রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের জন্য ইতিবাচক গতি

অনেক ঝুঁকি এবং চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হওয়া সত্ত্বেও, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের জন্য এখনও ভিত্তি এবং ভিত্তি রয়েছে। কারণ এই বছরের শেষ এবং ২০২৪ সালের পরবর্তী মাসগুলি থেকে, বাজারকে সরকার , মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির প্রক্রিয়া এবং নীতিগুলির "সহায়তা" প্রয়োজন হবে কাঠামোটি সম্পূর্ণ করতে, আইনি বাধা অপসারণ করতে, পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার জন্য ইতিবাচক গতি তৈরি করতে।

দেশব্যাপী ১,২০০টি প্রকল্প সমাধানের অপেক্ষায় রয়েছে, কিন্তু মাত্র ৫০০টি প্রকল্প বিবেচনা করা হচ্ছে। (ছবি: এমপি)

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, রিয়েল এস্টেট বাজার খুব দ্রুত গতিতে বিকশিত হয়েছে, যার একটি কারণ বিশাল বিনিয়োগের চাহিদা। তবে, এখন পর্যন্ত, দাম অত্যধিক বৃদ্ধি, আইনি সমস্যা... বিনিয়োগকারীদের আস্থা স্থবির হওয়ার কারণে এই বাজার "ঠান্ডা" হচ্ছে। এর স্পষ্ট প্রমাণ হল যে সমগ্র দেশে ১,২০০টি পর্যন্ত প্রকল্প সমাধানের অপেক্ষায় রয়েছে, কিন্তু মাত্র ৫০০টি প্রকল্প বিবেচনা করা হচ্ছে, যার অর্থ হল ৮০০টিরও বেশি প্রকল্প অব্যাহত রয়েছে... অপেক্ষা করুন!

জিপি ইনভেস্টের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপের মতে, বাস্তবে, ৭০-৮০% উদ্যোগের সমস্যা আইনি সমস্যা এবং প্রশাসনিক পদ্ধতির সাথে সম্পর্কিত। অতএব, উদ্যোগগুলি জাতীয় পরিষদে পাস হওয়ার বিষয়ে বিবেচনা করা আইনি দিকগুলির জন্য অপেক্ষা করছে। উদাহরণস্বরূপ, সাইট ক্লিয়ারেন্স, পদ্ধতি এবং পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়া দীর্ঘায়িত... এমন প্রকল্প রয়েছে যা ১৫ বছরেও এই কাজটি সম্পন্ন করেনি। বিনিয়োগ পদ্ধতি সম্পর্কে, বর্তমানে, ১টি প্রকল্পকে ৩০টিরও বেশি সিলের অনুরোধ করতে হয়। এটি উদ্যোগের স্বাস্থ্যকে নষ্ট করে।

এই মতামত ভাগ করে নিতে গিয়ে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন যে, তবে, রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান অসুবিধাগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারের মধ্যেই নিহিত এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি অনেক সমস্যায় ভুগছে। স্টেট ব্যাংক এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের কার্যকরী ইউনিটগুলির পরিসংখ্যান দেখায় যে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের কম দামের অ্যাপার্টমেন্টগুলি খুব কম, প্রায় অনুপস্থিত। বর্তমানে, বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে বিরাট ভারসাম্যহীনতা রয়েছে, প্রধান সরবরাহ হল উচ্চ-স্তরের এবং মধ্য-স্তরের অংশ। নিম্ন-স্তরের মানুষদের পরিষেবা প্রদানকারী নিম্ন-স্তরের অংশ এখনও সীমিত।

প্রধানমন্ত্রীর অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ 993/CD-Ttg বাস্তবায়নের জন্য সম্প্রতি অনুষ্ঠিত অনলাইন সম্মেলনে, স্টেট ব্যাংকের ডেপুটি গভর্নর মিঃ দাও মিন তু বলেছেন যে সম্প্রতি, আবাসনের দাম খুব ধীরে ধীরে হ্রাস পেয়েছে, এমনকি বৃদ্ধি পেয়েছে, যখন ঋণের সুদের হার হ্রাস পেয়েছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে আবাসনের দামের "খেলায়" একত্রিত করতে হবে। বর্তমানে, আবাসনের দাম খুব বেশি, ব্যবসাগুলিকে বাজারের ক্রয় ক্ষমতার সমস্যা সমাধানে সক্ষম হওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে।

হো চি মিন সিটির তথ্য উদ্ধৃত করে বলা যায়, ২০২০ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, বাজারে থাকা পণ্যের ৭০-৮০% পর্যন্ত উচ্চমানের আবাসনই ছিল এক বিরাট অংশ, বাকিটা মধ্যম মানের। গত ৩ বছরে, শহরে আর প্রতি বর্গমিটারে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কম দামের সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নেই, যেখানে ২০১৭ সালে এই অংশটি ছিল ৪৪%-এরও বেশি। এদিকে, ২০১৭ সাল থেকে আবাসনের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে, যা নিম্ন-মধ্যম আয়ের মানুষের আর্থিক সক্ষমতাকে ছাড়িয়ে গেছে। হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ মন্তব্য করেছেন যে, নিম্ন-মধ্যম আয়ের লোকেরা যদি বছরে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সাশ্রয় করে, তাহলে ২-৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর একটি সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে সক্ষম হতে প্রায় ২৫ বছর সময় লাগবে। সামাজিক আবাসনের ক্ষেত্রে, যদি নীতি পরিবর্তন না হয়, তাহলে ব্যক্তিগত আয়কর স্তর ১ (প্রতি বছর ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর অধীনে নিয়ন্ত্রিত) প্রদানকারী ব্যক্তিরা এটি কিনতে পারবেন না, যখন সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন নাগালের বাইরে।

স্টেট ব্যাংকের গভর্নর নগুয়েন থি হং বলেন যে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের চাহিদা আবার বৃদ্ধির জন্য প্রকল্পের স্বচ্ছতা এবং মূল্য নির্ধারণ গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। উদ্যোগ এবং কর্পোরেশনগুলিকেও ৩৩ নং রেজোলিউশনে সরকারের নির্দেশনা অনুসরণ করতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে ভালো কর্পোরেট সুশাসন, মুনাফার লক্ষ্যমাত্রা, পণ্য কাঠামোর ভারসাম্য বজায় রাখা, মূল্য হ্রাস বিবেচনা করা ইত্যাদি। তারপর, মন্ত্রণালয়, শাখা এবং স্থানীয়দের সমাধানের পাশাপাশি, এই বাজারের বিনিয়োগ চাহিদাকে উৎসাহিত করা হবে।

সাম্প্রতিক সময়ে ধারাবাহিক ইতিবাচক সংকেত রেকর্ড করা হয়েছে, অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার তলানি পেরিয়ে একটি নতুন চক্রে প্রবেশ করতে শুরু করেছে, তারপরে ব্রোকারেজ কোম্পানি, রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের মানব সম্পদের প্রয়োজনীয়তা দেখা দিয়েছে... ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক থেকে লেনদেনের তীব্র বৃদ্ধির সাথে সাথে রিয়েল এস্টেট বাজার প্রাণবন্ত হতে শুরু করেছে, প্রকল্পের বিক্রয় ইভেন্টের সময় গ্রাহকরা সক্রিয়ভাবে বাজারে ফিরে আসছেন। ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর সাম্প্রতিক প্রতিবেদন অনুসারে, বাজার একটি নতুন পর্যায়ে প্রবেশ করছে তার প্রথম লক্ষণ হল তারল্য বৃদ্ধি। বিশেষ করে, ২০২৩ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে, বাজারে ৩,৭০০ লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা প্রথম ত্রৈমাসিকে ২,৭০০ এর তুলনায় ৩৭% বেশি। তৃতীয় ত্রৈমাসিকে, বাজারে প্রায় ৬,০০০ লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা ২০২৩ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১.৫ গুণ বেশি।

VARS-এর মতে, সম্প্রতি দেশব্যাপী চালু হওয়া নতুন প্রকল্পগুলি অনেক বিনিয়োগকারীর দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে। সম্ভাব্য ক্ষেত্রগুলিতে কিছু প্রকল্পের বুকিং হঠাৎ করে বৃদ্ধি পেয়েছে। অনেকেই ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মূল্যের টাউনহাউস, ভিলা এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট পণ্যের জন্য "অর্থ প্রদান" করেছেন।

প্রকৃতপক্ষে, ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার করবে এবং বিনিয়োগকারীদের আস্থা বৃদ্ধি, সুদের হার কমানো এবং বাজারে আরও উপযুক্ত সরবরাহ উৎসের কারণে পূর্ববর্তী তিন প্রান্তিকের তুলনায় ট্রেডিং ফলাফল স্পষ্টভাবে উন্নত হবে। গত কয়েক মাসে রিয়েল এস্টেট বাজারের স্পষ্ট পুনরুদ্ধারের জন্য ধন্যবাদ, এই ক্ষেত্রের সাথে সম্পর্কিত চাকরির বাজারও আবার সক্রিয় হয়ে উঠেছে। রিয়েল এস্টেট বাজারের বৃদ্ধিও সুদের হারের কারণ থেকে আসে। বর্তমানে, ব্যাংকগুলিতে সঞ্চয় সুদের হার তীব্রভাবে হ্রাস পাচ্ছে, কিছু জায়গায় মাত্র ৩-৫%/বছর। এটিই পুঞ্জীভূত অর্থের লোকেদের রিয়েল এস্টেটের মতো আরও আকর্ষণীয় বিনিয়োগ চ্যানেলে স্যুইচ করার প্রেরণা, যখন বাস্তবে, প্রথম বছরে রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য অগ্রাধিকারমূলক ঋণের সুদের হার গড়ে ৭-৯%/বছরে ওঠানামা করছে।

অনেক বিশেষজ্ঞ ভবিষ্যদ্বাণী করেন যে রিয়েল এস্টেটের আরও স্পষ্টভাবে উন্নতির সময় ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের পরে। যখন ব্যাংকের সুদের হার কমে যাবে, তখন বাজারে এর স্পষ্ট প্রভাব পড়বে। এখন থেকে ২০২৪ সালের শুরু পর্যন্ত, পরিচালন সুদের হার কমানো কঠিন হবে। কারণ মুদ্রাস্ফীতি নয়, বরং মৌলিক সমস্যা হল বিনিময় হারের চাপ। যদি বিনিময় হার খুব বেশি বৃদ্ধি পায়, তাহলে কেবল নগদ প্রবাহই নয়, ব্যবসা নিজেই খুব কঠিন হয়ে পড়বে। আমাদের এখনও VND-এর অবমূল্যায়নের মাত্রা মেনে নিতে হবে, তবে এটি খুব বেশি হতে পারে না।

বাজারের প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা মূল্যায়ন করে, HoREA বলেছে যে ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধ থেকে পুনরুদ্ধারের লক্ষণ স্পষ্ট হবে। কারণ রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি হাউজিং আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ইত্যাদি খসড়া সংশোধনীর মাধ্যমে সবচেয়ে বড় আইনি সমস্যা এবং বাধাগুলি সমাধান করছে। বিনিয়োগকারীদের পুনর্গঠন, পণ্য পুনর্গঠন এবং আবাসনের দাম হ্রাসের সাথে শত শত প্রকল্পও সমাধান করা হচ্ছে, যা বাজারকে পুনরুদ্ধারের সম্ভাবনা তৈরি করতে সহায়তা করবে। যদিও রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও খুব কঠিন, নিম্নলিখিত চালিকা শক্তিগুলি থেকে নিরাপদ, সুস্থ এবং টেকসই উন্নয়নের দিকে পুনরুদ্ধার এবং অব্যাহত প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা দৃঢ়ভাবে নিশ্চিত করার জন্য একটি ভিত্তি রয়েছে: জাতীয় পরিষদ হাউজিং সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত), রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত), ক্রেডিট প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত), সম্পত্তি নিলাম সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) ... যা, যদি জারি করা হয়, তাহলে বাস্তবতার কাছাকাছি সমন্বয়, ঐক্য এবং সম্ভাব্যতা নিশ্চিত করবে। তদুপরি, আবাসনের প্রকৃত চাহিদা এখনও অনেক বড়, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, সামাজিক আবাসন ...

আমার মনে হয় নতুন বাজার চক্রের অনেক ভিন্ন কারণ থাকবে কারণ বর্তমান প্রবণতা হলো প্রকৃত মূল্যবোধ বিকাশের উপর মনোনিবেশ করা, গ্রাহকদের প্রকৃত চাহিদা পূরণ করা, বাজারের পুনরুদ্ধারে উল্লেখযোগ্য অবদান রাখা।

তবে, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ ভো ট্রি থানহ যেমন মন্তব্য করেছেন, সরকারের কাছে সমাধান রয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের ডিক্রি এবং সার্কুলারের কিছু বিষয়বস্তু সংশোধন করা। ব্যাংকগুলিকে "অর্থ বিনিয়োগ" করতে সক্ষম হওয়ার জন্য আইনটি স্পষ্ট হওয়া উচিত। রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের জন্য অনেক ভিত্তি রয়েছে তবে এটি অনেক ঝুঁকি এবং চ্যালেঞ্জের মুখোমুখিও হচ্ছে। এই বছরের শেষ এবং ২০২৪ সালের পরবর্তী মাসগুলি থেকে, বাজারের সরকার, মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির প্রক্রিয়া এবং নীতিগুলির "সহায়তার" প্রয়োজন অব্যাহত থাকবে, যা পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার জন্য ইতিবাচক গতি তৈরি করবে।

ভিয়েতনামের কমিউনিস্ট পার্টি

উৎস লিঙ্ক