'অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে বিরোধ সীমিত করতে মালিকানা বিধি সংশোধন করা হচ্ছে'

[বিজ্ঞাপন_১]

ভিয়েতনাম বার ফেডারেশনের চেয়ারম্যান দো নগোক থিন বিরোধ সীমিত করার জন্য আবাসন আইনে সাধারণ এবং পৃথক মালিকানা সংক্রান্ত প্রবিধান সংশোধনের প্রস্তাব করেছেন।

সাম্প্রতিক সময়ে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে সাধারণ ও ব্যক্তিগত মালিক এবং বাসিন্দাদের মালিকানাধীন এলাকা, ইউটিলিটি, অবকাঠামো সম্পর্কিত বিরোধগুলি সাধারণ হয়ে উঠেছে, যার মধ্যে সবচেয়ে তীব্র হল বেসমেন্টে মোটরবাইক এবং গাড়ির জন্য মালিকানা এবং পার্কিং এলাকার বিভাজন। ভিয়েতনাম বার ফেডারেশনের চেয়ারম্যান, জাতীয় পরিষদের বিচারিক কমিটির সদস্য ডঃ ডো নগক থিন, ১৫তম জাতীয় পরিষদের ৫ম অধিবেশনে সংশোধিত আবাসন আইনের খসড়া জমা দেওয়ার উপলক্ষে ভিএনএক্সপ্রেসকে এই বিষয়বস্তু সম্পর্কে উত্তর দিয়েছেন।

- অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানা নিয়ে বিনিয়োগকারী এবং বাসিন্দাদের মধ্যে বিরোধ বহু বছর ধরে চলে আসছে, কিন্তু কেন গৃহায়ন আইন এবং অন্যান্য আইনি বিধি সংশোধন ও পরিপূরকের মাধ্যমে এই পরিস্থিতির সম্পূর্ণ সমাধান করতে পারেনি?

- আইনি নথিপত্রের ব্যবস্থা, বহুবার সংশোধন এবং পরিপূরক হওয়া সত্ত্বেও, ক্রমবর্ধমান জটিল বিরোধের কারণে এখনও ব্যবহারিক প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে ব্যর্থ হয়। আইনি প্রবিধান জারি হওয়ার আগে থেকে এমন কিছু ঘটনা ঘটেছে যা এখনও টিকে আছে এবং সম্পূর্ণরূপে সমাধান করা হয়নি। এই ক্ষেত্রে লঙ্ঘনের পরিদর্শন এবং পরিচালনা পুঙ্খানুপুঙ্খ এবং সময়োপযোগী নয়। অনেক জায়গায় ব্যবস্থাপনায় শিথিলতা রয়েছে, অনেক বিনিয়োগকারী রক্ষণাবেক্ষণ তহবিলের ঋণ পরিশোধে ধীরগতি পোষণ করেন এবং ফৌজদারি আইন লঙ্ঘনের লক্ষণ রয়েছে যা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ দ্বারা সমাধান করা হয়নি।

ইতিমধ্যে, কনডোমিনিয়াম সম্মেলনের মাধ্যমে বাসিন্দাদের দ্বারা নির্বাচিত ব্যবস্থাপনা বোর্ড এখনও তাদের প্রতিনিধিত্বমূলক ভূমিকা সম্পূর্ণরূপে প্রচার করতে পারেনি কারণ এই সংস্থার পরিচালনা এবং বৈধতা সম্পর্কে সুনির্দিষ্ট নির্দেশনার অভাব রয়েছে। বর্তমান কনডোমিনিয়াম ব্যবস্থাপনা বোর্ডগুলির বেশিরভাগেরই কনডোমিনিয়াম পরিচালনা এবং পরিচালনায় দক্ষতার অভাব রয়েছে এবং তারা পেশাদার প্রশিক্ষণ গ্রহণ করেনি, তাই বিনিয়োগকারীদের সাথে বিরোধ দেখা দিলে বাসিন্দাদের আইনি অধিকারের প্রতিনিধিত্ব করা এবং সুরক্ষা দেওয়া কঠিন।

জাতীয় পরিষদে বক্তব্য রাখছেন আইনজীবী দো নগোক থিন। ছবি: ফাম থিন — জাতীয় পরিষদে বক্তব্য রাখছেন আইনজীবী দো নগোক থিন। *ছবি: ফাম থিন*

- আপনার মতে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে ইউটিলিটি এবং সাধারণ ও ব্যক্তিগত মালিকানার ক্ষেত্রগুলির বিভাজনের আইনি নিয়মকানুন বাস্তবে কেন সম্ভব নয়?

- ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইন, ২০১৫ সালের সিভিল কোড এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহার সংক্রান্ত প্রবিধান ( নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সার্কুলার নং ০২/২০১৬ এর মাধ্যমে জারি করা হয়েছে) এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নির্দেশিকা নথিতে সাধারণ মালিকানা এবং ব্যক্তিগত মালিকানার অধিকার নির্ধারণ করা হয়েছে। তবে, বাস্তবে, এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, সাধারণত পার্কিং স্থান নিয়ে বিরোধ।

সার্কুলার ০২ অনুসারে, অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় এবং লিজ চুক্তিতে মালিকের মালিকানাধীন জমি এবং সরঞ্জামের পরিমাণ স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে। চুক্তির পাশাপাশি, বিনিয়োগকারীকে ক্রেতাকে গৃহায়ন আইন দ্বারা নির্ধারিত অঙ্কন এবং যৌথ মালিকানাধীন যন্ত্রাংশের একটি তালিকা সরবরাহ করতে হবে।

গ্রাহক এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে উদ্ভূত বিরোধগুলি হল সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানার মধ্যে পার্থক্য না করা, চুক্তি স্বাক্ষরের সময় থেকে স্পষ্ট নয় যেমন গাড়ি পার্কিং স্পেস বিক্রি করা বা না বিক্রি করা, ভবনে কতগুলি পার্কিং স্পেস রয়েছে, পার্কিং স্পেস নিবন্ধনের নীতি... অতএব, আমি মনে করি আইনি নিয়মকানুন আছে, কিন্তু বাস্তবে, যখন পক্ষগুলি স্পষ্ট পার্থক্য ছাড়াই একটি চুক্তিতে স্বাক্ষর করে, তখনও বিরোধের সম্ভাব্য ঝুঁকি থাকে।

১৫ ফেব্রুয়ারি, ২০১৬ তারিখে সার্কুলার ০২ কার্যকর হওয়ার আগে, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় এবং লিজ চুক্তি ছিল যেখানে স্পষ্টভাবে এটি উল্লেখ করা ছিল না, যার ফলে বেসমেন্টের মালিকানা নিয়ে অনেক দ্বন্দ্ব এবং বিরোধ দেখা দিত।

- একজন আইনজীবী যখন বলেন যে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের গাড়ি পার্কিং এলাকা বিনিয়োগকারীদের ব্যবস্থাপনা বা মালিকানাধীন, তখন বর্তমান নিয়ম অনুসারে বিরোধের সূত্রপাতের মূল কারণ হল, যখন এটি একটি সাধারণ সম্পত্তি বলে মনে করা হয়, তখন আপনার কী মনে হয়?

- সার্কুলার নং ০২/২০১৬ এর অন্যতম প্রধান বিষয় হল অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে গাড়ি পার্কিং স্থানের মালিকানা এবং ব্যবস্থাপনা নিয়ন্ত্রণ। গাড়ি পার্কিং স্থানের ক্রয়-বিক্রয়, ভাড়া অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়-বিক্রয় চুক্তি বা একটি পৃথক চুক্তিতে লিপিবদ্ধ থাকে।

মোটরবাইক, ট্রাইসাইকেল এবং প্রতিবন্ধীদের জন্য যানবাহন পার্কিং অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের যৌথ মালিকানাধীন। গাড়ি পার্কিংয়ের ক্ষেত্রে, অ্যাপার্টমেন্ট বা অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের অন্যান্য এলাকার ক্রেতা বা ইজারাদাররা জায়গাটি কিনতে বা ভাড়া নেওয়ার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন; যদি তারা জায়গাটি না কিনে বা ভাড়া না নেয়, তাহলে পার্কিং স্থানটি বিনিয়োগকারীর ব্যবস্থাপনায় থাকবে। বিনিয়োগকারী এই পার্কিং স্থানটি তৈরিতে বিনিয়োগের খরচ বিক্রয় মূল্য বা ভাড়া মূল্যে অন্তর্ভুক্ত করতে পারবেন না।

সুতরাং, অ্যাপার্টমেন্ট মালিকরা তাদের বসবাসের অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে পার্কিং স্পেস কেনার বা ভাড়া নেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়ার পাশাপাশি, তাদের পার্কিং স্পেস পুনরায় বিক্রি বা ভাড়া দেওয়ারও সিদ্ধান্ত নিতে পারেন। যাইহোক, সম্প্রতি অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে পার্কিং স্পেসের চাহিদা বেড়েছে এবং পার্কিং স্পেস ক্রয় এবং বিক্রয় মূলত দুটি পক্ষের মধ্যে একটি চুক্তি, যা বিনিয়োগকারীদের একচেটিয়া অধিকারের দিকে পরিচালিত করতে পারে, যা বিক্রয় মূল্যকে বাড়িয়ে তুলতে পারে।

আমার মনে হয় যদি রাষ্ট্র স্বীকৃতি দেয় যে পার্কিং স্পেস বিনিয়োগকারীদের নিজস্ব, তাহলে মূল্যসীমা নির্ধারণ করা উচিত এবং বিনিয়োগকারীরা জায়গা কেনা বা ভাড়া দেওয়ার জন্য খুব বেশি দাম দাবি করবে না। তবে, পার্কিং স্পেসের বর্তমান বিশাল চাহিদার সাথে, পার্কিং স্পেস ক্রয় এবং পুনঃবিক্রয় এবং পার্কিং স্পেস সম্পর্কিত বিনিয়োগকারীদের সাধারণ এবং ব্যক্তিগত জায়গা স্থানান্তরের অনুমতি দেওয়ার নিয়মগুলি সহজেই নাগরিক বিরোধের দিকে পরিচালিত করতে পারে। যদিও এই বিষয়টি জনস্বার্থের সাথে খুব বেশি সম্পর্কিত।

বেসমেন্ট পার্কিং লটের মালিকানা অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের সাধারণ মালিকানায় হস্তান্তরের বিষয়টিও সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন। কারণ পার্কিংয়ের জন্য জায়গাটি যদি সাধারণ মালিকানার অন্তর্ভুক্ত করা হয়, তাহলে পার্কিং স্পেস তৈরির খরচ বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির খরচের সাথে অন্তর্ভুক্ত হবে এবং এমন কিছু পরিবার আছে যারা গাড়ি ব্যবহার করেনি বা ব্যবহারের প্রয়োজন নেই কিন্তু বাড়ি কেনার সময় তাদের এই খরচ বহন করতে হয়।

- আইনে বলা হয়েছে যে বিনিয়োগকারীদের অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্যে পার্কিং স্পেস নির্মাণের খরচ অন্তর্ভুক্ত করার অনুমতি নেই, কিন্তু আমরা কীভাবে জানব যে তারা এটি বিক্রয়মূল্যে অন্তর্ভুক্ত করবে কিনা? বাস্তবে, এই বিষয়টি নিয়ে অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মধ্যে বিরোধ রয়েছে?

- আমি এই বিষয়বস্তু স্পষ্ট করার জন্য কোনও বর্তমান নিয়ম দেখিনি। এটি আসলে আইনের একটি ফাঁক, মানুষ অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির খরচের সাথে গাড়ি পার্কিং স্থান তৈরির বিনিয়োগ খরচ অন্তর্ভুক্ত কিনা তা নিয়ন্ত্রণ করতে পারে না। গাড়ি পার্কিং স্থানের কোন অংশটি তার অন্তর্গত তা নির্ধারণ করতে না পারাটাই বিনিয়োগকারী এবং বাসিন্দাদের মধ্যে বিরোধের বীজ বপনের কারণ।

আমার মতে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের পার্কিং স্পেসের প্রকৃতি সাধারণ মালিকানার অংশ। প্রকৃতপক্ষে, পার্কিং স্পেস সহ অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের সমস্ত সাধারণ এলাকা অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের বিক্রয় মূল্যে অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে এবং হস্তান্তরের সময় থেকে, বিনিয়োগকারী তার মালিকানা শেষ করবেন।

- অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে মালিকানা বিরোধ সম্পর্কিত অভিযোগগুলি পর্যবেক্ষণ বা সরাসরি মতামত প্রদান এবং সমাধানের মাধ্যমে, কেন আপনার মনে হয় এত কম বিরোধ আদালতে আনা হয়?

- মামলাগুলো ধরার প্রক্রিয়া থেকে বোঝা যায় যে এগুলো সবই সমাজের দীর্ঘস্থায়ী, চাপের মধ্যে থাকা বিরোধ। বাসিন্দাদের বিশাল সংখ্যক মানুষ মাঝে মাঝে অসুবিধার মধ্যে থাকে কারণ তাদের জন্য একটি সাধারণ কণ্ঠস্বর খুঁজে পাওয়া কঠিন। বিরোধ নিষ্পত্তির অনুমোদন দেওয়াও কঠিন কারণ কেউ মামলা শুরু করার জন্য দাঁড়াতে ইচ্ছুক নয়। অন্যদিকে, বিপুল সংখ্যক লোকের উপস্থিতিতে, মামলা দায়েরের খরচের বিষয়ে একমত হওয়া কঠিন, তাই মামলাটি ধীরে ধীরে দীর্ঘায়িত হয় এবং খোলা থাকে।

আদালতে মামলা দায়ের করার সময়, বাসিন্দাদের বা অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট বোর্ডকে প্রথমে সম্পত্তির মূল্যের উপর ভিত্তি করে অগ্রিম কোর্ট ফি দিতে হবে। এর ফলে অনেক লোক মামলা দায়ের করা ছেড়ে দেয় এবং বিনিয়োগকারীদের সাথে আপস করে।

অধিকন্তু, উভয় পক্ষের স্বাক্ষরিত বিক্রয় চুক্তি প্রায়শই বিনিয়োগকারী দ্বারা খসড়া করা হয় এবং সাধারণ এলাকা (বেসমেন্ট, সিঁড়ি, বারান্দা...) সম্পর্কিত বাসিন্দাদের অধিকার স্পষ্টভাবে লিপিবদ্ধ করে না, তাই কোনও বিরোধ দেখা দিলে বাসিন্দাদের তাদের অধিকার দাবি করার জন্য আদালতে মামলা দায়ের করার খুব কম ভিত্তি থাকে।

আমার মতে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংক্রান্ত বিরোধগুলি সংশ্লিষ্ট আইনি বিধি অনুসারে আলোচনা এবং সমঝোতার ভিত্তিতে পক্ষগুলিকে সমাধান করতে হবে। যদি আলোচনা এবং সমঝোতা অর্জন করা সম্ভব না হয়, তাহলে জনগণের আদালতকে সমাধানের জন্য অনুরোধ করা উচিত। রাষ্ট্রীয় সংস্থা এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে পক্ষগুলির দ্বারা লঙ্ঘন পরিদর্শন, পর্যবেক্ষণ এবং কঠোরভাবে পরিচালনা করতে হবে।

- সংশোধিত আবাসন আইনের খসড়াটি ১৫তম জাতীয় পরিষদের ৫ম অধিবেশনে জমা দেওয়া হচ্ছে। জাতীয় পরিষদের একজন প্রতিনিধি হিসেবে, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিকানা বিরোধ নিষ্পত্তিতে আপনি কীভাবে অবদান রাখবেন?

- খসড়াটি এখনও আলোচনা করা হচ্ছে, যেখানে এটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা সম্পর্কিত অনেক বিষয়বস্তুকে বিশেষভাবে নিয়ন্ত্রণ করেছে যাতে বর্তমান বিরোধগুলি সীমিত করা যায়, যা ব্যবহারের সময় অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিকে নিরাপদ করে তোলে।

আমি ভিয়েতনাম বার ফেডারেশনের আইনজীবীদের মতামত লিপিবদ্ধ করেছি যাতে তারা আবাসন আইনের ৫ম খসড়া সংশোধন ও পরিপূরক করতে অবদান রাখতে পারে। আমরা মালিকানা, উন্নয়ন নীতি, আবাসন লেনদেন এবং ব্যবস্থাপনা সম্পর্কিত ৪টি বিষয়ের গ্রুপ প্রস্তাব করেছি, যাতে আবাসন সম্পর্কিত বিরোধ কমানো যায়, সংশ্লিষ্ট পক্ষের সর্বাধিক অধিকার এবং বৈধ স্বার্থ রক্ষা করা যায় এবং ভিয়েতনামের আবাসন খাতে আইনি ব্যবস্থার সমাপ্তি প্রচার করা যায়।

সংশোধিত আবাসন আইনের খসড়ায় অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের সাধারণ মালিকানা এবং ব্যক্তিগত মালিকানা সংক্রান্ত বিধিমালা সংশোধন করার প্রস্তাব করছি। সেই অনুযায়ী, অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের পার্কিং স্পেসগুলিকে সাধারণ মালিকানা হিসেবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়েছে এবং এই স্থানগুলি কেনা-বেচার বিষয়টি উত্থাপিত হয় না। এটি সম্পর্কিত বিরোধ কমিয়ে আনবে।

দোয়ান লোন

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক