বাজারের আস্থা পুনরুদ্ধার করা এবং রিয়েল এস্টেটের উপর আরেকটি কর আরোপের মতো যেকোনো নতুন ধাক্কা বা বাধা এড়ানো। প্রকৃতপক্ষে, হো চি মিন সিটি সম্প্রতি একটি নতুন জমির মূল্য কাঠামো প্রস্তাব করেছিল, কিন্তু তা অবিলম্বে জনসমর্থন পেতে ব্যর্থ হয়।

তাছাড়া, যখন মানুষ এক টুকরো জমি কেনে, তারা ইতিমধ্যেই সম্পূর্ণ ব্যক্তিগত আয়কর ও ভূমি কর পরিশোধ করে দেয়, যা দালালদের জন্য কর্মসংস্থান সৃষ্টি করে, জমি বিক্রেতাদের অর্থ উপার্জনে সাহায্য করে এবং অর্থনীতিতে অর্থ ফিরিয়ে আনে। যখন তারা সেই জমিতে একটি বাড়ি তৈরি করে, তখন বিনিয়োগকারী নির্মাণ শিল্পে অবদান রাখে, যা লোহা, ইস্পাত, কাঠ এবং আসবাবপত্রের ব্যবহারে সহায়তা করে। সুতরাং, তাদের উপর অতিরিক্ত করের বোঝা চাপানো অনুচিত।

তাছাড়া, স্থাবর সম্পত্তি শুধু বসবাসের জায়গাই নয়, বরং এটি অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের একটি উপকরণ হিসেবেও ভূমিকা পালন করে। উদাহরণস্বরূপ, উৎপাদক এবং ব্যবসায়ীদের তাদের প্রধান সম্পত্তি যেমন কারখানা ও দোকানের পাশাপাশি বসবাসের জন্য একটি দ্বিতীয় সম্পত্তির মালিক হতে বা তা ভাড়া নিতে হয়। এক্ষেত্রে এই দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপ করা হলে, তা তাদের বিক্রিত পণ্য ও পরিষেবার মূল্যের উপর একটি বার্ষিক কর যোগ করবে এবং পরিশেষে, এই বোঝা ভোক্তাকেই বহন করতে হবে।

উপরোক্ত প্রস্তাবের পাশাপাশি, নির্মাণ মন্ত্রণালয় সম্প্রতি দুটি নথি জারি করেছে, যেখানে স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে প্রধানমন্ত্রীর ৮২ নং নির্দেশিকা কঠোরভাবে বাস্তবায়নের অনুরোধ জানানো হয়েছে। এই নথিগুলোতে এমন প্রকল্পগুলোতে আইনি বিধিবিধান বাস্তবায়নের পরিদর্শন ও তদারকি জোরদার করার ওপর জোর দেওয়া হয়েছে, যেখানে ডেভেলপার ও দালালরা মূল্য কারসাজি এবং মুনাফাখোরিতে জড়িত। এছাড়াও, অবিলম্বে প্রতিরোধমূলক ও সংশোধনমূলক ব্যবস্থা গ্রহণের কথাও বলা হয়েছে।

বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, বাজার থেকে আয় নিশ্চিত করতে এবং মুনাফাখোরি কমাতে বিনিয়োগ, ভূমি অধিগ্রহণ এবং ভূমি ব্যবহারের মাশুল নির্ধারণ সম্পর্কিত প্রশাসনিক প্রক্রিয়া সমাধানের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করা অব্যাহত রাখুন।

আমরা প্রস্তাব করছি যে, সরকার মূল্য ঝুঁকি প্রশমনের লক্ষ্যে একটি রাষ্ট্র-পরিচালিত স্থাবর সম্পত্তি ও ভূমি ব্যবহারের অধিকার লেনদেন কেন্দ্রের মডেল নিয়ে গবেষণা করে তা বিবেচনার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে প্রস্তাব করার দায়িত্ব নির্মাণ মন্ত্রণালয়কে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং অন্যান্য সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় ও সংস্থার সমন্বয়ে, অর্পণ করবে।

উৎস: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html