বহু মিলিয়ন ডলারের "খেলার মাঠ" এখনও নষ্ট হচ্ছে।

[বিজ্ঞাপন_১]

পাঠ ১: একটি দুঃখজনক বাস্তবতা...

রিয়েল এস্টেট বাজার এখনকার মতো এত মন্থর আর কখনও ছিল না। খুব কম নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প শুরু হচ্ছে, অন্যদিকে পুরোনো প্রকল্পগুলি প্রায় সম্পূর্ণরূপে স্থগিত। অনেক রিয়েল এস্টেট সংস্থা ন্যূনতম পর্যায়ে কাজ করছে অথবা এমনকি বন্ধ হয়ে যাচ্ছে, যার ফলে হাজার হাজার চাকরি হারাতে হচ্ছে। একই সাথে, কর্পোরেট ঋণ এবং বন্ড বাধ্যবাধকতা বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং যেকোনো মুহূর্তে বিস্ফোরণের ঝুঁকি তৈরি করছে।

"যাদুকরী" আকর্ষণ ম্লান হয়ে গেছে।

সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, এবং বিশেষ করে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বাজার, অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ অর্থনৈতিক ক্ষেত্র, যা দেশের প্রবৃদ্ধি এবং জিডিপিতে গুরুত্বপূর্ণ অবদান রাখছে। তদুপরি, রিয়েল এস্টেট লক্ষ লক্ষ কর্মীর কর্মসংস্থান এবং আয়ের ব্যবস্থা করে এবং অন্যান্য অনেক শিল্পের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে জড়িত: নির্মাণ সামগ্রী উৎপাদন, পর্যটন এবং রিসোর্ট, অর্থ ও ব্যাংকিং, নির্মাণ ইত্যাদি। তবে, কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত ঋণ এবং অমীমাংসিত আইনি সমস্যার প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপারদের পর্যাপ্ত আর্থিক শক্তি এবং সম্পূর্ণ আইনি ডকুমেন্টেশনের অভাব রয়েছে, যার ফলে ক্রেতাদের জন্য আগের মতো দ্রুত এবং সহজে বিনিয়োগ করা কঠিন হয়ে পড়েছে। এর ফলে বিক্রয় ধীর হয়ে গেছে, রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রায় বিনামূল্যে পতন ঘটেছে এবং একটি অভূতপূর্ব হতাশাজনক সম্ভাবনা দেখা দিয়েছে।

সম্প্রতি, কোভিড-১৯ মহামারীর প্রভাবের কারণে, বিশ্ব অর্থনীতি সমস্যার সম্মুখীন হয়েছে, মুদ্রাস্ফীতি বৃদ্ধি পেয়েছে এবং ব্যাংকের সুদের হার বৃদ্ধি রিয়েল এস্টেট বাজারকে, বিশেষ করে উচ্চ-স্তরের খাতকে গভীরভাবে প্রভাবিত করেছে। অনেক নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এখনও লাইসেন্সপ্রাপ্ত হয়নি এবং পুরানো প্রকল্পগুলি নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে রয়েছে, যার ফলে সরবরাহ ক্রমশ কম হচ্ছে। ইতিমধ্যে, অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিক্রি হয়ে গেছে কিন্তু ডেভেলপাররা পরিকল্পনা অনুযায়ী সেগুলি সম্পন্ন করতে পারেনি, যার ফলে অসংখ্য পরিত্যক্ত ভিলা আগাছায় ভরে গেছে, যার ফলে বর্জ্য তৈরি হচ্ছে।

পরিত্যক্ত ভিলা, আগাছায় পরিপূর্ণ, সম্পদের অপচয়কে প্রতিনিধিত্ব করে।

অনেক বিদেশী বিনিয়োগকারী বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার আকর্ষণীয় কারণ এর বিশাল জনসংখ্যা এবং সম্পত্তির উচ্চ চাহিদা রয়েছে। ভিয়েতনাম নগরায়ন ত্বরান্বিত করছে, অন্যদিকে সরকার পর্যটন শিল্পকে প্রবৃদ্ধির একটি গুরুত্বপূর্ণ ক্ষেত্র হিসেবে গড়ে তুলতে দৃঢ়প্রতিজ্ঞ। অধিকন্তু, ধনী গ্রাহকদের ক্রমবর্ধমান সংখ্যা এটিকে সম্ভাব্য উচ্চ-রিটার্ন বিনিয়োগের মাধ্যম হিসেবে দেখছে, যদিও এর অন্তর্নিহিত ঝুঁকিগুলি স্বীকার করে।

"
পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুসারে, ২০২১ সালে রিয়েল এস্টেটে নিবন্ধিত এফডিআই মূলধন মাত্র ২.৬ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছিল, ২০২২ সালে তা বেড়ে ৪.৫ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে এবং ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে এখনও ইতিবাচক লক্ষণ দেখা যাচ্ছে। প্রক্রিয়াকরণ এবং উৎপাদন শিল্পের পরে রিয়েল এস্টেট হল দ্বিতীয় বৃহত্তম এফডিআই মূলধন আকর্ষণকারী খাত।

ন্যাম তু লিয়েম জেলার উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটের বিশেষজ্ঞ মিঃ লে মিন হিয়েপ বলেন: "আমি এবং আমার দুই বন্ধু একসাথে বিনিয়োগ করেছি। কয়েক বছর আগে, আমরা ভালো মুনাফা করেছি এবং দ্রুত তারল্য ছিল, কিন্তু ২০২১ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, আমরা খুব কমই আর কোনও ভিলা কিনেছি, অন্যদিকে আমরা আগে যে ভিলা কিনেছিলাম তার মধ্যে কিছু অবিক্রিত রয়ে গেছে। যদিও কিছু লোক কেনার বিষয়ে জিজ্ঞাসা করছে, তারা খুব কম দাম দিচ্ছে।" মিঃ হিয়েপ আরও বলেন: "ভাগ্যক্রমে, আমরা যখন এগুলো কিনেছিলাম তখন আমরা ব্যাংক থেকে টাকা ধার করিনি। যদি এখন পর্যন্ত আমাদের সুদ দিতে হত, তাহলে দ্রুত সেগুলো বিক্রি করা ছাড়া আমাদের আর কোনও বিকল্প থাকত না।"

এটা স্পষ্ট যে রিয়েল এস্টেট বাজার এখন আর বহু বছর আগের মতো শীর্ষে নেই।

চাহিদা এবং যোগান কি কল্পনার এক অলীক রূপ?

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটের (বিশেষ করে ভিলা) মজুদ বেশ বড়। তবে, পর্যাপ্ত আর্থিক সম্পদ সহ খুব কম সংখ্যক নামীদামী উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়িত হওয়ার কারণে নতুন সরবরাহ ক্রমশ কমবে। ইতিমধ্যে, হ্যানয় এবং উত্তর প্রদেশগুলিতে ভিলা এবং দোকানঘর (বাণিজ্যিক ব্যবসার সাথে মিলিত আবাসনের একটি মডেল) সরবরাহ তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে। বর্তমানে, সরবরাহ মূলত ২০২০ সালের আগে চালু হওয়া রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি থেকে আসে। ২০২১ থেকে ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিক পর্যন্ত, মাত্র কয়েকটি মুষ্টিমেয় উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প চালু করা হয়েছে, যদিও এই অংশটি মূলত উচ্চবিত্তদের জন্য, নিম্ন আয়ের উপার্জনকারীদের জন্য নয়। অতএব, ইতিমধ্যেই মন্থর বাজার আরও মন্থর হয়ে উঠছে।

দাই ফং ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড কনস্ট্রাকশন - রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির বিক্রয় পরিচালক মিঃ দিন ভ্যান ট্রোই মন্তব্য করেছেন: হ্যানয়ে ভিলা এবং টাউনহাউসের সরবরাহ দীর্ঘদিন ধরেই অপর্যাপ্ত, যেখানে ২০২২ এবং ২০২৩ সালের প্রথম দিকে নতুন সরবরাহ মূলত উন্নয়নাধীন এবং হ্যানয়ের শহরতলিতে কেন্দ্রীভূত প্রকল্পগুলি থেকে আসে। যদিও এটি বাজারে কিছু অতিরিক্ত পণ্য সরবরাহ করবে, নির্বাচনের জন্য পরিমাণটি নগণ্য।

হা লং শহরের (কোয়াং নিন প্রদেশ) বাই চাই ওয়ার্ডে অবস্থিত থুই সান হিল ভিলাস প্রকল্পে অনেক অসমাপ্ত নির্মাণ কাজ রয়েছে।

কোয়াং নিন প্রদেশের সাংবাদিকদের দ্বারা পরিচালিত একটি জরিপ অনুসারে, ভিলা এবং দোকানঘরের সরবরাহ এখনও প্রচুর, তবে মূলত বিআইএম গ্রুপ, গেলেক্সিমকো গ্রুপ, টুয়ান চাউ গ্রুপ ইত্যাদির মতো পুরানো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি থেকে, এবং প্রায় কোনও নতুন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়িত হচ্ছে না; নতুন সরবরাহ একেবারে তলানিতে পৌঁছেছে।

এদিকে, হা নাম, বাক নিন, ফু থো, হাই ফং এবং হোয়া বিনের মতো প্রদেশগুলিতে সরবরাহ খুব একটা আশাব্যঞ্জক নয়। এই প্রদেশ এবং শহরগুলিতে, খুব কম উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে, লেনদেনের পরিমাণ সীমিত এবং সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, খুব কম উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে। যদিও পুরানো প্রকল্পগুলি ধীর গতিতে চলছে, অনেক ভিলা এবং দোকানঘর, যদিও মালিকানাধীন, ব্যবহার করা হচ্ছে না, যার ফলে পরিত্যক্ত, অপচয় এবং সম্ভাব্য সামাজিক সমস্যার সৃষ্টি হচ্ছে।

এটাই সরবরাহের দিক। চাহিদার ক্ষেত্রে, বিশেষজ্ঞরা ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে সবুজ স্থান, সর্বোত্তম সুযোগ-সুবিধা, সমন্বিত কমপ্লেক্সের মধ্যে অবস্থিত এবং সুবিধাজনক পরিবহন সংযোগ সহ ভিলা এবং দোকানঘর গ্রাহকদের জন্য শীর্ষ পছন্দ হবে। এছাড়াও, নগরায়নের হার, প্রাকৃতিক জনসংখ্যা বৃদ্ধির হার এবং মধ্যবিত্ত ও উচ্চবিত্ত শ্রেণীর উত্থানও আসন্ন সময়ে ভিলার চাহিদা বৃদ্ধির মূল চালিকাশক্তি।

প্রকৃতপক্ষে, কোভিড-১৯ মহামারীর পর অর্থনীতি দৃঢ়ভাবে পুনরুদ্ধারের পর, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য বাধা এবং অসুবিধা দূর করার জন্য সরকারের নীতিগুলি স্থানীয়ভাবে গুরুত্ব সহকারে বাস্তবায়ন করা হয়, যার সাথে ঋণের সীমা শিথিল করা হয় এবং নিশ্চিত কর্পোরেট বন্ড থাকে, তখন কর্পোরেশন, কোম্পানি এবং ব্যক্তিরা শীঘ্রই প্রয়োজনীয় মূলধনের অ্যাক্সেস পাবে। সেখান থেকে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি বাস্তবায়িত হবে এবং বাজারে বিভিন্ন ধরণের উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট পণ্য সরবরাহ করা হবে: ভিলা, দোকানঘর, রিসোর্ট, স্বাস্থ্যসেবা সুবিধা ইত্যাদি, এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের ক্রয়-বিক্রয় কার্যকলাপ আবার প্রাণবন্ত হয়ে উঠবে।

একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণের ঘটনা ঘটছে।

এটি একটি প্রাকৃতিক নিয়ম: শক্তিশালীরা দুর্বলদের উপর আধিপত্য বিস্তার করে, এবং দুর্বলরা প্রায়শই অধিগ্রহণ করে এবং শক্তিশালীদের সাথে একীভূত হয় - সম্প্রতি রিয়েল এস্টেট শিল্পে এটি স্বাভাবিক হয়ে উঠেছে। যাইহোক, সম্প্রতি, দেশীয় এবং আন্তর্জাতিক উভয় উৎস থেকে "হাঙ্গর" আবির্ভূত হয়েছে, বিভিন্ন বিনিয়োগ তহবিল বা নগদ ব্যবহার করে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং উন্নয়নের জন্য পরিষ্কার আইনি মর্যাদা সম্পন্ন প্রকল্পগুলি অর্জন করছে।

এটা লক্ষ্য করা যায় যে, ২০২৩ সালের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলিকে চারটি সাধারণ গ্রুপে ভাগ করা যেতে পারে: উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ, সুষম, শক্তিশালী এবং "নতুন খেলোয়াড়"। এর মধ্যে, "নতুন খেলোয়াড়" গ্রুপের মধ্যে রয়েছে কোম্পানি এবং বিনিয়োগ তহবিল... যারা একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রবেশের সুযোগ খুঁজছে।

সাধারণ উদাহরণগুলির মধ্যে রয়েছে FLC গ্রুপ এবং Tan Hoang Minh Group... তাদের নেতারা আইনি ঝামেলায় জড়িয়ে পড়ার পর, বেশ কয়েকটি বড় কর্পোরেশন এই গ্রুপগুলির প্রতিশ্রুতিশীল প্রকল্পগুলিতে ঝাঁপিয়ে পড়তে চেয়েছিল। Bamboo Airways আনুষ্ঠানিকভাবে FLC গ্রুপ থেকে আলাদা হয়ে যায়, এবং ফলস্বরূপ, Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... তে গ্রুপের অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বন্ধ হয়ে যাওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে অথবা আরও গবেষণা ও উন্নয়নের জন্য অন্য অংশীদারদের কাছে স্থানান্তর করতে বাধ্য করা হচ্ছে।

দেশের অনেক উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বর্তমানে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের আগ্রহ আকর্ষণ করছে।

তাছাড়া, আরও অনেক অধিগ্রহণ চুক্তি বর্তমানে আলোচনার অধীনে রয়েছে। অনেক অর্থনৈতিক ও রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞের মতে, বর্তমান মন্দা রিয়েল এস্টেট বাজার এবং কঠিন আর্থিক পরিস্থিতির কারণে, যদি এই পরিস্থিতি অব্যাহত থাকে, তাহলে অনেক প্রকল্প ডেভেলপারের কার্যকরী মূলধনের অভাব হবে এবং তাদের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি সরাসরি স্থানান্তর বা বিক্রি করার কথা বিবেচনা করতে হতে পারে। এটি উল্লেখ করার মতো নয় যে অনেক বিদেশী কোম্পানি এবং বিনিয়োগ তহবিল তহবিল প্রস্তুত করছে, ব্যবসাগুলি যখন সমস্যার সম্মুখীন হয় এবং বিক্রি করতে বাধ্য হয় তখন দেশীয় রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি অধিগ্রহণের সুযোগের জন্য অপেক্ষা করছে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ প্রস্তাব করেন যে সরকার এবং জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি জাতীয় পরিষদের ২১ জুন, ২০১৭ তারিখের রেজোলিউশন নং ৪২/২০১৭/QH১৪-এ নির্ধারিত পাইলট প্রক্রিয়ার অধীনে আলোচনার মাধ্যমে চুক্তির মাধ্যমে ব্যবসাগুলিকে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি স্থানান্তর করার অনুমতি দেওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করবে। মিঃ চাউর মতে, এটি বাস্তবায়িত হলে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলির জন্য নগদ প্রবাহ এবং তারল্যের অসুবিধা দূর হবে, যার মধ্যে মেয়াদোত্তীর্ণ বন্ড রয়েছে। চাহিদার ভিত্তিতে আলোচনার মাধ্যমে ব্যবসাগুলিকে প্রকল্প স্থানান্তর করার অনুমতি দেওয়া হলে, রাজ্যের কর রাজস্ব বৃদ্ধি পাবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা এবং দক্ষতা বৃদ্ধি পাবে। এটি স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করবে এবং শেয়ার স্থানান্তরের ছদ্মবেশে "আন্ডারগ্রাউন্ড" প্রকল্প স্থানান্তরের সমস্যা কাটিয়ে উঠবে, যা রাজ্যের বাজেটের জন্য রাজস্ব ক্ষতির কারণ হয়।

স্যাভিলস হ্যানয়ের গবেষণা ও পরামর্শ বিভাগের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস ডো থু হ্যাং বলেন: "এই বিভাগে ডেভেলপারদের দ্বারা সরাসরি বিক্রি করা সম্পত্তির সরবরাহ খুবই সীমিত, যা বাজারে নতুন ইউনিটের সংখ্যা কম থাকার কারণে ঘটেছে। তবে, টাউনহাউসগুলি প্রধান পণ্য লাইন হিসাবে রয়ে গেছে, তারপরে ভিলা এবং তারপরে দোকানঘর, যা মোট বর্তমান সরবরাহের মাত্র একটি ছোট শতাংশের জন্য দায়ী।"

পাঠ ২: ধীরে ধীরে শেষ রেখায় দৌড়ানো
রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপাররা বিলম্বের জন্য অসংখ্য কারণ উল্লেখ করেন, তবে বেশিরভাগই জমি ছাড়পত্রের ধীরগতি, আইনি প্রক্রিয়া এবং কর নীতিতে পরিবর্তন এবং অনেক ব্যবসার দুর্বল আর্থিক ক্ষমতার কারণে হয়, যার সবকটিই প্রকল্প সমাপ্তিতে বিলম্বের কারণ।

বিলম্বিত অগ্রগতি সহ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি ব্যাপকভাবে ছড়িয়ে পড়েছে।

৬৩টি প্রদেশ এবং শহরের বেশিরভাগেরই রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে; তবে, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বিভাগটি মূলত বৃহৎ প্রদেশ এবং শহরগুলিতে অবস্থিত যেখানে অনুকূল ভৌগোলিক অবস্থান, পর্যটন উন্নয়নের সম্ভাবনা এবং উন্নত পরিবহন এবং অবকাঠামো রয়েছে।

হ্যানয় হল সবচেয়ে বিলম্বিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের এলাকা। অসম্পূর্ণ পরিসংখ্যান অনুসারে, হ্যানয়ে বর্তমানে কয়েকশ বিলম্বিত প্রকল্প রয়েছে, যা ৫,০০০ হেক্টরেরও বেশি জমির সমান যা অনুন্নত অবস্থায় রয়েছে, যার ফলে উল্লেখযোগ্য অপচয় হচ্ছে।

কিছু রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এক দশক পর্যন্ত বিলম্বিত হয়েছে, যেমন হোয়াই ডুক জেলার কিম চুং - ডি ট্র্যাচ নগর এলাকা (বর্তমানে হিনোড রয়েল পার্ক নগর এলাকা নামে পরিচিত)। আরেকটি উদাহরণ হল সং দা আরবান অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রিয়াল জোন ডেভেলপমেন্ট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (সুডিকো) দ্বারা নির্মিত নাম আন খান নগর এলাকা, যা একসময় বসবাসের জন্য স্বর্গ হিসেবে প্রচারিত হয়েছিল। তবে, জমির অনুমোদন অসম্পূর্ণ রয়ে গেছে এবং অনেক ভিলা এবং টাউনহাউস পরিত্যক্ত অবস্থায় পড়ে আছে, যার ফলে সম্পদের অপচয় হচ্ছে। সুডিকোর মিডিয়া টিমের একজন প্রতিনিধি জানিয়েছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে সাম্প্রতিক মন্দার কারণে, অনেক ভিলা বিনিয়োগকারী তাদের জমি ধরে রেখেছেন, একটি ইতিবাচক বাজার পরিবর্তনের জন্য অপেক্ষা করছেন। এর ফলে কিছু ভিলা পরিত্যক্ত অবস্থায় পড়ে আছে, যা প্রকল্পের সামগ্রিক নান্দনিকতাকে ক্ষতিগ্রস্ত করছে।

ফু থো প্রদেশে, সং থাও কোং লিমিটেডের বিনিয়োগে ৮৭ হেক্টরেরও বেশি এলাকা জুড়ে থান থুই হট স্প্রিং রিসোর্ট প্রকল্পটি দুই দশকেরও বেশি সময় ধরে বিলম্বিত এবং অসংখ্য লঙ্ঘনের শিকার... প্রকল্পটি বর্তমানে পরিত্যক্ত, এবং স্থানীয়রা এটিকে গবাদি পশুর চারণভূমি হিসেবে ব্যবহার করছে।

থান থুই শহরের পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান ভ্যান কিয়েন অকপটে বলেছেন: "থান থুই উষ্ণ প্রস্রবণ প্রকল্পের সমস্যা বর্তমানে বিনিয়োগকারীদের সক্ষমতার মধ্যে নিহিত। প্রকল্পটির একটি পরিষ্কার স্থান এবং সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র রয়েছে, কিন্তু বিনিয়োগকারীদের দুর্বল ক্ষমতার কারণে এটি বাস্তবায়ন করা যাচ্ছে না। আমাদের এলাকাটিও খুব উদ্বিগ্ন কারণ ভোটাররা অনেক উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন, তবে এটি পরিচালনা করার কর্তৃত্ব ফু থো প্রদেশের।"

থান থুই হট স্প্রিং রিসোর্ট প্রকল্পটি বর্তমানে পরিত্যক্ত, এবং স্থানীয়রা এটিকে গবাদি পশুর চারণভূমি হিসেবে ব্যবহার করছে।

হা নাম প্রদেশেও একই রকম অদ্ভুত আরেকটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে: জনসাধারণের কাজ এবং পরিষেবার জন্য নির্ধারিত জমিকে বাণিজ্যিক আবাসন (দোকানঘর) রূপান্তর করা যা পরে পরিত্যক্ত অবস্থায় পড়ে থাকে। এটি হল থাং লোই থান লিয়েম বাণিজ্যিক এবং আবাসন কমপ্লেক্স প্রকল্প। আজ অবধি, প্রকল্পের কাঠামো সম্পূর্ণ হয়েছে, কিছু বাসিন্দা সেখানে স্থানান্তরিত হয়েছেন, অনেক পরিকল্পিত উপাদান অনির্মিত রয়ে গেছে এবং কিছু কাঠামো অবনতি এবং পরিত্যক্ত হওয়ার লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

হা নাম প্রদেশে থাং লোই থান লিম কোম্পানির ব্যাপক বাণিজ্যিক কেন্দ্র প্রকল্পের বিষয়ে সরকারি পরিদর্শক কর্তৃক জারি করা পরিদর্শন উপসংহার নোটিশ নং 161/TB-TTCP অনুসারে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম না করেই জমি বরাদ্দ করা হয়েছিল, যা 2013 সালের ভূমি আইনের 118 অনুচ্ছেদ লঙ্ঘন করেছে। আরও গুরুতরভাবে, এই ভূমি এলাকাটি জনসাধারণের কাজ, পরিষেবা এবং বাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে পরিকল্পনা করা হয়েছিল, আবাসিক ব্যবহারের জন্য নয়, 2009 সালের নগর পরিকল্পনা আইনের 26 অনুচ্ছেদ এবং 7 এপ্রিল, 2010 তারিখের সরকারি ডিক্রি 37/2010/ND-CP এর 14 অনুচ্ছেদ লঙ্ঘন করেছে।

"টিউমার" অপসারণ

অনেক এলাকায় রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যা নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে, এমনকি বছরের পর বছর ধরে স্থগিত রয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে হ্যানয়, কোয়াং নিন, ফু থো এবং হোয়া বিন। শুধুমাত্র হ্যানয়েই বর্তমানে শত শত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যা নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে অথবা এখনও বাস্তবায়িত হয়নি। এই প্রকল্পগুলির মধ্যে অনেকগুলি লাল সতর্কতা পেয়েছে এবং কিছু হ্যানয় পিপলস কমিটি দ্বারা চূড়ান্তভাবে প্রত্যাহার করা হয়েছে।

এর একটি আদর্শ উদাহরণ হল মে লিন জেলার ফুওং ভিয়েন উচ্চমানের আবাসন প্রকল্প, যা ফুওং ভিয়েন ট্রেডিং অ্যান্ড ট্যুরিজম সার্ভিসেস জয়েন্ট স্টক কোম্পানি দ্বারা বিনিয়োগ করা হয়েছে। প্রকল্পটি ২০০৮ সালে জমি বরাদ্দ করা হয়েছিল কিন্তু উন্নয়নে ধীর গতিতে কাজ করেছিল। তাই, হ্যানয় পিপলস কমিটি প্রকল্পের জন্য জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত প্রত্যাহার করার জন্য সিদ্ধান্ত নং ৪০৫৮/কিউডি-ইউবিএনডি জারি করে। এছাড়াও, অন্যান্য প্রকল্প রয়েছে যেমন: ট্রুং জিয়াং কনস্ট্রাকশন কোম্পানি বাগান ভিলা নির্মাণের সাথে; আনহ ডুওং জয়েন্ট স্টক কোম্পানি সানি লাইট ভিলা এলাকার জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণের সাথে; ভিনালাইনস ভিনহ ফুক রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি ভিনালাইনস নিউ আরবান এরিয়া প্রকল্পের সাথে... হ্যানয় পিপলস কমিটি এই প্রকল্পগুলির জন্য জমি বরাদ্দ প্রত্যাহারের সিদ্ধান্ত জারি করেছে।

হোয়াই ডাক জেলার তান ভিয়েত নগর অঞ্চল প্রকল্পের ভিলা এবং টাউনহাউসগুলিতে এখনও জনবসতি খুব কম।

সং থাও কোং লিমিটেডের বিনিয়োগে থান থুই হট স্প্রিং রিসোর্ট প্রকল্প সম্পর্কে, ফু থো প্রাদেশিক প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-প্রধান মিঃ হা মিন ডুক বলেছেন: “২১ জুন, ২০২২ তারিখের নথি 2308/UBND-KGVX-এ, ফু থো প্রাদেশিক পিপলস কমিটি প্রাদেশিক কর বিভাগকে সং থাও কোম্পানির কাছ থেকে বকেয়া জমি ইজারা ফি আদায়ের নির্দেশ দিয়েছে। একই সাথে, প্রাদেশিক পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ, থান থুই জেলা পিপলস কমিটি এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক সংস্থাগুলিকে কোম্পানির বাস্তবায়নের জন্য মোট প্রকল্প এলাকা থেকে প্রায় 37 হেক্টর পর্যালোচনা এবং পৃথক করার দায়িত্ব দেওয়া হয়েছিল। মিঃ ডুক আরও যোগ করেছেন: বর্তমানে, বিনিয়োগকারী এখনও 1/500 বিস্তারিত পরিকল্পনা অনুমোদনের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেননি, তাই ফু থো প্রাদেশিক পিপলস কমিটির নির্দেশ অনুসারে জরিপ এবং এলাকা পৃথক করার কোনও ভিত্তি নেই। ২৫ মার্চ, ২০২২ তারিখে, ফু থো প্রাদেশিক পিপলস কমিটি একটি জারি করে প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ প্রণোদনা সনদ প্রত্যাহারের সিদ্ধান্ত।”

কোয়াং নিন প্রদেশের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ ট্রান নু লং বলেছেন: আগামী সময়ে, কোয়াং নিন নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা এবং প্রযুক্তিগত অবকাঠামোগত সমাপ্তি দীর্ঘায়িত করা প্রকল্পগুলির ভূমি ব্যবহারের পর্যালোচনা, পরিদর্শন এবং নিরীক্ষা চালিয়ে যাবেন। প্রদেশটি আইন অনুসারে দৃঢ়ভাবে জমি পরিচালনা এবং পুনরুদ্ধার করবে, "স্থগিত" পরিকল্পনা এবং "স্থগিত" প্রকল্পগুলির পুনরাবৃত্তি রোধ করবে এবং বাজেট ক্ষতি এবং ভূমি সম্পদের অপচয় ঘটায় এমন স্বার্থান্বেষী ও দুর্নীতির বিরুদ্ধে লড়াই করবে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ উন্নয়নে অবদান রাখবে।

এগুলি এমন কিছু সাধারণ প্রকল্প যা স্থানীয় কর্তৃপক্ষ দৃঢ়ভাবে প্রত্যাহার এবং প্রয়োগ করেছে। তবে, এখনও অনেক প্রকল্প রয়েছে যা নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে, একাধিকবার মেয়াদ বাড়ানো হয়েছে এবং আগাছায় পরিপূর্ণ, তবুও সমাধানের অভাবে রয়ে গেছে। উদাহরণস্বরূপ, কোয়াং নিনে, কাও শান - হা খান নিউ আরবান এরিয়া; দ্য বে ভিউ টাওয়ার মিশ্র-ব্যবহারের বাণিজ্যিক এবং অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প (হা লং সিটি) ... এর মতো অনেক প্রকল্প নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে আছে। এছাড়াও, অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ব্যবহার করা হয়েছে কিন্তু তাদের দখলের হার কম; অনেক ভিলা এবং দোকানঘর, যদিও মালিকানাধীন, দখল করা হয়নি, যা অবনতির লক্ষণ দেখাচ্ছে, সম্পদের অপচয় ঘটাচ্ছে এবং নগর সৌন্দর্য থেকে বঞ্চিত হচ্ছে।

হা লং সিটির পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন হু নাহা বলেন: সাম্প্রতিক সময়ে, শহরটি দৃঢ়তার সাথে একটি পর্যালোচনা বাস্তবায়ন করেছে এবং প্রদেশে প্রস্তাব জমা দিয়েছে যাতে নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা বা আইন লঙ্ঘনকারী কয়েক ডজন প্রকল্প বিবেচনা ও পরিচালনা করা যায়, যাতে দীর্ঘ সময় ধরে "জমি মজুদ" রাখার পরিস্থিতি এড়ানো যায়, আগাছা বাড়তে দেওয়া যায়, ভূমি সম্পদের অপচয় হয় এবং পরিবেশগত স্যানিটেশন এবং নগর ভূদৃশ্যকে প্রভাবিত করা যায়।

রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে, বিশেষ করে উচ্চমানের প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে গুরুতর লঙ্ঘন, বিলম্ব এবং দীর্ঘ সময় ধরে চলমান প্রকল্পগুলি পরিদর্শন এবং সিদ্ধান্তমূলকভাবে পরিচালনা করার জন্য কঠোর পদক্ষেপ নিতে হবে। তাদের অবশ্যই পরিকল্পনায় দুর্বল, সীমিত আর্থিক সম্পদ রয়েছে বা বাস্তবায়ন না করে ইচ্ছাকৃতভাবে জমি মজুদ করে রাখা প্রকল্পগুলিকে গুরুত্ব সহকারে বাতিল করতে হবে।

আমাদের এই মানসিকতা দূর করতে হবে যে, যদি একটি প্রদেশে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প থাকে, তাহলে আমাদের প্রদেশেও তা থাকা উচিত।
পাঠ ৩: এক মিলিয়ন ডলারের ভিলায় অস্থায়ীভাবে থাকা
মিলিয়ন ডলারের ভিলায় বসবাসকারী নিম্ন আয়ের লোকেরা বসবাসের জন্য ভিলা এবং দোকানঘর ভাড়া করে, মুদির দোকান খোলে, সবজি বিক্রি করে, অথবা জীবিকা নির্বাহের জন্য বিয়ারের স্টল চালায়। এটা অবিশ্বাস্য শোনালেও, এটি বেশিরভাগ শহুরে এলাকায় বিদ্যমান যেখানে বসবাসযোগ্য, সভ্য এবং আধুনিক বলে মনে করা হয়।

ভিলা এবং দোকানঘরগুলিকে "বাজারে" পরিণত করা

এটা সহজেই দেখা যায় যে হ্যানয়ের আবাসিক এলাকার পাশে বা অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের পাদদেশে অবস্থিত প্রশস্ত সম্মুখভাগ সহ অনেক ভিলা এবং দোকানঘর প্রায়শই ক্যাফে, রেস্তোরাঁ, মুদি দোকান, ফাস্ট ফুড আউটলেট, তাজা পণ্যের দোকান ইত্যাদির জন্য ভাড়া দেওয়া হয়। আইন দ্বারা নিষিদ্ধ না হলেও, এটি অনিচ্ছাকৃতভাবে সভ্য এবং আধুনিক বলে বিবেচিত শহুরে অঞ্চলগুলির জন্য একটি অগোছালো চেহারা তৈরি করে।

দোকানঘরগুলির পাশে, লোকেরা দোকান, রেস্তোরাঁ এবং অন্যান্য ব্যবসা খোলার জন্য সেগুলি ভাড়া করে।

ড্যান ফুওং জেলার তান তাই ডো নতুন নগর এলাকায় একটি দোকানঘর ভাড়া করা হোয়াই ডাক জেলার বাসিন্দা মিঃ নগুয়েন কোয়াং ট্রুং বলেন: "আমি এবং আমার দুই বন্ধু ফাস্ট ফুড, কফি ইত্যাদি বিক্রি করার জন্য দোকানঘরটি ভাড়া করেছিলাম। প্রাথমিকভাবে, আমরা এটি ৫০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাসে ভাড়া করেছিলাম (বাড়িওয়ালা - পিভি থেকে ভাড়া)। পরে, যেহেতু আমরা রাতে বিক্রি করি, তাই সেখানে ঘুমানোর অনুমতি দেওয়ার জন্য আমাদের অতিরিক্ত ২০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাস দিতে হয়েছিল।"

এখানকার দোকানঘর ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে বিশেষজ্ঞ একজন "পরিষেবা দালাল" বলেন: ভাড়াটেরা মূলত অন্যান্য প্রদেশের শ্রমিক, যারা নাস্তার দোকান, সবজির দোকান, পাব ইত্যাদি খোলার জন্য কম দামে ভাড়া নেয়। ভাড়া চুক্তি বাধ্যতামূলক নয়, কোনও বড় জমা দেওয়ার প্রয়োজন নেই এবং বাড়িওয়ালা যখন টাকা ফেরত নেয় তখন অবশ্যই টাকা ফেরত দিতে হবে।

ব্যবসা পরিচালনার জন্য দোকানঘর ভাড়া করে ছোট ব্যবসায়ীদের ঘনত্ব এই এলাকাটিকে একটি অস্থায়ী বাজারে পরিণত করেছে। তান তে দো নগর এলাকার এইচএইচএ অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের একজন বাসিন্দা বলেন: "যদিও এটি কেনা-বেচার জন্য সুবিধাজনক, প্রতিদিন সকালে এবং সপ্তাহান্তে প্রচুর ক্রেতা-বিক্রেতা থাকে এবং অনেক যানবাহন নগর এলাকায় প্রবেশ করে এবং বেরিয়ে যায়, যা সম্ভাব্য ট্র্যাফিক নিরাপত্তার ঝুঁকি তৈরি করে। দোকানগুলি বর্জ্য জল এবং আবর্জনা ফেলে দেওয়ার কথা তো বাদই দিন, যা অত্যন্ত কুৎসিত জগাখিচুড়ি তৈরি করে।"

হোয়াই ডাক এবং গিয়া লাম জেলা এবং নাম তু লিয়েম, বাক তু লিয়েম এবং হোয়াং মাই জেলার বেশ কয়েকটি শহুরে এলাকায় মাঠপর্যায়ে কাজ করা সাংবাদিকরা তাদের মালিকদের দ্বারা ভিলা এবং দোকানঘর ভাড়া দেওয়ার একটি বিস্তৃত ঘটনা লক্ষ্য করেছেন। প্রতিটি স্থানের নিজস্ব অনন্য বৈশিষ্ট্য এবং ভাড়ার দাম রয়েছে, তবে তাদের সকলেরই একটি মিল রয়েছে: তারা একসময় সভ্য এবং আধুনিক শহুরে ভূদৃশ্যের কুৎসিত চেহারায় অবদান রাখে।

হাই ফং, ফু থো, হা নাম, হুং ইয়েন এবং থান হোয়া-এর মতো প্রদেশ এবং শহরগুলিতে পরিস্থিতি খুব একটা ভালো নয়। যদিও ভাড়াটেদের সংখ্যা কম এবং দাম কম, পরিস্থিতি এখনও বিশৃঙ্খল। এদিকে, পরিত্যক্ত সম্পত্তিগুলিতে আগাছা জমে আছে এবং অবনতির লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

মিলিয়ন ডলারের ভিলায় অনেক "না"

একটি ভিলায় অস্থায়ী বাসস্থান খুঁজছেন এমন সম্ভাব্য ভাড়াটে হিসেবে আমাদের পরিচয় দিয়ে, মিসেস নগুয়েন থি বিচ আমাদের হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার নাম আন খান নগর এলাকা ঘুরে দেখেন। এখানে, আমরা মাঝে মাঝে বাসিন্দাদের সাথে ভিলা এবং দোকানঘর দেখতে পাই। যদিও ভিলার বাইরের অংশগুলি এখনও অসম্পূর্ণ ছিল, প্লাস্টিকের প্যানেল দিয়ে তৈরি অস্থায়ী দরজা, এমনকি কিছু ঢেউতোলা লোহার পাতলা চাদর দিয়ে তৈরি ... ভিতরে, কাপড় এলোমেলোভাবে ঝুলানো ছিল, শ্রমিকরা কাঠের তক্তা দিয়ে অস্থায়ী ঘুমানোর জায়গা তৈরি করেছিল, কিছু কংক্রিটের মেঝেতে সরাসরি বিছিয়ে দেওয়া ম্যাট দিয়ে তৈরি ছিল, রান্নার জায়গাগুলি অস্থায়ীভাবে স্থাপন করা হয়েছিল, এবং সবচেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে, কোনও উপযুক্ত টয়লেট ছিল না।

মিসেস বিচ জিজ্ঞাসা করলেন, "আপনি কতজনের জন্য ভিলাটি ভাড়া দেওয়ার পরিকল্পনা করছেন? যদি অনেক লোক থাকে, তাহলে আপনার পুরো ভিলাটি ভাড়া নেওয়া উচিত, যার আয়তন ২০০-৩০০ বর্গমিটার, দাম মাত্র ৬০-৮০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাসের মধ্যে, আপনি যত খুশি তত লোক রাখতে পারেন। যদি আপনি একমত হন, তাহলে আমাকে জানান যাতে আমি মালিকের সাথে যোগাযোগ করতে পারি।"

বেশিরভাগ শ্রমিকই এনঘে আন, থান হোয়া, নাম দিন, ভিন ফুক, টুয়েন কোয়াং ইত্যাদি থেকে আসে। তারা ভিলা এবং দোকানঘরে ঘনীভূতভাবে বাস করে, দিনের বেলায় পরিচ্ছন্নতাকর্মী, নির্মাণ শ্রমিক, যান্ত্রিক ইত্যাদির কাজ করে। তারা তাদের মিলিয়ন ডলারের ভিলায় একত্রিত হয় কিন্তু অনেক কিছুর অভাব থাকে: বিদ্যুৎ নেই, পরিষ্কার জল নেই, টয়লেট যা কাজ করে না...

anh-4(1).jpg — এক ফ্রিল্যান্স কর্মীর মিলিয়ন ডলারের ভিলায় অস্থায়ী জীবনযাপনের অবস্থা - ছবি: নগোক ভু

লে খাক নাম (থান হোয়া প্রদেশ থেকে), বর্তমানে হোয়াং মাই জেলার একটি ভিলায় বসবাস করছেন, তিনি বলেন: "আমি নবম শ্রেণীতে স্কুল ছেড়ে দিয়েছিলাম এবং এখানে আমার প্রতিবেশীর সাথে নির্মাণ শ্রমিক হিসেবে কাজ করতে যেতাম। এখন আমি একজন নির্মাণ শ্রমিক। যদি সকলের সমর্থন এবং নির্দেশনা না থাকত, তাহলে আমি জানি না আমি এখন কোথায় থাকতাম।"

গত কয়েকদিন ধরে, গ্রীষ্মকালীন ছুটিতে থাকাকালীন, অনেক শিশুকে তাদের বাবা-মা তাদের নিজ শহর থেকে হ্যানয় বেড়াতে নিয়ে গেছেন। প্রথমবারের মতো, এই শিশুরা তাদের বাবা-মায়ের সাথে মিলিয়ন ডলারের ভিলায় থাকছে। মিসেস লে থি হাই (এনঘে আন প্রদেশ থেকে) বলেন: "আমার মেয়ে গ্রীষ্মকালীন ছুটিতে ছিল এবং বলেছিল যে সে তার বাবা-মাকে মিস করে, তাই আমি তাকে এখানে খেলতে নিয়ে এসেছি। কোনও এয়ার কন্ডিশনিং নেই, এবং কিছু রাতে এত গরম থাকে যে আমরা গভীর রাত পর্যন্ত ঘুমাতে পারি না। আমার সন্তানের জন্য আমার দুঃখ হয়, কিন্তু আমার আর কোন উপায় নেই। আমি তাকে এক বা দুই সপ্তাহ থাকতে দেওয়ার পরিকল্পনা করছি, তারপর তাকে তার দাদা-দাদির সাথে আমাদের শহরে ফিরিয়ে নিয়ে যাব।"

৩০ জনেরও বেশি কর্মীর জন্য রান্না করা প্রধান রাঁধুনি মিসেস হোয়াং থি সি বলেন: "গত কয়েকদিন ধরে, ছাত্রাবাস এলাকাটি অনেক বেশি প্রাণবন্ত হয়ে উঠেছে। পাঁচটি শিশুকে তাদের বাবা-মা খেলার জন্য লালন-পালন করেছেন। দিনের বেলায় আমি রান্না করি এবং একজন বেবিসিটার হিসেবেও কাজ করি। ভালো দিক হলো যদিও তারা সবাই ভিন্ন জায়গা থেকে এসেছে, তারা খুব সুরেলাভাবে একসাথে খেলে এবং একে অপরের প্রতি যত্নশীল।"

হোয়া বিন, হা নাম, কোয়াং নিনহ ইত্যাদি কিছু শহুরে এলাকায়, এমন পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে নিম্ন আয়ের কর্মীরা অস্থায়ীভাবে ভিলায় বসবাস করছেন।

দোকানঘর এখনও বিদ্যমান, যদিও সংখ্যায় বেশি নয়। যখন আমরা সাংবাদিকতার দৃষ্টিকোণ থেকে তাদের সাথে যোগাযোগ করি, তারা স্পষ্টভাবে উত্তর দিতে অস্বীকৃতি জানায়, অথবা কিছু ক্ষেত্রে, সক্রিয়ভাবে নাম প্রকাশ না করার অনুরোধ করে অথবা আমাদের ছবি না তোলার অনুরোধ করে, কারণ তারা ভয় পায় যে বাড়িওয়ালা বা ডেভেলপার তাদের ভাড়া চালিয়ে যেতে দেবে না।

(বিঃদ্রঃ: গোপনীয়তা রক্ষার জন্য এই নিবন্ধের চরিত্রের নাম পরিবর্তন করা হয়েছে।)

পাঠ ৪: প্রাতিষ্ঠানিক কাঠামোর উন্নতি এবং উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটকে তার প্রকৃত মূল্যে ফিরিয়ে আনা।
রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার এবং বিনিয়োগকারীদের দীর্ঘমেয়াদী সুবিধার জন্য ছোট, স্বল্পমেয়াদী লাভ ত্যাগ করতে হবে, সক্রিয়ভাবে তাদের ব্যবসা পুনর্গঠন করতে হবে, মূল প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করতে হবে, ঋণ হ্রাস করতে হবে, কার্যকরভাবে কর্পোরেট বন্ড নিয়ন্ত্রণ করতে হবে এবং ঋণ প্রতিষ্ঠানের উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা সীমিত করতে হবে। নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলির ক্ষেত্রে, রাষ্ট্রকে দ্রুত কেন্দ্রীয় থেকে স্থানীয় স্তর পর্যন্ত একটি বিস্তৃত আইনি কাঠামো চূড়ান্ত করতে হবে এবং ব্যবস্থাপনা ক্ষমতার বিভাজন স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করতে হবে, বর্তমানের মতো ওভারল্যাপিং দায়িত্ব এবং সমন্বয়ের অভাব এড়িয়ে চলতে হবে।

ছোট ছোট সুবিধা ত্যাগ করা

ব্যবসার জন্য, মুনাফা সর্বদাই সর্বোচ্চ অগ্রাধিকার, এবং দীর্ঘমেয়াদী সামগ্রিক সুবিধার জন্য স্বল্পমেয়াদী লাভকে ত্যাগ করা সত্যিই একটি কঠিন পছন্দ। যাইহোক, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটে বিশেষজ্ঞ একটি কোম্পানির জন্য, অলাভজনক বা নিম্ন-লাভজনক প্রকল্পগুলিকে ত্যাগ করার প্রয়োজনীয়তার মুখোমুখি হওয়ার জন্য সাহস, দূরদর্শিতা এবং একটি নির্দিষ্ট স্তরের বোধগম্যতার প্রয়োজন, একই সাথে ব্যবসা পুনর্গঠন, ঋণ হ্রাস এবং মূল ব্যবসা এবং প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করা। তবেই এটি একটি বুদ্ধিমান সিদ্ধান্ত হিসাবে বিবেচিত হতে পারে।

রিয়েল এস্টেট প্রকল্প উন্নয়নের দীর্ঘ ইতিহাস সম্পন্ন ভিনাপোল জয়েন্ট স্টক কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান এবং জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ দিন ভ্যান এনঘি খোলাখুলিভাবে বলেছেন: রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলির উচিত এই সময়ের সদ্ব্যবহার করে নিজেদের পুনর্মূল্যায়ন করা, তাদের ব্যবসা পুনর্গঠন করা, ঋণ কমানো, ঋণ প্রতিষ্ঠানের উপর নির্ভরতা কমানো, সাহসের সাথে উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ প্রকল্পগুলি বন্ধ করা এবং ছড়িয়ে ছিটিয়ে থাকা এবং খণ্ডিত বিনিয়োগ এড়ানো। তাদের পরিমাণ এবং দ্রুত উন্নয়নের পিছনে ছুটতে এড়ানো উচিত, কারণ একবার সমস্যা দেখা দিলে, ফিরে আসা অনেক দেরি হয়ে যাবে।

বিনিয়োগকারীদের জন্য, অর্থ থাকার পাশাপাশি, দীর্ঘমেয়াদী বসবাসের জন্য তারা যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে বা কিনতে চান তার আইনি দিকগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে গবেষণা করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এটি কঠিন নয়, তবে "ঘোড়াটি বন্ধ হয়ে যাওয়ার পরে স্থিতিশীল দরজা বন্ধ করে দেওয়া" পরিস্থিতি এড়াতে এটির জন্য গুরুত্ব সহকারে বিবেচনা করা প্রয়োজন। বাস্তবে, অনেক উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, নির্মাণাধীন থাকা সত্ত্বেও এবং এমনকি বাসিন্দা থাকা সত্ত্বেও, এখনও সম্পূর্ণ আইনি প্রক্রিয়া এবং সমন্বিত অবকাঠামোর অভাব রয়েছে। এর ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে ভিলা এবং দোকানঘরগুলি মালিকানাধীন কিন্তু খালি থাকে, পরিত্যক্ত থাকে এবং আগাছায় পরিপূর্ণ থাকে, যার ফলে সম্পদের অপচয় হয়।

হিহি.জেপিজি — দেশীয় রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে তাদের বেল্ট শক্ত করতে, ঋণ কমাতে, ঋণ প্রতিষ্ঠানের উপর নির্ভরতা কমাতে এবং সাহসের সাথে উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ প্রকল্পগুলি কমাতে হচ্ছে, ছড়িয়ে ছিটিয়ে থাকা এবং খণ্ডিত বিনিয়োগ এড়িয়ে - চিত্রের ছবি।

স্থানীয় কর্তৃপক্ষের উচিত সাবধানতার সাথে শক্তিশালী আর্থিক সক্ষমতা সম্পন্ন সম্মানিত বিনিয়োগকারী নির্বাচন করা, অন্ধভাবে প্রবণতা অনুসরণ করা এড়িয়ে চলা এবং উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটের অনিয়ন্ত্রিত, অপরিকল্পিত উন্নয়ন রোধ করা। এটি একটি ত্রুটিপূর্ণ পদ্ধতি যা পরবর্তীতে অনেক নেতিবাচক পরিণতির দিকে নিয়ে যেতে পারে। তদুপরি, স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে পরিদর্শন এবং তদারকি জোরদার করতে হবে, এবং বিনিয়োগকারীদের দ্বারা লঙ্ঘন, বিলম্ব এবং এমনকি প্রকল্প বাতিলের বিষয়টি স্পষ্টভাবে মোকাবেলা করতে হবে, যাতে পরিত্যক্ত প্রকল্পগুলি প্রতিরোধ করা যায় যা সম্পদের অপচয় করে এবং রাজ্যের জন্য কর এবং ফি ক্ষতির কারণ হয়।

রাষ্ট্রের "হাত " প্রয়োজন।

বাস্তবে, সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজার, বিশেষ করে উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বাজার, দীর্ঘদিন ধরে মূল্য নির্ধারণে শিথিল, যদিও এই খাতের উপর কর এবং ফি বাজারের উন্নয়নের গতির তুলনায় কম এবং অসামঞ্জস্যপূর্ণ। এর ফলে ব্যাপক জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি দেখা দিয়েছে, যার ফলে প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্নদের জন্য আবাসন পাওয়া কঠিন হয়ে পড়েছে। শহর ও গ্রামাঞ্চলের মধ্যে মূল্য বৈষম্যের কথা তো বাদই দিলাম, এমনকি হ্যানয়, হাই ফং এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতেও মূল্যের উল্লেখযোগ্য পার্থক্য রয়েছে। অতএব, অনেক রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণে রাজ্যের সরাসরি হস্তক্ষেপ করা উচিত, কারণ রাজ্যের কাছে বর্তমানে এটি নিয়ন্ত্রণ করার জন্য পর্যাপ্ত আইনি সরঞ্জাম রয়েছে।

অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট বাজার প্রতিবন্ধকতার সম্মুখীন হচ্ছে, যার ফলে সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা তৈরি হচ্ছে, যা অন্যান্য অসংখ্য শিল্পের প্রবৃদ্ধির গতিকে হ্রাস করছে। অতএব, অবিলম্বে রিয়েল এস্টেট বাজারকে পুনরুজ্জীবিত করা প্রয়োজন। এর ফলে রিয়েল এস্টেটে দেশী-বিদেশী মূলধনের প্রবাহ বৃদ্ধি পাবে এবং রিয়েল এস্টেট কোম্পানি এবং প্রকল্পগুলির একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণ বাজারের নীতি অনুসারে এগিয়ে যাবে... যার ফলে অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে অবদান রাখবে এবং অন্যান্য সমস্ত শিল্পের উন্নয়নে একটি তরঙ্গ প্রভাব তৈরি করবে।

"
ভিয়েতনামের কমিউনিস্ট পার্টির কেন্দ্রীয় কমিটির ১৬ জুন, ২০২২ তারিখের রেজোলিউশন ১৮-এনকিউ/টিডব্লিউতে বলা হয়েছে: "ভূমি ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহারের কার্যকারিতা এবং দক্ষতা বৃদ্ধি করে প্রতিষ্ঠান ও নীতিমালা উদ্ভাবন ও উন্নত করা, আমাদের দেশকে একটি উন্নত উচ্চ-আয়ের দেশ হিসেবে গড়ে তোলার জন্য গতি তৈরি করা," যা আগামী সময়ে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি শক্তিশালী বহুমুখী প্রভাব ফেলবে বলে আশা করা হচ্ছে।

অন্যদিকে, প্রকল্প বাস্তবায়নকারী ব্যবসার জন্য ভূমি-সম্পর্কিত সমস্যা সমাধানের প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলি, যদিও সহজলভ্য, তবুও বাধা এবং বিলম্বের সম্মুখীন হয়।

এই দুষ্টচক্রটি এক প্রকল্প থেকে অন্য প্রকল্পে, এক উদ্যোগ থেকে অন্য উদ্যোগে, বছরের পর বছর পুনরাবৃত্তি করে... তাই "অপর্যাপ্ত আইনি ভিত্তির ভয়" বা "ঊর্ধ্বতনদের নির্দেশের জন্য অপেক্ষা করা" বাক্যাংশগুলির ফলে বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি স্থগিত হয়ে যায় এবং বাস্তবায়নে ব্যর্থ হয়, যার ফলে সামাজিক সম্পদের অকার্যকর ব্যবহার হয়।

বিনিয়োগ মূলধন সহায়তা সম্পর্কে, একটি রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন সংস্থা (যিনি নাম প্রকাশ না করার ইচ্ছা প্রকাশ করেছেন) বলেছেন: "বর্তমানে, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি ব্যবসার জন্য ঋণ পরিশোধ স্থগিত এবং বৃদ্ধি করার ক্ষেত্রে খুব ভালো কাজ করছে: সরকার রিয়েল এস্টেটের জন্য ঋণ সীমা 'শিথিল' করার নির্দেশ দিয়েছে, তবে আমার মতে, এর সাথে ব্যবসার জন্য বন্ড ইস্যু সহজতর করা উচিত। বর্তমানে, আমরা ব্যাংক ঋণ পেতে খুব কঠিন বলে মনে করি। ভয় ব্যাপকভাবে ছড়িয়ে পড়েছে এবং এটি একটি 'সামাজিক রোগ' হয়ে ওঠার ঝুঁকি রয়েছে।"

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস