হ্যানয়ে জমির দাম কমতে শুরু করেছে।

২০-৪০ শতাংশ মূল্যবৃদ্ধি আর না হওয়ায় হ্যানয়ের জমির বাজার ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হচ্ছে এবং এতে মাত্র ৩-৫ শতাংশের সামান্য বৃদ্ধি রেকর্ড করা হচ্ছে।

বিনিয়োগকারীদের মনোভাব বদলাচ্ছে।

ডুক টুং (একজন গুদামকর্মী) একসময় জমি দেখার জন্য শহরের উপকণ্ঠে ৩০-৪০ কিলোমিটার পর্যন্ত যেতেও রাজি থাকতেন, কিন্তু এখন তিনি রিয়েল এস্টেটের এই রমরমা ব্যবসার পেছনে ছোটা ছেড়ে দিয়েছেন। এই দীর্ঘ ও নিষ্ফল ভ্রমণগুলো তাকে শারীরিক ও মানসিকভাবে ক্লান্ত করে ফেলেছে।

“এই বছরের শুরুতে আমি সফলভাবে একটি জমি কেনাবেচা করে সামান্য লাভ করেছিলাম। রিয়েল এস্টেট ব্যবসা কতটা লাভজনক তা দেখে আমি আবাসিক জমির খোঁজ চালিয়ে যাচ্ছিলাম, কিন্তু এখনও কিছুই কিনতে পারিনি। এর কারণ হলো বাজারটি খুবই বিশৃঙ্খল; একই এলাকায় ব্যক্তিভেদে দামের পার্থক্য হয়, যা আমাকে খুব বিভ্রান্ত করে তোলে,” টুং জানান।

বাস্তব জীবনের উদাহরণ হিসেবে মিঃ টুং বলেন যে, দুই সপ্তাহ আগে একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট তাকে হ্যানয়ের মাই ডুক জেলার হপ তিয়েন কমিউনে ১.৫ বিলিয়ন VND মূল্যে ১৩৫ বর্গমিটারের একটি জমির সাথে পরিচয় করিয়ে দেন। তবে, তদন্ত করার পর তিনি জানতে পারেন যে, জমির প্রকৃত মালিক সেটি প্রায় ২০০ মিলিয়ন VND কমে বিক্রি করছিলেন।

"যদিও দালালদের কমিশন পাওয়াটা সাধারণ ব্যাপার, কিন্তু দাম ১৫ শতাংশের বেশি বাড়ানোটা অগ্রহণযোগ্য। এমনকি জমির মালিক নিজেও আশা করেননি যে দালাল এত বেশি দাম বাড়িয়ে বিজ্ঞাপন দেবে," টুং জানান।

অনেক সংবাদপত্র জমির বাজারের এই উন্মাদনা নিয়ে প্রশ্ন তুলেছে এবং জানতে চেয়েছে যে, এটি কীভাবে ক্রেতাদের উৎসাহ কমিয়ে দিয়েছে। ক্রেতারা আশঙ্কা করছিলেন যে, তাঁরা হয়তো বাজারের সর্বোচ্চ শিখরে প্রবেশ করে অতিরিক্ত দামে জমি কিনে ফেলেছেন।

বিনিয়োগকারী নগুয়েন তুয়ান কোয়াং-এর মতে, সাম্প্রতিক জমি কেনার হিড়িক অনেক বড় বিনিয়োগকারীকে সফলভাবে তাদের শেয়ার বিক্রি করে দিতে সাহায্য করেছে। বাজার বর্তমানে স্থিতিশীল হচ্ছে এবং পরবর্তী মূল্যবৃদ্ধির অপেক্ষায় রয়েছে। এছাড়াও, এই বছরের প্রথম তিন মাসের তুলনায় বিনিয়োগকারীরা এখন আর জমির প্লট নিয়ে ততটা উৎসাহী নন।

অনেক সংবাদপত্র জমি বিক্রির উন্মাদনা নিয়ে প্রশ্ন তোলায় ক্রেতাদের উৎসাহ কমে গেছে। তারা আশঙ্কা করছেন যে, বাজারের সর্বোচ্চ পর্যায়ে ক্রেতারা হয়তো হুড়োহুড়ি করে চড়া দামে রিয়েল এস্টেট কিনে ফেলবেন। তাই বিনিয়োগের পরিকল্পনাগুলো সাময়িকভাবে স্থগিত রাখা হচ্ছে,” কোয়াং বিশ্লেষণ করেছেন।

Batdongsan.com-এর পরিসংখ্যান থেকে দেখা যায় যে, ২০২৪ সালের এপ্রিলে জমির প্লটের তালিকার সংখ্যা আগের মাসের মতোই ছিল, কিন্তু জনসাধারণের আগ্রহ (যা অনুসন্ধানের পরিমাণে প্রতিফলিত হয়) ৫% হ্রাস পেয়েছে। বিশেষ করে প্রকল্পের জমির ক্ষেত্রে আগ্রহ ১৯% পর্যন্ত কমেছে।

উপরোক্ত পরিসংখ্যানগুলো শুধু এটাই দেখায় না যে জমির চাহিদা কমে গেছে, বরং প্রকল্প জমির অংশের পতনকেও তুলে ধরে। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের Q1/2024 প্রতিবেদনে বিষয়টি আরও স্পষ্টভাবে প্রদর্শিত হয়েছে। যদিও জমির প্লট লেনদেনের মোট পরিমাণ Q1/2023-এর তুলনায় প্রায় ২০% বেশি ছিল, প্রকল্প জমির মজুদ ৩০%-এর বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

বাজার মূল্য সংশোধন পর্যায়ে প্রবেশ করছে।

ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপারের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্রের পরিচালক জনাব নগো জুয়ান চুক মন্তব্য করেন যে, বছরের শুরুর তুলনায় বর্তমান বাজারের চিত্র বদলে গেছে।

"গত দুই সপ্তাহ ধরে জমির বাজার মন্থর হয়ে পড়েছে। জমির দাম কমেনি, তবে রিং রোড ৪-এর আশেপাশের এলাকাগুলোতেও দাম আর আগের মতো বাড়ছে না," মিঃ চুক বলেন।

জমির দাম কমে যাওয়ার কারণ প্রসঙ্গে মিঃ চুক মনে করেন এর তিনটি প্রধান কারণ রয়েছে।

প্রথমত, বিনিয়োগকারীরা ২০২৪ সালের ভূমি আইনের প্রকৃত প্রভাব পর্যবেক্ষণ করতে চান, বিশেষ করে যেহেতু এটি দুই মাসেরও কম সময়ের মধ্যে আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হতে চলেছে।

দ্বিতীয়ত, সোনার দামে ক্রমাগত রেকর্ড উচ্চতা জনসাধারণের মধ্যে FOMO (কিছু একটা হারানোর ভয়) মানসিকতা তৈরি করেছে। অনেকেই রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার পরিবর্তে সোনার 'ট্রেন্ড অনুসরণ' করার দিকে ঝুঁকেছেন।

তৃতীয়ত, বিক্রেতাদের অযৌক্তিক মূল্যবৃদ্ধির কারণে সমস্যাটি সৃষ্টি হয়েছে। কিছু শহরতলির এলাকায় জমির দাম প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND ছাড়িয়ে গেছে, অথচ আগে তা ছিল মাত্র ৬০-৭০ মিলিয়ন VND। এই পরিসংখ্যান অনেক বিনিয়োগকারীকে নিরুৎসাহিত করেছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর বাজার গবেষণা ও বিনিয়োগ উন্নয়ন পরামর্শ বিভাগের উপ-প্রধান মিস ফাম থি মিনের মতে, বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেট 'সংগ্রহের' ক্ষেত্রে জমির প্লট একটি অগ্রাধিকারমূলক খাত হিসেবেই রয়েছে। তবে, এই পণ্যটি বর্তমানে মূল্য সমন্বয়ের একটি পর্যায়ের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে।

“ডং আন, গিয়া লাম বা রিং রোড ৪-এর আশেপাশের এলাকার মতো পরিকল্পনা-কেন্দ্রস্থলগুলোর জমির বাজার বিনিয়োগকারীদের আগ্রহ আকর্ষণ করে চলেছে। বর্তমানে, জমির দাম ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হচ্ছে, যা মাত্র ৩-৫% সামান্য বৃদ্ধি পাচ্ছে। এটি ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের সম্পূর্ণ বিপরীত চিত্র, যখন অনেক জায়গায় জমির দাম ২০-৪০% পর্যন্ত আকাশচুম্বী হয়েছিল,” মিসেস মিয়েন জানান।

তথাপি, VARS-এর বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে ভবিষ্যতে জমির প্লট একটি লাভজনক বিনিয়োগ ক্ষেত্র হবে। বিশেষ করে, ২ থেকে ৩ বিলিয়ন VND মূল্যের আবাসিক জমির প্লটগুলোতে এখনও ভালো তারল্য রয়েছে।

প্রকল্প জমির বাজার কেন মন্থর থাকে, সেই কারণগুলো বিশদভাবে ব্যাখ্যা করতে গিয়ে মিসেস মিয়েন বলেন যে, প্রকল্প জমির চারপাশের অবকাঠামো প্রায়শই অসম্পূর্ণ থাকে। এর ফলে বিনিয়োগকারীরা যে জমিতে বিনিয়োগ করতে চান, তার সম্ভাবনা কল্পনা করা তাদের পক্ষে কঠিন হয়ে পড়ে।

তাছাড়া, একটি ভূমি উন্নয়ন প্রকল্পের সাফল্য বা ব্যর্থতা অনেকাংশে নির্ভর করে উন্নয়নকারীর ওপর। পুনরুদ্ধারশীল বাজারের প্রেক্ষাপটে, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এখনও কঠিন পরিস্থিতির সম্মুখীন এবং প্রকল্প সম্পন্ন করার সক্ষমতা একটি বড় প্রশ্নচিহ্ন হয়ে রয়েছে। তাই, পরিস্থিতির ওপর আরও বেশি নিয়ন্ত্রণ রাখতে ক্রেতারা প্রায়শই আবাসিক জমির খোঁজ করেন।

সামগ্রিকভাবে, জমির বাজারে আগের মতো আর সেই ‘উত্তেজনা’ নেই এবং এটি ধীরে ধীরে একটি স্থিতিশীল পর্যায়ে প্রবেশ করছে। বর্তমানে, এই খাতের বিনিয়োগকারীরা ২০২৪ সালের ভূমি আইনের প্রভাবের অপেক্ষায় ‘অপেক্ষা ও পর্যবেক্ষণ’ অবস্থায় রয়েছেন।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/dat-nen-ha-noi-bat-dau-ha-nhiet-d215732.html