পর্ব ১: ভাড়া আবাসন: আবাসন চিন্তাধারায় একটি বড় পরিবর্তন
অন্যদিকে, ভাড়ার জন্য উপলব্ধ বাড়ির সিংহভাগই আসে আবাসিক এলাকার ছোট পারিবারিক বাড়ি, শ্রমিকদের ছাত্রাবাস, ছাত্রাবাস বা মিনি-অ্যাপার্টমেন্ট থেকে।
বৃহৎ আবাসন প্রকল্পের পরিবর্তে সামাজিক সম্পদের মাধ্যমে মধ্যম ও নিম্ন আয়ের মানুষের আবাসন চাহিদার একটি বড় অংশ পূরণ করা হচ্ছে।
এই দৃষ্টিকোণ থেকে দেখলে, সরকারের এবারের লক্ষ্য কোনো নতুন বাজার তৈরি করা নয়, বরং আড়ালে পরিচালিত একটি বিদ্যমান বাজারকে আনুষ্ঠানিক নগর উন্নয়ন কৌশলের সঙ্গে একীভূত করা।
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো কেন এই ক্ষেত্রটি নিয়ে তেমন আগ্রহী নয়, তা বুঝতে হলে একটি সাধারণ হিসাব করলেই হবে।
ধরা যাক, একজন ডেভেলপার হ্যানয়তে ৩০০টি অ্যাপার্টমেন্টের একটি ভবন নির্মাণ করলেন। যদি তারা এটি প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১০০ মিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রি করে, তাহলে কোম্পানিটি প্রায় ২,১০০ বিলিয়ন VND রাজস্ব আয় করতে পারবে এবং মাত্র কয়েক বছরের মধ্যেই প্রকল্পটির জীবনচক্র সম্পন্ন করতে পারবে।
কিন্তু যদি পুরো ভবনটিই ভাড়ার উদ্দেশ্যে রাখা হতো, তাহলে পরিস্থিতিটা সম্পূর্ণ ভিন্ন হতো। বর্তমান ভাড়ার হারে, বিনিয়োগকারীকে তার বিনিয়োগ উসুল করতে ২০-৩০ বছর অপেক্ষা করতে হতে পারে; এই সময়ের পরিচালন ও রক্ষণাবেক্ষণ খরচ এবং বাজার ঝুঁকির কথা তো বলাই বাহুল্য।
অন্য কথায়, এক পক্ষ একজন সিইও-র কার্যকালের মধ্যেই বাস্তব মুনাফা এনে দেয়। অপর পক্ষটি হলো এমন একটি খেলা যা ব্যবস্থাপনার একাধিক প্রজন্ম জুড়ে বিস্তৃত।
এই দুটি বিকল্পের সম্মুখীন হলে, বেশিরভাগ ব্যবসাই বাড়ি বিক্রি করা বেছে নেবে। এটা বোধগম্য, কারণ ব্যবসা তৈরিই হয় মুনাফা অর্জনের জন্য, সরকারের হয়ে সামাজিক সমস্যার সমাধান করার জন্য নয়।
প্রকৃতপক্ষে, ভিয়েতনাম বহু বছর ধরে সামাজিক আবাসন ইউনিট বিক্রি করে আবাসন সমস্যা সমাধানের চেষ্টা করে আসছে। তবে, এর বাস্তবায়নের অগ্রগতি প্রত্যাশার চেয়ে ধীর হয়েছে, যার আংশিক কারণ হলো কম মুনাফা এবং দীর্ঘ কার্যপ্রণালী ও বাস্তবায়ন সময়।
এতে বোঝা যায় যে, সামাজিক আবাসন থাকা সত্ত্বেও যদি ভাতার বিষয়টি সমাধান না করা হয়, তবে বাজার পরিচালনা করা খুব কঠিন হয়ে পড়বে।
এদিকে, লক্ষ লক্ষ ভাড়াটিয়া অপেক্ষা করে চলেছে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর আর্থিক মডেল বা মুনাফার হিসাব নিয়ে তারা খুব একটা মাথা ঘামায় না। তাদের যা প্রয়োজন তা আরও অনেক সহজ: সাধ্যের মধ্যে স্থিতিশীল বাসস্থান।
রাষ্ট্র বাজারের বিকল্প হতে পারে না।
যদি বাজার নিজেই ভাড়াবাড়ির সমস্যার সমাধান করতে পারত, তাহলে হয়তো লক্ষ লক্ষ শ্রমিককে আজকের মতো ঘিঞ্জি ছাত্রাবাসে থাকতে হতো না।
কিন্তু যদি রাষ্ট্র হস্তক্ষেপ করে বাজারের স্থান দখল করে, তবুও লক্ষ লক্ষ মানুষের একটি শহরের চাহিদা মেটাতে বাজেট হিমশিম খাবে।
সুতরাং, রাষ্ট্রের ভূমিকা বাজারকে প্রতিস্থাপন করা নয়, বরং এমন পরিস্থিতি তৈরি করা যাতে বাজার দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়ন লক্ষ্য পূরণে সহায়ক উপায়ে পরিচালিত হতে পারে।
প্রধানমন্ত্রী লে মিন হুং-এর নতুন নির্দেশনার মূল ভাবটিও এটাই, যেখানে তিনি ভাড়ার আবাসন ব্যবস্থার এমনভাবে উন্নয়নের অনুরোধ করেছেন যাতে রাষ্ট্র ভর্তুকি না দেয়, আবার বিষয়টিকে পুরোপুরি বাজারের ওপরও ছেড়ে না দেয়।
প্রথম ভাড়াভিত্তিক আবাসন মডেলগুলোর পরীক্ষামূলক স্থান হিসেবে হ্যানয়কে বেছে নেওয়াটা কোনো কাকতালীয় ঘটনা নয়। এটি এমন একটি এলাকা যা নগরায়ণ, অভিবাসনের কারণে ক্রমবর্ধমান জনসংখ্যা এবং বাড়ির দাম ও মানুষের আয়ের মধ্যে ক্রমবর্ধমান ব্যবধানের মতো বিষয়গুলোর কারণে সবচেয়ে বেশি চাপের সম্মুখীন হচ্ছে।
অর্থনৈতিক দৃষ্টিকোণ থেকে, ভাড়া আবাসন বাজারে সরকারের সর্বশ্রেষ্ঠ অবদান অর্থ নয়, বরং জমি।
উল্লেখ্য যে, এবার সরকার শুধু মূলধন নিয়েই আলোচনা করছে না, বরং ভাড়ার আবাসন উন্নয়নের কাজে অন্তর্ভুক্ত করার জন্য সরকারি জমি ও সম্পদের পর্যালোচনারও অনুরোধ করছে। যদি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বাজারদরে জমি কিনে তারপর ভাড়ার আবাসন নির্মাণ করতে হয়, তবে বেশিরভাগ প্রকল্পই অত্যন্ত অবাস্তব হয়ে পড়বে।
কিন্তু যখন রাষ্ট্র ভূমি, অবকাঠামো এবং বিভিন্ন প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে জড়িত হবে, তখন অর্থনৈতিক সমীকরণ পুরোপুরি বদলে যাবে।
আগামী ৩০ বছরের জন্য অর্থায়ন কে করবে?
জমি হলো গল্পের অর্ধেক মাত্র। বাকি অর্ধেক হলো মূলধন।
ভাড়া আবাসন একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ, যা কয়েক দশক ধরে চলে, অথচ বর্তমান ব্যাংকিং ব্যবস্থার মূলধন মূলত স্বল্পমেয়াদী। পরিণামে, কয়েক মাস বা বছরের মধ্যে সংগৃহীত তহবিল দিয়ে এমন একটি সম্পদে অর্থায়ন করা কঠিন, যার বিনিয়োগ পুনরুদ্ধার করতে কয়েক দশক সময় লাগে।
এর অর্থ হলো, একটি বৃহৎ পরিসরের ভাড়াবাড়ির বাজার গড়ে তোলার জন্য ভিয়েতনামকে সংশ্লিষ্ট দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের উৎস খুঁজে বের করতে হবে।
অন্য কথায়, লক্ষ লক্ষ ভাড়ার বাড়ি তৈরি করতে হলে ভিয়েতনামকে শুধু জমির সমস্যারই নয়, দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের সমস্যারও সমাধান করতে হবে।
সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জটা ভবনগুলোর মধ্যে নেই।
ভিয়েতনামের তুলনায়, ভাড়াভিত্তিক আবাসন ব্যবস্থা থাকা উন্নত দেশগুলোর মধ্যে সবচেয়ে বড় পার্থক্যটি হলো আয় এবং সামাজিক নিরাপত্তা ব্যবস্থা।
অনেক উন্নত দেশে মানুষ আজীবন ভাড়া নিতে ইচ্ছুক থাকে, কারণ ভবিষ্যতের জন্য তাদের কাছে পেনশন তহবিল, সামাজিক নিরাপত্তা বা জনকল্যাণমূলক কর্মসূচির মতো অন্যান্য সুরক্ষার ব্যবস্থা থাকে।
অন্যদিকে, ভিয়েতনামে একটি বাড়ি এখনও প্রায়শই একটি পরিবারের সবচেয়ে বড় সম্পদ, বার্ধক্যের জন্য এক প্রকার সঞ্চয় এবং জীবনের অনিশ্চয়তার বিরুদ্ধে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বীমা হিসেবে বিবেচিত হয়।
সুতরাং, ভাড়াবাড়ির ভবিষ্যৎ শুধু নির্মাণ শিল্প বা রিয়েল এস্টেট বাজারের উপরই নির্ভর করে না। এটি আয় বৃদ্ধির হার, কর্মসংস্থানের গুণমান এবং সামাজিক সুরক্ষা ব্যবস্থার পরিপক্কতার উপরও নির্ভর করে।
একটি নীতি তখনই টেকসই হয়, যখন তা সকলের জন্য উপকারী হয়।
যদি ‘ভাড়া আবাসন: আবাসন চিন্তাধারায় এক বড় পরিবর্তন’ শীর্ষক প্রবন্ধটি এই প্রশ্ন তুলে থাকে যে দেড় কোটি জনসংখ্যার হ্যানয়ে লক্ষ লক্ষ মানুষ কোথায় বাস করবে, তবে এই প্রবন্ধটি একটি ভিন্ন প্রশ্ন উত্থাপন করে: সেই আবাসন ইউনিটগুলো কে নির্মাণ করবে?
ভাড়া আবাসন বাজারের সাফল্য শেষ পর্যন্ত কোনো একক পক্ষের ওপর নির্ভর করে না, বরং ভিয়েতনাম এমন একটি ব্যবস্থা গড়ে তুলতে পারে কি না, যা সকল পক্ষের সুবিধা নিশ্চিত করবে—তার ওপরই নির্ভর করে।
কিন্তু চূড়ান্তভাবে, সকল নীতির লক্ষ্য হলো মানুষ।
একটি ভাড়াবাড়ির বাজার তখনই সত্যিকার অর্থে সফল হয়, যখন সাধারণ কর্মীরা শহরে বসবাস, কাজ এবং সন্তানদের লালন-পালনের জন্য স্থিতিশীল আবাসন খুঁজে পায়, কারণ কোনো ব্যবসাই দয়া করে বাড়ি তৈরি করে না।
কিন্তু কোনো শহরই টেকসইভাবে বিকশিত হতে পারে না, যদি সেই মানুষগুলোই সেখানে থাকতে না পারে, যারা এর মূল্য তৈরি করে।
উৎস: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
![[ছবি] সাধারণ সম্পাদক ও রাষ্ট্রপতি তো লাম ত্রি-স্তরীয় সরকার ব্যবস্থার এক বছর পূর্তি উপলক্ষে আয়োজিত পর্যালোচনা সভার প্রস্তুতিমূলক বৈঠকে সভাপতিত্ব করছেন।](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/02/1780391821195_a1-bnd-4595-9717-jpg.webp)
মন্তব্য (0)