জমির দালালরা কি ক্রমশ আইন অমান্য করছে?

জমির দালালরা কি ক্রমশ নিয়মকানুন অমান্য করছে?

সাম্প্রতিক এক নিয়মিত সরকারি সংবাদ সম্মেলনে, নির্মাণ উপমন্ত্রী নগুয়েন ভিয়েত হাং বলেছেন যে এমন একটি পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে জমির দালালরা দাম বাড়িয়ে দিচ্ছে, যার ফলে আবাসন বাজারে বিশৃঙ্খলা দেখা দিচ্ছে। উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ের উপকণ্ঠে অনেক জমির নিলামে, এই ব্যক্তিরা কৃত্রিমভাবে দাম খুব উচ্চ স্তরে বাড়িয়েছেন, তারপর তাদের আমানত বাজেয়াপ্ত করেছেন।

বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য, উপমন্ত্রী নগুয়েন ভিয়েত হাং বলেছেন যে ফৌজদারি আইন, প্রতিযোগিতা আইন, ভূমি আইন এবং বিশেষ করে ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট আইনের মতো খুব স্পষ্ট আইনি নিয়ম রয়েছে যেখানে মূল্য হেরফের এবং বাজার ব্যাহতকরণ নিষিদ্ধ করার অনেক বিধান রয়েছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের নেতাদের মতে, এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে যেখানে জমির দালালরা দাম বাড়িয়ে দিচ্ছে, যার ফলে আবাসন বাজারে বিশৃঙ্খলা দেখা দিচ্ছে। (ছবি: ST)

একই সাথে, সরকার , নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষও রিয়েল এস্টেট থেকে মূল্য হেরফের এবং মুনাফা অর্জন রোধে তাদের নিজস্ব নিয়ম জারি করেছে। তবে, মনে হচ্ছে বর্তমান নিয়মগুলি "জমি দালালদের" বাজারকে ব্যাহত করার বিষয়টি সম্পূর্ণরূপে সমাধান করতে পারেনি।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ট্রুং তুয়ানের মতে, "আজ জমির দালালরা 'ঔষধ প্রতিরোধী ভাইরাস'-এর মতো, কারণ তাদের অনেক কৌশল এবং আইন এড়িয়ে চলার পদ্ধতি রয়েছে।"

উদাহরণস্বরূপ, জমি নিলামে, নিয়মাবলীতে বলা হয়েছে যে "যদি বিজয়ী দরদাতা লেনদেন সম্পন্ন করতে ব্যর্থ হন, তাহলে তাদের জমা বাজেয়াপ্ত করা হবে।" তবে, জমার পরিমাণ খুবই কম এবং পর্যাপ্ত প্রতিরোধমূলক প্রভাবের অভাব রয়েছে।

অথবা, অ্যাপার্টমেন্ট কেনা-বেচার ক্ষেত্রে, অনেক "রিয়েল এস্টেট ব্রোকার" অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ানোর জন্য জাল লেনদেন তৈরি করে। তবে, কোন সংস্থা এই লেনদেনগুলিকে জাল বলে প্রমাণ করবে, নাকি এগুলি কেবল "অবৈধ উপায়ে বিক্রি করা হচ্ছে" তা যাচাই করা খুবই কঠিন। অতএব, বর্তমান নিয়মাবলীর মাধ্যমে, "রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের" বাজারে ব্যাঘাত ঘটানোর বিষয়টি সম্পূর্ণরূপে সমাধান করা কঠিন।

কিছু নতুন প্রস্তাব

সম্প্রতি, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করেছে যে অর্থ মন্ত্রণালয় যৌথভাবে একাধিক বাড়ি/জমি প্লটের মালিক ব্যক্তিদের জন্য কর নীতিমালা গবেষণা এবং প্রস্তাব করবে; এবং পরিত্যক্ত বা অব্যবহৃত রিয়েল এস্টেটের উপরও কর আরোপ করবে। মন্ত্রণালয় আশা করছে যে এই সিদ্ধান্ত বাজারকে ব্যাহত করে এমন জল্পনা এবং স্বল্পমেয়াদী বাণিজ্য রোধে সহায়তা করবে।

অনেকে আবাসনের দাম "কমানোর" জন্য দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের পরামর্শও দিয়েছেন। বছরের পর বছর ধরে, দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের বিষয়টি নিয়ে আলোচনা হয়েছে কিন্তু এখনও আইন প্রণয়ন করা হয়নি। বর্তমানে, অনেকেই যুক্তি দিচ্ছেন যে এটি একটি কার্যকর ব্যবস্থা নয়।

ইনস্টিটিউট ফর অ্যাপ্লাইড ইনফরমেটিক্স অ্যান্ড ইকোনমিক্স রিসার্চের পরিচালক ডঃ দিন দ্য হিয়েন মূল্যায়ন করেছেন যে বর্তমান সময়ে দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের প্রস্তাব সম্পূর্ণ অনুপযুক্ত। কারণ এটি কেবল বাজারের আস্থা নষ্ট করবে না বরং আবাসনের দামও বাড়িয়ে দেবে, যার ফলে মানুষ আবাসনের সুযোগ থেকে বঞ্চিত হবে। আরও বিপজ্জনকভাবে, এটি বিপরীতমুখী হতে পারে, যার ফলে ব্যয় বৃদ্ধি এবং অর্থনৈতিক মন্দার একটি দুষ্টচক্র তৈরি হতে পারে।

মিঃ হিয়েন বিশ্লেষণ করেছেন: দীর্ঘ সময় ধরে, রিয়েল এস্টেট বাজার বারবার ধাক্কার সম্মুখীন হয়েছে। প্রাথমিকভাবে, মহামারী, আন্তর্জাতিক ভূ-রাজনৈতিক অসুবিধা, তারপর কঠোর ঋণ নীতি এবং পরে বেশ কয়েকটি নেতিবাচক ঘটনা ঘটেছে। অনেক প্রচেষ্টার পর, বাজার পুনরুদ্ধার শুরু করেছে কিন্তু এখনও অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি।

চিত্রণমূলক ছবি। (সূত্র: ST)

এই মুহূর্তে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল বাজারের আস্থা পুনরুদ্ধার করা এবং রিয়েল এস্টেটের উপর আরেকটি কর যোগ করার মতো নতুন ধাক্কা বা বাধা এড়ানো। প্রকৃতপক্ষে, হো চি মিন সিটি সম্প্রতি একটি নতুন জমির মূল্য কাঠামো প্রস্তাব করেছে, কিন্তু তা তাৎক্ষণিকভাবে জনসমর্থন অর্জনে ব্যর্থ হয়েছে।

তাছাড়া, যখন মানুষ জমি কিনে, তখন তারা ইতিমধ্যেই ব্যক্তিগত আয়কর এবং ভূমি কর সম্পূর্ণরূপে পরিশোধ করে, দালালদের জন্য কর্মসংস্থান তৈরি করে, জমি বিক্রেতাদের অর্থ উপার্জনে সহায়তা করে এবং অর্থনীতিতে অর্থ ফিরিয়ে আনে। যখন তারা সেই জমিতে বাড়ি তৈরি করে, তখন বিনিয়োগকারীরা নির্মাণ শিল্পে অবদান রাখে, লোহা, ইস্পাত, কাঠ এবং আসবাবপত্র ব্যবহারে সহায়তা করে। অতএব, তাদের জন্য বেশি কর বহন করা অনুচিত।

অধিকন্তু, রিয়েল এস্টেট কেবল বসবাসের জায়গা নয় বরং অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের জন্য একটি ইনপুট হিসেবেও ভূমিকা পালন করে। উদাহরণস্বরূপ, উৎপাদক এবং ব্যবসার জন্য, কারখানা এবং দোকানের মতো তাদের প্রাথমিক সম্পত্তি ছাড়াও, তাদের বসবাসের জন্য দ্বিতীয় সম্পত্তির মালিকানা বা ভাড়াও নিতে হবে। এই ক্ষেত্রে এই দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপ করলে তারা যে পণ্য এবং পরিষেবা বিক্রি করে তার দামে বার্ষিক কর যোগ হবে এবং পরিণামে, ভোক্তাকেই এর বোঝা বহন করতে হবে।

উপরোক্ত প্রস্তাবের পাশাপাশি, নির্মাণ মন্ত্রণালয় সম্প্রতি দুটি নথি জারি করেছে যেখানে স্থানীয়দের প্রধানমন্ত্রীর নির্দেশিকা নং ৮২ কঠোরভাবে বাস্তবায়নের অনুরোধ করা হয়েছে। এই নথিগুলিতে ডেভেলপার এবং দালালরা মূল্য কারসাজি এবং মুনাফাখোরিতে জড়িত প্রকল্পগুলির সাথে সম্পর্কিত আইনি নিয়ন্ত্রণ বাস্তবায়নের পরিদর্শন এবং তত্ত্বাবধান জোরদার করা এবং তাৎক্ষণিক প্রতিরোধমূলক এবং সংশোধনমূলক ব্যবস্থা গ্রহণের উপর জোর দেওয়া হয়েছে।

বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে বাজারের রাজস্ব নিশ্চিত করতে, মুনাফাখোরী কমাতে বিনিয়োগ, ভূমি ছাড়পত্র এবং ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণ সম্পর্কিত প্রশাসনিক প্রক্রিয়া সমাধানের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করা অব্যাহত রাখুন।

আমরা প্রস্তাব করছি যে সরকার প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক মন্ত্রণালয় এবং সংস্থার সাথে সমন্বয় করে নির্মাণ মন্ত্রণালয়কে মূল্য ঝুঁকি হ্রাস করার জন্য একটি রাষ্ট্র-পরিচালিত রিয়েল এস্টেট এবং ভূমি ব্যবহার অধিকার লেনদেন কেন্দ্রের মডেল গবেষণা এবং বিবেচনার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে প্রস্তাব করার দায়িত্ব দেবে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html