রিয়েল এস্টেটের জন্য ঋণের সীমা সম্প্রসারণ: কীভাবে এটি নিয়ন্ত্রণ করা যায়?

টিপিও - ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক সম্প্রতি ২৫টি বাণিজ্যিক ব্যাংকের জন্য রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিধি বাড়িয়েছে। সহযোগী অধ্যাপক ডাং নগোক ডুক মনে করেন যে, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক ‘নিয়ন্ত্রিত শিথিলতা’র একটি কৌশল অনুসরণ করছে, যা একদিকে অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারে সহায়তা করছে এবং অন্যদিকে আর্থিক ব্যবস্থার নিরাপত্তাও নিশ্চিত করছে। এই পদ্ধতিটি আন্তর্জাতিক মানের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

রিয়েল এস্টেট ঋণ শিথিল করার প্রেক্ষাপট

আবাসন খাতে ঋণের অতিবৃদ্ধির ঝুঁকির মুখে, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক বছরের শুরু থেকেই বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোকে ঋণ প্রবৃদ্ধির হার কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করার নির্দেশ দিয়েছে। পরিচালন নির্দেশিকা অনুসারে, প্রথম ত্রৈমাসিকে বকেয়া ঋণ বার্ষিক প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রার ২৫% অতিক্রম করবে না, এবং এই বছর পুরো ব্যবস্থার জন্য সামগ্রিক ঋণ প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রা প্রায় ১৫% নির্ধারণ করা হয়েছে।

তবে, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের সাম্প্রতিক এক ঘোষণা অনুযায়ী, ১লা জানুয়ারি থেকে ৩১শে ডিসেম্বর পর্যন্ত, এই খাতে ঋণের প্রবৃদ্ধির হার নিয়ন্ত্রণের সময় ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে সামাজিক আবাসন, শিল্প পার্ক এবং রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চল সম্পর্কিত ঋণের ক্ষেত্রে ২০২৫ সালের শেষ নাগাদের তুলনায় সৃষ্ট অতিরিক্ত বকেয়া ঋণের পরিমাণ মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের হিসাবে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে না।

এই নীতির লক্ষ্য হলো সামাজিক আবাসন ও শিল্প পরিকাঠামো উন্নয়ন এবং আর্থ -সামাজিক প্রবৃদ্ধি প্রসারের নীতির সাথে সঙ্গতি রেখে, অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট খাতে ব্যাংকগুলোকে ঋণ মূলধন সম্প্রসারণে সহায়তা করা।

এই ব্যবস্থার আওতাধীন ২৫টি বাণিজ্যিক ব্যাংকের তালিকায় ভিয়েটিনব্যাংক, অ্যাগ্রিব্যাংক, বিআইডিভি, এমএসবি, স্যাকোমব্যাংক, এক্সিমব্যাংক, নাম এ ব্যাংক, এসিবি , সাইগনব্যাংক, টেককমব্যাংক-সহ আরও অনেক বড় ব্যাংক অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। তালিকাভুক্ত ১৪টি বাণিজ্যিক ব্যাংকের প্রথম ত্রৈমাসিকের আর্থিক প্রতিবেদন থেকে প্রাপ্ত তথ্য, যেখানে তাদের ঋণ পোর্টফোলিওর ব্যাখ্যাও রয়েছে, তা থেকে দেখা যায় যে এই ব্যাংকগুলোর রিয়েল এস্টেট ঋণ জোরালোভাবে প্রসারিত হতে থাকলেও, প্রতিটি ব্যাংকের বরাদ্দ কৌশল উল্লেখযোগ্যভাবে ভিন্ন।

বিশেষ করে, চলতি বছরের মাত্র প্রথম তিন মাসে, মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের (রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ এবং নির্মাণ ঋণ সহ) পরিমাণ ১.৫৮ ট্রিলিয়ন VND ছাড়িয়ে গেছে, যা ২০২৫ সালের শেষের তুলনায় প্রায় ৭% বেশি। বাজারটি এখনও নানা প্রতিকূলতার সম্মুখীন হওয়া সত্ত্বেও, এই পরিসংখ্যানটি ব্যাংক মূলধনের কাছে রিয়েল এস্টেট খাতের অব্যাহত আকর্ষণকেই প্রতিফলিত করে।

বছরের প্রথম তিন মাসে রিয়েল এস্টেট ঋণ ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

উপরে উল্লিখিত মোট বকেয়া ঋণের মধ্যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য ঋণের পরিমাণ ছিল ১ ট্রিলিয়ন VND (যা মোট ঋণের ৬৩.২%), এবং নির্মাণ খাতের ঋণের পরিমাণ ছিল ৫৮১,০৬৮ বিলিয়ন VND, যা বাকি ৩৬.৮%। শীর্ষ ৫টি ব্যাংক—যার মধ্যে SHB , VPBank, Techcombank, MB, এবং HDBank অন্তর্ভুক্ত—জরিপকৃত ১৪টি ব্যাংকের মোট ঋণের ৭৪.৪% অর্থাৎ প্রায় ১.১৮ ট্রিলিয়ন VND বকেয়া ঋণ ধারণ করে।

ঝুঁকি সচেতনতা

তিয়েন ফং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে, দাই নাম বিশ্ববিদ্যালয়ের ইনস্টিটিউট অফ ফিনান্সিয়াল টেকনোলজির পরিচালক এবং সহযোগী অধ্যাপক ডাং নগোক ডুক বিশ্লেষণ করেছেন যে, রিয়েল এস্টেটের জন্য ঋণের সুযোগ সম্প্রসারণের সিদ্ধান্তের মূল কারণ হলো, ২০২৪ সালের শেষ থেকে ২০২৫ সাল পর্যন্ত পুনরুদ্ধারের পর রিয়েল এস্টেট বাজার আবারও মন্থর হওয়ার লক্ষণ দেখাচ্ছে। বাজারের তারল্য কমে গেছে, অনেক প্রকল্প বাস্তবায়নে ক্রমাগত সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, অন্যদিকে ২০২৬ সালের শুরু থেকে ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং রিয়েল এস্টেটে মূলধন প্রবাহের উপর কঠোর নিয়ন্ত্রণের প্রবণতা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর মূলধন সংগ্রহের ক্ষমতাকে সংকুচিত করেছে।

সহযোগী অধ্যাপক ডাং নগোক ডুক - পরিচালক, ইনস্টিটিউট অফ ফিনান্সিয়াল টেকনোলজি, দাই নাম বিশ্ববিদ্যালয়।

উচ্চ মূলধন পর্যাপ্ততার অনুপাত এবং শক্তিশালী ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা সক্ষমতা সম্পন্ন ব্যাংকগুলোর জন্য ঋণের সীমা সম্প্রসারণকে সামাজিক আবাসন প্রকল্প, সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এবং নগর অবকাঠামো প্রকল্পগুলোর জন্য অর্থায়ন বৃদ্ধির একটি সমাধান হিসেবে দেখা হচ্ছে। এর লক্ষ্য শুধু বাজার পুনরুদ্ধারে সহায়তা করাই নয়, বরং নির্বাচিত মূলধন বরাদ্দের মাধ্যমে অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি বাড়ানো এবং সম্পদ বুদবুদের ঝুঁকি প্রশমিত করা।

জনাব ডুকের মতে, সামষ্টিক অর্থনৈতিক ব্যবস্থাপনার দৃষ্টিকোণ থেকে, সরকার এবং স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম প্রবৃদ্ধি ও আর্থিক স্থিতিশীলতার লক্ষ্যগুলোর মধ্যে ভারসাম্য রক্ষার চেষ্টা করছে। ঋণের সীমা সম্প্রসারণ সর্বজনীনভাবে প্রয়োগ করা হচ্ছে না, বরং শুধুমাত্র শক্তিশালী আর্থিক সক্ষমতা, কম খেলাপি ঋণের অনুপাত এবং উচ্চ মূলধন পর্যাপ্ততার অনুপাত সম্পন্ন ব্যাংকগুলোর ক্ষেত্রেই তা করা হচ্ছে। এই পদ্ধতির লক্ষ্য হলো রিয়েল এস্টেট বাজার থেকে উদ্ভূত ঝুঁকিগুলো নিয়ন্ত্রণ করার পাশাপাশি জিডিপি প্রবৃদ্ধিকে সমর্থন করা।

আবাসন বাজারেও তারল্যের উন্নতি ঘটেছে, যা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে প্রকল্প বাস্তবায়ন চালিয়ে যেতে এবং নতুন সরবরাহ বাড়াতে সক্ষম করেছে। একই সাথে, আবাসন খাতের এই পুনরুদ্ধার নির্মাণ, উপকরণ, অভ্যন্তরীণ নকশা এবং শ্রম বাজারেও ব্যাপক প্রভাব ফেলবে, যার ফলে সামগ্রিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে অবদান রাখবে।

তবে, মিঃ ডুক মনে করেন যে সম্ভাব্য ঝুঁকিগুলোর ওপর এখনও নিবিড় নজর রাখা প্রয়োজন। মিঃ ডুক বলেন, “যদি বাজার প্রত্যাশার চেয়ে ধীরে পুনরুদ্ধার হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেট ঋণের দ্রুত বৃদ্ধি ব্যাংকগুলোর সম্পদের গুণমানের ওপর চাপ সৃষ্টি করতে পারে এবং খেলাপি ঋণ বাড়িয়ে দিতে পারে। এছাড়াও, ঋণের এই বিপুল প্রবাহ কিছু এলাকায় স্থানীয়ভাবে মূল্যবৃদ্ধির কারণ হতে পারে, যা মুদ্রাস্ফীতি এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতার ওপর চাপ সৃষ্টি করবে।”

সহযোগী অধ্যাপক ডাং নগোক ডুক মনে করেন যে, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক একটি "নিয়ন্ত্রিত শিথিলকরণ" কৌশল অনুসরণ করছে, যা একদিকে অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারে সহায়তা করছে এবং অন্যদিকে আর্থিক ব্যবস্থার নিরাপত্তাও নিশ্চিত করছে। এই পদ্ধতিটি আন্তর্জাতিক মানদণ্ডের, বিশেষ করে ব্যাসেল III ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা কাঠামোর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। তবে, এর দীর্ঘমেয়াদী কার্যকারিতা নিয়ন্ত্রক সংস্থার তত্ত্বাবধান ক্ষমতা এবং বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোর বাজার শৃঙ্খলার উপর নির্ভর করবে।

নীতিমালার কার্যকারিতা সর্বোচ্চ করতে, জনাব ডুক রিয়েল এস্টেট ঋণকে এর উদ্দেশ্য অনুযায়ী সুস্পষ্টভাবে শ্রেণিবদ্ধ করা, প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী সামাজিক আবাসন ও বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য মূলধনকে অগ্রাধিকার দেওয়া এবং ফটকাবাজিমূলক কার্যকলাপে তহবিলের প্রবাহ সীমিত করার প্রস্তাব করেছেন। তিনি উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বা অসম্পূর্ণ আইনি নথিপত্রযুক্ত প্রকল্পের ঋণের জন্য মূলধনের প্রয়োজনীয়তা এবং ঝুঁকি সংক্রান্ত বিধান বাড়ানোরও পরামর্শ দিয়েছেন। বাজারের স্বচ্ছতা বৃদ্ধি নিয়ন্ত্রক সংস্থা এবং ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে সম্ভাব্য ঝুঁকি আরও সঠিকভাবে মূল্যায়ন করতে সাহায্য করবে, যার ফলে আর্থিক স্থিতিশীলতার সাথে প্রবৃদ্ধিও নিশ্চিত হবে।

উৎস: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo