স্টেট ব্যাংকের সার্কুলারটি সংশোধন করা দরকার।

[বিজ্ঞাপন_১]

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) সম্প্রতি স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) সম্পর্কে একটি নথি জারি করেছে যেখানে নিশ্চিত করা হয়েছে যে এটি সার্কুলার নং 22/2023/TT-NHNN (সার্কুলার নং 41/2016/TT-NHNN এর বেশ কয়েকটি নিবন্ধ সংশোধন এবং পরিপূরক) তে ভবিষ্যতের আবাসন কেনার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করবে না।

এখনও অনেক ভুল বোঝাবুঝি আছে

সেই অনুযায়ী, HoREA বিশ্বাস করে যে যদিও প্রাথমিক পদক্ষেপগুলি ভবিষ্যতের বাড়ির ক্রেতাদের আরও নিরাপদ বোধ করতে সাহায্য করেছে, তবুও সার্কুলার 22-এর "আইনি সমস্যা" এখনও রয়ে গেছে।

বিশেষভাবে: পয়েন্ট a, ধারা ১১, সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN এর ধারা 2 (সার্কুলার 22/2023/TT-NHNN এর ধারা 1, ধারা 1 এ সংশোধিত এবং পরিপূরক) শুধুমাত্র "হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন" বাণিজ্যিক আবাসনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নিয়মাবলী প্রদান করে, অর্থাৎ "উপলব্ধ" বাণিজ্যিক আবাসন, কিন্তু "হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন না হওয়া" বাণিজ্যিক আবাসন ক্রয়ের জন্য ক্রেডিট ঋণের ক্ষেত্রে অন্তর্ভুক্ত নয়, অর্থাৎ "ভবিষ্যতে গঠিত" বাণিজ্যিক আবাসন।

HoREA-এর মতে, "সম্পূর্ণ গৃহ হস্তান্তরের জন্য" ধারণাটির অর্থ "ভবিষ্যতের গৃহায়ন" অন্তর্ভুক্ত করা যাবে না যা বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি সেই বাড়ি কেনার জন্য ঋণের জন্য জামানত হিসাবে গ্রহণ করবে।

অধিকন্তু, স্টেট ব্যাংকের ঘোষণা নিশ্চিত করেছে যে "বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখার মূলধন সুরক্ষা অনুপাত নিয়ন্ত্রণকারী সার্কুলার 41/2016/TT-NHNN ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলির ঋণ প্রদান কার্যক্রম পরিচালনার জন্য কোনও নথি নয়"।

কিন্তু প্রকৃতপক্ষে, সার্কুলার ৪১ (সার্কুলার ২২/২০২৩/টিটি-এনএইচএনএন-এর ধারা ১, ধারা ১-এ সংশোধিত এবং পরিপূরক) "বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখার মূলধন সুরক্ষা অনুপাতের নিয়মাবলী" সম্পর্কিত নয়, বরং "ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানের ক্রেডিট প্রদান কার্যক্রম" সম্পর্কিত আইনি বিধিমালা রয়েছে।

বিশেষ করে, ধারা ১১, ধারা ২-এ "শর্ত পূরণ করে বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের জন্য রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ" উল্লেখ করা হয়েছে, যা স্টেট ব্যাংকের "ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলির ঋণ প্রদান কার্যক্রম পরিচালনার নির্দেশিকা" সার্কুলারের বিধানের অনুরূপ।

" সমিতিটি দেখেছে যে যদি সার্কুলার ৪১ শুধুমাত্র "বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখার মূলধন সুরক্ষা অনুপাত" নিয়ন্ত্রণ করে, তবে ধারা ১১, অনুচ্ছেদ ২-এ "হোম মর্টগেজ ঋণ হল ব্যক্তিদের বাড়ি কেনার জন্য রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ" এর "শর্ত" নিয়ন্ত্রণকারী আইনি বিধিমালা থাকা আবশ্যক নয় কারণ স্টেট ব্যাংকের সার্কুলার রয়েছে যা ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলির ক্রেডিট প্রদান কার্যক্রম পরিচালনা করে ", HoREA-এর নথিতে বিষয়টি উত্থাপন করা হয়েছে।

এছাড়াও, HoREA-এর মতে, সম্প্রতি স্টেট ব্যাংক কর্তৃক জারি করা "ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখার জন্য মূলধন সুরক্ষা অনুপাত সম্পর্কিত কিছু তথ্য" নথিটি সার্কুলারের মতো "আইনি নথি" নয়, তাই এটি কেবল তথ্য প্রদানের জন্য মূল্যবান।

ইতিমধ্যে, ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখাগুলিকে ঋণ প্রদান কার্যক্রম পরিচালনার জন্য ঋণ প্রতিষ্ঠান আইন এবং স্টেট ব্যাংকের সার্কুলারের উপর ভিত্তি করে কাজ করতে হবে।

ভবিষ্যতের রিয়েল এস্টেটের দ্বারা সুরক্ষিত বন্ধকগুলি সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। (চিত্র: কং হিউ)

সার্কুলারগুলি স্পষ্টভাবে সংশোধন এবং পরিপূরক করতে হবে।

উপরোক্ত অসুবিধাগুলির প্রতিক্রিয়ায়, HoREA বিশ্বাস করে যে ১ জুলাই, ২০২৪ থেকে সার্কুলার নং ২২/২০২৩/TT-NHNN কার্যকর হওয়ার আগে, পুনরুদ্ধার এবং স্বচ্ছ, নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং টেকসই উন্নয়নের প্রক্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট বাজারকে সমর্থন করার জন্য শীঘ্রই এটি সংশোধন এবং পরিপূরক করা উচিত। একই সাথে, এটি ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য সেই বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত (বন্ধক) "ভবিষ্যতে গঠিত বাণিজ্যিক আবাসন" কেনার জন্য ব্যক্তিদের জন্য ক্রেডিট ঋণ অনুমোদনের শর্ত তৈরি করবে।

আরও অনেক বিশেষজ্ঞও একমত যে, স্টেট ব্যাংকের সার্কুলারটি সংশোধন করা উচিত যাতে এটি কেবল তথ্য ঘোষণা করা এবং জনমতের প্রতিক্রিয়া জানানোর পরিবর্তে আইনত স্পষ্ট এবং স্বচ্ছ হয়।

সেন্ট্রাল ইনস্টিটিউট ফর ইকোনমিক ম্যানেজমেন্টের প্রাক্তন পরিচালক ডঃ লে ড্যাং ডোয়ান বলেন, ঋণ গ্রহণ এবং ঋণ প্রদানের ক্ষেত্রে ঋণ আইন মেনে চলতে হবে এবং স্টেট ব্যাংকের স্পষ্ট লিখিত নির্দেশনা থাকা উচিত। সার্কুলার জারি করার আগে, এমন নির্দেশনা প্রদান করা উচিত যাতে সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলি অপ্রয়োজনীয় ভুল বোঝাবুঝি এবং বিতর্ক এড়াতে তাদের মতামত প্রদানে অংশগ্রহণ করতে পারে।

সহযোগী অধ্যাপক ডঃ দিন ট্রং থিন বলেন যে ভবিষ্যতে আবাসন ক্রয়ের জন্য ঋণ নিষিদ্ধ করা জরুরি নয়। তবে, স্টেট ব্যাংক এখনও এই বিষয়ে কোনও আইনি নথি জারি করেনি, যেখানে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিকে তাদের মূল্যায়ন ক্ষমতা উন্নত করতে এবং সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য স্ব-মূল্যায়ন করতে হবে।

ভবিষ্যতের বাড়ি কেনার জন্য টাকা ধার করার বিষয়ে সার্কুলারটি স্পষ্ট করার পরামর্শ দিচ্ছেন বিশেষজ্ঞরা। (ছবি চিত্র)

আরেকজন অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন: " ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলি প্রায়শই স্টেট ব্যাংক কর্তৃক জারি করা ডিক্রি এবং সার্কুলারগুলি মেনে চলে যার স্পষ্ট আইনি মূল্য রয়েছে। যদি সার্কুলার 22 ধারণাগুলি স্পষ্ট না করে, তাহলে এটি ব্যবসা এবং মানুষের ভুল বোঝাবুঝি, আতঙ্ক এবং সন্দেহের কারণ হবে এবং ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলি বিভ্রান্ত হবে, এমনকি ঋণ দিতে অনিচ্ছুক হবে।"

যদি ভবিষ্যতে স্টেট ব্যাংক গৃহঋণ নিষিদ্ধ না করে থাকে, তাহলে সার্কুলার কার্যকর হওয়ার পর সকল পক্ষের অসুবিধা দূর করার জন্য এটিকে বৈধ করার জন্য পদক্ষেপ নেওয়া উচিত।

অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসার প্রতিনিধিরাও নতুন নিয়মকানুন সম্পর্কে বিভ্রান্তি প্রকাশ করেছেন। হ্যানয়ের একজন ব্যবসায়ী নেতা বলেছেন: "যদি স্টেট ব্যাংক স্পষ্টভাবে নিয়ন্ত্রণ না করে, তাহলে ব্যাংকগুলির সাথে লেনদেন করার জন্য আমাদের কোনও আইনি ভিত্তি থাকবে না। ঋণ মূলধন অ্যাক্সেসে অসুবিধার বর্তমান প্রেক্ষাপটে, ব্যবসাগুলিকে রক্ষা করার জন্য সার্কুলার সংশোধন এবং স্পষ্টীকরণ অত্যন্ত প্রয়োজনীয়।"

সাম্প্রতিক এক নথিতে, স্টেট ব্যাংক নিশ্চিত করেছে যে নতুন নিয়ম ভবিষ্যতের বাড়ি ক্রেতাদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না এবং বর্তমান নিয়মের পরিপন্থীও নয়।
"বাড়ি ক্রয় চুক্তির অধীনে সম্পূর্ণ বাড়ির শর্ত শুধুমাত্র বাড়ির বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (যা অন্যান্য রিয়েল এস্টেট-সুরক্ষিত ঋণের তুলনায় কম ঝুঁকির ওজনের সাপেক্ষে)।
যদি কোনও প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তির ভবিষ্যতের আবাসন নির্মাণ বা কেনার প্রয়োজন হয় এবং ভবিষ্যতের আবাসন বন্ধক রাখে, তাহলে এটি সার্কুলার ৪১-এর ধারা ১০, ধারা ২-এ বর্ণিত রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের ক্ষেত্রে হবে এবং সার্কুলার ৪১-এর ধারা ১০, ধারা ৯-এ বর্ণিত সংশ্লিষ্ট ঝুঁকি সহগ প্রযোজ্য হবে।
বিশেষ করে, যেসব প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তি একটি বাড়ি কিনতে চান এবং ভবিষ্যতের বাড়িটি বন্ধক (বন্ধক) রাখতে চান, তারা ঋণের ভারসাম্য এবং জামানতের মূল্যের অনুপাত দ্বারা গণনা করা গ্যারান্টি অনুপাত (LTV) এর উপর নির্ভর করে 30-120% ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করবেন। যদি LTV অনুপাত সম্পর্কে কোনও তথ্য না থাকে, তাহলে ঝুঁকি সহগ হল 150%।

কং হিউ

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস