ভূমি আইন সংশোধন: ক্ষতিপূরণের বিনিময়ে ফটকাবাজি ও জমি মজুত করার যুগ কি শেষ?

বিশেষজ্ঞদের মতে, ভূমি আইন সংশোধন করলে উচ্চ ক্ষতিপূরণ মূল্যের প্রত্যাশায় সস্তায় জমি কেনার ফটকাবাজি রোধ করা সম্ভব হবে।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় কর্তৃক সম্প্রতি সরকারের কাছে জমা দেওয়া ভূমি আইনের কয়েকটি ধারা সংশোধন ও সংযোজনকারী খসড়া আইনের যে বিষয়বস্তুটি জনসাধারণের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে, তা হলো—কর্তৃপক্ষ ভূমি পুনরুদ্ধারের ঘোষণা দিলেও এখনো কোনো সিদ্ধান্ত না নেওয়া হলে, ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার সমন্বয় করার প্রস্তাব।

ভূমি পুনরুদ্ধারের অপেক্ষায় থাকাকালীন জমির লেনদেন আরও কঠোর করুন।

বাস্তবে, ভূমি অধিগ্রহণের অপেক্ষায় থাকাকালীনও জমির মালিকরা তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার (জমির মালিকানার সনদ) মূলধন হিসেবে হস্তান্তর, দান বা প্রদান করতে পারেন। তবে, এর ফলে ক্ষতিপূরণের প্রত্যাশায় জমি কেনাবেচা হতে পারে, যার উদ্দেশ্য হলো ব্যক্তিগত লাভের জন্য এই নীতিমালার অপব্যবহার করা।

এই সমস্যা সমাধানের লক্ষ্যে, মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করছে যে, যারা হস্তান্তর, উপহার বা মূলধনী অনুদান হিসেবে ভূমি ব্যবহারের অধিকার লাভ করেন, তারা কেবল পূর্বে জমি অধিগ্রহণ করা ব্যক্তিদের অনুরূপ ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের অধিকারী হবেন।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের মতে, ভূমি অধিগ্রহণের অপেক্ষাকালীন সময়ে জমির লেনদেন কঠোর করা হলে তা ফটকাবাজি রোধ করবে এবং ক্ষতিপূরণ ও ভূমি ছাড়পত্র নীতিতে ন্যায্যতা নিশ্চিত করবে।

এমন একটি পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে বহু মানুষ কৃষি জমি জমা করছেন, এই আশায় যে তা পরিকল্পনা প্রকল্পের অন্তর্ভুক্ত হলে তাঁরা ক্ষতিপূরণ পাবেন। (প্রতীকী চিত্র)

সম্প্রতি, ভূমি আইন ২০২৪ কার্যকর হওয়ার পর বাজারে এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে যেখানে অনেকেই "ক্ষতিপূরণের আশায় জমি মজুত করছেন," বিশেষ করে অবকাঠামো, শিল্পাঞ্চল, মহাসড়ক, রিং রোড, বিমানবন্দর ইত্যাদির জন্য পরিকল্পিত এলাকাগুলোর আশেপাশে। এর কারণ হলো, নতুন এই আইনটি জমির মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি পরিবর্তন করে সেগুলোকে বাজার মূল্যের কাছাকাছি নিয়ে এসেছে এবং পুনর্বাসন সহায়তা, সম্পত্তির ক্ষতিপূরণ ও জমিতে বিনিয়োগ ব্যয়ের বিষয়েও অনেক নতুন নিয়মকানুন যুক্ত করেছে।

ইজেড প্রপার্টি কোম্পানির সিইও জনাব ফাম ডুক তোয়ান মন্তব্য করেছেন যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার আগেও, নতুন আইনের অধীনে পরিবর্তনের প্রত্যাশায় ব্যক্তি, গোষ্ঠী এবং সংস্থাগুলোকে রিয়েল এস্টেট বাজারে জমি কিনতে দেখা গেছে।

জনাব তোয়ান উল্লেখ করেছেন যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনটি স্থানীয় ভূমি বরাদ্দের সীমার অনধিক ১৫ গুণ পর্যন্ত কৃষি জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর গ্রহণের সীমা প্রসারিত করার মাধ্যমে কৃষি জমি ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহারের প্রক্রিয়া ও নীতিমালাকে নিখুঁত করেছে।

এবং অধিকাংশ বাধা দূর হওয়ার সাথে সাথেই কৃষি জমির চাহিদা আবার বাড়তে শুরু করে। খামার, অত্যাধুনিক কৃষি মডেল বা শিল্প মডেল তৈরির জন্য বিভিন্ন এলাকায় এই ধরনের জমি কিনে নেওয়া অনেক ব্যবসার জন্য একটি সাধারণ বিষয় হয়ে দাঁড়ায়। অন্যদিকে, অনেক বিনিয়োগকারী জমি হস্তান্তর ও ক্ষতিপূরণের প্রত্যাশায় চড়া দামে কৃষি জমি কিনে নেন।

একই মত পোষণ করে, নগুয়েন ত্রাই বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা (সিইও) জনাব নগুয়েন কোয়াং হুই মূল্যায়ন করেছেন যে, বাস্তবে, বিগত বছরগুলোতে যখনই পরিকল্পনা বা বড় অবকাঠামো প্রকল্প সম্পর্কিত তথ্য সামনে আসে, তখনই ক্ষতিপূরণের পার্থক্য থেকে লাভ করার জন্য বাজারে প্রায়শই স্বল্পমেয়াদী জমি মজুত করার একটি ঢেউ দেখা যায়। এটি কেবল জমির প্রকৃত মূল্যের তুলনায় দ্রুত দাম বাড়িয়ে দেয় না, বরং জমি অধিগ্রহণের খরচও বৃদ্ধি করে, যা সরাসরি সরকারি বিনিয়োগের কার্যকারিতা এবং প্রকল্পের অগ্রগতিকে প্রভাবিত করে।

আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, যদি পরিকল্পনা তথ্যের উপর ভিত্তি করে জল্পনা-কল্পনা চলতে দেওয়া হয়, তাহলে বাজারে ধীরে ধীরে জমির প্রকৃত ব্যবহারের চাহিদা এবং প্রকৃত শোষণ মূল্যের পরিবর্তে "নীতিগত প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগ" করার মানসিকতা তৈরি হবে। এটি অর্থনীতির স্থিতিশীল উন্নয়নের জন্য ক্ষতিকর।

" ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার সমন্বয়সহ ভূমি আইন সংশোধন করলে এই পরিস্থিতি নিয়ন্ত্রণে আনা সম্ভব হবে ," জনাব হুই ভবিষ্যদ্বাণী করেন।

পরিকল্পনা ঘোষণার সময়কার জমির দামের ভিত্তিতে ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ করা উচিত।

পরিকল্পনা তথ্যের উপর ভিত্তি করে জল্পনা-কল্পনা চলতে থাকলে, বাজারে ধীরে ধীরে প্রকৃত ভূমি ব্যবহারের চাহিদা এবং জমির প্রকৃত শোষণ মূল্যের পরিবর্তে "নীতিগত প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগ" করার মানসিকতা গড়ে উঠবে। এটি অর্থনীতির স্থিতিশীল উন্নয়নের জন্য ক্ষতিকর।

জনাব নগুয়েন কোয়াং হুই - অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা (নগুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়)

ভূমি আইনের প্রস্তাবিত সংশোধনী প্রসঙ্গে মন্তব্য করতে গিয়ে বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, বৃহত্তর স্বচ্ছতা ও টেকসই উন্নয়নের লক্ষ্যে রিয়েল এস্টেট বাজার যখন একটি পুনর্গঠন পর্যায়ে প্রবেশ করছে, তখন ভূমি আইনের পরিকল্পিত সংশোধনীগুলো, বিশেষ করে ভূমি অধিগ্রহণের অপেক্ষাকালীন সময়ে ‘ক্ষতিপূরণের প্রত্যাশায় ক্রয়-বিক্রয়’ সীমিত করার লক্ষ্যে ভূমি লেনদেন নিয়ন্ত্রণের বিষয়বস্তুটি, প্রাতিষ্ঠানিক কাঠামো উন্নত করা এবং বাজারের বিকৃতি হ্রাস করার ক্ষেত্রে ব্যবস্থাপনা সংস্থার একটি প্রশংসনীয় প্রচেষ্টা প্রদর্শন করে।

তবে, জনাব নগুয়েন কোয়াং হুই-এর মতে, ‘ক্ষতিপূরণের প্রত্যাশায়’ জল্পনা-কল্পনা দমন করতে হলে, লেনদেন সম্পূর্ণভাবে নিষিদ্ধ করার পরিবর্তে, জমি অধিগ্রহণের ঘোষণার পরে উদ্ভূত সুবিধাগুলো নিয়ন্ত্রণের ওপর মনোযোগ দেওয়া উচিত।

প্রথমত, জমি অধিগ্রহণের আনুষ্ঠানিক বিজ্ঞপ্তি বা পরিকল্পনার ঘোষণার তারিখ থেকে একটি 'আইনি সময়সীমা' স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করা প্রয়োজন। এই সময়ের পরেও লেনদেন করা যেতে পারে, তবে ক্ষতিপূরণ, সহায়তা বা পুনর্বাসন নীতি পাওয়ার অধিকার মূল ভূমি ব্যবহারকারীর ভিত্তিতে নির্ধারণ করা উচিত। এই পদ্ধতিটি একদিকে যেমন বাজারের স্বচ্ছতা বজায় রাখে, তেমনি স্বল্পমেয়াদী ফটকাবাজির প্রলোভনও হ্রাস করে।

এছাড়াও, তথ্যের স্বচ্ছতা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। যখন পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্য প্রকাশ্যে এবং ধারাবাহিকভাবে সহজলভ্য থাকে না, তখন তথ্য প্রাপ্তিতে প্রায়শই বৈষম্য দেখা দেয়, যা বাজারের তুলনায় একটি নির্দিষ্ট গোষ্ঠীর ফটকাবাজদের সুবিধা করে দেয়। অতএব, ভূমি তথ্যের ডিজিটাইজেশনকে উৎসাহিত করা, রিয়েল-টাইমে পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্য প্রকাশ্যে প্রকাশ করা এবং নাগরিকদের তথ্যে সমান প্রবেশাধিকার নিশ্চিত করা প্রয়োজন।

প্রশাসনিক উপায়ের পাশাপাশি, স্বল্পমেয়াদী লেনদেনের ওপর উচ্চ কর আরোপ অথবা পরিকল্পনায় পরিবর্তনের ফলে সৃষ্ট অতিরিক্ত মূল্যের মতো আর্থিক উপায়গুলো নিয়ে আরও গবেষণা করা উচিত। এটি একটি নমনীয় সমাধান হলেও এর দীর্ঘমেয়াদী কার্যকারিতা রয়েছে এবং এটি অনেক দেশের আধুনিক শাসনব্যবস্থার ধারার সাথেও সামঞ্জস্যপূর্ণ।

তবে, মিঃ হুই-এর মতে, নিয়ন্ত্রণমূলক ব্যবস্থাগুলো সামঞ্জস্যপূর্ণভাবে প্রণয়ন করা প্রয়োজন, কারণ জমি হস্তান্তরের অধিকার জনগণের একটি বৈধ সম্পত্তির অধিকার হিসেবেই গণ্য হয়। লক্ষ্য হওয়া উচিত ব্যক্তিগত লাভের জন্য নীতির অপব্যবহার সীমিত করা, বৈধ নাগরিক লেনদেনে বাধা সৃষ্টি করা নয়।

অধিকন্তু, এই প্রস্তাবটি যে, যারা হস্তান্তর, উপহার বা মূলধনী অবদান হিসেবে ভূমি ব্যবহারের অধিকার লাভ করেন, তারা কেবল পূর্বে জমি অধিগ্রহণকৃত ব্যক্তিদের অনুরূপ ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের অধিকারী হবেন, তা একটি বেশ যুক্তিসঙ্গত এবং বাস্তবসম্মত পন্থা।

বিশেষজ্ঞরা পূর্বাভাস দিচ্ছেন যে, ভূমি আইন সংশোধনের ফলে ক্ষতিপূরণের আশায় জমি নিয়ে ফটকাবাজি এবং জমি মজুত করা দমন করা যাবে।

এর ইতিবাচক দিকটি হলো, এই প্রস্তাবটি সরাসরি ফটকাবাজিমূলক প্রণোদনাকে প্রভাবিত করে। যখন ভূমি পুনরুদ্ধারের পূর্ববর্তী সময়ে জমি পুনঃবিক্রয়ের মাধ্যমে ক্ষতিপূরণের সুবিধা আর বাড়বে না, তখন ‘ক্ষতিপূরণের প্রত্যাশায় ক্রয়’ করার আকর্ষণ উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পাবে।

তবে, নীতিটি সম্পূর্ণরূপে কার্যকর হওয়ার জন্য একটি আন্তঃসংযুক্ত ভূমি তথ্য ব্যবস্থা, 'অধিকার চূড়ান্তকরণের' সময়সীমা সংক্রান্ত সুস্পষ্ট বিধিমালা এবং যেসব এলাকায় জমি অধিগ্রহণের জন্য প্রস্তুত করা হচ্ছে, সেখানে অস্বাভাবিক লেনদেনের ক্ষেত্রে বর্ধিত স্বচ্ছতা ও নজরদারি প্রয়োজন।

" যদি এটি ব্যাপকভাবে বাস্তবায়ন করা হয়, তবে এটি কেবল একটি স্বল্পমেয়াদী বাজার পরিস্থিতি মোকাবেলার সমাধানই হবে না, বরং দীর্ঘমেয়াদে আরও স্বচ্ছ রিয়েল এস্টেট পরিবেশ তৈরিতে, ফটকাবাজি কমাতে এবং ভূমি সম্পদকে আরও বাস্তব ও টেকসই অর্থনৈতিক উন্নয়নের দিকে পরিচালিত করতেও অবদান রাখবে ," জনাব হুই জোর দিয়ে বলেন।

হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির একজন নেতাও পরামর্শ দিয়েছেন যে, ক্ষতিপূরণের আশায় জমির ফটকাবাজি রোধ করতে, ভূমি আইনে শুধুমাত্র পরিকল্পনা ঘোষণার সময়কার বর্তমান ভূমি ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে ক্ষতিপূরণ প্রদানের ব্যবস্থা থাকা উচিত এবং প্রকল্পের তথ্য প্রকাশের পর অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধিকে এর অন্তর্ভুক্ত করা উচিত নয়। একই সাথে, পরিকল্পনা ঘোষণার পর যারা জমি কিনবেন, তাদের ক্ষতিপূরণের অধিকারও সীমিত করা উচিত।

চাউ আন

উৎস: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html