বাজারের পরিবর্তন

২০২৪ সালের প্রথম তিন প্রান্তিক অতিক্রম করার সাথে সাথে, পুনরুদ্ধারের সবচেয়ে স্পষ্ট লক্ষণ হল বাজারটি ঘুরে দাঁড়াতে শুরু করেছে, ব্যবসাগুলি ক্রমাগত নতুন প্রকল্প চালু করছে। তবে, চতুর্থ প্রান্তিকেও বাজারটি এখনও অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি।

চতুর্থ প্রান্তিকে দক্ষিণের রিয়েল এস্টেট বাজার অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

বাজার পুনরুদ্ধার শুরু করছে।

২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে, ২০২২-২০২৩ সময়ের তুলনায় বাজার পুনরুদ্ধারের উল্লেখযোগ্য লক্ষণ দেখিয়েছে, কিন্তু এই পুনরুদ্ধার সমস্ত বিভাগে অসম ছিল।

জমির অংশ

২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে হো চি মিন সিটি এবং আশেপাশের এলাকার বাজারে, জমির প্লট বিভাগে ১৪টি প্রকল্প চালু হয়েছে (৩টি নতুন প্রকল্প, পরবর্তী বিক্রয় পর্যায়ে ১১টি প্রকল্প)।

বাজারে সরবরাহ ৭৮৭টি পণ্যে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের (১,৪৫৪টি প্লট) তুলনায় ৪৬% কম।

নতুন সরবরাহের ব্যবহারের হার প্রায় 30% এ পৌঁছেছে, যা 237টি সফল লেনদেনের সাথে মিলেছে, যা 2023 সালের একই সময়ের (559টি লেনদেন) তুলনায় 58% কম।

টাউনহাউস/ভিলা সেগমেন্ট

২০২৪ সালের আগস্ট মাসে, হো চি মিন সিটি এবং এর আশেপাশের এলাকার টাউনহাউস এবং ভিলা বাজারে ১৬টি প্রকল্প চালু হয়েছে (৩টি নতুন প্রকল্প, পরবর্তী বিক্রয় পর্যায়ে ১৩টি প্রকল্প)।

বাজারে সরবরাহ ১,৩৩৩টি পণ্যে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের (৬৫৯টি পণ্য) তুলনায় দ্বিগুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

নতুন সরবরাহের ব্যবহারের হার ৬১% এ পৌঁছেছে, যা ৮১৭টি পণ্য সফলভাবে লেনদেনের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৩.৫ গুণ বেশি।

অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ

হো চি মিন সিটি এবং এর আশেপাশের এলাকার অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে প্রথম আট মাসে ৩০টি প্রকল্প চালু হয়েছে, যার মধ্যে ৭টি নতুন প্রকল্প রয়েছে, বাকিগুলি পূর্বে চালু হওয়া প্রকল্পগুলির পরবর্তী পর্যায়ের।

বাজারে নতুন সরবরাহ ৫,৩৭৮ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ২৪% হ্রাস পেয়েছে, যার বেশিরভাগই পরবর্তী পর্যায়ের প্রকল্পগুলি নিয়ে গঠিত, যা মূলত হো চি মিন সিটি এবং বিন ডুয়ং- এ কেন্দ্রীভূত ছিল।

নতুন চালু হওয়া সরবরাহের ৭৬% এ শোষণের হার পৌঁছেছে, ৪,০৮৬টি সফল লেনদেন হয়েছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২২% কম।

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টের ক্ষেত্রে, স্বল্পমেয়াদে বাজারে উন্নতির খুব বেশি লক্ষণ দেখা যায়নি। যদিও কিছু সেগমেন্টে (রিসোর্ট ভিলা এবং কনডোটেল) সরবরাহ বৃদ্ধি পেয়েছে, তবুও খরচ বেশ পরিমিত রয়ে গেছে এবং মাত্র কয়েকটি প্রকল্পে কেন্দ্রীভূত।

আবাসিক রিয়েল এস্টেট বিভাগের জন্য, বছরের শুরুর তুলনায় প্রাথমিক বাজারের বিক্রয়মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে ওঠানামা করেনি। সেকেন্ডারি মার্কেটের তরলতা পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখা যাচ্ছে, তবে এটি মূলত এমন প্রকল্পগুলিতে কেন্দ্রীভূত যা হস্তান্তর করা হয়েছে, সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র রয়েছে এবং শহরের কেন্দ্রস্থলের কাছাকাছি সুবিধাজনকভাবে অবস্থিত। রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বিভাগে, সেকেন্ডারি মার্কেটের বিক্রয়মূল্য তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, অনেক বিনিয়োগকারী ২০% এমনকি ৩০% ক্ষতি স্বীকার করেছেন, তবে তরলতা এখনও খুব কঠিন।

চতুর্থ প্রান্তিকে বাজারের চ্যালেঞ্জগুলি

২০২৪ সালে বৈশ্বিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ২০২৩ সালের তুলনায় ধীরগতির হবে বলে ধারণা করা হচ্ছে। বিশ্বব্যাংক (ডব্লিউবি) ২০২৪ সালে বৈশ্বিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ২.৪% হবে বলে পূর্বাভাস দিয়েছে, যা টানা তিন বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন। অর্থনৈতিক সহযোগিতা ও উন্নয়ন সংস্থা (ওইসিডি) ২০২৪ সালে বৈশ্বিক জিডিপি প্রবৃদ্ধি ২.৯% হবে বলে অনুমান করেছে, যা ২০২৩ সালের ৩.১% এর চেয়ে কম।

বাণিজ্যের ক্ষেত্রে, আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (IMF) ২০২৪ সালে বিশ্ব বাণিজ্য প্রবৃদ্ধি ৩.৩% এ পৌঁছাবে বলে পূর্বাভাস দিয়েছে, যা ২০০০-২০১৯ সময়ের গড় ৪.৯% এর চেয়ে কম। ক্রমবর্ধমান বাণিজ্য উত্তেজনা এবং ভূ-অর্থনৈতিক খণ্ডিতকরণ ২০২৪ সালে বিশ্ব বাণিজ্য প্রবৃদ্ধির উপর প্রভাব ফেলবে বলে আশা করা হচ্ছে, কারণ দেশগুলি ২০২৩ সালে প্রায় ৩,০০০ বিধিনিষেধ আরোপ করেছিল (২০১৯ সালে ১,১০০ বিধিনিষেধের তুলনায়)।

ইতিমধ্যে, ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ, মোট বৈশ্বিক ঋণের পরিমাণ ৩১৩ ট্রিলিয়ন ডলারে পৌঁছেছে এবং ঋণ-জিডিপি অনুপাত ৩৩০% পর্যন্ত পৌঁছেছে। এটি বিশ্ব অর্থনীতির জন্য একটি রেকর্ড উচ্চতা এবং উদ্বেগজনক।

বাজারের ক্ষেত্রে, সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যহীনতা গত দশক ধরে একটি স্থায়ী সমস্যা হয়ে দাঁড়িয়েছে। নতুন সরবরাহ মূলত উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল খাতে, জনসংখ্যার অধিকাংশের প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসনের অভাব রয়েছে। তদুপরি, বাজারের চাহিদা বৃদ্ধি পেলেও, এটি কম রয়েছে (প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক উভয় বাজারে)। রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার প্রত্যাশিত সময়ের চেয়ে ধীর গতিতে হওয়ার জন্য বেশ কয়েকটি কারণ অবদান রেখেছে, বিনিয়োগকারীদের "অপেক্ষা করুন এবং দেখুন" মনোভাব পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার প্রধান বাধা হিসাবে বিবেচিত হয়েছে। এটি স্পষ্টভাবে প্রমাণিত হয় যে, কম আমানতের সুদের হার সত্ত্বেও, বছরের প্রথম তিন মাসে ব্যাংক আমানত ১৪ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের রেকর্ড সর্বোচ্চে পৌঁছেছে।

আইনি নীতিমালার ক্ষেত্রে, প্রকল্প লাইসেন্সের ক্ষেত্রে বাধাগুলি ব্যবসা এবং বাজারে প্রবেশকারী নতুন প্রকল্পের সরবরাহের উপর চাপ সৃষ্টি করে চলেছে, বিশেষ করে বছরের প্রথম তিন মাসে। তদুপরি, আইনি সমস্যা সমাধানে উল্লেখযোগ্য অগ্রগতি হয়েছে, বিশেষ করে ছেদযুক্ত জমি সম্পর্কিত প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে। পরিসংখ্যান অনুসারে, শুধুমাত্র হো চি মিন সিটিতে, বর্তমানে 126টি প্রকল্প ছেদযুক্ত সরকারি জমি সম্পর্কিত আইনি এবং নির্মাণ বিলম্বের দ্বারা প্রভাবিত। যদিও এই সমস্যাটি ডিক্রি 148/2020/ND-CP এবং বর্তমান ভূমি আইন 2024 দ্বারা নিয়ন্ত্রিত, এটি এখনও সম্পূর্ণরূপে সমাধান করা হয়নি। এছাড়াও, ভূমি ব্যবহার ফি গণনা সমস্যাযুক্ত রয়ে গেছে, যা সাম্প্রতিক সময়ে দেশব্যাপী আইনি প্রকল্প বাধাগুলির 60-70%।

ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন পাস হয়েছে, কিন্তু বাস্তবে কার্যকর বাস্তবায়ন নিশ্চিত করার জন্য নির্দেশিকা বিজ্ঞপ্তি এবং ডিক্রি এখনও প্রয়োজন।

তহবিলের ক্ষেত্রে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে যাদের বন্ডের ঋণ বেশি। পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৪ সালে পরিপক্ক কর্পোরেট বন্ডের পরিমাণ ৩০০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি হবে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট বন্ডের পরিমাণ ১৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি।

রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমান কঠিন তরলতার পরিস্থিতির কারণে এটি একটি খুব বড় সংখ্যা। এছাড়াও, প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়াগুলি স্থগিত রয়েছে এবং ব্যবসাগুলি ব্যাংক থেকে নতুন ঋণ পেতে অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে।

বাজারের পরিবর্তন

রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের জন্য, অর্থনীতি থেকে ইতিবাচক সংকেত অপরিহার্য। সেই অনুযায়ী, ২০২৪ সালের জন্য ভিয়েতনামের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির পূর্বাভাস ৬-৬.৫%, যা ২০২৪ সালের জুনে সরকারের নিয়মিত সভার রেজোলিউশন নং ১০৮/এনকিউ-সিপি এবং অনলাইন সরকার-স্থানীয় সম্মেলন অনুসারে ৭% এ পৌঁছানোর চেষ্টা করছে। এটি সামগ্রিকভাবে অর্থনীতি এবং বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য গতি তৈরি করে।

অধিকন্তু, আমদানি ও রপ্তানি লেনদেনের ইতিবাচক ইঙ্গিতও উল্লেখযোগ্য, ২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে দেশব্যাপী আমদানি ও রপ্তানি করা পণ্যের মোট মূল্য ৫১১.১১ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৬.৭% বেশি। এর মধ্যে রপ্তানি ২৬৫.০৯ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে, আমদানি ২৪৬.০২ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে, যার ফলে ১৯.০৭ বিলিয়ন মার্কিন ডলারের বাণিজ্য উদ্বৃত্ত হয়েছে। এর ফলে বাণিজ্য উদ্বৃত্ত তৈরি হয়েছে এবং দেশের জন্য বৈদেশিক মুদ্রার রিজার্ভ বৃদ্ধি পেয়েছে।

ইতিমধ্যে, পুঁজিবাজারে, অভ্যন্তরীণ ঋণের সুদের হার, যদিও সামান্য বৃদ্ধি দেখাচ্ছে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের নির্দেশিকা অনুসারে কম রয়েছে।

বাজারের দৃষ্টিকোণ থেকে, রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের দৃশ্যপট আরও স্পষ্টভাবে লক্ষ্য করা যায় কেন্দ্রীয় শহর এলাকা, বিদ্যমান নতুন শহর এলাকা, পূর্ণ সুযোগ-সুবিধা সহ ঘনবসতিপূর্ণ এলাকা, অথবা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের ধরণ যা ভাড়া আয় তৈরি করতে পারে...

বর্তমান বাজার পর্যবেক্ষণ করলে দেখা যায়, লেনদেন মূলত সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সম্পত্তিতে কেন্দ্রীভূত, যা প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করে, এবং শহরের কেন্দ্রস্থলের সাথে সংযোগকারী সুবিধাজনক অবস্থান, সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র এবং স্পষ্ট নির্মাণ অগ্রগতি সহ প্রধান শহরগুলিতে উচ্চতর রয়েছে। হো চি মিন সিটি এবং পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে বি এবং সি শ্রেণীর অ্যাপার্টমেন্টগুলির বকেয়া লেনদেনের পরিমাণের মধ্যে এটি আংশিকভাবে প্রতিফলিত হয়েছে, যা এই বছরের প্রথম পাঁচ মাসে সমগ্র বাজারে ব্যবহৃত মোট নতুন সরবরাহের 62%।

সাধারণ অসুবিধার মধ্যেও বাজারকে উদ্দীপিত করার জন্য ডেভেলপাররা গ্রাহকদের জন্য উপকারী অনেক প্রণোদনা সহ বিক্রয় নীতিমালা পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বাস্তবায়ন, নমনীয় অর্থপ্রদান নীতি, ব্যাংক থেকে মূল এবং সুদ পরিশোধের উপর গ্রেস পিরিয়ডের জন্য সহায়তা, উদ্বোধনী দিনের উপহার ইত্যাদির কারণে এটি আংশিকভাবে সম্ভব হয়েছে।

এই বছরের শেষ পর্যন্ত চাহিদা কম থাকার সম্ভাবনা রয়েছে। ফলস্বরূপ, হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের মতো বৃহৎ, ঘনবসতিপূর্ণ শহরগুলিতে আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারের মনোযোগ আকর্ষণ করতে থাকবে এবং প্রতিবেশী প্রদেশগুলিতে ছড়িয়ে পড়বে। এই বিভাগের মধ্যে, অ্যাপার্টমেন্টগুলি তাদের প্রভাবশালী অবস্থান বজায় রাখবে, যা বাজারে সরবরাহ এবং ব্যবহার উভয়কেই নেতৃত্ব দেবে। সমন্বিত অবকাঠামো সহ বিদ্যমান ঘনবসতিপূর্ণ আবাসিক এলাকায় জমির প্লট এবং টাউনহাউস/ভিলাও আগামী সময়ে আশাব্যঞ্জক লক্ষণ দেখাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

যদিও পর্যটন শিল্প ইতিবাচক লক্ষণ দেখাচ্ছে, ২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে ১১.৪ মিলিয়ন আন্তর্জাতিক দর্শনার্থী এসেছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৪৫.৮% বৃদ্ধি, রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের পুনরুদ্ধারের হার সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়নি। এই রিয়েল এস্টেট বিভাগগুলি অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হতে থাকবে, ধীর পুনরুদ্ধারের হার এবং স্বল্পমেয়াদে উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা খুব কম।

২০২০ সাল থেকে ২০২৩ সালের গোড়ার দিকে অনিবার্য সমন্বয় সময়ের মধ্য দিয়ে যাওয়ার পর, রিয়েল এস্টেট বাজার টেকসই দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়নের জন্য একটি শক্ত ভিত্তি স্থাপন করেছে। সেই অনুযায়ী, ২০২৪ সালের শেষ মাসগুলিতে বাজার কিছু ইতিবাচক লক্ষণ দেখাতে পারে, তবে এখনও একটি মাঝারি স্তরে থাকবে। ২০২৫ সালের মাঝামাঝি - ২০২৬ সালের গোড়ার দিকে, যখন বর্তমান অমীমাংসিত সমস্যাগুলি পুরোপুরি সমাধান করা হবে, তখন আরও উল্লেখযোগ্য উন্নতির লক্ষণ দেখা যাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html