বাজারের পরিবর্তন

২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে প্রবেশের পর, সবচেয়ে স্পষ্ট লক্ষণ হল যে ব্যবসাগুলি ক্রমাগত নতুন প্রকল্প চালু করার সাথে সাথে বাজার পুনরুদ্ধার শুরু করছে। তবে, চতুর্থ প্রান্তিকে, বাজার এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

চতুর্থ প্রান্তিকে দক্ষিণাঞ্চলীয় রিয়েল এস্টেট বাজার অনেক সমস্যার সম্মুখীন হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

বাজার পুনরুদ্ধার শুরু করে

২০২৪ সালের প্রথম ৮ মাসে, বাজার ২০২২-২০২৩ সময়ের তুলনায় উল্লেখযোগ্য পুনরুদ্ধারের লক্ষণ রেকর্ড করেছে, তবে বিভিন্ন অংশের মধ্যে অসমতা রয়েছে।

জমির অংশ

২০২৪ সালের প্রথম ৮ মাসে হো চি মিন সিটি এবং আশেপাশের এলাকার বাজারে, জমির অংশে ১৪টি প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়েছে (৩টি নতুন প্রকল্প, পরবর্তী উদ্বোধনী পর্যায়ে ১১টি প্রকল্প)।

বাজার সরবরাহ ৭৮৭টি পণ্যে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের (১,৪৫৪টি প্লট) তুলনায় ৪৬% কম।

নতুন সরবরাহের উপর শোষণের হার প্রায় 30% এ পৌঁছেছে, যা 237টি সফলভাবে লেনদেন করা পণ্যের সমতুল্য, যা 2023 সালের একই সময়ের (559টি লেনদেন) তুলনায় 58% কম।

টাউনহাউস/ভিলা সেগমেন্ট

২০২৪ সালের আগস্ট মাসে, হো চি মিন সিটি এবং আশেপাশের এলাকার টাউনহাউস - ভিলা মার্কেটে ১৬টি প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা হয়েছে (৩টি নতুন প্রকল্প, পরবর্তী উদ্বোধনী পর্যায়ে ১৩টি প্রকল্প)।

বাজারে সরবরাহ ১,৩৩৩টি পণ্যে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের (৬৫৯টি পণ্য) তুলনায় ২ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

নতুন সরবরাহের শোষণ হার ৬১% এ পৌঁছেছে, যা ৮১৭টি সফলভাবে ব্যবসা করা পণ্যের সমতুল্য, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৩.৫ গুণ বেশি।

অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ

হো চি মিন সিটি এবং আশেপাশের এলাকার অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে ৮ মাসে ৩০টি প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত হয়েছে, যার মধ্যে ৭টি নতুন প্রকল্প রয়েছে, বাকিগুলি পূর্বে খোলা প্রকল্পগুলির পরবর্তী পর্যায়।

বাজারে নতুন সরবরাহ ৫,৩৭৮ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালে গত বছরের তুলনায় ২৪% কম, বেশিরভাগ প্রকল্পের পরবর্তী ধাপ, মূলত হো চি মিন সিটি এবং বিন ডুয়ং -এ কেন্দ্রীভূত।

বাজারে আসা নতুন সরবরাহের ৭৬% ব্যবহার হারে পৌঁছেছে, ৪,০৮৬টি সফল লেনদেনের মাধ্যমে, যা বছরের পর বছর ২২% কম।

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টের ক্ষেত্রে, স্বল্পমেয়াদে বাজারে উন্নতির খুব বেশি লক্ষণ দেখা যায়নি। যদিও কিছু সেগমেন্টে (রিসোর্ট ভিলা এবং কনডোটেল) সরবরাহ বৃদ্ধি পেয়েছে, তবুও খরচ এখনও বেশ পরিমিত এবং কিছু প্রকল্পে কেবল স্থানীয়ভাবে কেন্দ্রীভূত।

আবাসিক রিয়েল এস্টেট বিভাগের জন্য, প্রাথমিক বিক্রয় মূল্যের স্তর বছরের শুরুর তুলনায় খুব বেশি ওঠানামা করেনি। সেকেন্ডারি মার্কেটের তারল্য পুনরুদ্ধারের লক্ষণ রেকর্ড করেছে, তবে বেশিরভাগই হস্তান্তরিত প্রকল্পগুলিতে কেন্দ্রীভূত হয়েছে, আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেছে এবং শহরের কেন্দ্রস্থলে সংযোগ স্থাপনের জন্য সুবিধাজনকভাবে অবস্থিত। রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বিভাগের জন্য, সেকেন্ডারি বিক্রয় মূল্য তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, অনেক বিনিয়োগকারী 20%, এমনকি 30% ক্ষতি স্বীকার করেছেন, তবে এটি এখনও অবসান করা খুব কঠিন।

চতুর্থ প্রান্তিকে বাজারের চ্যালেঞ্জ

২০২৪ সালে বৈশ্বিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ২০২৩ সালের তুলনায় কমবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে। বিশ্বব্যাংক (ডব্লিউবি) পূর্বাভাস দিয়েছে যে ২০২৪ সালে বৈশ্বিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ২.৪% এ পৌঁছাবে, যা টানা ৩ বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন। অর্থনৈতিক সহযোগিতা ও উন্নয়ন সংস্থা (ওইসিডি) জানিয়েছে যে ২০২৪ সালে বৈশ্বিক জিডিপি প্রবৃদ্ধি ২.৯% এ পৌঁছাবে, যা ২০২৩ সালের ৩.১% এর চেয়ে কম।

বাণিজ্যের ক্ষেত্রে, আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (IMF) পূর্বাভাস দিয়েছে যে ২০২৪ সালে বিশ্ব বাণিজ্য প্রবৃদ্ধি ৩.৩% এ পৌঁছাবে, যা ২০০০-২০১৯ সময়ের গড় ৪.৯% এর চেয়ে কম। বর্ধিত বাণিজ্য উত্তেজনা এবং ভূ-অর্থনৈতিক খণ্ডিতকরণ ২০২৪ সালে বিশ্ব বাণিজ্য প্রবৃদ্ধির উপর প্রভাব ফেলবে বলে আশা করা হচ্ছে কারণ দেশগুলি ২০২৩ সালে প্রায় ৩,০০০ বিধিনিষেধ আরোপ করেছে (২০১৯ সালে ১,১০০ বিধিনিষেধ)।

এদিকে, ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ, মোট বৈশ্বিক ঋণের পরিমাণ ৩১৩ ট্রিলিয়ন ডলারে পৌঁছাবে এবং বৈশ্বিক ঋণ-জিডিপি অনুপাত ৩৩০% এ পৌঁছাবে। এটি বিশ্ব অর্থনীতির জন্য একটি রেকর্ড উচ্চ এবং উদ্বেগজনক।

বাজারের কথা বলতে গেলে, গত দশকে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা বাজারের জন্য একটি কঠিন সমস্যা হয়ে দাঁড়িয়েছে। নতুন সরবরাহ মূলত উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল খাতে, যেখানে বেশিরভাগ মানুষের প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসনের অভাব রয়েছে। এছাড়াও, বাজারের চাহিদা বৃদ্ধি পেয়েছে, কিন্তু এখনও কম রয়েছে (প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক উভয় বাজার)। রিয়েল এস্টেট বাজার প্রত্যাশার চেয়ে ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধারের অনেক কারণ রয়েছে, যার মধ্যে বিনিয়োগকারীদের "অপেক্ষার" মানসিকতা পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়াকে প্রভাবিত করার প্রধান কারণ হিসাবে বিবেচিত হয়। এটি স্পষ্টভাবে প্রমাণিত হয় যে, যদিও সংহতকরণের সুদের হার কম থাকে, বছরের প্রথম 3 মাসে ব্যাংক আমানতের পরিমাণ এখনও রেকর্ড সর্বোচ্চে পৌঁছেছে, 14 মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত।

আইনি নীতিমালার ক্ষেত্রে, প্রকল্প লাইসেন্সের ক্ষেত্রে অসুবিধাগুলি ব্যবসার উপর চাপ সৃষ্টি করে এবং বাজারে নতুন সরবরাহও করে, সাধারণত বছরের প্রথম ৩ মাসে। এছাড়াও, সাম্প্রতিক সময়ে আইনি নিষ্পত্তি খুব বেশি অগ্রগতি হয়নি, বিশেষ করে ছেদযুক্ত জমির প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে। পরিসংখ্যান অনুসারে, বর্তমানে, শুধুমাত্র হো চি মিন সিটিতে, ছেদযুক্ত সরকারি জমির সাথে সম্পর্কিত আইনি অগ্রগতি এবং নির্মাণ অগ্রগতি দ্বারা প্রভাবিত ১২৬টি প্রকল্প রয়েছে। যদিও এই সমস্যাটি ডিক্রি ১৪৮/২০২০/এনডি-সিপি বা বর্তমানে ভূমি আইন ২০২৪ দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়েছে, তবুও এটি পুরোপুরি পরিষ্কার এবং সমাধান করা সম্ভব হয়নি। এছাড়াও, ভূমি ব্যবহার ফি গণনায় এখনও অনেক সমস্যা রয়েছে, যা সাম্প্রতিক সময়ে দেশব্যাপী প্রকল্পগুলির ৬০-৭০% আইনি সমস্যার কারণ।

ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন পাস হয়েছে, তবে বাস্তবে কার্যকর বাস্তবায়ন নিশ্চিত করার জন্য এখনও নির্দেশিকা সার্কুলার এবং ডিক্রির প্রয়োজন রয়েছে।

মূলধনের দিক থেকে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে যাদের বন্ডের ঋণ বেশি। পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৪ সালে পরিপক্ক কর্পোরেট বন্ডের পরিমাণ ৩০০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট বন্ডের পরিমাণ ১৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি।

রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান কঠিন তারল্য পরিস্থিতিতে এটি একটি বিশাল সংখ্যা। এছাড়াও, প্রকল্পের আইনি অবস্থা স্থবির, ​​যার ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য ব্যাংক থেকে নতুন ঋণ পাওয়া কঠিন হয়ে পড়েছে।

বাজারের পরিবর্তন

রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের জন্য, অর্থনীতি থেকে ইতিবাচক সংকেতের সমর্থন থাকা অপরিহার্য। সেই অনুযায়ী, ২০২৪ সালে ভিয়েতনামের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ৬-৬.৫% পৌঁছানোর পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে, যা ২০২৪ সালের জুনে নিয়মিত সরকারি সভার রেজোলিউশন নং ১০৮/এনকিউ-সিপি এবং স্থানীয়দের সাথে সরকারের অনলাইন সম্মেলন অনুসারে ৭% পৌঁছানোর চেষ্টা করা হচ্ছে। এটি সামগ্রিকভাবে অর্থনীতির জন্য এবং বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য গতি তৈরি করে।

এছাড়াও, আমদানি-রপ্তানি লেনদেনের ইতিবাচক সংকেতও একটি উল্লেখযোগ্য উজ্জ্বল দিক, যখন ২০২৪ সালের প্রথম ৮ মাসে সমগ্র দেশের আমদানি-রপ্তানি পণ্যের মোট মূল্য ৫১১.১১ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৬.৭% বেশি। যার মধ্যে রপ্তানি ২৬৫.০৯ বিলিয়ন মার্কিন ডলার, আমদানি ২৪৬.০২ বিলিয়ন মার্কিন ডলার, বাণিজ্য উদ্বৃত্ত ১৯.০৭ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে। এর ফলে, বাণিজ্য উদ্বৃত্ত তৈরি হওয়ার পাশাপাশি দেশের জন্য বৈদেশিক মুদ্রার উৎস বৃদ্ধি পেয়েছে।

পুঁজিবাজারে, দেশীয় ঋণের সুদের হার, যদিও সামান্য বৃদ্ধি পাচ্ছে, স্টেট ব্যাংকের নির্দেশনা অনুসারে কম রয়েছে।

বাজারের দৃষ্টিকোণ থেকে, রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের দৃশ্যপট আরও স্পষ্টভাবে লক্ষ্য করা যায় শহরের কেন্দ্রস্থল, বিদ্যমান নতুন শহরাঞ্চল, ঘনবসতিপূর্ণ এলাকা, পূর্ণ সুযোগ-সুবিধা বা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের ধরণ যা লিজ থেকে নগদ প্রবাহকে কাজে লাগাতে পারে...

বর্তমান বাজার পর্যবেক্ষণ করলে দেখা যায়, লেনদেনের পরিমাণ মূলত সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন রিয়েল এস্টেট ধরণের উপর কেন্দ্রীভূত যা প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করে, যা বড় শহরগুলিতে সর্বদা উচ্চ স্তরে থাকে, কেন্দ্রের সাথে সংযোগ স্থাপনের জন্য সুবিধাজনকভাবে অবস্থিত, সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র সহ, পাশাপাশি স্পষ্ট নির্মাণ অগ্রগতিও রয়েছে। হো চি মিন সিটি এবং পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে ক্লাস বি এবং সি অ্যাপার্টমেন্ট পণ্যের অসামান্য লেনদেনের পরিমাণে এটি আংশিকভাবে প্রতিফলিত হয়, যা এই বছরের প্রথম ৫ মাসে সমগ্র বাজারে নতুন সরবরাহের মোট খরচের ৬২%।

এর আংশিক কারণ হলো বিনিয়োগকারীরা সাধারণ অসুবিধার প্রেক্ষাপটে বাজারের চাহিদাকে উদ্দীপিত করার জন্য গ্রাহকদের উপকারে আসে এমন অনেক প্রণোদনা, অর্থপ্রদানের সময়সূচী নীতি, মূলধন এবং সুদের গ্রেস পিরিয়ডের জন্য সহায়তা, উপহার খোলা ইত্যাদি সহ বিক্রয় নীতিগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে প্রয়োগ করছেন।

চাহিদার নিম্ন পরিস্থিতি এই বছরের শেষ পর্যন্ত অব্যাহত থাকতে পারে। সেই অনুযায়ী, হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের মতো বৃহৎ, ঘনবসতিপূর্ণ শহরগুলিতে আবাসিক রিয়েল এস্টেট বিভাগ বাজারের মনোযোগ আকর্ষণ করতে থাকবে এবং প্রতিবেশী প্রদেশগুলিতে ছড়িয়ে পড়বে। বিশেষ করে, অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি সমগ্র বাজারের সরবরাহ এবং ব্যবহারের ক্ষেত্রে তার শীর্ষস্থানীয় অবস্থান বজায় রাখবে, অন্যদিকে জমি বিভাগ এবং সংলগ্ন টাউনহাউস/ভিলাগুলিতে বিদ্যমান, ঘনবসতিপূর্ণ আবাসিক এলাকায় সিঙ্ক্রোনাস অবকাঠামো সহ উল্লেখযোগ্য উজ্জ্বল স্থান থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে।

যদিও পর্যটন শিল্প ইতিবাচক লক্ষণ দেখিয়েছে, ২০২৪ সালের প্রথম ৮ মাসে মোট ১১.৪ মিলিয়ন আন্তর্জাতিক দর্শনার্থী এসেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৪৫.৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, তবুও রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের পুনরুদ্ধার এখনও যথাযথ নয়। এই রিয়েল এস্টেট বিভাগগুলি এখনও অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হবে, পুনরুদ্ধারের হার ধীর এবং স্বল্পমেয়াদে কোনও অগ্রগতি হওয়ার সম্ভাবনা কম।

২০২০ সাল থেকে ২০২৩ সালের গোড়ার দিকে অনিবার্য সমন্বয় সময়ের মধ্য দিয়ে যাওয়ার পর, দীর্ঘমেয়াদে টেকসই উন্নয়নের জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারের দৃঢ় পদক্ষেপ রয়েছে। সেই অনুযায়ী, ২০২৪ সালের শেষ মাসগুলিতে বাজারে কিছু উজ্জ্বল দিক অব্যাহত থাকার সম্ভাবনা রয়েছে, তবে এখনও একটি মাঝারি স্তরে থাকবে। ২০২৫ সালের মাঝামাঝি এবং ২০২৬ সালের গোড়ার দিকে, যখন বর্তমান ব্যাকলগ পুরোপুরি সমাধান করা হবে, তখন উন্নতির স্পষ্ট লক্ষণ দেখা যাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html