অতিরিক্ত জমির ফি: এন্টারপ্রাইজের দোষ নয়, তবে এর ভার বহন করতে হবে?

উদ্যোগগুলি বিশ্বাস করে যে প্রকল্পের জমির দাম নির্ধারণ করা হয়নি তবে এখনও ৫.৪% হারে অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হচ্ছে, যা অযৌক্তিক।

সরকারের ভূমি ব্যবহার ফি, জমির ভাড়া নিয়ন্ত্রণকারী ৩০ জুলাই, ২০২৪ তারিখের ডিক্রি নং ১০৩ এবং ভূমি উন্নয়ন তহবিল সম্পর্কিত ডিক্রি নং ১০৪-এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরককারী খসড়া ডিক্রি, যা অর্থ মন্ত্রণালয় দ্বারা পরামর্শ করা হচ্ছে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির বিশেষ দৃষ্টি আকর্ষণ করছে।

কারণ হল, খসড়ায় এখনও জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা, জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি, বার্ষিক জমি ইজারা থেকে এককালীন জমি ইজারায় পরিবর্তন, বিস্তারিত পরিকল্পনার সমন্বয়... সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে, কিন্তু জমির দাম নির্ধারণ করা হয়নি, সেক্ষেত্রে প্রদেয় পরিমাণের উপর ৫.৪%/বছর হারে জমি ব্যবহার ফি, জমির ভাড়ার জন্য এখনও গণনা না করা সময়ের জন্য অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে হবে।

যুক্তি এবং আবেগ উভয় দিক থেকেই অযৌক্তিক

ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা না করা অবস্থায় অতিরিক্ত জমির ফি প্রদান করা অযৌক্তিক তা জেনেও, এন্টারপ্রাইজকে এখনও তা প্রদান করতে হবে, কারণ কেবলমাত্র তখনই জমিটি প্রকল্পে শোষণের জন্য রাখা হবে এবং বিক্রয়ের জন্য যোগ্য হবে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরসের চেয়ারম্যান, জিপি.ইনভেস্টের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ, ভিয়েতনামনেটের প্রতিবেদকের সাথে এটি ভাগ করে নিয়েছেন।

তিনি বলেন যে প্রায় ৫০০ বিলিয়ন ভিয়ানডে ভূমি ব্যবহার ফি ছাড়াও, এন্টারপ্রাইজটি নিজেই ফু থোতে একটি প্রকল্পের জন্য অতিরিক্ত ২৭ বিলিয়ন ভিয়ানডে অতিরিক্ত ভূমি ফি প্রদান করেছে।

তবে, GP.Invest-এর চেয়ারম্যান বলেছেন যে এই পরিমাণ খুব বেশি নয়, কারণ অন্যান্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে অনেক বেশি অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে হয়, কারণ তারা ২০১৪ সালে জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত পেয়েছিল এবং এখন ১০ বছরেরও বেশি সময় হয়ে গেছে।

"এটা অযৌক্তিক। ভূমি ব্যবহার ফি প্রদানে বিলম্ব এন্টারপ্রাইজের দোষ নয়, তবে এন্টারপ্রাইজকে এর জন্য দায়ী হতে হবে। আমরা অনেক সুপারিশ করেছি, কিন্তু অর্থ মন্ত্রণালয় এখনও একমত হয়নি। আমরা যেসব এলাকায় প্রকল্প করি, তারাও স্বীকার করে যে এই আদায় অযৌক্তিক, কিন্তু তারা আইন প্রয়োগকারী সংস্থা হওয়ায় সুপারিশ করতে পারে না," মিঃ হিপ বলেন।

অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত নিয়ন্ত্রণ বাতিলের প্রস্তাব করছে উদ্যোগগুলি কারণ এটি অযৌক্তিক। ছবি: হোয়াং হা

ইজেড রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (ইজেড প্রপার্টি) এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বলেন: যদি প্রকল্পটির জমির মূল্য নির্ধারণ না করা হয়, তাহলে ব্যবসাগুলিকে অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি দিতে বাধ্য করা মানসিক এবং যৌক্তিক উভয় দিক থেকেই অযৌক্তিক।

"কিছু এলাকায় ব্যবসায়ীদের নির্মাণ অনুমতি দেওয়ার আগে ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদানের বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হয়। ভূমি মূল্যায়ন রাষ্ট্রের দায়িত্ব। ব্যবসায়ীদের এমন ভুলের জন্য জরিমানা করা যা তাদের নিজস্ব নয়, যদিও তারা কোনও লঙ্ঘন করেনি, ব্যবসায়ীদের 'জোরপূর্বক' চাপিয়ে দেওয়ার একটি কাজ," মিঃ টোয়ান স্পষ্টভাবে বলেন।

এদিকে, ভূমি ব্যবহার ফি গণনায় বিলম্বের ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ব্যাপক ক্ষতি হয়। অর্থাৎ, প্রকল্প বাস্তবায়নের অগ্রগতি দীর্ঘায়িত হয়, যার ফলে প্রতি বছর জমির দাম বৃদ্ধির কারণে ব্যয় বৃদ্ধি পায়।

তিনি বিশ্লেষণ করেছেন যে ভূমি ব্যবহার ফি গণনা না করে সময়ের জন্য প্রদেয় ভূমি ফি-এর উপর ৫.৪%/বছর গণনা করা একটি বরং বড় জরিমানা। উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও প্রকল্পের ভূমি ব্যবহার ফি ১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হয়, তবে যদি রাজ্য মাত্র ১ বছরের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করতে বিলম্ব করে, তাহলে উদ্যোগটিকে অতিরিক্ত ৫৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে।

যদি কোনও ব্যবসা কর পরিশোধে দেরি করে, তাহলে কর শিল্প ভূমি ব্যবহার ফি পরিশোধের নোটিশের তারিখ থেকে 90 দিন পরেও যদি ব্যবসাটি সম্পূর্ণরূপে কর পরিশোধ না করে, তাহলে কর শিল্প 0.03%/দিনের মোটামুটি উচ্চ সুদের হার সহ জরিমানা নির্ধারণ করে।

মিঃ টোয়ান চিন্তিত যে সেই সময়ে, ব্যবসাগুলি দ্বৈত করের পরিস্থিতিতে পড়বে।

একই মতামত প্রকাশ করে, ডাট জান নর্থের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভু কুওং কুয়েট বলেন যে ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণ করা সরকারি সংস্থাগুলির দায়িত্ব।

"অনেক প্রকল্প ভূমি ব্যবহারের ফি নির্ধারণের আগে ৩-৫ বছর ধরে 'ভর্তি' রাখা হয়, তারপর জমির মূল্য গণনার জন্য অপেক্ষা করার সময় ব্যবসাগুলিকে অপরিশোধিত পরিমাণের উপর ৫.৪%/বছর জরিমানা করা হয় - এটি এমন একটি নিয়ম যা ব্যবসার জন্য ক্ষতিকর। কারণ বিলম্বিত অর্থ প্রদান ব্যবসার দোষের কারণে হয় না, তবুও তাদের জরিমানা করা হয়," মিঃ কুয়েট ভিয়েতনামনেট প্রতিবেদকের সাথে শেয়ার করেছেন।

এই নেতা বলেন যে জমির দাম বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে নির্ধারণ করা হচ্ছে এবং প্রতি বছর সমন্বয় করা হচ্ছে। বাজার মূল্য প্রতি বছর বৃদ্ধি পায়, তাই সরকার ভূমি ব্যবহারের ফি নির্ধারণে যত বেশি বিলম্ব করবে, ব্যবসার খরচ তত বেশি বাড়বে।

"জমির দাম, জরিমানা এবং অন্যান্য খরচ সহ, বিক্রয় মূল্যের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করা হবে, এবং ক্রেতাই এই খরচ বহন করার চূড়ান্ত পক্ষ হবেন," মিঃ কুয়েট উল্লেখ করেছেন।

অতিরিক্ত জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণ অপসারণের প্রস্তাব

উপরোক্ত বাস্তবতার মুখোমুখি হয়ে, ইজেড প্রপার্টির জেনারেল ডিরেক্টর ফাম ডুক টোয়ান প্রস্তাব করেন যে অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত নিয়ন্ত্রণ বাতিল করা উচিত।

"ভূমি ব্যবহারের ফি নির্ধারণে বিলম্বের ক্ষেত্রে, সংশ্লিষ্ট ইউনিটগুলির দায়িত্ব স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা প্রয়োজন। রাজ্য যখন নির্দিষ্ট জমির দাম জারি করে তখনই ফি আদায় করা উচিত।"

"কিছু এলাকা ঝুঁকির ভয়ে ভীত থাকে তাই তারা মূল্যায়ন করার সাহস করে না, যার ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে বহু বছর ধরে কোনও প্রকল্পের জমির জন্য আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণ করা হয়নি। সমস্যাটি প্রক্রিয়ার মধ্যে রয়েছে; যদি সমাধান করা হয়, তাহলে প্রয়োগকারী কর্মকর্তারা উদ্যোগের উপর দায়িত্ব চাপিয়ে দেওয়ার পরিবর্তে বাস্তবায়নে আত্মবিশ্বাসী হবেন," মিঃ টোয়ান বলেন।

মিঃ নগুয়েন কোক হিপ প্রস্তাব করেছেন যে অর্থ মন্ত্রণালয় নীতিটি পুনর্বিবেচনা করুক কারণ এটি অত্যন্ত অযৌক্তিক।

তাঁর মতে, অতিরিক্ত জমির ফি আদায়ের এই বিধানটি বাতিল করা উচিত। ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের সিদ্ধান্ত নিতে বিলম্ব হলে, ভূমি মূল্যায়ন সংস্থাকে অবশ্যই দায়িত্ব নিতে হবে। একই সাথে, ক্রান্তিকালীন শর্তাবলী সংশোধন করতে হবে এবং যে কোনও ইউনিট যারা অর্থ প্রদানের বাধ্যবাধকতা মেনে চলে তাদের আবার তা কেটে নেওয়ার অনুমতি দিতে হবে।

অধিকন্তু, যদি রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি ভূমি কর গণনা করতে দেরি করে, তাহলে ব্যবসাগুলিকে জরিমানা থেকে অব্যাহতি দিতে হবে - ডাট জান নর্থের নেতা প্রস্তাব করেছেন।

তিনি বলেন, রাজ্যকে স্পষ্টভাবে শর্ত দিতে হবে যে জমি বরাদ্দ বা লিজ দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় থেকে, সর্বোচ্চ ৩-৯ মাসের মধ্যে, অথবা সর্বনিম্ন ১ বছরের মধ্যে, জমি সংক্রান্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণ করতে হবে। যদি সময়সীমা অতিক্রম করা হয়, তাহলে উদ্যোগগুলিকে বিলম্বে অর্থ প্রদানের জরিমানা থেকে অব্যাহতি দিতে হবে। এটি চাপ তৈরি করবে, কর্তৃপক্ষকে জরুরিভাবে জমির দাম নির্ধারণ করতে বাধ্য করবে, এমন পরিস্থিতি এড়াবে যেখানে প্রকল্পগুলি বহু বছর ধরে "ভেজা" থাকবে।

"জমির মূল্য নির্ধারণ বন্ধ করা প্রচুর সরবরাহ নিশ্চিত করতে সাহায্য করে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি রোধ করা যায়," মিঃ কুয়েট পরামর্শ দেন।

সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি অব্যাহতির বিষয়টি সমন্বয় করার জন্য আইন সংশোধনের প্রস্তাব HoREA সামাজিক আবাসন প্রকল্প, পাবলিক আবাসন, পুনর্বাসন আবাসন এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভবন পুনর্নির্মাণের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি অব্যাহতির বিষয়টি সমন্বয় করার জন্য প্রবিধান সংশোধনের প্রস্তাব করেছে...

সূত্র: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html