হ্যানয় শহরে, শহরতলির এক খণ্ড জমি একবার ৩০ বিলিয়ন VND-তে নিলামে তোলা হয়েছিল, যা ছিল প্রাথমিক মূল্যের ১২,০০০ গুণ বেশি। হো চি মিন সিটিতে, থু থিয়েম-এ ১ হেক্টরের বেশি আয়তনের এক খণ্ড জমির দাম একবার ১ বিলিয়ন মার্কিন ডলারেরও বেশি পর্যন্ত বাড়ানো হয়েছিল, যা প্রতি বর্গমিটারে ২.৪ বিলিয়ন VND-এর সমতুল্য; এরপর নিলামের প্রস্তাবটি বাতিল করা হয় এবং ফলাফলও বাতিল করা হয়। যদিও এই ঘটনাগুলোর বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নেওয়া হয়েছে, উচ্চ মূল্যে দর হাঁকা এবং তারপর আমানত বাজেয়াপ্ত করার এই প্রথাটি বারবার ঘটছে, এমনকি এতে যোগসাজশ, মূল্য কারসাজি এবং বাজার কারসাজির লক্ষণও দেখা যাচ্ছে। ভূমি নিলাম—যা সম্পদ বণ্টনের একটি কার্যকর মাধ্যম হবে বলে আশা করা হয়েছিল—তা এখন মুনাফার জন্য অপব্যবহার করা হচ্ছে। এই পরিস্থিতির প্রতিক্রিয়ায়, আইন মন্ত্রণালয় দুটি সমাধান প্রস্তাব করেছে: আমানতের পরিমাণ প্রাথমিক মূল্যের ২০% থেকে বাড়িয়ে সর্বোচ্চ ৫০% করা; এবং আমানত বাজেয়াপ্ত হলে ক্ষতির জন্য সম্পূর্ণ ক্ষতিপূরণ প্রদান ও ৬ মাস থেকে ৫ বছরের জন্য নিলামে অংশগ্রহণে নিষেধাজ্ঞা আরোপ করা।
মুনাফার জন্য স্বল্প আমানত ব্যবস্থার অপব্যবহার রোধ করতে এবং এর ফলে সৃষ্ট মূল্যস্ফীতি ঠেকাতে আমানতের পরিমাণ বাড়ানোর প্রস্তাবটি জনসমর্থন পেয়েছে। তবে, একটি উপযুক্ত আমানতের পরিমাণ নির্ধারণের পক্ষেও মতামত রয়েছে। আমানতের পরিমাণ খুব বেশি হলে তা প্রতিযোগিতা কমিয়ে দেবে এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য পরিস্থিতি কঠিন করে তুলবে।
ইজেড রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব ফাম ডুক তোয়ান বলেন, "আমাদের এই সমস্যাটির মূল থেকে সমাধান করতে হবে। একটি প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণ না করে, বিনিয়োগকারীদের কাঙ্ক্ষিত বাজার মূল্যের কাছাকাছি একটি মূল্য নির্ধারণের লক্ষ্য রাখতে হবে। এতে অনেক সমস্যার সমাধান হবে। আমরা ২০% ডাউন পেমেন্ট নিতে পারি, কিন্তু এই পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়ে এমনকি ৫০% পর্যন্তও হতে পারে।"
আমানত বাজেয়াপ্ত হলে ক্ষতির সম্পূর্ণ ক্ষতিপূরণ প্রদানের প্রস্তাবটিকে একটি শক্তিশালী প্রতিরোধক হিসেবে বিবেচনা করা হয়, বিশেষ করে বড় আকারের নিলামের ক্ষেত্রে যেখানে সাংগঠনিক খরচ অনেক বেশি। এটি বিনিয়োগকারীদের আরও সচেতন ও দায়িত্বশীল হতে উৎসাহিত করবে এবং নিলামকে ভাগ্যের খেলা হিসেবে গণ্য করা থেকে তাদের বিরত রাখবে। তবে, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য অংশগ্রহণকারীদের আর্থিক সক্ষমতার প্রমাণ চাওয়া এবং যারা আমানত বাজেয়াপ্ত করেন তাদের পরিচয় প্রকাশ্যে জানানোর জন্য অতিরিক্ত বিধিবিধান প্রয়োজন।
হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ফাম থান তুয়ান বলেছেন: "প্রাথমিক মূল্য যথার্থভাবে যথাযথ হওয়া উচিত এবং এর জন্য সমন্বিত উপায় ও পদক্ষেপ থাকা প্রয়োজন। উদাহরণস্বরূপ, একাধিক বাড়ি ও জমির মালিকদের জন্য একটি কর হার প্রয়োগ, অথবা স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে প্রগতিশীল কর, কিংবা ভূমি বাজারের তথ্যের স্বচ্ছতা সংক্রান্ত বিধিমালা, অথবা স্থাবর সম্পত্তি-সম্পর্কিত তথ্য ঘোষণার বিষয়ে প্রবিধান প্রণয়নের কথা বিবেচনা করা উচিত। আমাদের মতে, এই উপায়গুলো সমন্বিতভাবে ব্যবহার করা হলে ভবিষ্যতে ভূমি নিলামে কার্যকারিতা সৃষ্টি হবে।"
এসবিএলএ (SBLAW) আইন সংস্থার চেয়ারম্যান, আইনজীবী নগুয়েন থান হা মন্তব্য করেছেন: "উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি 'ক' এলাকার ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে জয়ী হন এবং এক বছর বা ছয় মাসের মধ্যে মুনাফা অর্জনের উদ্দেশ্যে জমিটি অন্য কারো কাছে হস্তান্তর করেন, তাহলে আপনি হস্তান্তর কর বাড়ানোর একটি উপায় অবলম্বন করতে পারেন। অথবা, আরেকটি উপায় হলো, যদি নিলামে বিজয়ী ব্যক্তির ভূমি ব্যবহারের অধিকার আগে থেকেই থাকে কিন্তু তিনি তা ব্যবহার না করেন, তাহলে তার উপর উচ্চ কর আরোপ করা।"
ভূমি নিলামকে সঠিক পথে ফিরিয়ে আনার জন্য আইনি কাঠামো সম্পূর্ণ করা, বিধিমালা কঠোর করা, শাস্তির পরিমাণ বৃদ্ধি করা এবং অংশগ্রহণকারীদের আর্থিক সক্ষমতা ও স্বচ্ছতা নিয়ন্ত্রণ করা পূর্বশর্ত – যেখানে রাষ্ট্র, বিনিয়োগকারী এবং জনগণের স্বার্থ সুসমন্বিতভাবে নিশ্চিত করা হয়। ভূমি নিলামের বিধিমালা কঠোর করার পাশাপাশি, সরকার এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলো সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার জন্য অনেক সমাধান বাস্তবায়ন করেছে, যেমন মূলধন প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ এবং বিলম্বিত প্রকল্পগুলোর পরিদর্শন ও নিষ্পত্তি।
উৎস: https://vtv.vn/siet-ky-cuong-dau-gia-dat-100251110144619559.htm
মন্তব্য (0)