আমরা কীভাবে জল্পনা-কল্পনা ও মূল্য কারসাজি প্রতিরোধ করতে পারি?

সম্প্রতি, বিশেষ করে ধারাবাহিক ভূমি নিলামের কারণে জমির দামে নাটকীয় বৃদ্ধি দেখা গেছে। এর আগে, হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলায় তিয়েন ইয়েন কম্যুনের লং খুক গ্রামে ১৯টি জমির প্লট নিলাম করা হয়েছিল। একটি প্লটের জন্য প্রতি বর্গমিটারে ১৩৩.৩ মিলিয়ন VND দর উঠেছিল – যা প্রাথমিক মূল্যের ১৮ গুণেরও বেশি। ১১৩ বর্গমিটার আয়তনের এই প্লটটির মোট মূল্য ছিল ১৫ বিলিয়ন VND। এদিকে, থান ওআই জেলায় থান কাও কম্যুনের থান থান গ্রামে ৬৮টি জমির প্লট নিলাম করা হয়েছিল, যার মধ্যে একটি প্লটের জন্য প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত দর উঠেছিল, যা প্রাথমিক মূল্যের আট গুণ।

ভূমি নিলাম খাতে উল্লিখিত উত্তপ্ত পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে, প্রধানমন্ত্রী ভূমি নিলাম কার্যক্রম সংশোধনের জন্য নির্দেশ জারি করেছেন। প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কেও থান ওআই এবং হোয়াই ডুক জেলায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে আকস্মিক পরিদর্শন চালানোর জন্য একটি দল পাঠাতে হয়েছিল। এই পরিদর্শনের উদ্দেশ্য ছিল প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ, প্রকৃত বাজার মূল্যের সাথে বিজয়ী দরের যথার্থতা মূল্যায়ন, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম আয়োজনের শর্ত, পদ্ধতি ও প্রক্রিয়া, নিলামের জন্য প্রস্তাবিত জমির প্লট সরেজমিনে পরিদর্শন এবং অন্যান্য সংশ্লিষ্ট বিষয়ে নিয়মকানুন মেনে চলা হচ্ছে কিনা তা যাচাই করা।

বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, আমানতের পরিমাণ বৃদ্ধি করলে রিয়েল এস্টেট বাজারে ফটকাবাজি, মূল্য কারসাজি এবং বিশৃঙ্খলা রোধ করা যাবে। (প্রতীকী চিত্র)

এটা স্পষ্ট যে, উল্লিখিত দুটি জেলার জমিগুলো হ্যানয়ের কেন্দ্র থেকে বেশ দূরে অবস্থিত। যদিও প্রযুক্তিগত ও সামাজিক অবকাঠামো এখনও পুরোপুরি উন্নত নয়, নিলাম চলাকালীন মূল্যবৃদ্ধির একটি ‘ঢেউ’ দেখা দেয়, যা এতে জড়িত অনেককে হতবিহ্বল করে তোলে। তাই, এই নিলামগুলোতে মূল্য কারসাজি, ফটকাবাজি এবং মুনাফাখোরির সন্দেহটি বোধগম্য।

প্রকৃতপক্ষে, দেশজুড়ে বিভিন্ন এলাকায় অনুষ্ঠিত অনেক নিলামে বহু অংশগ্রহণকারী জালিয়াতিতে লিপ্ত হয়েছেন। তাঁরা নিলামে অংশ নিতে এবং চড়া দামে জেতার জন্য সানন্দে একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থ জমা দেন, কিন্তু জমিটি পুনরায় বিক্রি করতে না পারলে স্বেচ্ছায় সেই আমানতের অর্থ ত্যাগ করেন। স্থানীয় কর্তৃপক্ষ যখনই জমির নিলামের আয়োজন করে, তখন এটি তাদের জন্য একটি উদ্বেগের বিষয় হয়ে দাঁড়ায়।

নিয়ম অনুযায়ী, সর্বোচ্চ আমানতের পরিমাণ হলো প্রাথমিক মূল্যের ২০%। রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা মনে করেন এটি সম্পূর্ণ যুক্তিসঙ্গত, কারণ উচ্চ আমানতের পরিমাণ তাদের নিরুৎসাহিত করবে যারা আমানত বাজেয়াপ্ত করে, যা বিশৃঙ্খলা সৃষ্টি করে এবং ব্যক্তিগত লাভের জন্য নিলামের ফলাফলকে প্রভাবিত করে।

তবে বাস্তবে, প্রকৃত মূল্যের তুলনায় প্রারম্ভিক মূল্য অনেক কম হওয়ায়, নিলাম শেষে জমির দামের তুলনায় আমানতের পরিমাণ মাত্র ৩-৫%, বা কোনো কোনো ক্ষেত্রে তা ১%-এর মতোও কম থাকে। এর ফলে ভুল হিসাব বা দাম বাড়ানোর জন্য আঁতাতের মতো বিভিন্ন কারণে আমানত বাজেয়াপ্ত হয়। যদি আমানতের পরিমাণ বিজয়ী প্লটগুলোর প্রকৃত মূল্যের ১০-২০% হতো, তাহলে এই পরিস্থিতি তৈরি হতো না। জমির বাজারে 'ফটকাবাজির বুদবুদ'-এর বর্তমান প্রেক্ষাপটে এটিকে একটি কার্যকর সমাধান হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

আইন বিশেষজ্ঞরা আরও যুক্তি দেন যে, কিছু এলাকায় স্থানীয়ভাবে জমির মূল্যবৃদ্ধির এই ঘটনাটি অঞ্চলের বিনিয়োগ আকর্ষণের ক্ষমতাকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করবে, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনাকে ব্যাহত করবে এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতিকে ক্ষতিগ্রস্ত করবে। তাই, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের কার্যকারিতা উন্নত করতে হবে।

জনসচেতনতামূলক প্রচারণার পাশাপাশি, নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোকে সম্পদ নিলামকারী সংস্থাগুলোর পরিদর্শন ও নিরীক্ষা জোরদার করতে হবে এবং নিলামকারীদের জন্য আইন ও পেশাগত আচরণবিধির প্রতিপালন পর্যবেক্ষণ করতে হবে। একই সাথে, সম্পদ নিলামকারী সংস্থা, নিলামকারী এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি ও সংস্থাগুলোর দ্বারা সংঘটিত যেকোনো লঙ্ঘন দ্রুত সংশোধন এবং কঠোরভাবে মোকাবেলা করা উচিত।

উৎস: https://congthuong.vn/tinh-trang-sot-nong-dau-gia-dat-o-ha-noi-phai-ngan-chan-tinh-trang-dau-co-thoi-gia-the-nao-341105.html