হোরিয়া: মূল্যায়নের সময় জমির দাম কারসাজির ঝুঁকি রোধ করা প্রয়োজন

[বিজ্ঞাপন_১]

হোরিয়া অনুসারে, ব্যবস্থাপনা সংস্থা, বিনিয়োগকারী, মূল্যায়ন উদ্যোগ এবং পর্যালোচনা বিশেষজ্ঞরা জমির দাম বিকৃত করার জন্য যোগসাজশ করতে পারেন, যা আইন সংশোধনের সময় একটি নেতিবাচক বিষয় যা প্রতিরোধ করা প্রয়োজন।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (হোআরইএ) সম্প্রতি জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটিতে ভূমি সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) সম্পর্কিত বেশ কয়েকটি মতামত জমা দিয়েছে, যেখানে তারা দাম নির্ধারণের সময় জমির মূল্য নির্ধারণে যোগসাজশের ঝুঁকির বিরুদ্ধে সতর্ক করেছে।

HoREA-এর মতে, প্রাদেশিক পর্যায়ে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য জমির দাম নির্ধারণ এবং সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষেত্রে চারটি সত্তা জড়িত। প্রথমটি হল রাজ্য সংস্থাগুলি (প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ, অর্থ বিভাগের পরিচালক এবং প্রাদেশিক গণ কমিটি)।

পরবর্তী বিষয় হল রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারী যারা সরাসরি ভূমি মূল্যায়ন কার্যক্রম দ্বারা প্রভাবিত হয়। তৃতীয়টি হল মূল্যায়ন উদ্যোগ (ভূমি মূল্যায়ন পরিষেবা এবং মূল্যায়ন প্রতিবেদন বা সার্টিফিকেট প্রদান)। পরিশেষে, পর্যালোচককে ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিলে অংশগ্রহণের জন্য আমন্ত্রণ জানানো হয়; জমির দামের সিদ্ধান্তের জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটির কাছে জমা দেওয়ার আগে এই কাউন্সিলের মূল্যায়ন এবং মূল্যায়ন কার্যক্রম স্বাধীনভাবে পর্যালোচনা করার কাজ সম্পাদন করে।

HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন, এমন অনেক ঘটনা রয়েছে যেখানে এই সত্ত্বাগুলি সক্রিয়ভাবে জমির দাম নির্ধারণের জন্য একে অপরের সাথে যোগসাজশ করে, যার ফলে জমির মূল্যায়নের ফলাফল বিকৃত হয়। তিনি বলেন, রাজ্য বাজেটের রাজস্ব ক্ষতি এবং জনসাধারণের সম্পদের ক্ষতি রোধ এবং মোকাবেলা করার জন্য এই পরিস্থিতিগুলিকে স্পষ্টভাবে চিহ্নিত করা প্রয়োজন কারণ এগুলি ভূমি সম্পদ।

হো চি মিন সিটির পূর্বে থু থিয়েম এলাকার আশেপাশে রিয়েল এস্টেট। ছবি: কুইন ট্রান — হো চি মিন সিটির পূর্বে থু থিয়েম এলাকার আশেপাশে রিয়েল এস্টেট। ছবি: *কুইন ট্রান*

মিঃ চাউ আরও বলেন যে, বর্তমানে, তুলনা, কর্তন, আয়, উদ্বৃত্ত এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ সহ ৫টি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি সঠিকতার প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেনি। এই ৫টি পদ্ধতিতে গণ মূল্যায়ন পদ্ধতি অন্তর্ভুক্ত নয় এবং একটি সম্পূর্ণ মূল্য ইনপুট ডাটাবেস তৈরি করা হয়নি এবং বাস্তব সময়ে আপডেট করা হয়নি, যার ফলে অবিশ্বাস্য মূল্যায়ন ফলাফল পাওয়া গেছে।

পুরাতন মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রয়োগ এমন একটি পরিস্থিতির দিকে পরিচালিত করে যেখানে একই রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, যদি শুধুমাত্র একটি মূল্যায়ন উদ্যোগ দ্বারা পরিচালিত হয় কিন্তু দুটি ভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়, তাহলে ১৭% মূল্য পার্থক্য সহ দুটি ভিন্ন ফলাফল পাওয়া যায়। এদিকে, একই রিয়েল এস্টেট প্রকল্প কিন্তু একই জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে দুটি ভিন্ন মূল্যায়ন উদ্যোগ দ্বারা প্রয়োগ করা হয়, প্রায় ১৭% মূল্য পার্থক্য সহ দুটি ভিন্ন ফলাফল পাওয়া যায়।

হোরিয়ার চেয়ারম্যান এই সংবেদনশীল বিষয়টিও উত্থাপন করেন যে, ভূমি ও ভূমি অর্থায়নের ক্ষেত্রে কর্মরত বেশ কিছু কর্মকর্তা, বেসামরিক কর্মচারী এবং সরকারি কর্মচারীরা তাদের দায়িত্ব পালনের ক্ষেত্রে দায়িত্ববোধ এবং আইনি ঝুঁকির ভয় পান। তারা এলোমেলোভাবে কাজ করেন, দলিলপত্র স্থানান্তর করেন, প্রস্তাব করার সাহস করেন না, সিদ্ধান্ত নেওয়ার সাহস করেন না, অথবা নিরাপদ থাকার জন্য বাজার মূল্যের তুলনায় জমির দাম খুব বেশি নির্ধারণ করেন না।

একইভাবে, অনেক মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠান রাজ্য বাজেটে প্রদত্ত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া নির্ধারণের জন্য ভূমি মূল্যায়নে অংশগ্রহণ করতে রাজি হয় না কারণ তারা ভূমি মূল্যায়নের কাজ সম্পাদনে দায়িত্ব এবং আইনি ঝুঁকির ভয় পায়।

এই ত্রুটিগুলির মুখোমুখি হয়ে, HoREA সুপারিশ করে যে কেন্দ্রীয় সরকার হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতির প্রয়োগের পরীক্ষামূলক প্রয়োগের প্রস্তাব বিবেচনা করুক। এই প্রস্তাবের ফলে ভূমি মূল্য তালিকা অনুসারে ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং এর উপরে বা নীচে মূল্য নির্বিশেষে সমস্ত বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করার জন্য একটি ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ (সহগ k4) জারি করার প্রয়োজনীয়তা দেখা দেবে।

সেই ভিত্তিতে, রাজ্য জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা এবং জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত জারির তারিখ থেকে অনধিক ৬ মাসের মধ্যে ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া নির্ধারণ করতে পারে। এই বিষয়টি ভূমি মূল্যায়ন শংসাপত্রের বৈধতা ৬ মাসের বেশি নয় এমন নিয়মের অনুরূপ।

মিঃ চাউ বলেন যে হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির প্রস্তাব স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং শহরাঞ্চলের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ভাড়ার গণনা আনুষ্ঠানিক করবে। সেখান থেকে, রাজ্য এবং উদ্যোগ উভয়ই রাজ্য বাজেটে কত পরিমাণ ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ভাড়া প্রদান করতে হবে তা ভবিষ্যদ্বাণী করতে পারে।

"ভূমি অর্থায়নের জট নিরসনের মাধ্যমে বাজারকে অনুসরণ করার পরিবর্তে বাজারকে নেতৃত্ব দেওয়ার ক্ষেত্রে রাষ্ট্রের ভূমিকা প্রমাণিত হবে, বাজেটের জন্য পর্যাপ্ত, সঠিক এবং সময়োপযোগী সংগ্রহ নিশ্চিত করা হবে, একই সাথে প্রকল্প বিনিয়োগকারী এবং জনগণের অধিকার নিশ্চিত করা হবে," তিনি জোর দিয়ে বলেন।

বিশ্বস্ত

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক