ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংককে বিজ্ঞপ্তিটি সংশোধন করতে হবে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) সার্কুলার নং ২২/২০২৩/টিটি-এনএইচএনএন (সার্কুলার নং ৪১/২০১৬/টিটি-এনএইচএনএন-এর কিছু ধারা সংশোধন ও পরিপূরণ করে)-এর মাধ্যমে স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের (SBV) এই মর্মে একটি নিশ্চয়তা প্রদান করেছে যে, এটি সংস্থা এবং ব্যক্তিদের নির্মাণাধীন আবাসন ক্রয়ের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না।

এখনও অনেক ভুল বোঝাবুঝি রয়ে গেছে।

সেই অনুযায়ী, HoREA মনে করে যে, যদিও সার্কুলার ২২ প্রাথমিকভাবে নির্মাণাধীন সম্পত্তির ক্রেতাদের আশ্বস্ত করতে সাহায্য করেছে, তবুও এর 'আইনি বাধাগুলো' এখনও রয়ে গেছে।

সুনির্দিষ্টভাবে: সার্কুলার ৪১/২০১৬/টিটি-এনএইচএনএন-এর (যা সার্কুলার ২২/২০২৩/টিটি-এনএইচএনএন-এর অনুচ্ছেদ ১-এর ধারা ১ দ্বারা সংশোধিত ও পরিপূরিত) ২ নং অনুচ্ছেদের ১১ নং ধারার ‘ক’ উপধারায় বলা হয়েছে যে, এটি শুধুমাত্র সেইসব বাণিজ্যিক আবাসনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যা "হস্তান্তরের জন্য সম্পূর্ণ" হয়েছে, অর্থাৎ যা "তৈরি" রয়েছে; কিন্তু এটি সেইসব বাণিজ্যিক আবাসন কেনার জন্য ঋণ গ্রহণের ক্ষেত্রকে অন্তর্ভুক্ত করে না যা "হস্তান্তরের জন্য এখনও সম্পূর্ণ হয়নি", অর্থাৎ যা "নির্মাণাধীন" রয়েছে।

HoREA-এর মতে, "হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত সম্পূর্ণ বাড়ি" ধারণাটির মধ্যে "নির্মাণাধীন বাড়ি" অন্তর্ভুক্ত বলে ব্যাখ্যা করা যাবে না, যেগুলোকে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো বাড়ি কেনার জন্য ঋণের জামানত হিসেবে গ্রহণ করবে।

অধিকন্তু, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের ঘোষণায় নিশ্চিত করা হয়েছে যে, "সার্কুলার ৪১/২০১৬/টিটি-এনএইচএনএন, যা বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের শাখাগুলোর মূলধন পর্যাপ্ততার অনুপাত নিয়ন্ত্রণ করে, তা ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর ঋণ প্রদান কার্যক্রম পরিচালনার জন্য কোনো নির্দেশিকা দলিল নয়।"

তবে, বাস্তবে, সার্কুলার ৪১ (যা সার্কুলার ২২/২০২৩/টিটি-এনএইচএনএন-এর ধারা ১, অনুচ্ছেদ ১ দ্বারা সংশোধিত ও পরিপূরিত) -এ এমন আইনি বিধান রয়েছে যা "বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের শাখাগুলির মূলধন পর্যাপ্ততার অনুপাত সংক্রান্ত প্রবিধান"-এর সাথে সম্পর্কহীন, বরং "ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলির ঋণ প্রদান কার্যক্রম"-এর সাথে সম্পর্কিত।

বিশেষত, অনুচ্ছেদ ২-এর ধারা ১১-তে "শর্ত পূরণ সাপেক্ষে ব্যক্তিদের বাড়ি কেনার জন্য স্থাবর সম্পত্তি দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ"-এর বিধান রয়েছে, যা ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের "ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোর ঋণ প্রদান কার্যক্রম নির্দেশিকা" সংক্রান্ত সার্কুলারের প্রবিধানের অনুরূপ।

HoREA-এর নথিতে বলা হয়েছে, " অ্যাসোসিয়েশন মনে করে যে, যদি সার্কুলার ৪১-এ শুধুমাত্র 'বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের শাখাগুলির মূলধন পর্যাপ্ততার অনুপাত' নির্দিষ্ট করা থাকে, তাহলে অনুচ্ছেদ ২-এর ধারা ১১-তে 'ব্যক্তিদের বাড়ি কেনার জন্য স্থাবর সম্পত্তি দ্বারা সুরক্ষিত বন্ধকী ঋণের' 'শর্তাবলী' নির্দিষ্ট করে কোনো আইনি প্রবিধানের প্রয়োজন নেই, কারণ ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলির ঋণ প্রদান কার্যক্রম পরিচালনার জন্য স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের সার্কুলার ইতিমধ্যেই রয়েছে ।"

এছাড়াও, HoREA-এর মতে, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক কর্তৃক সম্প্রতি জারি করা "ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংকের শাখাগুলির জন্য মূলধন পর্যাপ্ততার অনুপাত সংক্রান্ত প্রবিধান সম্পর্কিত কিছু তথ্য" শীর্ষক নথিটি সার্কুলারের মতো কোনো "আইনি নির্দেশনামূলক নথি" নয়, এবং তাই এটি শুধুমাত্র তথ্য প্রদানের ক্ষেত্রেই মূল্যবান।

এদিকে, ব্যাংক এবং বিদেশি ব্যাংকের শাখাগুলোকে অবশ্যই ‘ঋণ প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত আইন’ এবং ‘রাষ্ট্রীয় ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের সার্কুলার’ অনুসারে তাদের ঋণ প্রদান কার্যক্রম পরিচালনা করতে হবে।

নির্মাণাধীন সম্পত্তির বিপরীতে বন্ধকী ঋণ সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। (চিত্র: কং হিউ)

সার্কুলারটি স্পষ্টভাবে সংশোধন ও সংযোজন করা প্রয়োজন।

উপরোক্ত অসুবিধাগুলোর পরিপ্রেক্ষিতে, HoREA মনে করে যে, ১ জুলাই, ২০২৪ তারিখে সার্কুলার নং ২২/২০২৩/টিটি-এনএইচএনএন কার্যকর হওয়ার পূর্বেই, রিয়েল এস্টেট বাজারকে তার পুনরুদ্ধার ও উন্নয়ন প্রক্রিয়ায় একটি স্বচ্ছ, নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং টেকসই পদ্ধতিতে সহায়তা করার জন্য এটিকে দ্রুত সংশোধন ও পরিপূরণ করা প্রয়োজন। একই সাথে, ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য এমন পরিস্থিতি তৈরি করা উচিত, যাতে তারা বাড়িটির বিপরীতে বন্ধক রেখে ব্যক্তিদের "নির্মাণাধীন বাণিজ্যিক আবাসন" কেনার জন্য ঋণ অনুমোদন করতে পারে।

অন্যান্য অনেক বিশেষজ্ঞও একমত যে, শুধুমাত্র তথ্য ঘোষণা করা এবং জনমতের প্রতি সাড়া দেওয়ার পরিবর্তে, একটি সুস্পষ্ট ও স্বচ্ছ আইনি ভিত্তি নিশ্চিত করার জন্য ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের সার্কুলারটি সংশোধন করা প্রয়োজন।

সেন্ট্রাল ইনস্টিটিউট ফর ইকোনমিক ম্যানেজমেন্ট রিসার্চ-এর প্রাক্তন পরিচালক ড. লে ডাং দোয়ান মনে করেন যে, ঋণ গ্রহণ ও প্রদান অবশ্যই ঋণ আইন মেনে হওয়া উচিত এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের সুস্পষ্ট লিখিত নির্দেশিকা প্রদান করা উচিত। সার্কুলার জারির আগেই এই নির্দেশিকাগুলো প্রকাশ করা উচিত, যাতে সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলো মতামত জানাতে পারে এবং এর মাধ্যমে ভুল বোঝাবুঝি ও অপ্রয়োজনীয় বিতর্ক এড়ানো যায়।

সহযোগী অধ্যাপক ড. দিন ট্রং থিন বলেছেন যে, নির্মাণাধীন বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিষিদ্ধ না করাটা জরুরি। তবে, যেহেতু স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম এ বিষয়ে এখনও কোনো আইনগতভাবে বাধ্যতামূলক দলিল জারি করেনি, তাই বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোকে তথ্যভিত্তিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য তাদের মূল্যায়ন ও আত্ম-মূল্যায়নের সক্ষমতা উন্নত করতে হবে।

বিশেষজ্ঞরা মনে করেন, নির্মাণাধীন বাড়ি কেনার ঋণ সংক্রান্ত সার্কুলারটি স্পষ্ট করা প্রয়োজন। (প্রতীকী চিত্র)

আরেকজন অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন: " ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলো সাধারণত ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংক কর্তৃক জারি করা সুস্পষ্ট আইনি বৈধতাসম্পন্ন অধ্যাদেশ এবং সার্কুলারগুলো মেনে চলে। যদি সার্কুলার ২২ এই ধারণাগুলোকে স্পষ্ট না করে, তবে এটি ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও ব্যক্তিদের মধ্যে ভুল বোঝাবুঝি, বিভ্রান্তি এবং সন্দেহের সৃষ্টি করবে, এবং এর ফলে ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলো ঋণ দিতে দ্বিধাগ্রস্ত হবে, এমনকি অনিচ্ছুকও হতে পারে।"

যদি স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম ভবিষ্যতে বাড়ি কেনার জন্য ঋণ প্রদান নিষিদ্ধ না করে থাকে, তবে সার্কুলারটি কার্যকর হওয়ার পর সকল পক্ষের অসুবিধা লাঘব করার জন্য তাদের এটিকে বৈধ করার পদক্ষেপ নেওয়া উচিত ।

অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসার প্রতিনিধিরাও নতুন নিয়মকানুন নিয়ে বিভ্রান্তি প্রকাশ করেছেন। হ্যানয়- ভিত্তিক একটি কোম্পানির প্রধান বলেছেন: “যদি স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম এই নিয়মকানুনগুলো স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত না করে, তবে ব্যাংকগুলোর সাথে লেনদেন করার আমাদের কোনো আইনি ভিত্তি থাকবে না। ঋণের সীমিত সুযোগের বর্তমান প্রেক্ষাপটে, ব্যবসাগুলোকে রক্ষা করার জন্য সার্কুলারটি সংশোধন ও স্পষ্ট করা অপরিহার্য।”

সাম্প্রতিক এক বিবৃতিতে ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক নিশ্চিত করেছে যে, নতুন বিধিমালাটি ভবিষ্যতে নির্মিতব্য আবাসনের ক্রেতাদের অধিকার খর্ব করে না এবং এটি বিদ্যমান বিধিমালার পরিপন্থী নয়।

বাড়ি বিক্রয় চুক্তি অনুযায়ী বাড়িটি সম্পূর্ণ করার শর্তটি শুধুমাত্র গৃহ বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রেই প্রযোজ্য (যা অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তি-সুরক্ষিত প্রাপ্যতার তুলনায় কম ঝুঁকি ভারের অধীন)।

যেসব ক্ষেত্রে কোনো সংস্থা বা ব্যক্তি নির্মাণাধীন আবাসন তৈরি বা ক্রয় করতে এবং এই নির্মাণাধীন আবাসন বন্ধক রাখতে চান, সেক্ষেত্রে তা সার্কুলার ৪১-এর ২ নং অনুচ্ছেদের ১০ নং ধারায় উল্লিখিত স্থাবর সম্পত্তি দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের আওতায় পড়বে এবং সার্কুলার ৪১-এর ৯ নং অনুচ্ছেদের ১০ নং ধারায় উল্লিখিত নিয়ম অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করা হবে।

বিশেষত, যে সকল সংস্থা ও ব্যক্তি বাড়ি কিনতে এবং ভবিষ্যতে নির্মিতব্য সেই বাড়িটি বন্ধক রাখতে ইচ্ছুক, তারা লোন-টু-ভ্যালু অনুপাত (LTV)-এর উপর নির্ভর করে ৩০-১২০% পর্যন্ত ঝুঁকি ভার (risk weighting) প্রয়োগ করবে। এই LTV অনুপাতটি ঋণের পরিমাণ এবং জামানতের মূল্যের অনুপাত হিসাবে গণনা করা হয়। যেসব ক্ষেত্রে LTV অনুপাত পাওয়া যায় না, সেসব ক্ষেত্রে ঝুঁকি ভার হবে ১৫০%।

কং হিউ

উৎস: https://vtc.vn/khong-cam-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-sua-doi-thong-tu-ar851524.html