অ্যাপার্টমেন্টের পরে, আগামী সময়ে কোন ধরণের রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকে চালিত করবে?

অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলি এখনও বাজারে নেতৃত্ব দিচ্ছে।

অর্থনীতির স্থিতিশীল প্রবৃদ্ধির পাশাপাশি, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজার ইতিবাচক লক্ষণ রেকর্ড করতে থাকে, নতুন সরবরাহ এবং লেনদেনের পরিমাণে তীব্র বৃদ্ধি ঘটে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় যথাক্রমে ৩ গুণ এবং ২.৪ গুণ বেশি।

বিশেষ করে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS) এর গবেষণা তথ্য থেকে দেখা যায় যে গত প্রান্তিকে প্রাথমিক আবাসন সরবরাহ প্রায় ২৭,৩৩৫ ইউনিটে পৌঁছেছে, যেখানে প্রায় ১৯,৭৪৭টি নতুন ইউনিট বিক্রির জন্য প্রস্তাব করা হয়েছে। সামগ্রিকভাবে, বাজারে ১৪,৪০০টি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে। লেনদেনের এই শক্তিশালী বৃদ্ধি মূলত অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে সরবরাহের মান এবং চাহিদা উন্নত হওয়ার কারণে ঘটেছে। বিনিয়োগের চাহিদা সহ বাজারের চাহিদা আগের প্রান্তিকের তুলনায় প্রায় ৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং বাজারে আস্থা ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধারের সাথে সাথে প্রকৃত চাহিদাও উন্নত হয়েছে।

VARS আরও উল্লেখ করেছে যে, আজ অবধি, অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটগুলি বাজারের তরলতা চালিকাশক্তির প্রধান অংশ হিসাবে রয়ে গেছে। ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে প্রাথমিক রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহের ৭০% এরও বেশি এবং লেনদেনের ৭৫% অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ দ্বারা অবদান রেখেছিল। হ্যানয়ে কেন্দ্রীভূত নতুন চালু হওয়া অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি, বিশেষ করে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার উপরে মূল্যের, খুব ভালো শোষণ হার রেকর্ড করেছে, যা তাদের আনুষ্ঠানিক উদ্বোধনের পরপরই ৯০% পর্যন্ত পৌঁছেছে, যদিও প্রাথমিক বাজারের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা বজায় রেখেছে, যেখানে হ্যানয়ে সর্বোচ্চ বৃদ্ধির হার রয়েছে। ২০২৩ সালের মাঝামাঝি থেকে শেষের দিকে, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের দাম বৃদ্ধি পেতে শুরু করে এবং হো চি মিন সিটি বাজারকে ছাড়িয়ে যায়। ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম প্রায় ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। ২০১৯ সালের তুলনায়, হ্যানয়ের প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৫৮% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, যা হো চি মিন সিটি বাজারের বৃদ্ধির হারের (২৭%) দ্বিগুণেরও বেশি।

তাছাড়া, দা নাং -এ অ্যাপার্টমেন্টের দামও আবার বাড়তে শুরু করেছে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে বৃদ্ধির হার হো চি মিন সিটির হারকেও ছাড়িয়ে গেছে। তবে, এখানে অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয়মূল্য এখনও দুটি বিশেষ শহুরে এলাকার তুলনায় কম।

VARS বিশ্বাস করে যে প্রাথমিক বাজারের অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমানো কঠিন থাকবে, বিশেষ করে উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্টের অত্যধিক সরবরাহের কারণে। এর সাথে ক্রমবর্ধমান নির্মাণ ব্যয় এবং ক্রমবর্ধমান উচ্চমানের থাকার জায়গা এবং সুযোগ-সুবিধা রয়েছে। শহরের কেন্দ্রস্থল এবং আশেপাশের এলাকায় বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়নের জন্য জমি অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের বিনিয়োগকারীদের দ্বারা তৈরি করা অব্যাহত থাকবে, যা ধনী ব্যক্তিদের বিনিয়োগ এবং প্রকৃত আবাসন উভয় চাহিদা পূরণ করবে। ইতিমধ্যে, মধ্যম এবং নিম্ন আয়ের ব্যক্তিরা বাড়ির মালিকানার জন্য সামাজিক আবাসনের উপর নির্ভর করতে থাকবে। তবে, এই অংশটি শহরের কেন্দ্রস্থলের 30 কিলোমিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকবে।

তবে, এই ইউনিটের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পূর্ণরূপে পুনরুদ্ধার না হওয়া এবং সরবরাহের অভাবের প্রেক্ষাপটে, অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি আকর্ষণীয় এবং কম ঝুঁকিপূর্ণ বিকল্প হিসাবে থাকবে। পূর্ববর্তী সমাধানগুলির ওঠানামা নতুন বিনিয়োগকারীদের পাশাপাশি অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি মূল্যবান শিক্ষা হিসেবে কাজ করে, যা বিনিয়োগের জন্য সম্পত্তি কেনার সময়, বিশেষ করে আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করার সময়, তাদের কঠোর প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণ করতে পরিচালিত করে।

অর্থের প্রবাহের দিক পরিবর্তন হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

VARS-এর মতে, ক্ষুদ্র অর্থনৈতিক বিষয়গুলি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করার পর, মূলধন প্রবাহ ধীরে ধীরে অন্যান্য ধরণের বিনিয়োগের দিকে সরে যাবে যার অবস্থান, উন্নয়ন সম্ভাবনা এবং শক্তিশালী আইনি অবস্থানের মতো সুবিধা রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ক্ষেত্রে অবস্থান সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়, যা সম্পত্তির মূল্য এবং মূল্যবৃদ্ধির সম্ভাবনা নির্ধারণ করে। এর মধ্যে রয়েছে কেন্দ্রীয় এলাকায় অবস্থিত সম্পত্তি, শক্তিশালী অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি সম্পন্ন এলাকা, শিল্প, বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা খাতের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সংযুক্ত; সুবিধাজনক পরিবহন ব্যবস্থা সহ এবং স্কুল, হাসপাতাল, শপিং সেন্টার এবং বিনোদন এলাকার মতো সুযোগ-সুবিধার কাছাকাছি অবস্থিত সম্পত্তি।

অধিকন্তু, কার্যকর উন্নয়ন ও পরিকল্পনা, আকর্ষণীয় বিনিয়োগ নীতি এবং সমন্বিত পরিবহন অবকাঠামো সহ যেসব এলাকায় সম্পত্তির দাম বৃদ্ধির স্পষ্ট সম্ভাবনা থাকবে। তবে, সেই এলাকার ভবিষ্যৎ উন্নয়ন পরিকল্পনাগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে গবেষণা করা প্রয়োজন।

পরিশেষে, ভূমি ব্যবহারের শংসাপত্র বা অন্যান্য বৈধ ভূমি মালিকানার নথি থাকাও একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। বিকল্পভাবে, সম্পত্তিটি স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের দ্বারা তৈরি করা উচিত, একটি বিস্তৃত এবং আধুনিক অবকাঠামো এবং সুযোগ-সুবিধা ব্যবস্থা থাকা উচিত, অথবা উচ্চমানের পরিষেবা প্রদান করা উচিত এবং একটি অভিজাত আবাসিক সম্প্রদায়ের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করা উচিত।

রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ প্রবাহ সম্ভাব্য দিক পরিবর্তনের পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে।

VARS বিশ্বাস করে যে রিয়েল এস্টেট বাজারের নতুন আইনের বিষয়বস্তু সম্পূর্ণরূপে গ্রহণ করার জন্য অবশ্যই সময়ের প্রয়োজন হবে। সেই সাথে, পূর্ববর্তী সিদ্ধান্তের ৫ মাস আগে কার্যকর হওয়া আইনের কারণে সৃষ্ট বাধাগুলি সমাধান করতে এবং বাজারে নতুন সরবরাহ প্রবর্তনের আগে প্রক্রিয়াগুলি সম্পন্ন করতে, পুনরায় চালু করতে এবং বাস্তবায়ন পুনরায় শুরু করতে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির সময় প্রয়োজন। অতএব, অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ ছাড়াও, স্বল্পমেয়াদে, মূলধন ধীরে ধীরে এমন পণ্যগুলির দিকে ঝুঁকবে যা লেনদেনের জন্য "প্রস্তুত" এবং অসাধারণ বৈশিষ্ট্য ধারণ করে।

প্রথমত, স্বনামধন্য ডেভেলপারদের কাছ থেকে নিম্ন-উত্থান সম্পত্তি রয়েছে যা হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত বা ইতিমধ্যেই হস্তান্তর করা হয়েছে এবং দ্বিতীয় বাজারে তাদের শক্তিশালী উপস্থিতি রয়েছে। এরপর, আমরা জমির প্লটগুলিকে উপেক্ষা করতে পারি না - আকর্ষণীয় রিটার্ন সহ "বিনিয়োগ চ্যানেলের রাজা"। শিল্প, বাণিজ্য এবং পরিষেবার সাথে যুক্ত উন্নয়নশীল এলাকায় উপবিভক্ত জমির প্লট, সম্পূর্ণ অবকাঠামো এবং তুলনামূলকভাবে কম দাম সহ, বিনিয়োগকারীদের দ্বারা ক্রমাগত চাওয়া হবে।

সবচেয়ে আকর্ষণীয় বিকল্প হল শহর ও আবাসিক এলাকায় নিলামে বিক্রি করা জমি, কারণ এটি একটি পরিষ্কার বিনিয়োগ, বিরোধ ও মামলা-মোকদ্দমা মুক্ত, দখলমুক্ত এবং বর্তমানে লিজ দেওয়া হয়নি। গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, এর সাথে জমির মালিকানা এবং বিদ্যমান অবকাঠামো রয়েছে। বিনিয়োগকারীরা সহজেই ভাড়ার জন্য এই প্লটগুলিতে বাড়ি তৈরি করতে পারেন, যার ফলে মাসিক আয়ের একটি স্থির ধারা তৈরি হয়।

প্রকৃতপক্ষে, সম্প্রতি, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ গত বছরের একই সময়ের তুলনায় নতুন নগর ও আবাসিক এলাকায় আরও বেশি জমি নিলামের আয়োজন করছে। জমি নিলাম কার্যক্রম কিছু দিক থেকে প্রাণবন্ত হয়েছে, আবেদনের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে এবং সফল দরপত্র প্রাথমিক মূল্যের চেয়ে ২০% থেকে ১০ গুণ বেশি হয়েছে।

ভবিষ্যতে, এটা নিশ্চিত যে বাজেট রাজস্ব তৈরির জন্য আরও নিলাম অধিবেশন আয়োজন করা হলে জমি নিলামে অর্থ প্রবাহিত হতে থাকবে।

"সঠিক বিনিয়োগ কেবল বিনিয়োগকারীদের সম্পদ সংরক্ষণ, মুনাফা অর্জন এবং সমাজের জন্য অতিরিক্ত মূল্য তৈরি করতে সহায়তা করে না, বরং বিভিন্ন মূল্যের সীমা সহ কেবল জমির পণ্যের পরিবর্তে দীর্ঘমেয়াদে রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও স্বাস্থ্যকর এবং দক্ষতার সাথে বিকাশে সহায়তা করে," VARS জানিয়েছে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html