ভূমি আইনটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়নের জন্য অনেক বাধা দূর করতে হবে।

ভূমি আইন বাস্তবায়নের একটি নির্দিষ্ট সময় পরেও, কিছু মতামত অনুসারে, নতুন বিধিমালা বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় এখনও বেশ কিছু বাধা ও অসুবিধা রয়েছে।

ভূমি আইনটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়নের জন্য অনেক বাধা দূর করতে হবে।

ভূমি আইন বাস্তবায়নের একটি নির্দিষ্ট সময় পরেও, কিছু মতামত অনুসারে, নতুন বিধিমালা বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় এখনও বেশ কিছু বাধা ও অসুবিধা রয়েছে।

আশা করা হচ্ছে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন ভিয়েতনামে ভূমি ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহারের উন্নতি ঘটাবে, যা আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে অবদান রাখবে এবং জনগণের ন্যায্য অধিকার রক্ষা করবে।

তবে, বাস্তবায়নের একটি নির্দিষ্ট সময় পরেও নতুন বিধিমালাগুলো কার্যকর করার প্রক্রিয়ায় অসংখ্য বাধা ও অসুবিধা রয়ে গেছে। এই সমস্যাগুলো শুধু আইনি দলিলগুলোর মধ্যে সামঞ্জস্যের অভাব থেকেই নয়, বরং প্রয়োগ পদ্ধতি, ব্যবস্থাপনার সক্ষমতা এবং স্থানীয় রীতিনীতি থেকেও উদ্ভূত হয়।

বাস্তবায়ন নির্দেশিকা জারি করতে বিলম্ব।

বাস্তবায়ন নির্দেশিকা প্রণয়নে সরকার ও মন্ত্রণালয়গুলোর প্রচেষ্টা সত্ত্বেও ভূমি আইনের অনেক বিধান এখনো পুরোপুরি বাস্তবায়িত হয়নি।

জমির দাম রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিনিয়োগ প্রকল্পের উন্নয়নে প্রভাব বিস্তারকারী অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ একটি উপাদান। তবে, জমির দাম নির্ধারণের বর্তমান ব্যবস্থায় এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, যা জমি লেনদেনের ক্ষেত্রে পক্ষগুলোর মধ্যে সহজেই বিরোধের জন্ম দেয়।

এখন পর্যন্ত ৬৩টি প্রদেশ ও শহরের মধ্যে মাত্র প্রায় ৫৯টি বিস্তারিত নির্দেশিকা জারি করেছে, এবং বিভিন্ন মন্ত্রণালয় ও বিভাগের অধ্যাদেশ ও বিজ্ঞপ্তিগুলো এখনও চূড়ান্ত করা হচ্ছে। এর ফলে আইনটি বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে স্থানীয় কর্তৃপক্ষগুলোর অসুবিধা হচ্ছে, যা ভূমি ব্যবহারের অধিকার, ক্ষতিপূরণ, পুনর্বাসন সহায়তা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (লাল বই) প্রদানের মতো বিষয়গুলোর সমাধান প্রক্রিয়াকে প্রভাবিত করছে।

সংশোধিত ভূমি আইন বাস্তবায়নের অন্যতম প্রধান সমস্যা হলো জনগণের ভূমি ব্যবহারের অধিকার শনাক্তকরণ ও স্বীকৃতি প্রদান। একাধিক বিধি-বিধানের পুনরাবৃত্তি এবং ব্যবস্থাপনার বিভিন্ন স্তরের মধ্যে সমন্বয়ের অভাবে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (লাল বই) প্রদানের প্রক্রিয়া এখনও বহু অসুবিধার সম্মুখীন। অধিকন্তু, স্থানীয় পর্যায়ে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার প্রয়োগ শিথিল থাকায় ভূমি সম্পদের অপচয় হচ্ছে এবং প্রকল্প বাস্তবায়নে বিলম্ব ঘটছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VnREA)-এর ভাইস চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন ভান দিন-এর মতে, জমির মালিকানার সনদপত্র প্রদান এখনও বহু সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে এবং অনেক প্রকল্পে সম্পূর্ণ ও সুস্পষ্ট আইনি নথিপত্রের অভাব রয়েছে, যা জমি লেনদেনের ক্ষেত্রে সাধারণ মানুষের জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করছে।

জনাব দিন প্রশাসনিক প্রক্রিয়া হ্রাস করার লক্ষ্যে জাতীয় ভূমি ডেটাবেসের উন্নতি এবং বিভিন্ন স্থানীয় পর্যায়ে ভূমি তথ্য ব্যবস্থা সমন্বয় করার প্রয়োজনীয়তার কথা বলেছেন। একই সাথে, রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোকে নির্দিষ্ট নির্দেশিকা তৈরি করতে হবে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের প্রক্রিয়া সহজ করতে হবে, যা নাগরিক ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে।

অনেক বিশেষজ্ঞ ও ব্যবস্থাপক কর্তৃক চিহ্নিত আরেকটি সমস্যা হলো উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য ভূমি অধিগ্রহণের অসুবিধা। অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ ড. নগুয়েন মিন ফং মন্তব্য করেছেন যে, ভূমি অধিগ্রহণ একটি কঠিন সমস্যা, কারণ এর সাথে ক্ষতিপূরণ, পুনর্বাসন এবং জনগণের সম্মতির মতো জটিল বিষয় জড়িত।

এটি এমন একটি কারণ যা অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্পের অগ্রগতিকে মন্থর করে দিতে পারে। জনগণের সাথে যুক্তিসঙ্গত ক্ষতিপূরণের মূল্যে একমত হতে না পারার কারণে অনেক বড় প্রকল্প থমকে যায়।

মিঃ ফং-এর মতে, এই সমস্যা সমাধানের জন্য একটি স্বচ্ছ ও ন্যায্য ক্ষতিপূরণ ব্যবস্থা গড়ে তোলা প্রয়োজন। পাশাপাশি, ভূমি অধিগ্রহণ নীতিটি যেন জনগণ বোঝে এবং এর সঙ্গে একমত হয়, তা নিশ্চিত করতে প্রচার ও গণসংহতির প্রচেষ্টা জোরদার করতে হবে। এছাড়াও, জমি অধিগ্রহণের পরপরই মানুষ যাতে তাদের জীবন স্থিতিশীল করতে পারে, তা নিশ্চিত করার জন্য সম্পূর্ণ অবকাঠামোসহ পুনর্বাসন এলাকা নির্মাণ করা প্রয়োজন।

ভূমি মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতির সাথে সম্পর্কিত প্রতিবন্ধকতা।

জমির দাম রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিনিয়োগ প্রকল্পের উন্নয়নকে প্রভাবিত করে এমন গুরুত্বপূর্ণ উপাদানগুলোর মধ্যে অন্যতম। তবে, জমির দাম নির্ধারণের বর্তমান প্রক্রিয়াটি এখনও খুবই অপর্যাপ্ত, যা জমি লেনদেনের ক্ষেত্রে পক্ষগুলোর মধ্যে সহজেই বিরোধের জন্ম দেয়।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিস লে থি থান হা জানিয়েছেন যে, বিভিন্ন এলাকায় জমির দাম প্রায়শই পরিবর্তিত হয় এবং মূল্যায়নের অস্পষ্ট বিষয়গুলো বাসিন্দা ও বিনিয়োগকারীদের জন্য নিরাপদ বোধ করা কঠিন করে তোলে।

মিস হা যুক্তি দিয়েছেন যে একটি স্থিতিশীল ও স্বচ্ছ ভূমি মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থা প্রয়োজন। জমির মূল্য সংক্রান্ত তথ্য জনসমক্ষে প্রকাশ করা, নিয়মিতভাবে তা হালনাগাদ করা এবং একটি সাধারণ ডেটা সিস্টেমে একীভূত করা হলে তা জমির মূল্যস্ফীতি কমাতে ও লেনদেনে স্বচ্ছতা বাড়াতে সাহায্য করবে। এর পাশাপাশি, সামাজিক আবাসন প্রকল্প, বিশেষ করে স্বল্প আয়ের মানুষের জন্য আবাসন প্রকল্পে অগ্রাধিকারমূলক নীতি প্রয়োজন।

হ্যানয়ের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের প্রধানের মতে, কিছু এলাকায় জমির দাম বাজারদরের চেয়ে কম, যা ভূমি সংরক্ষণাগার তৈরিতে বিনিয়োগকৃত খরচ ও সম্পদ (ভূমি পরিষ্কারের খরচ, অবকাঠামো নির্মাণে বিনিয়োগ ইত্যাদি সহ) মেটানোর জন্য অপর্যাপ্ত।

বাজার মূল্যের চেয়ে জমির দাম কম থাকার সমস্যা সমাধানের জন্য, জেলা, জেলা ও শহরের গণকমিটিগুলো দর বৃদ্ধির হার এবং একাধিক দফা নিলামের (বাধ্যতামূলক সংখ্যক দফাসহ) বিধান করেছে, যাতে পরবর্তী প্রতিটি দফার শুরুর দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি থাকে।

তবে, ভূমি আইন এবং সম্পত্তি নিলাম সংক্রান্ত আইনে এখনও কম আমানতের পরিমাণ (প্রাথমিক মূল্যের ২০% এর সমান) এর মতো বিষয়গুলির সম্পূর্ণ সমাধান করা হয়নি; মূল্যস্ফীতি বা কারসাজির জন্য যোগসাজশ কঠোরভাবে নিষিদ্ধ করার কোনো বিধি নেই, যার ফলে এমন পরিস্থিতি তৈরি হয় যেখানে নিলামে অংশগ্রহণকারীরা নিলাম জেতার জন্য বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি দর হাঁকেন, তারপর বিজয়ী দর পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন (আমানত পরিত্যাগ করেন) অথবা পরবর্তী রাউন্ডে দর হাঁকা চালিয়ে যান না, যার কারণে নিলাম ব্যর্থ হয় এবং বাজার মূল্যে ব্যাঘাত ঘটে।

বর্তমানে, জমি নিলামের মাধ্যমে ব্যক্তিদের নিজেদের বাড়ি নির্মাণ সম্পন্ন করার জন্য কোনো বাধ্যতামূলক নিয়মকানুন নেই। এর ফলে জমি অব্যবহৃত ও পতিত অবস্থায় পড়ে থাকে, যা পরিকল্পনা ব্যবস্থাপনায় অসুবিধা সৃষ্টি করে, নগরীর সৌন্দর্য ক্ষুণ্ণ করে এবং ভূমি সম্পদের অপচয় ঘটায়।

কিছু জেলা, কাউন্টি এবং শহর সামাজিক-অর্থনৈতিক উন্নয়নের জন্য মূলধনের চাহিদা মেটাতে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম থেকে রাজস্ব আদায়ের চাপের মধ্যে রয়েছে, তাই তারা আবাসন নির্মাণের জন্য ব্যক্তিদের মধ্যে জমি বরাদ্দ করতে নিলামের আয়োজন অব্যাহত রেখেছে।

প্রশাসনিক পদ্ধতি এবং জমির দাম ছাড়াও, ভূমি ব্যবহারের পর্যবেক্ষণ ও পরিদর্শনেও নানা অসুবিধা রয়েছে। প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক জনাব নগুয়েন ট্রং হোয়াই বলেন যে, বর্তমানে স্থানীয় পর্যায়ে কার্যকর পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থার অভাব রয়েছে, যার ফলে জমির অপচয়, পরিত্যক্ত জমি অথবা উদ্দেশ্যবহির্ভূত কাজে জমির ব্যবহার হচ্ছে।

জনাব হোয়াই যুক্তি দিয়েছেন যে, জমি তার উদ্দিষ্ট উদ্দেশ্যে এবং দক্ষতার সাথে ব্যবহৃত হচ্ছে কিনা তা নিশ্চিত করার জন্য একটি কঠোর, স্বচ্ছ এবং ন্যায্য পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা প্রয়োজন।

ভূমি ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোরও ভূমি তথ্য ব্যবস্থাপনায় তথ্যপ্রযুক্তি প্রয়োগ করা প্রয়োজন, যা ভূমি-ব্যবহার প্রকল্পগুলোকে আরও কার্যকরভাবে পর্যবেক্ষণ ও পরিদর্শন করতে সাহায্য করবে।

জিজ্ঞাসা করা হলে, কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান জানায় যে, রিয়েল এস্টেট ও অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্পের অন্যতম প্রধান বাধা হলো আইনি প্রক্রিয়া এবং জমি অধিগ্রহণে বিলম্ব। প্রশাসনিক প্রক্রিয়া, ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসন বিষয়ে ঐকমত্যের অভাবের কারণে অনেক প্রকল্প, বিশেষ করে আবাসন প্রকল্পগুলো, থমকে আছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকরভাবে বাস্তবায়নের জন্য, কিছু বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষকে এই অসুবিধাগুলো মোকাবেলায় আরও বেশি প্রচেষ্টা চালাতে হবে।

বিশেষত, সংশোধিত ভূমি আইনের নতুন প্রবিধানগুলোর ওপর বিস্তারিত নির্দেশিকা জারি করা এবং সকল স্তরের কর্মকর্তাদের জন্য প্রশিক্ষণ কোর্সের আয়োজন করা প্রয়োজন। এটি স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে তথ্য অনুধাবন করতে এবং আইনের বিধানগুলো কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করতে সহায়তা করবে।

ভূমি ডেটাবেস সম্পূর্ণ করা হলে এর সামঞ্জস্য ও নির্ভুলতা নিশ্চিত হয়। ভূমি ব্যবস্থাপনায় তথ্যপ্রযুক্তির প্রয়োগ সময় ও খরচ বাঁচাতে এবং ব্যবস্থাপনার ত্রুটি কমাতে সাহায্য করবে।

জমির মূল্য নির্ধারণ এবং জমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে ক্ষতিপূরণ প্রদানের পদ্ধতি নিয়ে আরও স্পষ্ট ও বিস্তারিত আইনি দলিল জারি করা প্রয়োজন। কর্তৃপক্ষকে ভূমি ব্যবহারের তত্ত্বাবধান ও পরিদর্শনও জোরদার করতে হবে।

বিশ্বাস করা হয় যে, শুধুমাত্র এই সমাধানগুলো একযোগে ও দৃঢ়তার সাথে বাস্তবায়ন করা হলেই ২০২৪ সালের ভূমি আইন তার কার্যকারিতা সর্বোচ্চ পর্যায়ে নিয়ে যেতে পারবে এবং দেশের উন্নয়নের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করতে পারবে।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html