বাজারের পরিবর্তন

২০২৪ সালের প্রথম তিন ত্রৈমাসিক পার হওয়ার সাথে সাথে পুনরুদ্ধারের সবচেয়ে স্পষ্ট লক্ষণ হলো ব্যবসার ক্রমাগত নতুন প্রকল্প চালু করার মাধ্যমে বাজারের ঘুরে দাঁড়ানো। তবে, চতুর্থ ত্রৈমাসিকে বাজারকে এখনও অনেক চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন হতে হচ্ছে।

চতুর্থ ত্রৈমাসিকে দক্ষিণাঞ্চলের রিয়েল এস্টেট বাজারকে নানা চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন হতে হবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।

বাজার ঘুরে দাঁড়াতে শুরু করেছে।

২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে বাজার ২০২২-২০২৩ সময়কালের তুলনায় পুনরুদ্ধারের উল্লেখযোগ্য লক্ষণ দেখিয়েছে, কিন্তু এই পুনরুদ্ধার সব বিভাগে অসম ছিল।

জমির প্লট অংশ

২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে হো চি মিন সিটি ও এর পার্শ্ববর্তী এলাকার বাজারে জমির প্লট বিভাগে ১৪টি প্রকল্প চালু হয়েছে (৩টি নতুন প্রকল্প এবং ১১টি প্রকল্প বিক্রয়ের পরবর্তী পর্যায়ে রয়েছে)।

বাজারে পণ্যের সরবরাহ ৭৮৭টিতে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের (১,৪৫৪টি প্লট) তুলনায় ৪৬% কম।

নতুন সরবরাহের ব্যবহারের হার প্রায় ৩০%-এ পৌঁছেছে, যা ২৩৭টি সফল লেনদেনের সমতুল্য; এটি ২০২৩ সালের একই সময়ের (৫৫৯টি লেনদেন) তুলনায় ৫৮% কম।

টাউনহাউস/ভিলা সেগমেন্ট

২০২৪ সালের আগস্ট মাসে হো চি মিন সিটি এবং এর পার্শ্ববর্তী এলাকার টাউনহাউস ও ভিলার বাজারে ১৬টি নতুন প্রকল্প চালু হয়েছে (এর মধ্যে ৩টি নতুন প্রকল্প এবং ১৩টি প্রকল্প বিক্রয়ের পরবর্তী পর্যায়ে রয়েছে)।

বাজারে পণ্যের সরবরাহ ১,৩৩৩টিতে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের (৬৫৯টি পণ্য) তুলনায় দ্বিগুণ বৃদ্ধি।

নতুন সরবরাহের ব্যবহারের হার ৬১%-এ পৌঁছেছে, যার মধ্যে ৮১৭টি পণ্য সফলভাবে লেনদেন হয়েছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৩.৫ গুণ বেশি।

অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্ট

হো চি মিন সিটি এবং এর পার্শ্ববর্তী এলাকার অ্যাপার্টমেন্ট খাতে বছরের প্রথম আট মাসে ৩০টি প্রকল্প চালু হয়েছে, যার মধ্যে ৭টি নতুন প্রকল্প এবং বাকিগুলো পূর্বে চালু হওয়া প্রকল্পগুলোর পরবর্তী পর্যায়।

বাজারে নতুন সরবরাহের পরিমাণ ৫,৩৭৮ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ২৪% কম। এর বেশিরভাগই প্রকল্পের পরবর্তী পর্যায়, যা প্রধানত হো চি মিন সিটি এবং বিন ডুয়ং-এ কেন্দ্রীভূত।

নতুন চালু হওয়া সরবরাহের শোষণ হার ৭৬%-এ পৌঁছেছে এবং ৪,০৮৬টি সফল লেনদেন সম্পন্ন হয়েছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২২% কম।

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট খাতে স্বল্প মেয়াদে বাজারে উন্নতির তেমন কোনো লক্ষণ দেখা যায়নি। যদিও কিছু বিভাগে (রিসোর্ট ভিলা এবং কন্ডোটেল) সরবরাহ বেড়েছে, ভোগ বেশ সীমিত এবং তা মাত্র কয়েকটি প্রকল্পে কেন্দ্রীভূত।

আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতে, বছরের শুরুর তুলনায় প্রাথমিক বাজারের বিক্রয়মূল্যে উল্লেখযোগ্য কোনো ওঠানামা হয়নি। সেকেন্ডারি মার্কেটের তারল্য পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখাচ্ছে, তবে এটি মূলত সেইসব প্রকল্পে কেন্দ্রীভূত যেগুলো হস্তান্তর করা হয়েছে, যেগুলোর আইনি কাগজপত্র সম্পূর্ণ এবং যেগুলো শহরকেন্দ্রের কাছাকাছি সুবিধাজনক স্থানে অবস্থিত। রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট খাতে, সেকেন্ডারি মার্কেটের বিক্রয়মূল্য তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, যেখানে অনেক বিনিয়োগকারী ২০% বা এমনকি ৩০% পর্যন্ত লোকসান মেনে নিয়েছেন, কিন্তু তারল্য এখনও খুব কঠিন রয়ে গেছে।

চতুর্থ ত্রৈমাসিকে বাজারের চ্যালেঞ্জ

২০২৪ সালে বিশ্ব অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ২০২৩ সালের তুলনায় মন্থর হবে বলে অনুমান করা হচ্ছে। বিশ্বব্যাংক (WB) ২০২৪ সালে বিশ্ব অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ২.৪% হবে বলে পূর্বাভাস দিয়েছে, যা টানা তিন বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন। অর্থনৈতিক সহযোগিতা ও উন্নয়ন সংস্থা (OECD) ২০২৪ সালে বিশ্ব জিডিপি প্রবৃদ্ধি ২.৯% হবে বলে অনুমান করেছে, যা ২০২৩ সালের ৩.১% এর চেয়ে কম।

বাণিজ্য প্রসঙ্গে, আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (আইএমএফ) পূর্বাভাস দিয়েছে যে ২০২৪ সালে বিশ্ব বাণিজ্যের প্রবৃদ্ধি ৩.৩%-এ পৌঁছাবে, যা ২০০০-২০১৯ সময়কালের গড় ৪.৯%-এর চেয়ে কম। ক্রমবর্ধমান বাণিজ্য উত্তেজনা এবং ভূ-অর্থনৈতিক বিভাজন ২০২৪ সালেও বিশ্ব বাণিজ্যের প্রবৃদ্ধির ওপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে থাকবে বলে ধারণা করা হচ্ছে, কারণ ২০২৩ সালে বিভিন্ন দেশ প্রায় ৩,০০০ বিধিনিষেধ আরোপ করেছে (২০১৯ সালের ১,১০০ বিধিনিষেধের তুলনায়)।

এদিকে, ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ মোট বৈশ্বিক ঋণ ৩১৩ ট্রিলিয়ন ডলারে পৌঁছেছে এবং জিডিপির তুলনায় ঋণের পরিমাণ ছিল ৩৩০ শতাংশ। এটি একটি রেকর্ড উচ্চ এবং বিশ্ব অর্থনীতির জন্য উদ্বেগজনক।

বাজারের ক্ষেত্রে, গত এক দশক ধরে সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যহীনতা একটি দীর্ঘস্থায়ী সমস্যা হয়ে দাঁড়িয়েছে। নতুন সরবরাহ মূলত উচ্চ-মানের এবং বিলাসবহুল বিভাগে সীমাবদ্ধ, যার ফলে জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠ অংশের প্রকৃত আবাসন চাহিদা মেটানোর জন্য সাশ্রয়ী ও সামাজিক আবাসনের অভাব রয়েছে। উপরন্তু, বাজারের চাহিদা বাড়লেও তা কমই রয়েছে (প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক উভয় বাজারেই)। আবাসন বাজারের প্রত্যাশার চেয়ে ধীরগতির পুনরুদ্ধারের পেছনে বেশ কয়েকটি কারণ রয়েছে, যার মধ্যে বিনিয়োগকারীদের 'অপেক্ষা করো এবং দেখো' মনোভাবকেই পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার প্রধান প্রতিবন্ধক হিসেবে বিবেচনা করা হচ্ছে। এর সুস্পষ্ট প্রমাণ হলো, আমানতের সুদের হার কম থাকা সত্ত্বেও বছরের প্রথম তিন মাসে ব্যাংক আমানত ১৪ ট্রিলিয়ন VND-এর রেকর্ড উচ্চতায় পৌঁছেছে।

আইনি নীতির ক্ষেত্রে, প্রকল্প লাইসেন্সিং-এর বাধাগুলো ব্যবসা এবং বাজারে নতুন প্রকল্পের প্রবেশের উপর চাপ সৃষ্টি করে চলেছে, বিশেষ করে বছরের প্রথম তিন মাসে। তাছাড়া, আইনি সমস্যা সমাধানে উল্লেখযোগ্য অগ্রগতি হয়েছে, বিশেষ করে আন্তঃসৃষ্ট জমি-সম্পর্কিত প্রকল্পগুলোর ক্ষেত্রে। পরিসংখ্যান অনুযায়ী, শুধুমাত্র হো চি মিন সিটিতেই ১২৬টি প্রকল্প বর্তমানে আন্তঃসৃষ্ট সরকারি জমি-সম্পর্কিত আইনি ও নির্মাণ বিলম্বের কারণে প্রভাবিত। যদিও এই বিষয়টি ডিক্রি ১৪৮/২০২০/এনডি-সিপি এবং বর্তমান ভূমি আইন ২০২৪ দ্বারা নিয়ন্ত্রিত, তবুও এর সম্পূর্ণ সমাধান এখনও হয়নি। এছাড়াও, ভূমি ব্যবহার ফি-এর হিসাব এখনও সমস্যাযুক্ত, যা সাম্প্রতিক সময়ে দেশব্যাপী প্রকল্পের আইনি বাধার ৬০-৭০% এর জন্য দায়ী।

ভূমি আইন, আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন পাস করা হয়েছে, কিন্তু বাস্তবে এর কার্যকর বাস্তবায়ন নিশ্চিত করার জন্য এখনও নির্দেশনামূলক সার্কুলার ও অধ্যাদেশের প্রয়োজন রয়েছে।

অর্থায়নের ক্ষেত্রে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে যাদের বন্ড ঋণের পরিমাণ বেশি। পরিসংখ্যান অনুযায়ী, ২০২৪ সালে মেয়াদপূর্তি হতে যাওয়া কর্পোরেট বন্ডের পরিমাণ ৩০০,০০০ বিলিয়ন VND ছাড়িয়ে যাবে, যার মধ্যে শুধু রিয়েল এস্টেট বন্ডের পরিমাণই ১৩০,০০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি।

আবাসন বাজারের বর্তমান কঠিন তারল্য পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে এই সংখ্যাটি অনেক বড়। এছাড়াও, প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়াগুলো স্থবির হয়ে পড়েছে এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো ব্যাংক থেকে নতুন ঋণ পেতে অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে।

বাজারের পরিবর্তন

আবাসন বাজারের পুনরুদ্ধারের জন্য অর্থনীতি থেকে ইতিবাচক সংকেত অপরিহার্য। সেই অনুযায়ী, ২০২৪ সালের জুনে অনুষ্ঠিত সরকারের নিয়মিত সভার ১০৮/এনকিউ-সিপি নং প্রস্তাবনা এবং অনলাইন সরকার-স্থানীয় সম্মেলন অনুসারে, ২০২৪ সালের জন্য ভিয়েতনামের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির পূর্বাভাস ৬-৬.৫%, যা ৭%-এ পৌঁছানোর লক্ষ্য রাখছে। এটি সার্বিকভাবে অর্থনীতি এবং বিশেষভাবে আবাসন বাজারের জন্য গতি সঞ্চার করে।

এছাড়াও, আমদানি ও রপ্তানি লেনদেনের ইতিবাচক সংকেতও উল্লেখযোগ্য। ২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে দেশব্যাপী মোট আমদানি ও রপ্তানিকৃত পণ্যের মূল্য ৫১১.১১ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৬.৭% বেশি। এর মধ্যে রপ্তানির পরিমাণ ছিল ২৬৫.০৯ বিলিয়ন মার্কিন ডলার এবং আমদানির পরিমাণ ছিল ২৪৬.০২ বিলিয়ন মার্কিন ডলার, ফলে দেশের বাণিজ্যে ১৯.০৭ বিলিয়ন মার্কিন ডলার উদ্বৃত্ত হয়েছে। এর ফলে বাণিজ্য উদ্বৃত্ত সৃষ্টি হয়েছে এবং দেশের বৈদেশিক মুদ্রার রিজার্ভ বৃদ্ধি পেয়েছে।

এদিকে, পুঁজিবাজারে অভ্যন্তরীণ ঋণের সুদের হার সামান্য বৃদ্ধি পেলেও, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের নির্দেশিকা অনুযায়ী তা কমই রয়েছে।

বাজারের দৃষ্টিকোণ থেকে, রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের চিত্র আরও স্পষ্টভাবে লক্ষ্য করা যায় শহরের কেন্দ্রস্থল, বিদ্যমান নতুন শহরাঞ্চল, পূর্ণাঙ্গ সুযোগ-সুবিধাসম্পন্ন ঘনবসতিপূর্ণ এলাকা, অথবা এমন ধরনের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে যা থেকে ভাড়া আয় করা সম্ভব…

বর্তমান বাজার পর্যবেক্ষণে দেখা যায়, লেনদেনগুলো মূলত প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সম্পত্তিগুলিতেই কেন্দ্রীভূত, যা প্রধান শহরগুলিতে উচ্চ হারে বিদ্যমান। এই শহরগুলির অবস্থান শহরের কেন্দ্রের সাথে সুবিধাজনকভাবে সংযুক্ত, আইনি কাগজপত্র সম্পূর্ণ এবং নির্মাণকাজের অগ্রগতি সুস্পষ্ট। হো চি মিন সিটি এবং পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে 'বি' এবং 'সি' শ্রেণীর অ্যাপার্টমেন্টের লেনদেনের উল্লেখযোগ্য পরিমাণে এটি আংশিকভাবে প্রতিফলিত হয়েছে, যা এই বছরের প্রথম পাঁচ মাসে সমগ্র বাজারে ব্যবহৃত মোট নতুন সরবরাহের ৬২%।

সার্বিক প্রতিকূলতার মাঝে বাজারকে চাঙ্গা করার লক্ষ্যে ডেভেলপারদের পক্ষ থেকে গ্রাহকদের জন্য সুবিধাজনক নানা প্রণোদনা, নমনীয় পরিশোধ নীতি, ব্যাংক থেকে মূলধন ও সুদ পরিশোধের ক্ষেত্রে গ্রেস পিরিয়ডের সহায়তা, উদ্বোধনী দিনের উপহার ইত্যাদি সহ বিক্রয় নীতি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বাস্তবায়নের ফলেই এটি আংশিকভাবে সম্ভব হয়েছে।

চলতি বছরের শেষ পর্যন্ত চাহিদা কম থাকার সম্ভাবনা রয়েছে। সেই অনুযায়ী, হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের মতো বড় ও ঘনবসতিপূর্ণ শহরগুলোর আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের মনোযোগ আকর্ষণ করতে থাকবে এবং পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলোতেও ছড়িয়ে পড়বে। এই খাতের মধ্যে, অ্যাপার্টমেন্টগুলো তাদের প্রভাবশালী অবস্থান বজায় রাখবে এবং বাজারজুড়ে সরবরাহ ও ব্যবহার উভয় ক্ষেত্রেই নেতৃত্ব দেবে। সমন্বিত অবকাঠামোসহ বিদ্যমান, ঘনবসতিপূর্ণ আবাসিক এলাকাগুলোতে অবস্থিত জমির প্লট এবং টাউনহাউস/ভিলাগুলোও আগামী সময়ে আশাব্যঞ্জক লক্ষণ দেখাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

যদিও পর্যটন শিল্পে ইতিবাচক লক্ষণ দেখা যাচ্ছে এবং ২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে ১ কোটি ১৪ লক্ষ আন্তর্জাতিক পর্যটক এসেছেন, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৪৫.৮% বেশি, রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট খাতের পুনরুদ্ধার সেই অনুপাতে হয়নি। ধীর পুনরুদ্ধার হার এবং স্বল্প মেয়াদে উল্লেখযোগ্য প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা কম থাকায় এই রিয়েল এস্টেট খাতগুলোকে বহু চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন হতে হবে।

২০২০ থেকে ২০২৩ সালের শুরু পর্যন্ত একটি অনিবার্য সমন্বয় পর্ব অতিক্রম করার পর, রিয়েল এস্টেট বাজার টেকসই দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়নের জন্য একটি মজবুত ভিত্তি স্থাপন করেছে। সেই অনুযায়ী, ২০২৪ সালের শেষ মাসগুলোতে বাজারে কিছু ইতিবাচক লক্ষণ দেখা যেতে পারে, তবে তা একটি মাঝারি পর্যায়েই থাকবে। ২০২৫ সালের মাঝামাঝি থেকে ২০২৬ সালের শুরুতে উন্নতির আরও উল্লেখযোগ্য লক্ষণ দেখা যাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যখন বর্তমান অমীমাংসিত সমস্যাগুলো সম্পূর্ণরূপে সমাধান হয়ে যাবে।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html