রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের জন্য ইতিবাচক গতি।

অসংখ্য ঝুঁকি এবং চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হওয়া সত্ত্বেও, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের ভিত্তি এবং ভিত্তি এখনও রয়েছে। এই বছরের শেষ থেকে এবং ২০২৪ সাল জুড়ে, বাজারের কাঠামো নিখুঁত করার, আইনি বাধা অপসারণ করার এবং পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার জন্য ইতিবাচক গতি তৈরি করার জন্য সরকারী ব্যবস্থা এবং নীতিমালা, পাশাপাশি মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাগুলির সহায়তার প্রয়োজন হবে।

দেশজুড়ে বর্তমানে ১,২০০টি প্রকল্প সমাধানের অপেক্ষায় রয়েছে, কিন্তু মাত্র ৫০০টি প্রকল্প পর্যালোচনাধীন রয়েছে। (ছবি: এমপি)

বছরের পর বছর ধরে, রিয়েল এস্টেট বাজার খুব দ্রুত গতিতে বিকশিত হয়েছে, আংশিকভাবে বিশাল বিনিয়োগের চাহিদার কারণে। তবে, বর্তমানে, অত্যধিক উচ্চ মূল্য এবং আইনি বাধার কারণে এই বাজার "ঠান্ডা" হচ্ছে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের আস্থা স্থবির হয়ে পড়েছে। এর স্পষ্ট উদাহরণ হল, দেশব্যাপী, ১,২০০টি প্রকল্প সমাধানের অপেক্ষায় রয়েছে, কিন্তু মাত্র ৫০০টি পর্যালোচনাধীন রয়েছে, অর্থাৎ ৮০০টিরও বেশি প্রকল্প স্থবির রয়েছে!

জিপি ইনভেস্টের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপের মতে, বাস্তবে, ৭০-৮০% ব্যবসায়িক বাধা আইনি সমস্যা এবং প্রশাসনিক পদ্ধতির সাথে সম্পর্কিত। অতএব, ব্যবসাগুলি জাতীয় পরিষদ যে আইনি দিকগুলি বিবেচনা করছে এবং অনুমোদন করছে তার জন্য অধীর আগ্রহে অপেক্ষা করছে। উদাহরণস্বরূপ, জমি অধিগ্রহণের জন্য জমি ছাড়পত্র, পদ্ধতি এবং প্রক্রিয়াগুলি দীর্ঘ ... কিছু প্রকল্প ১৫ বছর ধরে চলছে এবং সম্পূর্ণ হয়নি। বিনিয়োগ পদ্ধতি সম্পর্কে, বর্তমানে একটি প্রকল্পের জন্য ৩০ টিরও বেশি সরকারী স্ট্যাম্পের প্রয়োজন হয়। এটি ব্যবসার সম্পদকে নিষ্কাশন করছে।

এই মতামত ভাগ করে নিতে গিয়ে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন উল্লেখ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমান সমস্যাগুলি বাজার নিজেই এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মধ্যে বিদ্যমান অসংখ্য সমস্যা থেকে উদ্ভূত। স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের কার্যকরী ইউনিটগুলির পরিসংখ্যান দেখায় যে 25 মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের নিচে দামের অ্যাপার্টমেন্টগুলি খুবই দুর্লভ, প্রায় অস্তিত্বহীন। বর্তমানে, বাজারে সরবরাহ-চাহিদার একটি উল্লেখযোগ্য ভারসাম্যহীনতা দেখা দিচ্ছে, যার সরবরাহ মূলত উচ্চ-স্তরের এবং মধ্য-স্তরের বিভাগে। নিম্ন-স্তরের মানুষদের পরিষেবা প্রদানকারী নিম্ন-স্তরের বিভাগ এখনও সীমিত।

প্রধানমন্ত্রীর নির্দেশিকা 993/CĐ-Ttg বাস্তবায়নের জন্য সম্প্রতি এক অনলাইন সম্মেলনে, ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের ডেপুটি গভর্নর মিঃ দাও মিন তু বলেছেন যে বাড়ির দাম খুব ধীরে ধীরে হ্রাস পেয়েছে, এমনকি বৃদ্ধি পেয়েছে, যখন ঋণের সুদের হার হ্রাস পেয়েছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে বাড়ির দামের বিষয়ে "খেলায়" ঐক্যবদ্ধ হতে হবে। বর্তমানে, বাড়ির দাম খুব বেশি, এবং ব্যবসাগুলিকে বাজারের ক্রয় ক্ষমতা কীভাবে মোকাবেলা করা যায় তা সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে হবে।

হো চি মিন সিটির তথ্য উদ্ধৃত করে বলা যায়, ২০২০ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, উচ্চমানের আবাসন বাজারে ধারাবাহিকভাবে আধিপত্য বিস্তার করেছে, যার ৭০-৮০% পণ্যের জন্য দায়ী, বাকিগুলো ছিল মধ্যম মানের আবাসন। গত তিন বছরে, শহরটিতে প্রতি বর্গমিটারে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে দামের সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন অদৃশ্য হয়ে গেছে, যেখানে ২০১৭ সালে এই অংশটি একসময় ৪৪%-এরও বেশি ছিল। ইতিমধ্যে, ২০১৭ সাল থেকে আবাসনের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে, যা নিম্ন ও মধ্যম আয়ের আয়ের ব্যক্তিদের আর্থিক সক্ষমতাকে ছাড়িয়ে গেছে। হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ অনুমান করেছেন যে নিম্ন ও মধ্যম আয়ের ব্যক্তিদের ২-৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে প্রতি বছর ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সাশ্রয় করতে প্রায় ২৫ বছর সময় লাগবে। সামাজিক আবাসনের ক্ষেত্রে, যদি নীতি পরিবর্তন না হয়, তাহলে প্রথম শ্রেণির (প্রতি বছর ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের কম আয়কারী) ব্যক্তিগত আয়কর প্রদানকারীরাও এটি বহন করতে সক্ষম হবেন না, অন্যদিকে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন তাদের নাগালের বাইরে।

ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের গভর্নর, নগুয়েন থি হং বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের চাহিদা পুনরুত্থানের জন্য প্রকল্পের স্বচ্ছতা এবং মূল্য নির্ধারণ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। ব্যবসা এবং কর্পোরেশনগুলিকে নিজেদেরকে রেজোলিউশন নং 33-এ সরকারের নির্দেশাবলী মেনে চলতে হবে, যা সু-কর্পোরেট শাসন, মুনাফার লক্ষ্য এবং পণ্য কাঠামোর ভারসাম্য বজায় রাখা এবং মূল্য হ্রাস বিবেচনা করার উপর জোর দেয়। এটি, মন্ত্রণালয়, খাত এবং স্থানীয়দের সমাধানের সাথে মিলিত হয়ে, এই বাজারে বিনিয়োগকে উৎসাহিত করবে।

সম্প্রতি বেশ কিছু ইতিবাচক সংকেত রেকর্ড করা হয়েছে, যার ফলে অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার তার তলানি অতিক্রম করেছে এবং একটি নতুন চক্র শুরু করছে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ফার্ম এবং এজেন্সিগুলির কর্মীদের চাহিদা বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক থেকে লেনদেনের তীব্র বৃদ্ধির সাথে সাথে রিয়েল এস্টেট বাজার প্রাণবন্ত হয়ে উঠতে শুরু করে, বিভিন্ন প্রকল্পের বিক্রয় ইভেন্টের সময় গ্রাহকরা সক্রিয়ভাবে বাজারে ফিরে আসেন। ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS) এর সাম্প্রতিক প্রতিবেদন অনুসারে, বাজারটি একটি নতুন পর্যায়ে প্রবেশ করছে তার প্রথম লক্ষণ হল তারল্য বৃদ্ধি। বিশেষ করে, ২০২৩ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে, বাজারে ৩,৭০০ লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা প্রথম ত্রৈমাসিকে ২,৭০০ লেনদেনের তুলনায় ৩৭% বৃদ্ধি পেয়েছে। তৃতীয় ত্রৈমাসিকে, বাজারে প্রায় ৬,০০০ লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা ২০২৩ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১.৫ গুণ বেশি।

VARS-এর মতে, সম্প্রতি দেশব্যাপী চালু হওয়া নতুন প্রকল্পগুলি বিনিয়োগকারীদের উল্লেখযোগ্য আগ্রহ আকর্ষণ করেছে। সম্ভাবনাময় অঞ্চলগুলিতে কিছু প্রকল্পে রিজার্ভেশনের পরিমাণও বেড়েছে। ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের বেশি মূল্যের টাউনহাউস, ভিলা এবং বাণিজ্যিক সম্পত্তিরও যথেষ্ট চাহিদা রয়েছে।

বাস্তবে, বিনিয়োগকারীদের আস্থা বৃদ্ধি, সুদের হার কম এবং উপযুক্ত সম্পত্তির প্রচুর সরবরাহের কারণে, ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজার আগের তিন প্রান্তিকের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত লেনদেনের ফলাফলের সাথে পুনরুদ্ধারের আশা করা হচ্ছে। সাম্প্রতিক মাসগুলিতে রিয়েল এস্টেট বাজারের স্পষ্ট পুনরুদ্ধারের কারণে, এই খাতের সাথে সম্পর্কিত চাকরির বাজারও আরও প্রাণবন্ত হয়ে উঠেছে। রিয়েল এস্টেট বাজারে ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতাও সুদের হার দ্বারা পরিচালিত হয়। বর্তমানে, ব্যাংকগুলিতে সঞ্চয়ের সুদের হার তীব্রভাবে হ্রাস পাচ্ছে, কিছু জায়গায় প্রতি বছর ৩-৫% পর্যন্ত। এটি সঞ্চিত সঞ্চয়ের লোকেদের জন্য রিয়েল এস্টেটের মতো আরও আকর্ষণীয় বিনিয়োগ চ্যানেলগুলিতে স্যুইচ করার জন্য একটি উৎসাহ, কারণ প্রথম বছরে রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য গড় অগ্রাধিকারমূলক ঋণের সুদের হার বর্তমানে প্রতি বছর প্রায় ৭-৯% ওঠানামা করছে।

অনেক বিশেষজ্ঞ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের পরে রিয়েল এস্টেট বাজারে আরও উল্লেখযোগ্য উন্নতি দেখা যাবে। ব্যাংকের সুদের হার কমানো বাজারে লক্ষণীয় প্রভাব ফেলবে। বর্তমানে, নীতিগত সুদের হার কমানো ২০২৪ সালের প্রথম দিকে কঠিন হবে। কারণ মুদ্রাস্ফীতি নয়, বরং মৌলিক সমস্যা হল বিনিময় হারের চাপ। যদি বিনিময় হার খুব বেশি বৃদ্ধি পায়, তাহলে এটি কেবল নগদ প্রবাহকেই প্রভাবিত করবে না বরং ব্যবসাগুলিকেও প্রভাবিত করবে। VND-এর একটি নির্দিষ্ট মাত্রার অবচয় মেনে নিতে হবে, তবে এটি অত্যধিক বেশি হতে পারে না।

বাজারের প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা মূল্যায়ন করে, HoREA জানিয়েছে যে ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধ থেকে পুনরুদ্ধারের লক্ষণগুলি আরও স্পষ্ট হয়ে উঠবে। এর কারণ হল, রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি হাউজিং আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন সহ আইনের খসড়া সংশোধনের মাধ্যমে সবচেয়ে বড় আইনি বাধাগুলি মোকাবেলা করছে। শত শত প্রকল্পও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, এবং ডেভেলপাররা তাদের পণ্য পুনর্গঠন এবং আবাসনের দাম হ্রাস করার সাথে সাথে, বাজারে পুনরুদ্ধারের আশাব্যঞ্জক সম্ভাবনা রয়েছে। যদিও রিয়েল এস্টেট বাজার চ্যালেঞ্জিং রয়ে গেছে, তবুও বেশ কয়েকটি কারণের দ্বারা পরিচালিত নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং টেকসই পদ্ধতিতে পুনরুদ্ধার এবং অব্যাহত প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা আত্মবিশ্বাসের সাথে জোর দেওয়ার যথেষ্ট কারণ রয়েছে: জাতীয় পরিষদ হাউজিং আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, ঋণ প্রতিষ্ঠান আইন এবং সম্পদ নিলাম আইন, ইত্যাদির খসড়া সংশোধনী বিবেচনা করছে। যদি আইনটি কার্যকর করা হয়, তাহলে এই আইনগুলি সামঞ্জস্য, অভিন্নতা, সম্ভাব্যতা এবং বাস্তবতার সাথে প্রাসঙ্গিকতা নিশ্চিত করবে। তদুপরি, আবাসনের প্রকৃত চাহিদা খুব বেশি রয়ে গেছে, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসনের জন্য।

আমি বিশ্বাস করি নতুন বাজার চক্রের উপাদানগুলি খুব আলাদা হবে কারণ বর্তমান প্রবণতা হল প্রকৃত মূল্য বিকাশ, গ্রাহকদের প্রকৃত চাহিদা পূরণ এবং বাজার পুনরুদ্ধারে গুরুত্বপূর্ণ অবদান রাখার উপর মনোনিবেশ করা।

তবে, অর্থনীতিবিদ ভো ট্রি থানহ যেমনটি সঠিকভাবে উল্লেখ করেছেন, সরকার সমাধান বাস্তবায়ন করছে, যার মধ্যে রয়েছে নির্মাণ মন্ত্রণালয় ডিক্রি এবং সার্কুলারে বেশ কিছু বিধান সংশোধন করা। ব্যাংকগুলি বিনিয়োগ করার আগে আইনি কাঠামো স্পষ্ট হওয়া উচিত। রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের জন্য অনেক ভিত্তি রয়েছে তবে এটি অসংখ্য ঝুঁকি এবং চ্যালেঞ্জের মুখোমুখিও হচ্ছে। এই বছরের শেষ এবং ২০২৪ সালের পরবর্তী মাসগুলি থেকে, পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার জন্য ইতিবাচক গতি তৈরি করার জন্য বাজারের সরকারি ব্যবস্থা এবং নীতিমালা, সেইসাথে প্রাসঙ্গিক মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাগুলির আরও সহায়তার প্রয়োজন হবে।

ভিয়েতনামের কমিউনিস্ট পার্টি

উৎস লিঙ্ক