ভূমি আইন সংক্রান্ত খসড়া প্রস্তাবে জমির দাম নির্ধারণ এবং সম্পূরক রাজস্ব পরিচালনার জন্য অতিরিক্ত ব্যবস্থা প্রস্তাব করা হয়েছে।

দৃষ্টান্তমূলক ছবি।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) সম্প্রতি জাতীয় পরিষদের খসড়া প্রস্তাবের বিভিন্ন দিক সম্পর্কে প্রতিক্রিয়া প্রদান করে একটি নথি জমা দিয়েছে যেখানে ভূমি আইন বাস্তবায়নে অসুবিধা এবং বাধা মোকাবেলার জন্য প্রক্রিয়া এবং নীতি নির্ধারণ করা হয়েছে।

তদনুসারে, VNREA পাঁচটি পরামর্শ প্রদান করেছে; যার মধ্যে রয়েছে খসড়ায় ইতিমধ্যেই উল্লেখিত তিনটি বিধানের সংশোধনী প্রস্তাব করা এবং খসড়া রেজোলিউশনে এখনও অন্তর্ভুক্ত নয় এমন দুটি বিধান যুক্ত করা।

দুটি অতিরিক্ত প্রস্তাবের বিষয়ে, VNREA খসড়া রেজোলিউশনের ৫ নম্বর ধারা উদ্ধৃত করে, যা জমি বরাদ্দ, ইজারা, অথবা ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের সময় সমস্ত প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি নির্ধারণের জন্য জমির মূল্য সারণী প্রয়োগের শর্ত দেয়।

তবে, VNREA-এর বিশ্লেষণ অনুসারে, বাস্তবে, নতুন উন্নত এলাকায় বিনিয়োগ প্রকল্প বা বৃহৎ ভূমি ব্যবহারের স্কেল সহ প্রকল্প রয়েছে যার জমির মূল্য তালিকা নেই, অথবা যদি জমির মূল্য তালিকা বিদ্যমান থাকে, তবে তাদের প্রয়োগ অনুপযুক্ত হবে। এই ধরনের ক্ষেত্রে, ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি গণনা করার জন্য বর্তমান ভূমি আইনে নির্ধারিত জমির মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি অনুসারে নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন।

VNREA এমন কিছু ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট ভূমির মূল্য নির্ধারণের প্রস্তাব করছে যেখানে রাজ্য যখন জমি বরাদ্দ করে, জমি লিজ দেয়, অথবা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে, তখন প্রকল্পগুলির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি গণনা করার জন্য নির্দিষ্ট ভূমির মূল্য প্রযোজ্য হয়, যার মধ্যে রয়েছে: ১০০ হেক্টর বা তার বেশি বৃহৎ ভূমি ব্যবহারের স্কেল সহ প্রকল্প এবং নতুন উন্নত এলাকায় বিনিয়োগ প্রকল্প যেখানে এখনও জমির মূল্য তালিকা নেই।

এছাড়াও, VNREA জমির দাম নির্ধারণের পূর্ববর্তী সময়ের জন্য সম্পূরক ফি গণনার জন্য একটি নিয়ন্ত্রণ যুক্ত করার প্রস্তাব করেছে। ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের দফা d, ধারা ২ এর উপর ভিত্তি করে, ডিক্রি ১০৩/২০২৪/ND-CP-তে বলা হয়েছে যে যারা ১ আগস্ট, ২০২৪ সালের আগে জমি বরাদ্দ/লিজ সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত পেয়েছেন, কিন্তু যাদের জমির দাম এখনও নির্ধারণ করা হয়নি, তাদের জন্য সম্পূরক ফি ৫.৪%/বছর (৩.৬%/বছরে সমন্বয় করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে) জমির দাম নির্ধারণের পূর্ববর্তী সময়ের জন্য প্রদেয় ভূমি ব্যবহার ফি/লিজ ফি-এর ৫.৪%/বছর হারে গণনা করা হবে।

যুক্তি হলো বিনিয়োগকারীরা অপরিশোধিত ভূমি ব্যবহার/লিজ ফি থেকে লাভবান হন। এই দৃষ্টিভঙ্গি ভুল এবং অনুপযুক্ত - VNREA জোর দিয়ে বলেছে। বর্তমানে, জমির দাম নির্ধারণের দায়িত্ব রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির উপর বর্তায়, ভূমি ব্যবহারকারীদের উপর নয়।

এই ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারকারীদের দায়ী করার দাবি ভিত্তিহীন। যখন ভূমি ব্যবহারকারীরা ভূমি ব্যবহারের ফি বা ভূমি ভাড়া পরিশোধ করেন না, তখন তারা তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রয়োগ করতে পারবেন না: ক্রয়/বিক্রয়/হস্তান্তর/বন্ধক রাখার অধিকার... কারণ, প্রবিধান অনুসারে, জমি সম্পর্কিত তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের পরেই এই অধিকারগুলি প্রয়োগ করা যেতে পারে, VNREA বিশ্লেষণ করেছে।

অতএব, VNREA নির্দিষ্ট মামলার পার্থক্যের উপর ভিত্তি করে অতিরিক্ত ফি পরিচালনা নিয়ন্ত্রণকারী একটি ধারা যুক্ত করার প্রস্তাব করছে। যেসব ক্ষেত্রে জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা, জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি, বার্ষিক জমি ইজারা প্রদান থেকে পুরো ইজারা সময়ের জন্য এককালীন অর্থপ্রদানে স্যুইচ করার অনুমতি, জমি ব্যবহারের সম্প্রসারণ, জমি ব্যবহারের সময়কাল সমন্বয়, অথবা বিস্তারিত পরিকল্পনার সমন্বয় এই আইন কার্যকর হওয়ার আগে ভূমি আইন এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইন অনুসারে করা হয়েছে, কিন্তু জমির দাম এখনও নির্ধারণ করা হয়নি, সেসব ক্ষেত্রে জমি ইজারা ফি এবং জমি ব্যবহার ফি নির্ধারণ ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের ২, ধারা ক, খ এবং গ অনুসারে করা হবে।

এছাড়াও, ভূমি ব্যবহারকারীদের সেই সময়ের জন্য সম্পূরক ফি দিতে হবে যে সময়ের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া গণনা করা হয়নি, যেমনটি ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের ধারা ২ এর ক, খ এবং গ তে উল্লেখ করা হয়েছে, যদি ভূমি ব্যবহারকারী সেই ভূমি এলাকাটি শোষণ, ব্যবসা বা ব্যবহারের জন্য ব্যবহার করে থাকেন যার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার দেওয়া হয়েছে।

ভূমি আইনের ২৫৭ ধারার ২ নং ধারার ক, খ এবং গ অনুচ্ছেদে উল্লেখিত ভূমি ব্যবহারকারীদের ভূমি ব্যবহারের ফি বা ভূমি ভাড়া গণনা না করা পর্যন্ত অতিরিক্ত ফি দিতে হবে না, যদি ভূমি ব্যবহারকারী এখনও ভূমি ব্যবহারের অধিকার মঞ্জুর করা জমির এলাকা শোষণ, ব্যবসা বা ব্যবহারের জন্য না রাখেন। যদি ভূমি ব্যবহারকারী ইতিমধ্যেই ভূমি ব্যবহারের ফি বা ভূমি ভাড়া গণনা না করা সময়ের জন্য অতিরিক্ত ফি প্রদান করে থাকেন, তাহলে প্রদত্ত অর্থ ফেরত দেওয়া হবে অথবা রাষ্ট্রের প্রতি অন্যান্য আর্থিক বাধ্যবাধকতার বিপরীতে অফসেট করা হবে...

প্রস্তাবিত তিনটি সংশোধনী সম্পর্কে, VNREA উদ্ধৃত করেছে: ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন সম্পর্কিত ধারা 7, ধারা 3-এ বলা হয়েছে যে "ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি থেকে বিনিয়োগকারী কর্তৃক অগ্রিম ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের পরিমাণ কর্তন ভূমি আইনের ধারা 94-এর ধারা 2 অনুসারে সমগ্র প্রকল্পের জন্য গণনা করা হবে।"

তবে, VNREA-এর মতে, ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে, বিনিয়োগকারীরা ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন তহবিল অগ্রিম প্রদান করলে, এই তহবিল প্রকল্পের ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি থেকে কেটে নেওয়া যেতে পারে। যদি, প্রকল্পের ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি কেটে নেওয়ার পরেও, অবশিষ্ট পরিমাণ থাকে, তাহলে তা প্রকল্পের মোট বিনিয়োগ মূলধনে অন্তর্ভুক্ত করা যেতে পারে।

অতএব, এই প্রবিধানটি প্রকৃত অধিকারের নিশ্চয়তা দেয় না এবং ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন তহবিল অগ্রিম করার জন্য বিনিয়োগকারীদের প্রকৃতভাবে আকর্ষণ করে না; বিশেষ করে যেসব প্রকল্প ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত বা হ্রাসের যোগ্য - VNREA বিশ্লেষণ করেছে।

অতএব, VNREA বিনিয়োগকারীদের ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের জন্য অগ্রিম অর্থ কেটে রাখার অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাব করছে, যা বিনিয়োগকারীকে অন্যান্য আর্থিক বাধ্যবাধকতা থেকে পরিশোধ করতে হবে।

অধিকন্তু, ধারা ৫-এর ধারা ১-এর দফা d-তে বলা হয়েছে যে ভূমি ব্যবহার ফি গণনার ভিত্তির মধ্যে রয়েছে: বিনিয়োগকারী রাষ্ট্রের কাছে হস্তান্তরিত জমির জন্য অবকাঠামো নির্মাণ খরচ; এই দফায় উল্লেখিত অবকাঠামো নির্মাণ খরচ নির্মাণ আইনের বিধান অনুসারে নির্ধারিত হয়।

VNREA-এর মতে, খসড়াটিতে কেবলমাত্র বিনিয়োগকারীরা রাজ্যের কাছে যে জমি হস্তান্তর করবেন তার জন্য অবকাঠামো নির্মাণ খরচের হিসাব নির্ধারণ করা হয়েছে, যা অনুপযুক্ত। কারণ জমির মূল্য তালিকার প্রকৃতি একটি সাধারণ নিয়ন্ত্রণ, এবং এই তালিকাগুলিতে জমির দাম সাধারণত বিদ্যমান জমির উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়। যেসব অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্পে রাজ্যের কাছে জমি হস্তান্তর করা হয়নি (যেমন শিল্প পার্ক অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্প) সেগুলি অবকাঠামো খরচ কর্তনের জন্য যোগ্য হবে না।

বিকল্পভাবে, ভূতাত্ত্বিক অবস্থা এবং স্কেলের উপর নির্ভর করে বিনিয়োগ প্রকল্পগুলির বিভিন্ন অবকাঠামো বিনিয়োগ খরচ হবে, বিশেষ করে নতুন এলাকা বা পুনরুদ্ধারকৃত জমিতে, যেখানে জমি সমতলকরণ এবং অবকাঠামো নির্মাণের জন্য খুব বেশি খরচ হয়। অতএব, বিনিয়োগকারীরা রাজ্যের কাছে হস্তান্তরিত জমির জন্য শুধুমাত্র অবকাঠামোগত খরচ গণনা করলে ন্যায্যতা নিশ্চিত হবে না।

এই বাস্তবতার উপর ভিত্তি করে, VNREA প্রস্তাব করে যে জমির দাম নির্ধারণের সময়, সম্পূর্ণ প্রকল্পের অবকাঠামোগত খরচ গণনা করা উচিত, কেবল বিনিয়োগকারীরা রাজ্যের কাছে হস্তান্তর করা জমির ক্ষেত্রেই নয়। একই সাথে, জমির দাম নির্ধারণের সময় জমি পুনরুদ্ধার প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধার খরচ পরিচালনার বিষয়ে নিয়মকানুন যুক্ত করা উচিত (বর্তমানে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে জমির দাম নির্ধারণের সময় জমি পুনরুদ্ধার খরচ প্রকল্প উন্নয়ন খরচের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করা হয়)।

VNREA আরেকটি যে বিষয়ে মন্তব্য করেছে তা হল ধারা ৩, ধারা ১৩, বি, যা ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের জন্য অন্তর্বর্তীকালীন বিধানগুলিকে নির্দিষ্ট করে, যেখানে বলা হয়েছে: "যেসব ক্ষেত্রে, এই প্রস্তাবের কার্যকর তারিখের আগে, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন পরিকল্পনা অনুমোদনের কোনও সিদ্ধান্ত নেই, সেখানে ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন ভূমি আইন এবং এই অনুচ্ছেদের বিধান অনুসারে সম্পন্ন করা হবে।"

VNREA-এর মতে, "এই রেজুলেশন কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে যেখানে কোনও সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়নি" এই বাক্যাংশটি ব্যবহার করে ঘটনাটি কখন ঘটেছিল তা সঠিকভাবে নির্ধারণ করা যায় না। এমন কিছু ঘটনা থাকতে পারে যেখানে রেজুলেশন কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনা অনুমোদনের কোনও সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়নি, কিন্তু রেজুলেশন কার্যকর হওয়ার সময়, এই জাতীয় সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়ে গেছে। অতএব, VNREA এটিকে "এই রেজুলেশন কার্যকর হওয়ার তারিখের মধ্যে যেখানে কোনও সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়নি..." এ সংশোধন করার প্রস্তাব করছে।

সূত্র: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm