স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামকে সার্কুলারটি সংশোধন করতে হবে।

[বিজ্ঞাপন_১]

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের (SBV) নিশ্চিতকরণ সম্পর্কিত একটি নথি জারি করেছে যে এটি সার্কুলার নং 22/2023/TT-NHNN (সার্কুলার নং 41/2016/TT-NHNN এর কিছু নিবন্ধ সংশোধন এবং পরিপূরক) সংস্থা এবং ব্যক্তিদের নির্মাণাধীন আবাসন কেনার অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না।

অনেক ভুল বোঝাবুঝি এখনও রয়ে গেছে।

সেই অনুযায়ী, HoREA বিশ্বাস করে যে যদিও সার্কুলার ২২ প্রাথমিকভাবে পরিকল্পনার বাইরের সম্পত্তির ক্রেতাদের আশ্বস্ত করতে সাহায্য করেছে, তবুও এর "আইনি বাধা" এখনও রয়ে গেছে।

বিশেষভাবে: ৪১/২০১৬/TT-NHNN এর ধারা ২ এর অনুচ্ছেদ ১১, দফা (২২/২০২৩/TT-NHNN এর ধারা ১ এর অনুচ্ছেদ ১ দ্বারা সংশোধিত এবং পরিপূরক) কেবলমাত্র শর্ত দেয় যে এটি বাণিজ্যিক আবাসনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যা "হস্তান্তরের জন্য সম্পূর্ণ", অর্থাৎ, "প্রস্তুত" বাণিজ্যিক আবাসন, কিন্তু "হস্তান্তরের জন্য এখনও সম্পূর্ণ না হওয়া", অর্থাৎ, "নির্মাণাধীন" বাণিজ্যিক আবাসন কেনার জন্য ঋণ ধার করার ক্ষেত্রে অন্তর্ভুক্ত নয়।

HoREA-এর মতে, "সম্পূর্ণ গৃহ হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত" ধারণাটিকে "নির্মাণাধীন গৃহ" হিসেবে ব্যাখ্যা করা যাবে না যা বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি সেই গৃহ কেনার জন্য ঋণের জন্য জামানত হিসেবে গ্রহণ করবে।

অধিকন্তু, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের ঘোষণা নিশ্চিত করে যে "সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN, যা স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং শাখাগুলির মূলধন পর্যাপ্ততা অনুপাত নিয়ন্ত্রণ করে, এটি ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলির ঋণ প্রদান কার্যক্রম পরিচালনার জন্য কোনও নথি নয়।"

তবে, বাস্তবে, সার্কুলার ৪১ (সার্কুলার ২২/২০২৩/টিটি-এনএইচএনএন-এর ধারা ১, ধারা ১ দ্বারা সংশোধিত এবং পরিপূরক) এ আইনি বিধান রয়েছে যা "বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের শাখাগুলির মূলধন পর্যাপ্ততা অনুপাতের নিয়মাবলীর" সাথে সম্পর্কিত নয়, বরং "ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলির ক্রেডিট প্রদান কার্যক্রম" এর সাথে সম্পর্কিত।

বিশেষ করে, ধারা ২-এর ১১ নম্বর ধারায় "শর্ত পূরণকারী বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের জন্য রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ" উল্লেখ করা হয়েছে, যা স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের সার্কুলারগুলির নিয়ম অনুসারে "ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলির ক্রেডিট প্রদান কার্যক্রম পরিচালনা করে"।

" সমিতিটি বিশ্বাস করে যে যদি সার্কুলার ৪১ শুধুমাত্র 'বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের শাখাগুলির মূলধন পর্যাপ্ততা অনুপাত' নির্ধারণ করে, তাহলে ধারা ১১, অনুচ্ছেদ ২-এ 'ঘর কেনার জন্য ব্যক্তিদের জন্য রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত বন্ধকী ঋণ'-এর জন্য 'শর্ত' নির্দিষ্ট করে আইনি বিধিমালার প্রয়োজন নেই, কারণ ইতিমধ্যেই স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম থেকে ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলির ক্রেডিট প্রদান কার্যক্রম পরিচালনার জন্য সার্কুলার রয়েছে ," হোরিয়া নথিতে বলা হয়েছে।

অধিকন্তু, HoREA-এর মতে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম কর্তৃক জারি করা "ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংকের শাখাগুলির জন্য মূলধন পর্যাপ্ততা অনুপাত সম্পর্কিত কিছু তথ্য" নামক সাম্প্রতিক নথিটি সার্কুলারের মতো "আইনি আদর্শিক নথি" নয়, এবং তাই কেবল তথ্য প্রদানের ক্ষেত্রেই এর মূল্য রয়েছে।

ইতিমধ্যে, বিদেশী ব্যাংকগুলির ব্যাংক এবং শাখাগুলিকে তাদের ঋণ প্রদান কার্যক্রম ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের ঋণ প্রতিষ্ঠান আইন এবং সার্কুলারের উপর ভিত্তি করে পরিচালনা করতে হবে।

নির্মাণাধীন সম্পত্তি দ্বারা সুরক্ষিত বন্ধকী ঋণগুলি সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। (চিত্র: কং হিউ)

সার্কুলারটি সংশোধন এবং স্পষ্টভাবে পরিপূরক করা প্রয়োজন।

উপরোক্ত অসুবিধাগুলির আলোকে, HoREA বিশ্বাস করে যে ১ জুলাই, ২০২৪ তারিখে সার্কুলার নং ২২/২০২৩/TT-NHNN কার্যকর হওয়ার আগে, স্বচ্ছ, নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং টেকসই পদ্ধতিতে রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়ন প্রক্রিয়াকে সমর্থন করার জন্য শীঘ্রই এটি সংশোধন এবং পরিপূরক করা প্রয়োজন। একই সাথে, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য "নির্মাণাধীন বাণিজ্যিক আবাসন" ক্রয়ের জন্য ব্যক্তিদের ঋণ অনুমোদনের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা উচিত, যা বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত (বন্ধক)।

আরও অনেক বিশেষজ্ঞ একমত যে, কেবল তথ্য ঘোষণা এবং জনমতের প্রতি সাড়া দেওয়ার পরিবর্তে, স্পষ্ট ও স্বচ্ছ আইনি ভিত্তি নিশ্চিত করার জন্য স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের সার্কুলারটি সংশোধন করা উচিত।

সেন্ট্রাল ইনস্টিটিউট ফর ইকোনমিক ম্যানেজমেন্ট রিসার্চের প্রাক্তন পরিচালক ডঃ লে ড্যাং দোয়ান বিশ্বাস করেন যে ঋণ এবং ঋণ প্রদান ক্রেডিট আইন মেনে চলা উচিত এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের স্পষ্ট লিখিত নির্দেশিকা প্রদান করা উচিত। সার্কুলার জারি করার আগে, এই নির্দেশিকাগুলি প্রকাশ করা উচিত যাতে সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলি প্রতিক্রিয়া জানাতে পারে, ফলে ভুল বোঝাবুঝি এবং অপ্রয়োজনীয় বিতর্ক এড়ানো যায়।

সহযোগী অধ্যাপক ডঃ দিন ট্রং থিন বলেন যে নির্মাণাধীন বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিষিদ্ধ না করা জরুরি। তবে, যেহেতু স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম এখনও এই বিষয়ে আইনত বাধ্যতামূলক কোনও নথি জারি করেনি, তাই বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিকে তথ্যবহুল সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য তাদের মূল্যায়ন এবং স্ব-মূল্যায়ন ক্ষমতা উন্নত করতে হবে।

বিশেষজ্ঞরা পরামর্শ দিচ্ছেন যে নির্মাণাধীন বাড়ি কেনার জন্য ঋণের সার্কুলারটি স্পষ্ট করা প্রয়োজন। (চিত্র)

আরেকজন অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন: " ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলি সাধারণত স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম কর্তৃক জারি করা ডিক্রি এবং সার্কুলারগুলি মেনে চলে যার স্পষ্ট আইনি মূল্য রয়েছে। যদি সার্কুলার 22 ধারণাগুলি স্পষ্ট না করে, তাহলে এটি ব্যবসা এবং ব্যক্তিদের মধ্যে ভুল বোঝাবুঝি, বিভ্রান্তি এবং সন্দেহের সৃষ্টি করবে, যখন ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলি দ্বিধাগ্রস্ত হবে এবং এমনকি ঋণ দিতেও অনিচ্ছুক হতে পারে।"

যদি স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম ভবিষ্যতে বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিষিদ্ধ না করে থাকে, তাহলে সার্কুলার কার্যকর হওয়ার পর সকল পক্ষের অসুবিধা কমাতে এটিকে বৈধ করার জন্য পদক্ষেপ নেওয়া উচিত ।"

অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসার প্রতিনিধিরাও নতুন নিয়মকানুন সম্পর্কে বিভ্রান্তি প্রকাশ করেছেন। হ্যানয়- ভিত্তিক একটি কোম্পানির প্রধান বলেছেন: "যদি স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম এই নিয়মকানুনগুলিকে স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত না করে, তাহলে ব্যাংকগুলির সাথে লেনদেন করার জন্য আমাদের কোনও আইনি ভিত্তি নেই। ঋণের সীমিত অ্যাক্সেসের বর্তমান প্রেক্ষাপটে, ব্যবসাগুলিকে রক্ষা করার জন্য সার্কুলারটি সংশোধন এবং স্পষ্ট করা অপরিহার্য।"

সাম্প্রতিক এক বিবৃতিতে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম নিশ্চিত করেছে যে নতুন নিয়মগুলি ভবিষ্যতে নির্মিত আবাসনের ক্রেতাদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না এবং বিদ্যমান নিয়মগুলির পরিপন্থীও নয়।
"বাড়ি বিক্রয় চুক্তি অনুসারে বাড়িটি সম্পন্ন হওয়ার শর্তটি কেবল বাড়ির বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (যা অন্যান্য রিয়েল এস্টেট-সুরক্ষিত প্রাপ্যের তুলনায় কম ঝুঁকির ওজনের বিষয়)।"
যেসব ক্ষেত্রে প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তিদের নির্মাণাধীন আবাসন নির্মাণ বা ক্রয় করতে হবে এবং নির্মাণাধীন আবাসন বন্ধক রাখতে হবে, সেক্ষেত্রে এটি সার্কুলার ৪১-এর ধারা ১০, ধারা ২-এ বর্ণিত রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের শ্রেণীর মধ্যে পড়বে এবং সার্কুলার ৪১-এর ধারা ১০, ধারা ৯-এ বর্ণিত ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করা হবে।
বিশেষ করে, যেসব প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তিরা একটি বাড়ি কিনতে এবং ভবিষ্যতে নির্মিত এই বাড়িটি সুরক্ষিত (বন্ধক) করতে ইচ্ছুক, তারা ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত (LTV) এর উপর নির্ভর করে 30-120% ঝুঁকির ওজন প্রয়োগ করবে, যা ঋণের ভারসাম্য এবং জামানতের মূল্যের অনুপাত হিসাবে গণনা করা হয়। যেসব ক্ষেত্রে LTV অনুপাত অনুপলব্ধ, সেখানে ঝুঁকির ওজন হবে 150%।

কং হিউ

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস