মিলিয়ন ডলারের "খেলার মাঠ" এখনও নষ্ট

পাঠ ১: দুঃখজনক বাস্তবতা

রিয়েল এস্টেট বাজার এখনকার মতো এতটা হতাশাজনক আগে কখনও ছিল না। নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প শুরু হচ্ছে, যখন পুরানো প্রকল্পগুলি প্রায় "নিষ্ক্রিয়", অনেক রিয়েল এস্টেট ফ্লোর কেবল নিম্ন স্তরে কাজ করছে এবং কখনও কখনও বন্ধ করতে হচ্ছে, যার ফলে হাজার হাজার কর্মচারী তাদের চাকরি ছেড়ে দিতে হচ্ছে। এর পাশাপাশি, কর্পোরেট ঋণ এবং বন্ড ঋণ বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং যেকোনো সময় "বিস্ফোরণ" হওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে।

"জাদুকরী" আকর্ষণ ঠান্ডা হয়ে গেছে

সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং বিশেষ করে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বাজার হল অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ অর্থনৈতিক ক্ষেত্র, যা সমগ্র দেশের প্রবৃদ্ধি এবং জিডিপিতে ব্যাপক অবদান রাখে। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট লক্ষ লক্ষ কর্মীর চাকরি এবং আয়ের সুযোগ করে দেয় এবং অনেক শিল্পের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সম্পর্কিত: নির্মাণ সামগ্রী উৎপাদন, পর্যটন - রিসোর্ট, ব্যাংকিং এবং অর্থায়ন, নির্মাণ... তবে, কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত ঋণের প্রেক্ষাপটে, বেশ কিছু আইনি জটিলতার সাথে যা সমাধান করা হয়নি, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা আর্থিকভাবে যথেষ্ট শক্তিশালী নন, এবং আইনি নথিপত্র সম্পূর্ণ নয়, তাই "গ্রাহকরা" আগের মতো দ্রুত এবং সহজে অর্থ প্রদান করেন না। এর ফলে বিক্রয় ধীর হয়ে যায়, রিয়েল এস্টেট বাজার প্রায় অধঃপতনের দিকে এগিয়ে যাচ্ছে এবং একটি অভূতপূর্ব বিষণ্ণ দৃশ্য তৈরি করছে।

সম্প্রতি, কোভিড-১৯ মহামারীর প্রভাবের কারণে, বিশ্ব অর্থনীতি বিভিন্ন সমস্যার সম্মুখীন হয়েছে, মুদ্রাস্ফীতি এবং ব্যাংকের সুদের হার বৃদ্ধি রিয়েল এস্টেট বাজারকে, বিশেষ করে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট খাতকে গভীরভাবে প্রভাবিত করেছে। অনেক নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প লাইসেন্সপ্রাপ্ত হয়নি, পুরানো প্রকল্পগুলি নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে রয়েছে, যার ফলে সরবরাহ ক্রমশ কম হচ্ছে। ইতিমধ্যে, অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিক্রি হয়ে গেছে কিন্তু বিনিয়োগকারীরা পরিকল্পনা অনুযায়ী ব্যবহারের জন্য সেগুলি সম্পন্ন করতে পারেনি, যার ফলে পরিত্যক্ত ভিলার একটি সিরিজ তৈরি হয়েছে, যা ঘাসে পরিপূর্ণ, যার ফলে নষ্ট হচ্ছে।

পরিত্যক্ত ভিলা, ঘাসে পরিপূর্ণ, সম্পদের অপচয়

অনেক বিদেশী বিনিয়োগকারী বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের বৈশিষ্ট্য হল একটি বিশাল জনসংখ্যা এবং রিয়েল এস্টেটের উচ্চ চাহিদা, যা তাদের জন্য সর্বদা একটি আকর্ষণীয় কারণ। ভিয়েতনাম নগরায়নকে উৎসাহিত করছে, অন্যদিকে সরকার উন্নয়নের অগ্রদূত হিসেবে একটি ধোঁয়াবিহীন শিল্প গড়ে তুলতে দৃঢ়প্রতিজ্ঞ। এছাড়াও, উচ্চ-শ্রেণীর গ্রাহকের সংখ্যা বৃদ্ধি পাচ্ছে, তারা এটিকে উচ্চ লাভজনক বিনিয়োগের মাধ্যম হিসেবে দেখছে, যদিও এতে অনেক ঝুঁকি রয়েছে বলে দৃঢ়প্রতিজ্ঞ।

"

পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুসারে, ২০২১ সালে যদি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগকৃত নিবন্ধিত এফডিআই মূলধন মাত্র ২.৬ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছায়, তবে ২০২২ সালের মধ্যে তা বেড়ে ৪.৫ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে এবং ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে এখনও ইতিবাচক লক্ষণ রয়েছে। প্রক্রিয়াকরণ এবং উৎপাদন শিল্পের পরে রিয়েল এস্টেট হল দ্বিতীয় ক্ষেত্র যা এফডিআই মূলধন আকর্ষণ করে।

ন্যাম তু লিয়েম জেলার একজন উচ্চবিত্ত রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ী মিঃ লে মিন হিয়েপ বলেন: "আমি এবং আমার দুই বন্ধু একসাথে বিনিয়োগ করেছি। কয়েক বছর আগে, আমরা ভালো লাভ করেছি এবং দ্রুত তারল্য ছিল, কিন্তু ২০২১ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, আমরা প্রায় আর কোনও ভিলা কিনিনি, আবার কিছু ভিলা যা আমরা আগে "হোল্ড" করে রেখেছিলাম তা এখনও বিক্রি হয়নি। যদিও কিছু লোক কিনতে চেয়েছিল, তারা খুব কম দামে অফার করেছিল"। মিঃ হিয়েপ আরও বলেন: "ভাগ্যক্রমে, আমরা যখন কিনেছিলাম, তখন আমরা ব্যাংক থেকে টাকা ধার করিনি। যদি আমরা এখন পর্যন্ত ধার করে সুদ পরিশোধ করতাম, তাহলে আমাদের জরুরি ভিত্তিতে বিক্রি করতে হত"।

দেখা যাচ্ছে যে এই সময়ে, রিয়েল এস্টেট আর বহু বছর আগের মতো শীর্ষে নেই।

চাহিদা এবং যোগান কি ভার্চুয়াল?

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বিভাগের (বিশেষ করে ভিলা) মজুদ বেশ বড়। তবে, নতুন সরবরাহ ক্রমশ কমবে কারণ পর্যাপ্ত আর্থিক সম্ভাবনা সহ খুব কম মর্যাদাপূর্ণ উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়িত হচ্ছে। ইতিমধ্যে, হ্যানয় এবং উত্তর প্রদেশগুলিতে ভিলা এবং দোকানঘর (বাণিজ্যিক ব্যবসার সাথে মিলিত একটি আবাসন মডেল) সরবরাহ তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে। বর্তমানে, সরবরাহ মূলত ২০২০ সালের আগে বাস্তবায়িত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে। ২০২১ সাল থেকে ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিক পর্যন্ত, উচ্চমানের সেগমেন্টের সাথে সম্পর্কিত মাত্র কয়েকটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে, যখন এই বিভাগটি মূলত উচ্চবিত্তদের জন্য, নিম্ন আয়ের লোকেদের জন্য নয়। অতএব, ইতিমধ্যেই হতাশাজনক বাজার এখন আরও বেশি হতাশাজনক।

দাই ফং কনস্ট্রাকশন ইনভেস্টমেন্ট - রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির বিক্রয় পরিচালক মিঃ দিন ভ্যান ট্রোই মন্তব্য করেছেন: হ্যানয়ে ভিলা এবং টাউনহাউসের সরবরাহ দীর্ঘদিন ধরে ক্রমাগতভাবে ঘাটতিতে রয়েছে, অন্যদিকে ২০২২ এবং ২০২৩ সালের প্রথম দিকে নতুন সরবরাহ মূলত চলমান প্রকল্পগুলি থেকে আসে এবং হ্যানয়ের শহরতলিতে কেন্দ্রীভূত হয়। কিছু উপায়ে, এটি বাজারে আরও পণ্য সরবরাহ করবে তবে নির্বাচনের জন্য উল্লেখযোগ্যভাবে নয়।

হা লং সিটির (কোয়াং নিনহ) বাই চাই ওয়ার্ডের থুই সান হিল ভিলা এলাকার প্রকল্পটির অনেক অসমাপ্ত কাজ রয়েছে।

কোয়াং নিন প্রদেশের সাংবাদিকদের এক জরিপ অনুসারে, ভিলা এবং দোকানঘরের সরবরাহ এখনও প্রচুর, তবে মূলত পুরানো রিয়েল এস্টেট প্রকল্প যেমন: বিআইএম গ্রুপ, গেলেক্সিমকো গ্রুপ, টুয়ান চাউ গ্রুপ... থেকে এবং প্রায় কোনও নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়িত হচ্ছে না, নতুন সরবরাহ একেবারে তলানিতে পৌঁছেছে।

এদিকে, হা নাম, বাক নিন, ফু থো, হাই ফং, হোয়া বিন ইত্যাদি এলাকায় সরবরাহ খুব একটা আশাব্যঞ্জক নয়। এই প্রদেশ এবং শহরগুলিতে, খুব কম উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে, সীমিত লেনদেন রয়েছে এবং সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, খুব কম উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে। যদিও পুরানো প্রকল্পগুলি স্থবির অবস্থায় চলছে, অনেক ভিলা এবং দোকানঘর, যদিও মালিকানাধীন, ব্যবহারে রাখা হয়নি, যার ফলে পরিত্যক্ত হচ্ছে, অপচয় হচ্ছে এবং সম্ভাব্য সামাজিক অশুভ ঘটনা ঘটছে।

এটাই সরবরাহ, এবং চাহিদার দিক থেকে, বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে জটিল এবং সুবিধাজনক পরিবহন সংযোগে অবস্থিত সবুজ স্থান, সর্বোত্তম ইউটিলিটিগুলির সাথে যুক্ত ভিলা এবং দোকানঘরের প্রবণতা গ্রাহকদের শীর্ষ পছন্দ হবে। এছাড়াও, নগরায়নের হার, প্রাকৃতিক জনসংখ্যা বৃদ্ধির হার এবং মধ্যবিত্ত ও উচ্চবিত্ত শ্রেণীর বৃদ্ধিও আগামী সময়ে ভিলা ব্যবহারের চাহিদা বাড়ানোর প্রধান চালিকা শক্তি।

প্রকৃতপক্ষে, কোভিড-১৯ মহামারীর পর অর্থনীতি দৃঢ়ভাবে পুনরুদ্ধারের পর, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য বাধা এবং অসুবিধা দূর করার জন্য সরকারের নীতিগুলি স্থানীয়দের দ্বারা গুরুত্ব সহকারে বাস্তবায়ন করা হবে, এবং "ক্রেডিট রুম" শিথিল করা হবে, কর্পোরেট বন্ড নিশ্চিত করা হবে, তারপর কর্পোরেশন, কোম্পানি এবং ব্যক্তিরা শীঘ্রই প্রয়োজনীয় মূলধনের অ্যাক্সেস পাবে, সেখান থেকে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি স্থাপন করা হবে এবং বাজারে বিভিন্ন ধরণের উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট পণ্য সরবরাহ করবে: ভিলা রিয়েল এস্টেট, দোকানঘর, রিসোর্ট, স্বাস্থ্যসেবা..., রিয়েল এস্টেট বাজারের ক্রয় এবং বিক্রয় ক্ষমতা আবার প্রাণবন্ত হবে।

একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণ দেখা দেয়

এটি একটি প্রাকৃতিক নিয়ম, শক্তিশালীরা দুর্বলদের উপর কর্তৃত্ব করে, দুর্বলদের অধিগ্রহণ করা এবং শক্তিশালীদের সাথে একীভূত করা সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেট শিল্পে একটি স্বাভাবিক বিষয়। যাইহোক, সম্প্রতি দেশ-বিদেশ থেকে "হাঙ্গর" এসেছে, তারা অনেক বিনিয়োগ তহবিল ব্যবহার করে বা নগদ অর্থ ব্যয় করে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি, উন্নয়নের জন্য পরিষ্কার আইনি নথি সহ প্রকল্পগুলি কেনার জন্য।

দেখা যায় যে ২০২৩ সালের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলিকে ৪টি সাধারণ গ্রুপে বিভক্ত করা হয়েছে: ঝুঁকি, ভারসাম্য, সম্ভাবনা এবং "নতুন খেলোয়াড়"। যার মধ্যে, "নতুন খেলোয়াড়" গ্রুপে কোম্পানি, বিনিয়োগ তহবিল... একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রবেশের সুযোগ খুঁজছে।

সাধারণ উদাহরণগুলির মধ্যে রয়েছে FLC গ্রুপ, তান হোয়াং মিন... নেতা আইনি ঝামেলায় জড়িত হওয়ার পর, "বড় লোক"দের একটি সিরিজ এই গ্রুপগুলির সম্ভাব্য প্রকল্পগুলিতে ঝাঁপিয়ে পড়তে চেয়েছিল। ব্যাম্বু এয়ারওয়েজ আনুষ্ঠানিকভাবে FLC গ্রুপ থেকে আলাদা হয়ে গেছে, যার ফলে কোয়াং নিন, থান হোয়া, থাই নগুয়েন, ভিনহ ফুক, ফু থো... এই গ্রুপের অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়ন বন্ধ করার ঝুঁকিতে রয়েছে অথবা প্রকল্পটি গবেষণা এবং বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়ার জন্য অন্য অংশীদারদের কাছে স্থানান্তর করতে বাধ্য হতে হচ্ছে।

অনেক উচ্চমানের দেশীয় রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বর্তমানে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করছে।

এছাড়াও, আরও অনেক অধিগ্রহণ আলোচনার পর্যায়ে রয়েছে। অনেক অর্থনৈতিক ও রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞের মতে, বর্তমান মন্থর রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে সাথে কঠিন আর্থিক পরিস্থিতির কারণে, যদি এই পরিস্থিতি চলতে থাকে, তাহলে অনেক প্রকল্প বিনিয়োগকারীর আর ঘুরে দাঁড়ানোর মতো অর্থ থাকবে না এবং তাদের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি স্থানান্তর বা বিক্রি করার কথা ভাবতে হতে পারে। এর অর্থ এই নয় যে, অনেক কোম্পানি এবং বিদেশী বিনিয়োগ তহবিল দেশীয় রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি অধিগ্রহণের সুযোগের জন্য অর্থ প্রস্তুত করছে যখন ব্যবসাগুলি অসুবিধার সম্মুখীন হয় এবং বিক্রি করতে বাধ্য হয়।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ প্রস্তাব করেছেন: সরকার এবং জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি জাতীয় পরিষদের ২১ জুন, ২০১৭ তারিখের রেজোলিউশন নং ৪২/২০১৭/QH১৪-এ নির্ধারিত পাইলট প্রক্রিয়া অনুসারে চুক্তির মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প হস্তান্তরের অনুমতি দেওয়ার কথা বিবেচনা করছে। মিঃ চাউর মতে, এটি বাস্তবায়িত হলে, রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের জন্য নগদ প্রবাহ এবং তারল্যের অসুবিধা দূর হবে, যার মধ্যে পরিপক্ক হতে চলেছে এমন বন্ড ইস্যুকারী সংস্থাগুলিও অন্তর্ভুক্ত। চাহিদা অনুসারে, চুক্তির মাধ্যমে প্রকল্প হস্তান্তরের অনুমতি দিয়ে, রাজ্য কর সংগ্রহ করবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা এবং দক্ষতা জোরদার করবে, স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করবে এবং শেয়ার স্থানান্তরের ছদ্মবেশে "ভূগর্ভস্থ" প্রকল্প হস্তান্তরের পরিস্থিতি কাটিয়ে উঠবে, যার ফলে রাজ্যের বাজেটের ক্ষতি হবে।

স্যাভিলস হ্যানয়ের গবেষণা ও পরামর্শ বিভাগের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস ডো থু হ্যাং বলেন: এই বিভাগের বর্তমান প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে সরাসরি বিক্রি করা সরবরাহ খুবই সীমিত, যা বাজারে আনা নতুন ইউনিটের সংখ্যা কম হওয়ার কারণে। যাইহোক, টাউনহাউসগুলি এখনও প্রধান পণ্য লাইন, তারপরে ভিলা এবং তারপরে দোকানঘর, যা বর্তমান মোট সরবরাহের একটি ছোট অংশের জন্য দায়ী।

পাঠ ২: ধীরে ধীরে "শেষ" করার জন্য দৌড়

রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের দ্বারা অনেক কারণ দেখানো হয়েছে, তবে বেশিরভাগই হল সাইট ক্লিয়ারেন্সে ধীরগতি, আইনি প্রক্রিয়া এবং কর নীতিতে পরিবর্তন, এবং অনেক ব্যবসার দুর্বল আর্থিক ক্ষমতা... যার ফলে প্রকল্পের সমাপ্তি ধীরগতিতে হচ্ছে।

ধীরগতির রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি ব্যাপকভাবে ছড়িয়ে পড়েছে

৬৩টি প্রদেশ এবং শহরের বেশিরভাগেরই নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে, তবে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বিভাগটি মূলত বৃহৎ প্রদেশ এবং শহরগুলিতে অবস্থিত যেখানে অনুকূল ভৌগোলিক অবস্থান, পর্যটন শোষণ, পরিবহন এবং অবকাঠামো উন্নয়নের সম্ভাবনা রয়েছে।

সবচেয়ে বিলম্বিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের এলাকা হল হ্যানয়। অসম্পূর্ণ পরিসংখ্যান অনুসারে, হ্যানয়ে বর্তমানে কয়েকশ প্রকল্প রয়েছে যা নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে রয়েছে, যা ৫,০০০ হেক্টরেরও বেশি জমির সমান যা শোষণ করা হয়নি, যার ফলে প্রচুর অপচয় হচ্ছে।

কিছু রিয়েল এস্টেট প্রকল্প দশ বছর পর্যন্ত বিলম্বিত হয়, যেমন: হোয়াই ডুক জেলার কিম চুং - ডি ট্র্যাচ আরবান এরিয়া (বর্তমানে হিনোড রয়েল পার্ক আরবান এরিয়া - পিভি নামকরণ করা হয়েছে)। অথবা সং দা আরবান অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্ক ডেভেলপমেন্ট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (সুডিকো) এর নাম আন খান আরবান এরিয়া, যা একসময় জীবনের স্বর্গ হিসেবে প্রচারিত হয়েছিল। তবে, সাইট ক্লিয়ারেন্সের কাজ সম্পন্ন হয়নি, অনেক ভিলা এবং টাউনহাউস এখনও পরিত্যক্ত রয়েছে, যার ফলে সম্পদের অপচয় হচ্ছে। সুডিকোর মিডিয়া প্রতিনিধি বলেছেন: সাম্প্রতিক মন্দা রিয়েল এস্টেট বাজারের কারণে, ভিলায় বিনিয়োগকারী অনেক গ্রাহক কেবল জমি ধরে রাখেন, বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তনের জন্য অপেক্ষা করেন। এর ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে কিছু ভিলা পরিত্যক্ত হয়, যার ফলে প্রকল্পের সামগ্রিক সৌন্দর্য নষ্ট হয়।

ফু থোতে, সং থাও কোম্পানি লিমিটেডের বিনিয়োগে থান থুই হট মিনারেল ওয়াটার রিসোর্ট প্রকল্পটি ৮৭ হেক্টরেরও বেশি আয়তনের, নির্ধারিত সময়ের চেয়ে দুই দশকেরও বেশি পিছিয়ে রয়েছে এবং এতে অনেক লঙ্ঘন রয়েছে... প্রকল্পটি বর্তমানে পরিত্যক্ত এবং মানুষ গবাদি পশু চরানোর জায়গা হিসেবে ব্যবহার করে।

থান থুই টাউন পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান ভ্যান কিয়েন অকপটে বলেছেন: "থান থুই হট স্প্রিং প্রকল্পের সমস্যা এখন বিনিয়োগকারীদের সক্ষমতার উপর নির্ভরশীল। প্রকল্পটির বর্তমানে একটি পরিষ্কার স্থান, সম্পূর্ণ আইনি নথি রয়েছে কিন্তু বিনিয়োগকারীদের দুর্বল ক্ষমতার কারণে এটি বাস্তবায়ন করা যাচ্ছে না। আমাদের এলাকাটিও খুব অধৈর্য কারণ ভোটারদের অনেক মতামত আছে কিন্তু এটি পরিচালনা করার কর্তৃত্ব ফু থো প্রদেশের।"

থান থুই হট মিনারেল ওয়াটার রিসোর্ট প্রকল্পটি বর্তমানে পরিত্যক্ত এবং স্থানীয় লোকেরা গবাদি পশুর চারণভূমি হিসেবে ব্যবহার করে।

হা নাম প্রদেশে একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যা কম রোমাঞ্চকর নয়, যা হল পাবলিক ওয়ার্কস এবং সার্ভিস ল্যান্ডকে বাণিজ্যিক আবাসন (দোকানঘর) এ রূপান্তর করা এবং তারপর এটি পরিত্যক্ত অবস্থায় ফেলে রাখা। এটি থাং লোই থান লিয়েম কোম্পানি লিমিটেডের বাণিজ্যিক এবং আবাসিক কমপ্লেক্স। এখন পর্যন্ত, প্রকল্পটি রুক্ষ নির্মাণ সম্পন্ন করেছে, কিছু পরিবার বাড়ি কিনেছে এবং স্থানান্তরিত হয়েছে, পরিকল্পনার অনেক জিনিসপত্র এখনও তৈরি করা হয়নি, আবার কিছু প্রকল্পের অবনতি এবং পরিত্যক্ত হওয়ার লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

হা নাম প্রদেশের থাং লোই থান লিয়েম কোম্পানির কমপ্লেক্স কমার্শিয়াল সেন্টারের প্রকল্প সম্পর্কিত সরকারি পরিদর্শকের ১৭ জানুয়ারী, ২০২৩ তারিখের পরিদর্শন উপসংহার নোটিশ নং ১৬১/টিবি-টিটিসিপিতে জমি বরাদ্দ করা হয়েছে কিন্তু ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে দেওয়া হয়নি, যা ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১১৮ অনুচ্ছেদ লঙ্ঘন করেছে। আরও গুরুতরভাবে, এই ভূমি এলাকাটি জনসাধারণের কাজ, পরিষেবা এবং বাণিজ্যিক জমি হিসেবে পরিকল্পিত, আবাসিক জমির কার্যকারিতা ছাড়াই, ২০০৯ সালের নগর পরিকল্পনা আইনের ২৬ অনুচ্ছেদ এবং সরকারের ৭ এপ্রিল, ২০১০ তারিখের ডিক্রি ৩৭/২০১০/এনডি-সিপির ১৪ অনুচ্ছেদ লঙ্ঘন করেছে।

"টিউমার" অপসারণ করুন

যেসব এলাকায় রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের কাজ নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে, এমনকি বহু বছর ধরে স্থবির রয়েছে, সেগুলো হল: হ্যানয়, কোয়াং নিন, ফু থো, হোয়া বিন... শুধুমাত্র হ্যানয়েই বর্তমানে শত শত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যা নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে এবং বাস্তবায়িত হয়নি, যার মধ্যে অনেক প্রকল্পকে রেড অ্যালার্ট দেওয়া হয়েছে এবং কয়েকটি প্রকল্প হ্যানয় পিপলস কমিটি বাতিল করেছে।

এর একটি আদর্শ উদাহরণ হল মে লিন জেলার ফুওং ভিয়েন বিলাসবহুল আবাসন প্রকল্প, যা ফুওং ভিয়েন ট্রেড অ্যান্ড ট্যুরিজম সার্ভিসেস জয়েন্ট স্টক কোম্পানি দ্বারা বিনিয়োগ করা হয়েছে। প্রকল্পটি ২০০৮ সালে জমি বরাদ্দ করা হয়েছিল কিন্তু বাস্তবায়নে ধীরগতির কারণে হ্যানয় পিপলস কমিটি জমি পুনরুদ্ধারের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নং ৪০৫৮/কিউডি-ইউবিএনডি জারি করে, উপরোক্ত প্রকল্পের জন্য জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত বাতিল করে। এছাড়াও, প্রকল্পগুলি রয়েছে: ট্রুং জিয়াং কনস্ট্রাকশন কোম্পানি বাগান ভিলা নির্মাণের প্রকল্পের সাথে; আনহ ডুওং জয়েন্ট স্টক কোম্পানি সানি লাইট ভিলা এলাকার জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণের প্রকল্পের সাথে; ভিনালাইনস ভিনহ ফুক রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি ভিনালাইনস নিউ আরবান এরিয়া প্রকল্পের সাথে... হ্যানয় পিপলস কমিটি জমি পুনরুদ্ধারের সিদ্ধান্ত জারি করেছে।

হোয়াই ডাক জেলার তান ভিয়েত নগর অঞ্চল প্রকল্পের ভিলা এবং টাউনহাউসগুলিতে এখনও জনবসতি খুব কম।

সং থাও কোম্পানি লিমিটেডের বিনিয়োগকৃত থান থুই হট মিনারেল ওয়াটার রিসোর্ট প্রকল্প সম্পর্কে, ফু থো প্রদেশের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-প্রধান মিঃ হা মিন ডুক বলেছেন: "২১ জুন, ২০২২ তারিখের নথি 2308/UBND-KGVX-এ, ফু থো প্রদেশের পিপলস কমিটি প্রাদেশিক কর বিভাগকে সং থাও কোম্পানির পাওনা জমির খাজনা আদায়ের নির্দেশ দিয়েছে এবং একই সাথে, প্রদেশের পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ, থান থুই জেলা পিপলস কমিটি এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলিকে প্রকল্পের মোট এলাকার প্রায় ৩৭ হেক্টর এলাকা পর্যালোচনা এবং পৃথক করার দায়িত্ব দিয়েছে যাতে কোম্পানিটি বাস্তবায়ন করতে পারে। মিঃ ডুক আরও বলেন: বর্তমানে, বিনিয়োগকারী এখনও ১/৫০০ বিস্তারিত পরিকল্পনা অনুমোদনের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেননি, তাই ফু থো প্রদেশের পিপলস কমিটির নির্দেশ অনুসারে এলাকা পরিমাপ এবং পৃথক করার কোনও ভিত্তি নেই। ২৫ মার্চ, ২০২২ তারিখে, ফু থো প্রদেশের পিপলস কমিটি উপরোক্ত প্রকল্পের বিনিয়োগ প্রণোদনা শংসাপত্র প্রত্যাহারের সিদ্ধান্ত জারি করেছে।

কোয়াং নিন প্রদেশের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ ট্রান নু লং বলেছেন: আগামী সময়ে, কোয়াং নিন নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা প্রকল্পগুলির ভূমি ব্যবহার পর্যালোচনা, পরিদর্শন এবং পরীক্ষা চালিয়ে যাবেন, প্রযুক্তিগত অবকাঠামোর সমাপ্তি দীর্ঘায়িত করবেন, আইন অনুসারে দৃঢ়ভাবে পরিচালনা এবং পুনরুদ্ধার করবেন, "স্থগিত" পরিকল্পনা, "স্থগিত" প্রকল্পগুলির পরিস্থিতি পুনরাবৃত্তি হতে দেবেন না এবং গোষ্ঠীগত স্বার্থ, নেতিবাচকতা, বাজেট ক্ষতি, ভূমি সম্পদের অপচয় প্রতিরোধ এবং লড়াই করবেন, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বাস্থ্যে অবদান রাখবে।

এগুলি এমন কিছু সাধারণ প্রকল্প যা স্থানীয় কর্তৃপক্ষ দৃঢ়ভাবে বাতিল করেছে এবং আইন দ্বারা প্রয়োগ করেছে। তবে, এখনও অনেক প্রকল্প রয়েছে যা নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে, বহুবার মেয়াদ বাড়ানো হয়েছে এবং আগাছা বেড়ে উঠেছে, কিন্তু পরিচালনা করা হয়নি। উদাহরণস্বরূপ, কোয়াং নিনে, অনেক প্রকল্প রয়েছে যেমন: কাও শান - হা খান নিউ আরবান এরিয়া; বে ভিউ টাওয়ার মিশ্র-ব্যবহারের বাণিজ্যিক এবং অ্যাপার্টমেন্ট পরিষেবা প্রকল্প (হা লং সিটি) ... যা নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে। এছাড়াও, অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ব্যবহার করা হয়েছে কিন্তু দখলের হার বেশি নয়, অনেক ভিলা এবং দোকানঘরের মালিক আছে কিন্তু বাসস্থানে স্থাপন করা হয়নি, যা অবনতির লক্ষণ দেখাচ্ছে, সম্পদের অপচয় এবং নগর সৌন্দর্যের ক্ষতি করছে।

হা লং সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন হু নাহা বলেন: সম্প্রতি, শহরটি পর্যালোচনা, প্রতিবেদন দৃঢ়ভাবে বাস্তবায়ন করেছে এবং প্রদেশকে প্রস্তাব করেছে যে তারা নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা এবং আইন লঙ্ঘনকারী কয়েক ডজন প্রকল্প বিবেচনা, পরিচালনা এবং বাতিল করবে, যাতে দীর্ঘ সময় ধরে "জমি ধরে রাখার" পরিস্থিতি এড়ানো যায় যাতে আগাছা জন্মাতে না পারে, যার ফলে ভূমি সম্পদের অপচয় হয়, পরিবেশগত স্যানিটেশন এবং নগর ভূদৃশ্য প্রভাবিত হয়।

রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ক্ষেত্রে, বিশেষ করে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে গুরুতর লঙ্ঘন, ধীর অগ্রগতি, বহু বছর ধরে স্থায়ী প্রকল্পগুলি পরিদর্শন এবং পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিচালনা করার জন্য দৃঢ় ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে, দুর্বল পরিকল্পনা, সীমিত আর্থিক সম্ভাবনা এবং বাস্তবায়ন না করে ইচ্ছাকৃতভাবে "জমি ধরে রাখা" সহ প্রকল্পগুলিকে গুরুত্ব সহকারে বাতিল করতে হবে।

আমাদের এই মানসিকতা দূর করতে হবে যে, যদি এই প্রদেশে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প থাকে, তাহলে আমাদের প্রদেশেও একটি প্রকল্প থাকা উচিত।

পাঠ ৩: লক্ষ লক্ষ ডলারের প্রাসাদে থাকা

নিম্ন আয়ের মানুষ মিলিয়ন ডলারের ভিলায় বাস করে, তারা ভিলা ভাড়া করে, থাকার জন্য দোকানপাট করে, মুদির দোকান খোলে, সবজি বিক্রি করে, বিয়ার বার... জীবিকা নির্বাহের জন্য ব্যবসা করে, এটা একটা রসিকতার মতো শোনায় কিন্তু বেশিরভাগ শহুরে এলাকায় (KDT) এটি বিদ্যমান যা বাসযোগ্য, সভ্য এবং আধুনিক বলে আশা করা হয়।

ভিলা এবং দোকানঘরগুলিকে "বাজারে" পরিণত করা

এটা দেখা কঠিন নয় যে হ্যানয়ে আবাসিক এলাকার পাশে বা অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের পাদদেশে প্রশস্ত সম্মুখভাগ সহ অনেক ভিলা এবং দোকানঘর প্রায়শই ক্যাফে, রেস্তোরাঁ, মুদি দোকান, ফাস্ট ফুড স্টোর, তাজা খাবারের দোকান ইত্যাদি খোলার জন্য ভাড়ার জন্য ব্যবহৃত হয়। এটি আইন দ্বারা নিষিদ্ধ নয়, তবে এটি অনিচ্ছাকৃতভাবে সভ্য এবং আধুনিক হিসাবে বিবেচিত শহুরে অঞ্চলগুলির জন্য একটি জঘন্য চেহারা তৈরি করেছে।

সংলগ্ন, দোকানঘরগুলি লোকেরা দোকান, দোকান খোলার জন্য ভাড়া নেয়... ব্যবসা করার জন্য।

হোয়াই ডুক জেলায় বসবাসকারী মিঃ নগুয়েন কোয়াং ট্রুং, ড্যান ফুওং জেলার তান তাই ডো নতুন নগর এলাকায় একটি দোকানঘর ভাড়া নিয়েছিলেন, তিনি বলেন: "আমি এবং আমার দুই বন্ধু ফাস্ট ফুড, কফি বিক্রি করার জন্য দোকানঘরটি ভাড়া করেছিলাম... প্রাথমিকভাবে, আমরা 5 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসে (বাড়িওয়ালা - পিভি থেকে ভাড়া) পণ্য বিক্রি করার জন্য এটি ভাড়া করেছিলাম। পরে, যেহেতু আমরা সারা রাত বিক্রি করেছিলাম, তাই রাত কাটানোর জন্য আমাদের অতিরিক্ত 2 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস দিতে হয়েছিল।"

এখানকার দোকানঘর ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে বিশেষজ্ঞ একজন "পরিষেবা দালাল" বলেছেন: ভাড়াটেরা মূলত প্রদেশ থেকে আসা শ্রমিক, তারা নাস্তার দোকান খোলার জন্য, সবজি বিক্রি করার জন্য, বিয়ার বার করার জন্য সস্তায় ভাড়া নেয়... ভাড়া বাধ্যতামূলক নয়, খুব বেশি টাকা জমা দেওয়ার প্রয়োজন নেই, মালিক যখন এটি নেয়, তখন তা ফেরত দিতে হবে।

ছোট ব্যবসায়ীরা ব্যবসা পরিচালনার জন্য দোকানঘর ভাড়া নেওয়ার উপর মনোনিবেশ করার ফলে এই জায়গাটি একটি স্বতঃস্ফূর্ত বাজারে পরিণত হয়েছে। তান তে দো আরবান এরিয়ার এইচএইচএ অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে বসবাসকারী একজন বাসিন্দা বলেন: কেনাকাটা করা সুবিধাজনক, কিন্তু প্রতিদিন সকালে এবং সপ্তাহান্তে, প্রচুর ক্রেতা-বিক্রেতা থাকে, অনেক যানবাহন শহরাঞ্চলে প্রবেশ করে এবং বেরিয়ে যায়, যা সম্ভাব্যভাবে ট্র্যাফিক নিরাপত্তার সমস্যা তৈরি করে। দোকানগুলি বর্জ্য জল, আবর্জনা নির্গত করে তা ছাড়া... যা খুবই অগোছালো।

সাংবাদিকরা হোয়াই ডাক, গিয়া লাম, নাম তু লিয়েম, বাক তু লিয়েম, হোয়াং মাই জেলার কিছু শহুরে এলাকায় সরেজমিনে গিয়ে দেখেছেন যে, মালিকদের দ্বারা ভিলা এবং দোকানঘর ভাড়া দেওয়ার পরিস্থিতি সর্বত্রই দেখা গেছে, প্রতিটি জায়গার আলাদা বৈশিষ্ট্য এবং ভাড়ার দাম আলাদা। কিন্তু সকলের মধ্যে একটি জিনিস মিল ছিল: সভ্য ও আধুনিক শহুরে এলাকার জঞ্জালে অবদান রাখা।

হাই ফং, ফু থো, হা নাম, হুং ইয়েন, থান হোয়া ইত্যাদি প্রদেশ এবং শহরগুলিতে পরিস্থিতি খুব একটা আশাব্যঞ্জক নয়। যদিও ভাড়াটেদের সংখ্যা কম এবং দাম কম, তবুও পরিস্থিতি খুবই অগোছালো। এদিকে, পরিত্যক্ত বাড়িগুলি ঘাসে পরিপূর্ণ এবং অবনতির লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

মিলিয়ন ডলার ভিলায় অনেক "না" আছে

অস্থায়ীভাবে থাকার জন্য একটি ভিলা ভাড়া করা একজন ব্যক্তির ভূমিকায়, মিসেস নগুয়েন থি বিচ আমাদের হ্যানয় শহরের হোয়াই ডুক জেলার নাম আন খান নগর এলাকা ঘুরে দেখার জন্য নিয়ে গেলেন। এখানে, আমরা কয়েকটি ভিলা এবং দোকানঘর দেখেছি যেখানে লোকেরা বাস করত। যদিও ভিলার বাইরের অংশ এখনও সম্পূর্ণ হয়নি, দরজাগুলি অস্থায়ীভাবে প্লাস্টিকের প্যানেল দিয়ে স্থাপন করা হয়েছিল, কিছু দরজা পাতলা ঢেউতোলা লোহার শিট দিয়ে তৈরি করা হয়েছিল... ভিতরে, কাপড় এলোমেলোভাবে ঝুলিয়ে রাখা হয়েছিল, ঘুমানোর জায়গাগুলি অস্থায়ীভাবে কাঠের তক্তা দিয়ে তৈরি করা হয়েছিল শ্রমিকরা, কিছু জায়গায় কংক্রিটের মেঝেতে সোজা ম্যাট বিছিয়ে দেওয়া হয়েছিল, রান্নাঘরটি অস্থায়ীভাবে স্থাপন করা হয়েছিল এবং আরও স্পষ্টভাবে বলতে গেলে, এখানে কোনও উপযুক্ত টয়লেট ছিল না।

মিসেস বিচ জিজ্ঞাসা করলেন: "আপনি কতজনের জন্য ভিলাটি ভাড়া নেওয়ার পরিকল্পনা করছেন? যদি অনেক লোক থাকে, তাহলে আপনার পুরো ভিলাটি ভাড়া নেওয়া উচিত, এলাকাটি ২০০ থেকে ৩০০ বর্গমিটারের মধ্যে, দাম মাত্র ৬-৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, আপনি কতজনকে থাকতে চান তা বেছে নিতে পারেন। যদি আপনি রাজি হন, তাহলে আমাকে বলুন যাতে আমি মালিককে ফোন করতে পারি।"

বেশিরভাগ শ্রমিকই এনঘে আন, থান হোয়া, নাম দিন, ভিন ফুক, তুয়েন কোয়াং থেকে আসে... তারা ভিলা, দোকানঘরে থাকে, দিনের বেলায় তারা পরিচ্ছন্নতাকর্মী, নির্মাণ শ্রমিক, যান্ত্রিক হিসেবে কাজ করে... রাতে তারা মিলিয়ন ডলারের ভিলায় একত্রিত হয় কিন্তু সবকিছুর "অভাব" থাকে: বিদ্যুৎ নেই, পরিষ্কার জল নেই, টয়লেট কাজ করে না...

এক ফ্রিল্যান্স কর্মীর মিলিয়ন ডলারের ভিলায় অস্থায়ী জীবন - ছবি: নগোক ভু

লে খাক নাম (থান হোয়া থেকে) বর্তমানে হোয়াং মাই জেলার একটি ভিলায় অস্থায়ীভাবে বসবাস করছেন। তিনি বলেন: "আমি নবম শ্রেণীতে পড়াশোনা ছেড়ে দিয়েছিলাম এবং আমার প্রতিবেশীর পিছনে এখানে একজন নির্মাণ শ্রমিক হিসেবে কাজ করতে যেতাম। এখন আমি একজন নির্মাণ শ্রমিক। যদি সকলের সমর্থন এবং নির্দেশনা না থাকত, তাহলে আমি জানি না আমি এখন কোথায় থাকতাম।"

আজকাল, ছাত্রছাত্রীরা গ্রীষ্মের ছুটিতে থাকে, অনেক শিশুকে তাদের বাবা-মা হ্যানয়ে নিয়ে যায়, প্রথমবারের মতো তারা তাদের বাবা-মায়ের সাথে এক মিলিয়ন ডলারের ভিলায় থাকে। মিসেস লে থি হাই (এনঘে আন থেকে) বলেন: আমার মেয়ে গ্রীষ্মের ছুটিতে আছে, সে বলেছে যে সে তার বাবা-মাকে মিস করে তাই আমি তাকে এখানে খেলতে নিয়ে যেতে ফিরে এসেছি। কোনও এয়ার কন্ডিশনিং নেই, কখনও কখনও এত গরম থাকে যে আমি গভীর রাত পর্যন্ত ঘুমাতে পারি না, আমার বাচ্চার জন্য আমার খারাপ লাগে কিন্তু অন্য কোনও উপায় নেই। আমি আমার বাচ্চাকে ১-২ সপ্তাহ থাকতে দেওয়ার পরিকল্পনা করছি এবং তারপর তাকে তার দাদা-দাদির সাথে থাকার জন্য গ্রামাঞ্চলে ফিরিয়ে নিয়ে যাব।

৩০ জনেরও বেশি কর্মীর জন্য রান্না করা প্রধান রাঁধুনি মিসেস হোয়াং থি সি বলেন: "আজকাল, বোর্ডিং হাউস অনেক বেশি সুখী। ৫ জন শিশুকে তাদের বাবা-মা স্বাগত জানান। দিনের বেলায় আমি রান্না করি এবং আয়ার ভূমিকাও পালন করি। ভালো দিক হলো, তাদের প্রত্যেকেই আলাদা আলাদা শহর থেকে আসে, কিন্তু তারা একসাথে খুব ঐক্যবদ্ধভাবে খেলে এবং একে অপরের প্রতি নতি স্বীকার করে।"

হোয়া বিন, হা নাম, কোয়াং নিনহ... এর কিছু শহুরে এলাকায়, নিম্ন আয়ের কর্মীরা অস্থায়ীভাবে ভিলায় থাকেন,

দোকানঘর এখনও বিদ্যমান, যদিও খুব বেশি নয়। যখন আমরা সাংবাদিক হিসেবে তাদের সাথে যোগাযোগ করি, তারা উত্তর দিতে অস্বীকৃতি জানায় অথবা কিছু ক্ষেত্রে সক্রিয়ভাবে তথ্য প্রকাশ না করার বা ছবি তোলার জন্য অনুরোধ করে... এই ভয়ে যে বাড়িওয়ালা বা বিনিয়োগকারীরা তাদের ভাড়া দেওয়া চালিয়ে যাবেন না।

(বিঃদ্রঃ: গোপনীয়তা রক্ষার জন্য এই নিবন্ধের নাম পরিবর্তন করা হয়েছে।)

পাঠ ৪: প্রতিষ্ঠানগুলিকে নিখুঁত করা, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটকে তার প্রকৃত মূল্যে নিয়ে আসা

রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপার এবং বিনিয়োগকারীদের দীর্ঘমেয়াদী সুবিধার জন্য ছোট, স্বল্পমেয়াদী সুবিধা ত্যাগ করতে হবে, সক্রিয়ভাবে ব্যবসা পুনর্গঠন করতে হবে, মূল প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করতে হবে, ঋণ হ্রাস করতে হবে, কর্পোরেট বন্ডগুলিকে ভালভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে এবং ঋণ প্রতিষ্ঠানের উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা সীমিত করতে হবে। ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির ক্ষেত্রে, রাষ্ট্রকে শীঘ্রই কেন্দ্রীয় স্তর থেকে স্থানীয় স্তরে একটি স্পষ্ট আইনি ব্যবস্থা সম্পন্ন করতে হবে এবং ব্যবস্থাপনা ক্ষমতা স্পষ্টভাবে ভাগ করতে হবে, বর্তমানের মতো ওভারল্যাপ এবং সমন্বয়ের অভাব এড়িয়ে চলতে হবে।

ছোট ছোট সুবিধা ত্যাগ করুন

ব্যবসার ক্ষেত্রে, সুবিধাগুলিকে সর্বদা সর্বোচ্চ অগ্রাধিকার দেওয়া হয়, সামগ্রিক, দীর্ঘমেয়াদী সুবিধার জন্য স্বল্পমেয়াদী সুবিধাগুলিকে ত্যাগ করা সত্যিই একটি অত্যন্ত কঠিন পছন্দ। যাইহোক, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটে বিশেষজ্ঞ একটি ব্যবসার জন্য, অলাভজনক প্রকল্প বা কম লাভজনক প্রকল্পগুলিকে ত্যাগ করার প্রয়োজনীয়তার মুখোমুখি হওয়ার জন্য সাহস, দৃষ্টিভঙ্গি এবং নির্দিষ্ট বোধগম্যতা থাকা প্রয়োজন, একই সাথে ব্যবসা পুনর্গঠন করা, ঋণ হ্রাস করা, মূল ব্যবসা, মূল প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করা ... এটাই বুদ্ধিমানের সিদ্ধান্ত।

ভিনাপোল জয়েন্ট স্টক কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান - জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ দিন ভ্যান এনঘি - রিয়েল এস্টেট প্রকল্প উন্নয়নে বহু বছরের অভিজ্ঞতা সম্পন্ন একটি ইউনিট, খোলাখুলিভাবে বলেছেন: রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলিকে এই সময়ের সদ্ব্যবহার করে নিজেদের দিকে ফিরে তাকাতে হবে, উদ্যোগ পুনর্গঠন করতে হবে, ঋণ কমাতে হবে, ঋণ প্রতিষ্ঠানের উপর নির্ভরতা কমাতে হবে, সাহসের সাথে উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ প্রকল্পগুলি কেটে ফেলতে হবে, ছড়িয়ে ছিটিয়ে এবং খণ্ডিতভাবে বিনিয়োগ করা উচিত নয়। পরিমাণের পিছনে ছুটতে এবং তাড়াহুড়ো করে উন্নয়ন এড়িয়ে চলুন, কারণ একবার সমস্যার মুখোমুখি হলে, ফিরে আসা অনেক দেরি হয়ে যাবে।

"দেবতাদের" জন্য, অর্থ থাকার পাশাপাশি, আপনি যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে চান বা দীর্ঘমেয়াদী বসবাসের জন্য কিনতে চান তার আইনি দিকগুলি সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন। এটি কঠিন নয় তবে বিনিয়োগকারীদের গুরুত্ব সহকারে বিবেচনা করা প্রয়োজন, "গরু হারিয়ে যাওয়ার পরে গোলাঘরের দরজা বন্ধ করা" এড়িয়ে চলা। প্রকৃতপক্ষে, বর্তমানে অনেক উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যেগুলি নির্মিত হলেও এবং এমনকি গ্রাহকদের স্থানান্তরের অনুমতি দেওয়ার পরেও, আইনি প্রক্রিয়াগুলি সম্পন্ন হয়নি এবং অবকাঠামো এখনও সুসংগত হয়নি। এর ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে ভিলা এবং দোকানঘরের মালিক থাকে কিন্তু সেখানে কেউ বাস করে না, পরিত্যক্ত অবস্থায় পড়ে থাকে, ঘাসে পরিপূর্ণ থাকে এবং সম্পদের অপচয় হয়।

দেশীয় রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে তাদের বেল্ট শক্ত করতে হচ্ছে, ঋণ কমাতে হচ্ছে, ঋণ প্রতিষ্ঠানের উপর নির্ভরতা কমাতে হচ্ছে এবং সাহসের সাথে উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ প্রকল্পগুলি কমাতে হচ্ছে, বিক্ষিপ্ত এবং খণ্ডিতভাবে বিনিয়োগ না করে - চিত্রিত ছবি।

স্থানীয়দের উচিত সাবধানতার সাথে সুনাম এবং শক্তিশালী আর্থিক সম্ভাবনা সম্পন্ন বিনিয়োগকারী নির্বাচন করা, প্রবণতা অনুসরণ করা উচিত নয়, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট ব্যাপকভাবে বিকাশের মানসিকতা এড়ানো উচিত, পরিকল্পনার অভাবে। এটি একটি ভুল মানসিকতা, যা পরবর্তীতে অনেক পরিণতির দিকে নিয়ে যেতে পারে। এছাড়াও, স্থানীয়দের পরিদর্শন এবং তদারকি জোরদার করা উচিত, নিয়ম লঙ্ঘনকারী, অগ্রগতি বিলম্বিতকারী, এমনকি প্রকল্প বাতিলকারী, পরিত্যক্ত হওয়া এড়ানোর জন্য বিনিয়োগকারীদের স্পষ্টভাবে মোকাবেলা করা উচিত, যার ফলে সম্পদের অপচয় হয় এবং রাজ্য কর এবং ফি রাজস্ব হারায়।

রাষ্ট্রের "হাত" প্রয়োজন

প্রকৃতপক্ষে, সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিশেষ করে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট দীর্ঘদিন ধরে দামের দিক থেকে "আলগা" রয়েছে, যদিও এই খাতের জন্য কর এবং ফি এখনও কম, বাজার উন্নয়নের গতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়, যার ফলে ব্যাপক জল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি দেখা দেয়, যার ফলে প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিদের জন্য এটি অ্যাক্সেস করা কঠিন হয়ে পড়ে। শহর ও গ্রামাঞ্চলের মধ্যে রিয়েল এস্টেটের দামের পার্থক্যের কথা উল্লেখ না করে, এমনকি হ্যানয়, হাই ফং, হো চি মিন সিটি ইত্যাদি বড় শহরগুলিতেও স্পষ্ট পার্থক্য রয়েছে। অতএব, অনেক রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণে রাজ্যের সরাসরি অংশগ্রহণ করা দরকার, কারণ বর্তমানে রাজ্যের কাছে এটি নিয়ন্ত্রণ করার জন্য পর্যাপ্ত আইনি সরঞ্জাম রয়েছে।

অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বাজার ঘনবসতিপূর্ণ, যার ফলে সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যহীনতা দেখা দেয়, যা অন্যান্য অনেক শিল্পের প্রবৃদ্ধির গতি হ্রাস করে। অতএব, অবিলম্বে রিয়েল এস্টেট বাজারকে অবরোধমুক্ত করা প্রয়োজন, যার ফলে দেশী-বিদেশী দেশ থেকে রিয়েল এস্টেটে অর্থের প্রবাহ বৃদ্ধি পাবে এবং বাজারের নিয়ম অনুসারে ক্রয়-বিক্রয়, উদ্যোগ এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির একীভূতকরণ ঘটবে... যার ফলে অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি বৃদ্ধি পাবে এবং অন্যান্য সমস্ত শিল্পের বিকাশের জন্য একটি স্পিলওভার প্রভাব তৈরি হবে।

"

কেন্দ্রীয় কমিটির ১৬ জুন, ২০২২ তারিখের রেজোলিউশন ১৮-এনকিউ/টিডব্লিউ উল্লেখ করেছে: "প্রতিষ্ঠান ও নীতিমালা উদ্ভাবন ও নিখুঁত করা, ভূমি ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহারের কার্যকারিতা ও দক্ষতা উন্নত করা, আমাদের দেশকে একটি উচ্চ-আয়ের উন্নত দেশে পরিণত করার জন্য গতি তৈরি করা", যা আগামী সময়ে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক দিকের উপর শক্তিশালী প্রভাব ফেলবে বলে আশা করা হচ্ছে।

অন্যদিকে, যদিও ব্যবসায়ীদের ভূমি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য প্রশাসনিক প্রক্রিয়াগুলি সমাধান করা হয়েছে, তবুও সেগুলি এখনও জটিল এবং দীর্ঘস্থায়ী।

এই দুষ্টচক্র বারবার পুনরাবৃত্তি হয়, এক প্রকল্প থেকে অন্য প্রকল্পে, এক উদ্যোগ থেকে অন্য উদ্যোগে, বছরের পর বছর... এই কারণেই "পর্যাপ্ত আইনি ভিত্তি না থাকার ভয়", অথবা "ঊর্ধ্বতনদের নির্দেশের জন্য অপেক্ষা করা" এই কথাটি প্রচলিত, যার ফলে বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি আটকে যায়, বাস্তবায়ন করা সম্ভব হয় না এবং সামাজিক সম্পদ কার্যকরভাবে ব্যবহার করা হয় না।

বিনিয়োগ মূলধন সহায়তা সম্পর্কে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প উন্নয়নে বিশেষজ্ঞ একটি ব্যবসা (নাম গোপন রাখা হয়েছে) বলেছেন: "বর্তমানে, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি ব্যবসার জন্য ঋণ স্থগিত এবং প্রসারিত করার ক্ষেত্রে খুব ভাল কাজ করছে: সরকার রিয়েল এস্টেটের জন্য "ক্রেডিট রুম শিথিল করার" নির্দেশ দিয়েছে, তবে, আমার মতে, এর সাথে ব্যবসার জন্য বন্ড আনব্লক করা উচিত। বর্তমানে, আমাদের জন্য ব্যাংক ঋণ পাওয়া খুবই কঠিন। ভয়ের মানসিকতা সর্বত্র ছড়িয়ে পড়েছে এবং এটি একটি "সামাজিক রোগে" পরিণত হওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে।"

অনেক রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণে রাজ্যের সরাসরি অংশগ্রহণ করা উচিত, কারণ বর্তমানে রাজ্যের কাছে এটি নিয়ন্ত্রণ করার জন্য পর্যাপ্ত আইনি সরঞ্জাম রয়েছে।

একটি সমাজতান্ত্রিক-ভিত্তিক বাজার অর্থনীতির উন্নয়ন প্রতিষ্ঠানের সাথে ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহার সম্পর্কিত প্রতিষ্ঠান এবং নীতিগুলির সমাপ্তি ভূমি সংস্থানগুলিকে আনলক করবে, যা রাষ্ট্রকে ভূমির সর্বাধিক অর্থনৈতিক, টেকসই এবং কার্যকর ব্যবহার নিশ্চিত করতে ভূমি পরিচালনা, শোষণ এবং ব্যবহারে সহায়তা করবে। এটি করার জন্য, ভূমি আইন, আবাসন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, ইত্যাদির সংশোধনের সমাপ্তি অবশ্যই সমন্বয় এবং ঐক্য নিশ্চিত করতে হবে, যা একটি জরুরী প্রয়োজন। এছাড়াও, রাষ্ট্রীয় ভূমি ব্যবস্থাপনা যন্ত্রের সংগঠনকে নিখুঁত করার জন্য, সুবিন্যস্তকরণ এবং ঐক্য নিশ্চিত করা, মধ্যস্থতাকারীদের নির্মূল করা, বিকেন্দ্রীকরণ এবং ক্ষমতা অর্পণকে উন্নীত করা, পরিদর্শন, তত্ত্বাবধান এবং ক্ষমতা নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি প্রক্রিয়া সহকারে প্রয়োজন।

ডেলিগেট ডাং বিচ এনগক - হোয়া বিন প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি দল

স্থগিত ও বিলম্বিত প্রকল্পের সমস্যা সমাধান করতে হবে

এই 5 তম অধিবেশনে জমা দেওয়া জমি সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) একটি বিস্তৃত জনসাধারণের পরামর্শের পরে একটি সংশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে। ব্যক্তিগতভাবে, আমি এই 5 তম অধিবেশনে 15 তম জাতীয় পরিষদে জমা দেওয়া ভূমি সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) স্ক্রীনিং, মূল্যায়ন এবং সমন্বয়ের ভিত্তিতে দেশব্যাপী ভোটার এবং জনগণের মতামত সংশ্লেষণ এবং সংগ্রহে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রকের প্রচেষ্টাকে অত্যন্ত প্রশংসা করি।

স্থগিত ও বিলম্বিত প্রকল্পের সমস্যা সমাধানের জন্য খসড়া আইন প্রয়োজন। উদাহরণস্বরূপ, বর্তমানে অনেক প্রদেশ এবং শহরে, অনেক প্রকল্পকে বিনিয়োগের লাইসেন্স দেওয়া হয়েছে, কিন্তু অনেকগুলি উদ্দেশ্যমূলক কারণের কারণে সেগুলি বাস্তবায়নে ধীরগতি রয়েছে বা শুধুমাত্র কয়েকটি পদ্ধতিগত পদক্ষেপ নেওয়া হয়, তারপর সেগুলি 5 বছর এমনকি 10 বছর পর্যন্ত বাস্তবায়িত হয় না, যার ফলে ভূমি সম্পদের অপচয় হয় এবং জনগণের হতাশা সৃষ্টি হয়।

আমি আশা করি যে এই বার ভূমি সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) অবশ্যই স্থানীয়দের এই সমস্যাটিকে মৌলিকভাবে এবং পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিচালনা করতে সহায়তা করার জন্য কঠোর এবং নির্দিষ্ট প্রবিধান থাকতে হবে। কারণ, অতীতে, অনেক প্রকল্প স্থগিত বা বিলম্বিত হয়েছিল, কিন্তু পরিদর্শন এবং যাচাই করা হলে, বিনিয়োগকারীদের এখনও কারণ ছিল: আংশিকভাবে বাস্তবায়িত বা বস্তুনিষ্ঠ অবস্থার কারণে।

আইনজীবী নগুয়েন হং বাচ - হং বাচ এবং অ্যাসোসিয়েটস ল ফার্মের পরিচালক

অর্থ বিনিয়োগ করার সময় সতর্কতা অবলম্বন করুন

বর্তমানে, বর্তমান অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এখনও বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি নিরাপদ গন্তব্য। অতএব, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি অনেক মনোযোগ আকর্ষণ করছে। অতএব, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বিশেষ করে উচ্চ-সম্পদ রিয়েল এস্টেট সম্পর্কে সাবধানে শেখা, বিনিয়োগকারীদের জন্য অত্যন্ত প্রয়োজনীয় এবং অর্থবহ।

যাইহোক, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের "অর্থ নামানোর" সময় সতর্ক হওয়া দরকার। প্রথমত, তাদের অবশ্যই বিনিয়োগকারীর বৈধতা, ব্র্যান্ড এবং খ্যাতি সাবধানে অধ্যয়ন করতে হবে। দ্বিতীয়ত, তাদের অবশ্যই প্রকল্পের অগ্রগতি জানতে হবে, তাই ক্রেতাদের তাদের অধিকার এবং স্বার্থকে প্রভাবিত করতে পারে এমন ঝুঁকি এড়াতে প্রকল্পের নির্মাণ অগ্রগতি নিরীক্ষণ এবং আপডেট করতে হবে। তৃতীয়ত, নথির বৈধতা যেমন: প্রজেক্ট ইনভেস্টমেন্ট লাইসেন্স, কনস্ট্রাকশন লাইসেন্স... ক্রেতাদের উপরোক্ত নথিগুলির প্রতি মনোযোগ দিতে হবে, কারণ যখন কোনও বিরোধ হয়, তখন অধিকারগুলি পরিচালনা করা সহজ হবে৷ চতুর্থত, চুক্তির শর্তাবলী এবং অন্যান্য খরচের বিষয়বস্তু। রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই চুক্তিতে স্বাক্ষর করার আগে এবং "অর্থ জমা দেওয়ার" সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে চুক্তিতে উল্লেখিত চুক্তির শর্তাবলী পড়তে হবে এবং সাবধানে বুঝতে হবে।

মিসেস ডো থু হ্যাং - সিনিয়র ডিরেক্টর, রিসার্চ অ্যান্ড কনসাল্টিং ডিপার্টমেন্ট, স্যাভিলস হ্যানয়

প্রকল্পের বৈধতার দিকে মনোযোগ দিন

হাই-এন্ড সেগমেন্টে বর্তমান প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে সরাসরি বিক্রি করা সরবরাহ খুবই সীমিত, কেউ বলতে পারে দুষ্প্রাপ্য, যখন নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি যেগুলি সবেমাত্র নির্মাণ শুরু করেছে তা আঙ্গুলের মধ্যে গণনা করা যেতে পারে, আংশিকভাবে বৈশ্বিক আর্থিক সঙ্কটের প্রভাবের কারণে, আংশিকভাবে অনেক প্রকল্প শেষ না হওয়া বা নির্মাণ শুরু করার আইনি প্রক্রিয়াগুলি সম্পূর্ণ করতে অসুবিধা হওয়ার কারণে ... এইগুলিই আসল সরবরাহের প্রধান কারণ- আসন্ন সময়ে সরবরাহের সর্বোচ্চ সীমা হবে।

যাইহোক, বিনিয়োগকারীদের প্রকল্প সম্পর্কে স্পষ্ট তথ্য দিয়ে নিজেদেরকে সজ্জিত করতে হবে, এবং একই সময়ে, নির্দিষ্ট প্রতিশ্রুতি থাকতে হবে, অনেক পক্ষকে একসঙ্গে আবদ্ধ করতে হবে। উপরন্তু, আইনি কাঠামো অবশ্যই ব্যাপক, সম্পূর্ণ, পরিষ্কার এবং বিস্তারিত নির্দেশনা প্রদান করতে হবে... বিনিয়োগকারীদের শুদ্ধ করতে এবং টেকসই বাজারের উন্নয়নে সহায়তা করতে, মূল্যের অনেক ওঠানামা এড়াতে, রাজ্যের জন্য সুবিধা নিশ্চিত করার পাশাপাশি।

উৎস: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html