'অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে বিরোধ সীমিত করতে মালিকানা বিধি সংশোধন করা হচ্ছে'

[বিজ্ঞাপন_১]

ভিয়েতনাম বার অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, দো নগোক থিন, বিরোধ সীমিত করার জন্য আবাসন আইনে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা সংক্রান্ত প্রবিধান সংশোধনের প্রস্তাব করেছেন।

সম্প্রতি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে সাধারণ বিরোধগুলি ডেভেলপার এবং বাসিন্দাদের মধ্যে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত এলাকা, সুযোগ-সুবিধা এবং অবকাঠামোর বিভাজনকে কেন্দ্র করে আবর্তিত হচ্ছে, যার মধ্যে সবচেয়ে বিতর্কিত বিষয় হল বেসমেন্টে মোটরবাইক এবং গাড়ির জন্য মালিকানা এবং পার্কিং স্থানের সীমানা নির্ধারণ। ভিয়েতনাম বার অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি এবং জাতীয় পরিষদের বিচারিক কমিটির সদস্য ডঃ ডো নগক থিন, ১৫তম জাতীয় পরিষদের ৫ম অধিবেশনে বর্তমানে উপস্থাপিত সংশোধিত আবাসন আইনের খসড়ার আলোকে, এই বিষয়ে ভিএনএক্সপ্রেসের প্রশ্নের উত্তর দিয়েছেন।

- অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিকানা নিয়ে ডেভেলপার এবং বাসিন্দাদের মধ্যে বিরোধ বহু বছর ধরেই চলছে, কিন্তু কেন গৃহায়ন আইন এবং অন্যান্য আইনি বিধিমালা, অসংখ্য সংশোধনী এবং পরিপূরক সত্ত্বেও, এখনও এই পরিস্থিতির চূড়ান্ত সমাধান করতে ব্যর্থ হয়েছে?

- অসংখ্য সংশোধন এবং সংযোজন সত্ত্বেও, ক্রমবর্ধমান জটিল বিরোধের কারণে আইনি কাঠামো এখনও বাস্তবিক প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে ব্যর্থ হয়েছে। আইনি নিয়ন্ত্রণ কার্যকর হওয়ার আগে কিছু মামলা উত্থাপিত হয়েছিল, যা আজও কোনও নির্দিষ্ট সমাধান ছাড়াই টিকে আছে। এই ক্ষেত্রে পরিদর্শন এবং প্রয়োগ সম্পূর্ণ বা সময়োপযোগী হয়নি। অনেক জায়গায়, ব্যবস্থাপনা শিথিল, এবং অনেক বিনিয়োগকারী রক্ষণাবেক্ষণ তহবিলের ঋণ পরিশোধে ব্যর্থ, যা ফৌজদারি আইন লঙ্ঘনের লক্ষণ দেখায় যা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ দ্বারা সমাধান করা হয়নি।

ইতিমধ্যে, কনডোমিনিয়াম মালিকদের সভার মাধ্যমে বাসিন্দাদের দ্বারা নির্বাচিত ব্যবস্থাপনা বোর্ড এর পরিচালনা এবং আইনি অবস্থা সম্পর্কে সুনির্দিষ্ট নির্দেশনার অভাবের কারণে সম্পূর্ণরূপে তার প্রতিনিধিত্বমূলক ভূমিকা পালন করেনি। বর্তমান কনডোমিনিয়াম ব্যবস্থাপনা বোর্ডের বেশিরভাগেরই কনডোমিনিয়াম পরিচালনা এবং পরিচালনায় দক্ষতার অভাব রয়েছে এবং তারা পেশাদার প্রশিক্ষণ গ্রহণ করেনি, যার ফলে ডেভেলপারের সাথে বিরোধ দেখা দিলে বাসিন্দাদের বৈধ অধিকারের প্রতিনিধিত্ব করা এবং সুরক্ষা করা তাদের পক্ষে কঠিন হয়ে পড়ে।

জাতীয় পরিষদে বক্তব্য রাখছেন আইনজীবী দো নগোক থিন। ছবি: ফাম থিন — জাতীয় পরিষদে বক্তব্য রাখছেন আইনজীবী দো নগোক থিন। *ছবি: ফাম থিন*

- আপনার মতে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত এলাকা এবং সুযোগ-সুবিধার সীমানা নির্ধারণ সংক্রান্ত আইনি নিয়মকানুন বাস্তবে কেন অবাস্তব?

- সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানার অধিকার ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইন, ২০১৫ সালের সিভিল কোড এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহার সংক্রান্ত প্রবিধান (যা নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সার্কুলার নং ০২/২০১৬ এর সাথে একত্রে জারি করা হয়েছে) এবং আরও বেশ কিছু সম্পর্কিত নির্দেশিকা নথিতে উল্লেখ করা হয়েছে। যাইহোক, বাস্তবে তাদের প্রয়োগে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, যার একটি সাধারণ উদাহরণ হল পার্কিং স্পেস নিয়ে বিরোধ।

সার্কুলার ০২ অনুসারে, মালিকের ব্যক্তিগত বা যৌথ মালিকানাধীন এলাকা এবং সরঞ্জামগুলি অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় বা লিজ-ক্রয় চুক্তিতে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে। চুক্তির পাশাপাশি, বিনিয়োগকারীকে ক্রেতাকে আবাসন আইন দ্বারা নির্ধারিত অঙ্কন এবং যৌথ মালিকানাধীন এলাকার একটি তালিকা সরবরাহ করতে হবে।

সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানার মধ্যে পার্থক্য অস্পষ্ট থাকার কারণে গ্রাহক এবং ডেভেলপারদের মধ্যে বিরোধ দেখা দেয় এবং চুক্তি স্বাক্ষরের সময় থেকে পার্কিং স্পেস বিক্রয়ের জন্য কিনা, ভবনে পার্কিং স্পেসের সংখ্যা এবং পার্কিং স্পেস নিবন্ধনের নিয়ম ইত্যাদি বিষয়গুলিতে স্পষ্টতার অভাব রয়েছে। অতএব, আমি বিশ্বাস করি যে যদিও আইনি নিয়ম রয়েছে, বাস্তবে, যখন পক্ষগুলি স্পষ্ট সীমানা ছাড়াই চুক্তিতে প্রবেশ করে, তখন বিরোধের ঝুঁকি থেকে যায়।

১৫ ফেব্রুয়ারি, ২০১৬ তারিখে সার্কুলার ০২ কার্যকর হওয়ার আগে, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের বিক্রয় এবং লিজ চুক্তি ছিল যেখানে স্পষ্টভাবে এটি উল্লেখ করা ছিল না, যার ফলে বেসমেন্টের মালিকানা নিয়ে অসংখ্য দ্বন্দ্ব এবং বিরোধ দেখা দেয়।

- আইনজীবীর যুক্তি সম্পর্কে আপনার মন্তব্য কী যে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে পার্কিং স্পেস সম্পর্কিত বর্তমান নিয়ন্ত্রণ, যা ডেভেলপারের ব্যবস্থাপনা বা মালিকানাধীন, বিরোধের মূল কারণ, যখন বাস্তবে এটি সাধারণ সম্পত্তি হওয়া উচিত?

- সার্কুলার নং ০২/২০১৬ এর অন্যতম প্রধান বিষয় হল অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে পার্কিং স্পেসের মালিকানা এবং ব্যবস্থাপনার নিয়ন্ত্রণ। পার্কিং স্পেস ক্রয়, বিক্রয় এবং লিজ অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় বা লিজ-ক্রয় চুক্তিতে অন্তর্ভুক্ত, অথবা একটি পৃথক চুক্তি হিসাবে তৈরি করা হয়।

মোটরবাইক, ট্রাইসাইকেল এবং প্রতিবন্ধী ব্যক্তিদের জন্য যানবাহন পার্কিং স্পেস সকল অ্যাপার্টমেন্ট মালিকের সাধারণ সম্পত্তি। গাড়ি পার্কিং স্পেসের ক্ষেত্রে, অ্যাপার্টমেন্ট বা অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের অন্যান্য এলাকার ক্রেতা বা ভাড়াটেরা একটি জায়গা ক্রয় বা ভাড়া নেওয়ার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন; যদি তারা ক্রয় বা ভাড়া না নেয়, তবে পার্কিং স্পেসটি ডেভেলপারের ব্যবস্থাপনায় থাকে। ডেভেলপার এই পার্কিং স্পেস নির্মাণের খরচ বিক্রয় বা ভাড়া মূল্যে অন্তর্ভুক্ত করতে পারবেন না।

সুতরাং, তাদের অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে পার্কিং স্পেস কেনার বা ভাড়া দেওয়ার বিকল্প থাকার পাশাপাশি, অ্যাপার্টমেন্ট মালিকরা তাদের পার্কিং স্পেস পুনরায় বিক্রি বা সাবলিজ করতে পারেন। যাইহোক, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে পার্কিং স্পেসের চাহিদা সম্প্রতি বৃদ্ধি পেয়েছে এবং পার্কিং স্পেস ক্রয়-বিক্রয় মূলত দুই পক্ষের মধ্যে একটি ব্যক্তিগত চুক্তি, যা ডেভেলপারদের একচেটিয়া অধিকারের দিকে পরিচালিত করতে পারে, যার ফলে দাম বেড়ে যেতে পারে।

আমি বিশ্বাস করি যে যদি পার্কিং স্পেসগুলি ডেভেলপারের মালিকানাধীন বলে স্বীকার করা হয়, তাহলে রাষ্ট্রের উচিত মূল্যসীমা নিয়ন্ত্রণ করা, যাতে ডেভেলপাররা অত্যধিক উচ্চ ক্রয় বা ভাড়া দাবি না করে। তবে, পার্কিং স্পেসের বর্তমান উচ্চ চাহিদার পরিপ্রেক্ষিতে, পার্কিং স্পেস ক্রয়-বিক্রয় এবং ডেভেলপারদের দ্বারা পার্কিং স্পেস সম্পর্কিত সাধারণ এবং ব্যক্তিগত এলাকা হস্তান্তরের অনুমতি দেওয়ার নিয়মগুলি সহজেই নাগরিক বিরোধের দিকে পরিচালিত করতে পারে। জনস্বার্থের জন্য এই বিষয়টি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের মধ্যে বেসমেন্ট পার্কিং স্পেসের মালিকানা সাধারণ মালিকানায় স্থানান্তরের বিষয়টিও সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন। কারণ যদি গাড়ি পার্কিংয়ের জায়গাটি সাধারণ মালিকানার অন্তর্ভুক্ত করা হয়, তাহলে পার্কিং স্পেসের নির্মাণ খরচ বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত করা হবে এবং কিছু পরিবার যারা গাড়ি ব্যবহার করেন না বা ব্যবহারের প্রয়োজন হয় না তাদের বাড়ি কেনার সময় এই খরচ বহন করতে হবে।

- আইনে বলা হয়েছে যে ডেভেলপাররা অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্যে পার্কিং স্পেস নির্মাণের খরচ অন্তর্ভুক্ত করতে পারবেন না, কিন্তু আমরা কীভাবে জানতে পারব যে তারা দামের মধ্যে এটি অন্তর্ভুক্ত করছে কিনা, এবং বাস্তবে, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এই বিষয়টি নিয়ে বিরোধের সম্মুখীন হচ্ছে?

- আমি এই বিষয়টি স্পষ্ট করার জন্য কোনও বর্তমান নিয়মকানুন দেখিনি। এটি আসলে আইনের একটি ফাঁক; পার্কিং স্পেস নির্মাণের জন্য বিনিয়োগের খরচ অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির খরচের সাথে অন্তর্ভুক্ত করা যেতে পারে কিনা তা বাসিন্দারা নিয়ন্ত্রণ করতে পারেন না। পার্কিং স্পেসগুলি কোন মালিকানাধীন তা নির্ধারণ করতে অক্ষমতাই ডেভেলপার এবং বাসিন্দাদের মধ্যে বিরোধের মূল কারণ।

আমার মতে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের পার্কিং স্পেসগুলি মূলত সাধারণ সম্পত্তি। প্রকৃতপক্ষে, একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের সমস্ত সাধারণ এলাকা, পার্কিং স্পেস সহ, অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্যের অন্তর্ভুক্ত থাকে এবং ডেভেলপার হস্তান্তরের মুহূর্ত থেকে মালিকানা অধিকার ত্যাগ করে।

- অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিকানা বিরোধ নিষ্পত্তিতে আপনার পর্যবেক্ষণ এবং সরাসরি অংশগ্রহণের ভিত্তিতে, কেন আপনি মনে করেন এত কম বিরোধ আদালতে আনা হয়?

- এই মামলাগুলির তদন্তের প্রক্রিয়া থেকে জানা যায় যে এগুলি সবই সম্প্রদায়ের মধ্যে দীর্ঘস্থায়ী এবং বিতর্কিত বিরোধ। বাসিন্দাদের সংখ্যা অনেক সময় তাদের অসুবিধার মুখে ফেলে কারণ সাধারণ ভিত্তি খুঁজে পাওয়া কঠিন। বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য কাউকে ক্ষমতা দেওয়াও কঠিন কারণ কেউ আইনি প্রক্রিয়া শুরু করতে ইচ্ছুক নয়। অধিকন্তু, জড়িত বিপুল সংখ্যক লোক মামলার খরচের বিষয়ে একমত হওয়া কঠিন করে তোলে, তাই মামলাগুলি ধীরে ধীরে দীর্ঘস্থায়ী হয় এবং অমীমাংসিত থাকে।

মামলা দায়ের করার সময়, বাসিন্দাদের অথবা কনডোমিনিয়াম ব্যবস্থাপনা বোর্ডকে প্রথমে সম্পত্তির মূল্যের উপর ভিত্তি করে অগ্রিম কোর্ট ফি দিতে হবে। এর ফলে অনেক লোক মামলা ত্যাগ করে ডেভেলপারের সাথে আপস করে।

তদুপরি, উভয় পক্ষের স্বাক্ষরিত বিক্রয় চুক্তিগুলি প্রায়শই বিকাশকারী দ্বারা পূর্বেই তৈরি করা হয় এবং সাধারণ এলাকা (বেসমেন্ট, সিঁড়ি, ছাদ ইত্যাদি) সম্পর্কিত বাসিন্দাদের অধিকার স্পষ্টভাবে উল্লেখ করে না, যার ফলে কোনও বিরোধ দেখা দিলে বাসিন্দাদের তাদের অধিকার দাবি করার জন্য মামলা দায়ের করা কঠিন হয়ে পড়ে।

আমার মতে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের বিরোধগুলি সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলির দ্বারা প্রাসঙ্গিক আইন অনুসারে আলোচনা এবং মধ্যস্থতার মাধ্যমে সমাধান করা উচিত। যদি আলোচনা এবং মধ্যস্থতা ব্যর্থ হয়, তাহলে বিষয়টি সমাধানের জন্য জনগণের আদালতে পাঠানো উচিত। রাষ্ট্রীয় সংস্থা এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষের উচিত জড়িত পক্ষগুলির দ্বারা লঙ্ঘন পরিদর্শন, পর্যবেক্ষণ এবং কঠোরভাবে পরিচালনা করা।

- সংশোধিত গৃহায়ন আইনের খসড়াটি বর্তমানে ১৫তম জাতীয় পরিষদের ৫ম অধিবেশনে উপস্থাপিত হচ্ছে, জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি হিসেবে আপনি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিকানা বিরোধ নিষ্পত্তিতে কীভাবে অবদান রাখবেন?

- খসড়াটি এখনও জনসাধারণের মন্তব্যের জন্য উন্মুক্ত, এবং এটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা সম্পর্কিত অনেক দিক বিশেষভাবে নিয়ন্ত্রণ করে যাতে বর্তমান বিরোধ সীমিত করা যায় এবং ব্যবহারের সময় অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিকে আরও নিরাপদ করা যায়।

আমি ভিয়েতনাম বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবীদের মতামত নোট করেছি যাতে তারা গৃহায়ন আইনের ৫ম খসড়া সংশোধন এবং পরিপূরক করতে পারে। আমরা মালিকানা, উন্নয়ন নীতি, গৃহায়ন লেনদেন এবং ব্যবস্থাপনা সম্পর্কিত চারটি বিষয়ের প্রস্তাব করেছি, যাতে গৃহায়ন-সম্পর্কিত বিরোধ কমানো যায়, জড়িত পক্ষগুলির বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ সর্বাধিক করা যায় এবং ভিয়েতনামে গৃহায়নের ক্ষেত্রে আইনি ব্যবস্থার উন্নতি সাধিত হয়।

সংশোধিত আবাসন আইনের খসড়ায় অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা সংক্রান্ত নিয়মাবলী সংশোধনের প্রস্তাব করছি। সেই অনুযায়ী, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের পার্কিং স্পেসগুলিকে সাধারণ সম্পত্তি হিসেবে শ্রেণীবদ্ধ করা উচিত এবং ক্রয় বা বিক্রয়ের বিষয় হওয়া উচিত নয়। এটি সম্পর্কিত বিরোধ কমিয়ে আনবে।

দোয়ান লোন

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক