জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি কীভাবে নিয়ন্ত্রিত হয়?

[বিজ্ঞাপন_১]

ভূমি মূল্যায়নের নীতি, ভিত্তি এবং পদ্ধতি

জাতীয় পরিষদের চেয়ারম্যান ভুওং দিন হিউ ভূমি আইন (আইন নং 31/2024/QH15) প্রণয়নের জন্য স্বাক্ষর করেছেন। ভূমি আইন (সংশোধিত) ভূমি মালিকানা ব্যবস্থা, রাষ্ট্রের ক্ষমতা এবং দায়িত্ব যা সমগ্র জনগণের ভূমির মালিকানা এবং একীভূত ভূমি ব্যবস্থাপনার প্রতিনিধিত্ব করে, ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহার ব্যবস্থা, ভিয়েতনামের ভূখণ্ডের মধ্যে ভূমি সম্পর্কিত নাগরিক এবং ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা নির্ধারণ করে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, ১৫৮ অনুচ্ছেদে ভূমি মূল্যায়নের নীতি, ভিত্তি এবং পদ্ধতিগুলি নির্দিষ্ট করা হয়েছে। বিশেষ করে, ভূমি মূল্যায়নে নিম্নলিখিত নীতিগুলি নিশ্চিত করতে হবে: বাজার নীতি অনুসারে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি; ভূমি মূল্যায়নের জন্য সঠিক পদ্ধতি, ক্রম এবং পদ্ধতি মেনে চলা; সততা, বস্তুনিষ্ঠতা, প্রচার এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা; ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থা, ভূমি মূল্য তালিকা মূল্যায়ন কাউন্সিল, নির্দিষ্ট ভূমি মূল্য মূল্যায়ন কাউন্সিল এবং ভূমির দাম নির্ধারণকারী উপযুক্ত সংস্থা বা ব্যক্তিদের মধ্যে স্বাধীনতা নিশ্চিত করা; রাষ্ট্র, ভূমি ব্যবহারকারী এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করা।

ভূমি মূল্যায়নের ভিত্তির মধ্যে রয়েছে: মূল্যায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য; ভূমি ব্যবহারের মেয়াদ। কৃষি জমি বরাদ্দ সীমা অনুসারে পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য রাজ্য কর্তৃক বরাদ্দকৃত কৃষি জমির জন্য, ভূমি হস্তান্তর সীমার মধ্যে কৃষি জমির জন্য, ভূমি ব্যবহারের মেয়াদের উপর ভিত্তি করে নয়; ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি অনুসারে ভূমি মূল্যায়নের জন্য ইনপুট তথ্য; জমির দামকে প্রভাবিত করে এমন অন্যান্য কারণ; জমি মূল্যায়নের সময় প্রাসঙ্গিক আইনি নিয়মকানুন।

সংলাপ - ভূমি আইন (সংশোধিত): ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি কীভাবে নিয়ন্ত্রিত হয়? — জমির মূল্যায়নে অবশ্যই সততা, বস্তুনিষ্ঠতা, প্রচারণা, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করতে হবে... (ছবি: হু থাং)।

এই ধারার দফা গ, ধারা ২-এ উল্লেখিত ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি অনুসারে ভূমি মূল্যায়নের জন্য ইনপুট তথ্যের মধ্যে রয়েছে: জাতীয় ভূমি ডাটাবেসে রেকর্ডকৃত জমির দাম, জাতীয় মূল্য ডাটাবেস; ভূমি ব্যবহার অধিকার হস্তান্তর চুক্তিতে রেকর্ডকৃত জমির দাম; আর্থিক বাধ্যবাধকতা সম্পন্ন করার পরে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের বিজয়ী মূল্য; এই ধারার দফা ক এবং দফা খ-এ উল্লেখিত জমির মূল্যের কোনও তথ্য না থাকলে তদন্ত এবং জরিপের মাধ্যমে সংগৃহীত জমির দাম; ভূমি ব্যবহার থেকে রাজস্ব, ব্যয় এবং আয় সম্পর্কিত তথ্য।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির মধ্যে রয়েছে: তুলনা পদ্ধতিটি একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে জমির প্লটের মূল্য সমন্বয় করে, বাজারে স্থানান্তরিত জমির মূল্যকে প্রভাবিত করে এমন কিছু কারণের মধ্যে কিছু মিল, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে জয়লাভ করে যেখানে নিলাম বিজয়ী নিলাম বিজয়ী সিদ্ধান্ত অনুসারে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন, জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মূল্য (যদি থাকে) বাদ দেওয়ার পরে জমির দামকে প্রভাবিত করে এমন কারণগুলির বিশ্লেষণ এবং তুলনা করে;

আয় পদ্ধতিটি বাস্তবায়ন করা হয় প্রতি জমির গড় বার্ষিক নিট আয়কে ভিয়েতনামী মুদ্রায় ১২ মাসের মেয়াদী আমানতের গড় সঞ্চয় সুদের হার দিয়ে ভাগ করে, যে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিতে রাজ্যের ৫০% এর বেশি চার্টার মূলধন বা প্রাদেশিক এলাকায় মোট ভোটিং শেয়ার রয়েছে, জমি মূল্যায়নের সময় থেকে সাম্প্রতিকতম ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত টানা ৩ বছর ধরে;

ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে সর্বাধিক কার্যকর ভূমি ব্যবহারের (ভূমি ব্যবহারের সহগ, নির্মাণ ঘনত্ব, ভবনের সর্বাধিক তলার সংখ্যা) ভিত্তিতে মোট আনুমানিক উন্নয়ন রাজস্ব বিয়োগ করে জমির প্লট বা ভূমি এলাকার মোট আনুমানিক উন্নয়ন ব্যয় গ্রহণ করে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বাস্তবায়িত হয়;

জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিটি জমির মূল্য সারণীতে উল্লেখিত জমির মূল্যকে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ দিয়ে গুণ করে বাস্তবায়িত হয়। জমির মূল্য সমন্বয় সহগ নির্ধারণ করা হয় জমির মূল্য সারণীতে উল্লেখিত জমির মূল্যের সাথে বাজার জমির মূল্যের তুলনা করে।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের ক্ষেত্রে এবং শর্তাবলী নিম্নরূপ: তুলনা পদ্ধতিটি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয় যেখানে একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে কমপক্ষে 03টি জমির প্লট থাকে, বাজারে স্থানান্তরিত জমির দামকে প্রভাবিত করে এমন কারণগুলির মধ্যে কিছু মিল থাকে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে জয়লাভ করে যেখানে নিলাম বিজয়ী নিলাম বিজয়ী সিদ্ধান্ত অনুসারে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন;

আয় পদ্ধতি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয় যেখানে জমির প্লট, কৃষি জমি, অকৃষি জমি আবাসিক জমি নয় এবং মূল্যায়ন করা জমির প্লট, জমির ক্ষেত্রফল তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ করে না তবে ভূমি ব্যবহারের আয় এবং ব্যয় মূল্যায়ন করা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য অনুসারে নির্ধারণ করা যেতে পারে;

বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমির প্লট বা জমির এলাকা তুলনা পদ্ধতি বা আয় পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ না করলেও প্রকল্পের মোট উন্নয়ন রাজস্ব এবং মোট উন্নয়ন ব্যয় অনুমান করা যেতে পারে এমন ক্ষেত্রে মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়;

জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিটি বিশেষভাবে ক্ষতিপূরণ নির্ধারণের জন্য প্রয়োগ করা হয় যখন রাজ্য একই উদ্দেশ্যে ব্যবহারের জন্য অনেক সংলগ্ন জমির প্লট পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রে জমি পুনরুদ্ধার করে এবং যাদের জমির দাম জমির মূল্য তালিকায় নিয়ন্ত্রিত হয়েছে কিন্তু তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ করে না।

এই ধারার ৫ নং ধারায় বর্ণিত ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলি নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ এবং জমির মূল্য তালিকা তৈরির জন্য ব্যবহার করা হবে। যদি এই ধারার ৫ নং ধারার ক, খ এবং ঘ নং ধারায় উল্লেখিত ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলি নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের জন্য প্রয়োগ করা হয় এবং ফলাফল জমির মূল্য তালিকায় উল্লেখিত জমির দামের তুলনায় কম হয়, তাহলে জমির মূল্য তালিকায় উল্লেখিত জমির দাম ব্যবহার করা হবে।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির পছন্দটি ভূমি মূল্যায়ন বাস্তবায়নকারী সংস্থা দ্বারা প্রস্তাবিত এবং নির্দিষ্ট ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিল দ্বারা নির্ধারিত হয়।

জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণ

ভূমি আইনের ১৫৯ অনুচ্ছেদে জমির মূল্য তালিকা নির্ধারণ করা হয়েছে। সেই অনুযায়ী, জমির মূল্য তালিকা নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে প্রযোজ্য: যখন রাষ্ট্র পরিবার এবং ব্যক্তিদের আবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃতি দেয় তখন ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করা; পরিবার এবং ব্যক্তিদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা; যখন রাষ্ট্র জমি লিজ দেয় এবং বার্ষিক জমির ভাড়া আদায় করে তখন ভূমি ভাড়া গণনা করা;

ভূমি ব্যবহার কর গণনা; পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর থেকে আয়কর গণনা; ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারের ক্ষেত্রে ফি গণনা; ভূমি খাতে প্রশাসনিক লঙ্ঘনের জন্য জরিমানা গণনা; ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারে ক্ষতিপূরণ গণনা।

সংলাপ - ভূমি আইন (সংশোধিত): ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি কীভাবে নিয়ন্ত্রিত হয়? (চিত্র ২)। — জমির মূল্য তালিকা এলাকা এবং অবস্থান অনুসারে তৈরি করা হয় (ছবি: হু থাং)।

রাজ্য যখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃতি দেয়, তখন ভূমি ব্যবহারের ফি এবং ভূমি ভাড়া গণনা করা, ভূমি ব্যবহার ফি সংগ্রহের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ, পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য সম্পূর্ণ লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন ভূমি ভাড়া সংগ্রহের মাধ্যমে জমি ইজারা;

যেখানে জমির প্লট বা জমির এলাকা বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে প্রযুক্তিগত অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করা হয়েছে, সেখানে রাজ্য যখন জমি বরাদ্দ বা লিজ দেয়, তখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্য গণনা করা; যেখানে পরিবার এবং ব্যক্তিদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম না করে জমি বরাদ্দ করা হয়, সেখানে ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করা; যেখানে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন বাড়িগুলি বর্তমান ভাড়াটেদের কাছে বিক্রি করা হয়, সেখানে ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করা।

জমির মূল্য তালিকা এলাকা এবং অবস্থান অনুসারে তৈরি করা হয়। ডিজিটাল ক্যাডাস্ট্রাল মানচিত্র এবং জমির মূল্য ডাটাবেস সহ এলাকার জন্য, মূল্য এলাকা এবং জমির মান প্লটের উপর ভিত্তি করে প্রতিটি জমির জন্য জমির মূল্য তালিকা তৈরি করা হয়।

প্রাদেশিক স্তরের পিপলস কমিটি ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে ঘোষিত এবং প্রয়োগযোগ্য প্রথম জমির মূল্য তালিকা তৈরি করে সিদ্ধান্তের জন্য একই স্তরের পিপলস কাউন্সিলের কাছে জমা দেবে। প্রতি বছর, প্রাদেশিক স্তরের পিপলস কমিটি পরবর্তী বছরের ১ জানুয়ারী থেকে ঘোষিত এবং প্রয়োগযোগ্য জমির মূল্য তালিকা সমন্বয়, সংশোধন এবং পরিপূরক করার সিদ্ধান্তের জন্য প্রাদেশিক স্তরের পিপলস কাউন্সিলের কাছে জমা দেওয়ার জন্য দায়ী থাকবে।

যদি বছরে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয়, সংশোধন বা সম্পূরক করার প্রয়োজন হয়, তাহলে প্রাদেশিক গণ কমিটি সিদ্ধান্তের জন্য এটি প্রাদেশিক গণ পরিষদে জমা দেওয়ার জন্য দায়ী।

প্রাদেশিক ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষ জমির মূল্য তালিকার উন্নয়ন, সমন্বয়, সংশোধন এবং পরিপূরক সংগঠিত করতে প্রাদেশিক গণ কমিটিকে সহায়তা করার জন্য দায়ী। বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া চলাকালীন, প্রাদেশিক ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষ জমির মূল্য তালিকা তৈরি, সমন্বয়, সংশোধন এবং পরিপূরক করার জন্য একটি জমির মূল্য পরামর্শ সংস্থা নিয়োগ করার অনুমতি পায় ।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস