আকাশছোঁয়া সম্পত্তির দাম সত্ত্বেও অনেক প্রকল্পের ফ্ল্যাট বিক্রি হয়ে যাচ্ছে।

(সিএলও) রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের মতে, অনেক প্রকল্পই 'বিক্রি হয়ে গেছে' এমন পরিস্থিতির সম্মুখীন হচ্ছে, এমনকি একটি সম্পত্তির মালিক হতে কিছু লোককে অতিরিক্ত মূল্যও দিতে হচ্ছে।

অনেক প্রকল্পেরই সব বিক্রি হয়ে গেছে।

সরবরাহ বৃদ্ধি এবং এর ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা অব্যাহত থাকায় ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে আরও ভারসাম্যপূর্ণ অবস্থায় প্রবেশ করছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর গবেষণা তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালে সমগ্র বাজারে প্রায় ১,২৮,০০০ নতুন পণ্য চালু হবে, যা ২০১৯-২০২৫ সময়কালের মধ্যে সর্বোচ্চ এবং সরবরাহের "শীর্ষবিন্দু"-র কাছাকাছি।

তবে, বাজার এখনও পুরোপুরি তৃপ্ত হয়নি। সরবরাহ কাঠামো ভারসাম্যহীন রয়ে গেছে, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন পণ্যের তীব্র ঘাটতি রয়েছে, অন্যদিকে নতুন সরবরাহের সিংহভাগই আসছে উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প এবং উচ্চমূল্যের নিচু তলাবিশিষ্ট সম্পত্তি থেকে।

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ক্রমান্বয়ে একটি ভারসাম্য অবস্থায় প্রবেশ করছে। (ছবি: ভিএআরএস)

উল্লেখযোগ্যভাবে, মোট অ্যাপার্টমেন্টের প্রায় ২৫%-এর দাম প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি, যা প্রধানত কয়েকটি বড় ডেভেলপারদের হাতে কেন্দ্রীভূত।

এই প্রেক্ষাপটে, সরবরাহ দ্রুত বৃদ্ধি পাওয়া সত্ত্বেও রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত নতুন মানদণ্ড স্থাপন করছে। বহু বছরের পুঞ্জীভূত আবাসন চাহিদা, অর্থনৈতিক সম্ভাবনা ও অবকাঠামো বিনিয়োগ সংক্রান্ত ধারাবাহিক ইতিবাচক খবর এবং ক্রমাগত কম সুদের হারের সহায়তায় বেশিরভাগ নতুন চালু হওয়া প্রকল্পই বেশ সমাদৃত হচ্ছে।

অনেক প্রকল্পেরই ব্যাপক চাহিদা ছিল, এমনকি কোনো কোনো ক্ষেত্রে পণ্য কেনার জন্য অতিরিক্ত মূল্যও দিতে হয়েছিল। এই সময়ে বাজারে বিপুল পরিমাণে বিনিয়োগ আসে এবং অনেক বিনিয়োগকারী অল্প সময়েই উচ্চ মুনাফা অর্জন করেন, এমনকি এক বছরের কিছু বেশি সময়ের মধ্যেই তাঁদের প্রাথমিক বিনিয়োগ দ্বিগুণ করে ফেলেন।

তবে, ২০২৫ সালের শেষ দিক থেকে বাজার পরিবর্তিত হতে শুরু করে। যদিও কিছু প্রকল্প তখনও বেশ সমাদৃত হচ্ছিল, কিন্তু বিভিন্ন ধরনের প্রকল্পের সরবরাহ বৃদ্ধি পাওয়ায় এবং আরও বৈচিত্র্যময় বিকল্প তৈরি হওয়ায় পার্থক্য ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে ওঠে।

বিশেষ করে, যখন সুদের হার বাড়ার প্রবণতা দেখা যায়, তখন সেইসব বিনিয়োগকারীদের ওপর আর্থিক চাপ প্রকট হয়ে ওঠে যারা উচ্চ লিভারেজ ব্যবহার করেন, স্বল্পমেয়াদী লেনদেনের প্রত্যাশা করেন এবং দ্রুত মূল্যবৃদ্ধির সময়ে বাজারে অংশগ্রহণ করেন।

"এই পার্থক্য আকস্মিকভাবে ঘটছে না, বরং বাজার উন্নয়নের প্রেক্ষাপটের মৌলিক পরিবর্তনের সঙ্গে এটি ঘনিষ্ঠভাবে জড়িত," ভিএআরএস জোর দিয়ে বলেছে।

দীর্ঘমেয়াদে, VARS মনে করে যে রিয়েল এস্টেটের দামে আকস্মিক ও ব্যাপক বৃদ্ধি ঘটবে না, বরং তা কমানোও কঠিন হবে। এর কারণ হলো, রিয়েল এস্টেটের চাহিদা বেশি থাকছে, অর্থনীতি ক্রমবর্ধমান এবং বিশেষ করে অবকাঠামো খাতে বিনিয়োগ ক্রমাগত প্রসারিত হচ্ছে, যা রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধি করতে এবং বিনিয়োগের চাহিদাকে উৎসাহিত করতে সাহায্য করছে।

এর পাশাপাশি, প্রকল্প উন্নয়নের ক্রমবর্ধমান ব্যয়, বিশেষ করে নতুন জমির মূল্য তালিকা অনুযায়ী জমি-সম্পর্কিত আর্থিক দায়বদ্ধতা, বাজারের জন্য একটি নতুন মূল্যস্তর তৈরি করছে।

তবে, বাজারের চাহিদা হবে অত্যন্ত বাছাইমূলক। যেসব প্রকল্পের বিক্রয়মূল্য তার প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি, যোগাযোগ ব্যবস্থা দুর্বল, আইনি কাগজপত্র অসম্পূর্ণ, বা প্রকৃত বসবাসের প্রয়োজনের জন্য অনুপযুক্ত, সেগুলোর লেনদেন স্থগিত হওয়ার ঝুঁকি থাকবে, যদিও সামগ্রিক মূল্যস্তর ক্রমাগত বাড়তে থাকবে।

সামগ্রিকভাবে, VARS মনে করে যে কেন্দ্রীয় এলাকার রিয়েল এস্টেট উচ্চ মূল্যস্তর এবং স্থিতিশীল বার্ষিক প্রবৃদ্ধি বজায় রাখছে। এর কারণ হলো, নতুন সরবরাহ প্রায় নেই বললেই চলে এবং বেশিরভাগ মালিক বিক্রি করার জন্য কোনো চাপের মধ্যে নেই।

প্রবৃদ্ধি ও গভীর একীকরণের দিকে ধাবমান অর্থনীতির প্রেক্ষাপটে, উচ্চ-আয়ের গ্রাহক এবং উচ্চ-দক্ষ কর্মীদের ক্রমবর্ধমান চাহিদা মেটাতে শহরের কেন্দ্রস্থলে জমি ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য এবং বিলাসবহুল খাতে কেন্দ্রীভূত হচ্ছে।

তবে, শহরের কেন্দ্রস্থলের সম্পত্তির দাম তখনই সত্যিকার অর্থে স্থিতিশীল হয়, যখন শহরতলির বাজার সুস্থভাবে কাজ করে। যদি শহরতলির এলাকায় তারল্য তীব্রভাবে কমে যায়, তাহলে বিনিয়োগকারীরা নগদ প্রবাহ সামাল দিতে তাদের পোর্টফোলিও পুনর্গঠন করতে বাধ্য হন এবং অধিক তারল্যযুক্ত সম্পদ, প্রায়শই শহরের কেন্দ্রস্থলের সম্পত্তি, বিক্রি করে দেন।

নতুন জমির মূল্য তালিকা একটি বড় প্রতিবন্ধকতা।

ইতিবাচক লক্ষণ থাকা সত্ত্বেও, আবাসন বাজার এখনও অনেক চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন, যা একটি টেকসই পুনরুদ্ধারের জন্য মোকাবেলা করা প্রয়োজন। এক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোর ভূমিকা একটি মূল বিষয়।

প্রথমত, স্থানীয় পর্যায়ের ব্যবস্থাপনা কর্মকর্তাদের সক্ষমতা বৃদ্ধি করা প্রয়োজন। যদিও বাস্তব পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্য রেখে তিনটি আইন প্রণয়ন ও সংশোধন করা হয়েছে, বিশেষায়িত ও অভিজ্ঞ কর্মীর অভাবে অনেক এলাকায় এর বাস্তবায়ন এখনও ধীরগতিতে চলছে, যার ফলে ব্যবসাগুলোকে অপেক্ষা করতে হচ্ছে এবং খরচ বাড়ছে।

দ্বিতীয়ত, জমির মূল্য তালিকা এবং সমন্বয় সহগের বিষয়টি একটি বড় প্রতিবন্ধকতা। নতুন জমির মূল্য তালিকার ফলে জমির দাম অনেক বেড়ে গেছে, অথচ অনেক এলাকা এখনও সমন্বয় সহগ জারির অপেক্ষায় রয়েছে।

ইতিবাচক লক্ষণ থাকা সত্ত্বেও, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও অনেক চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন, যেগুলোর সমাধান করা প্রয়োজন। (ছবি: টিএইচসিএল)

"অত্যন্ত উচ্চ সহগ প্রকল্প বাস্তবায়নে বাধা সৃষ্টি করবে, বিশেষ করে নতুনভাবে গড়ে ওঠা এলাকাগুলোতে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে প্রকল্প উন্নয়নে উৎসাহিত করার জন্য নতুন এলাকাগুলোর ক্ষেত্রে ১-এর কম একটি যুক্তিসঙ্গত সমন্বয় সহগ শীঘ্রই জারি করা উচিত," ভিএআর-রা জোর দিয়ে বলেন।

তৃতীয়ত, কিছু এলাকায় দৃঢ় পদক্ষেপের অভাবে ভূমি অধিগ্রহণ এখনও নানা বাধার সম্মুখীন হচ্ছে। এই প্রক্রিয়াকে ত্বরান্বিত করার জন্য আরও সুনির্দিষ্ট ও সমন্বিত নির্দেশিকা প্রয়োজন।

অবশেষে, সুদের হার একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিবেচ্য বিষয়। অল্প সময়ের মধ্যেই সুদের হার দ্রুত বৃদ্ধির লক্ষণ দেখা গেছে, যা প্রকল্প উন্নয়নকারী এবং প্রকৃত গৃহক্রেতা উভয়ের উপরই চাপ সৃষ্টি করছে।

VARS-এর যুক্তি হলো, বাজার এবং উন্নয়ন মূলধন প্রবাহে আকস্মিক প্রভাব না ফেলে পদ্ধতিগত ঝুঁকি সীমিত করার জন্য রিয়েল এস্টেট ঋণ নিয়ন্ত্রণ সতর্কতার সাথে এবং বেছে বেছে প্রয়োগ করা উচিত। কারণ সুদের হার খুব বেশি হলে শুধু রিয়েল এস্টেট বাজারই নয়, সামগ্রিকভাবে অর্থনীতিও নেতিবাচক প্রভাবের ঝুঁকিতে পড়ে।

উৎস: https://congluan.vn/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nhieu-du-an-van-chay-hang-10327587.html