২০২৪ সালের আগে 'হাতে লেখা জমির দলিল' ক্রেতাদের জন্য সুখবর।

(এনএলডিও) - হস্তলিখিত হস্তান্তর লেনদেনের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকারকে স্বীকৃতি দেওয়ার প্রস্তাবটি ব্যাপক মনোযোগ আকর্ষণ করছে।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় কর্তৃক প্রস্তুতকৃত ২০২৪ সালের ভূমি আইনের কয়েকটি ধারার খসড়া সংশোধনী অনুসারে, এর অন্যতম উল্লেখযোগ্য বিষয়বস্তু হলো আইনি সমস্যা সমাধান এবং জনগণের অধিকার সুরক্ষার লক্ষ্যে ২০১৪ থেকে ২০২৪ সালের মধ্যে হস্তলিখিত চুক্তির মাধ্যমে ক্রয়কৃত জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (লাল বই) প্রদানের প্রস্তাব।

বাস্তবে, এক দশকেরও বেশি সময় ধরে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের উপর ক্রমবর্ধমান কঠোর আইনি নিয়মকানুন থাকা সত্ত্বেও, নোটারি বা প্রত্যয়ন ছাড়া, অথবা প্রয়োজনীয় আইনি শর্তের অভাবে, হাতে লেখা নথি ব্যবহার করে বিপুল সংখ্যক লেনদেন সম্পন্ন হয়ে আসছে।

এর ফলে অনেক জমি ক্রেতা জমির মালিকানার সনদপত্র পেতে পারেন না, ঋণের জন্য বন্ধক রাখতে বা মালিকানা হস্তান্তর করতে অসুবিধার সম্মুখীন হন, কিংবা ক্রমাগত বিবাদের ঝুঁকিতে থাকেন।

সুতরাং, নিয়ন্ত্রিত পদ্ধতিতে আনুষ্ঠানিক রূপ দেওয়া হলে, নতুন প্রস্তাবটি এই জমে থাকা লেনদেনগুলোকে আনুষ্ঠানিক ব্যবস্থাপনা পদ্ধতির আওতায় আনবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বচ্ছতা বৃদ্ধিতে অবদান রাখবে বলে আশা করা হচ্ছে।

লাম ডং প্রদেশের একজন রিয়েল এস্টেট দালাল, মিসেস নগোক বলেন যে, সেন্ট্রাল হাইল্যান্ডস অঞ্চলের অনেক এলাকায়, বিশেষ করে কৃষি জমির ক্ষেত্রে, হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে জমি কেনা-বেচার প্রথা এখনও বেশ প্রচলিত। অনেক সংখ্যালঘু জাতিগোষ্ঠীর পরিবার প্রশাসনিক সংস্থার সাথে যোগাযোগ করতে দ্বিধা বোধ করে অথবা আইনি প্রক্রিয়া সম্পর্কে অবগত নয়, তাই তারা প্রায়শই হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে সাধারণ লেনদেন সম্পন্ন করে। মিসেস নগোক বলেন, "বিক্রেতা শুধু হস্তান্তর দলিলটি লিখে দেন এবং এরপর ক্রেতাকে নিজে গিয়ে জমির মালিকানার সনদপত্র সংগ্রহ করতে হয়।"

অনেক ক্ষেত্রে হাতে লেখা চুক্তির মাধ্যমে একাধিকবার জমি কেনাবেচা করা হয়েছে, কিন্তু আইনি প্রক্রিয়াগুলো এখনো সম্পন্ন করা হয়নি।

প্রদেশগুলোতে অনেক বড় বড় জমির দলিল এখনও নেই (প্রতীকী চিত্র)।

আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ত্রান দুক ফুয়ং মনে করেন যে, আইন প্রয়োগে বিভ্রান্তি এড়াতে এই লেনদেনগুলোর প্রকৃতি সঠিকভাবে বোঝা প্রয়োজন।

আইনজীবী ফুয়ং-এর মতে, "হাতে লেখা দলিলসহ জমি" এই প্রচলিত কথাটি কেবল একটি কথ্য অভিব্যক্তি এবং এটি বর্তমান প্রবিধানগুলিতে থাকা আইনি ধারণাটিকে সম্পূর্ণরূপে প্রতিফলিত করে না।

তিনি যুক্তি দিয়েছিলেন যে সঠিক বাক্যাংশটি হওয়া উচিত "আইনি প্রবিধান অনুযায়ী," কারণ প্রতিটি ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে স্বীকৃতির শর্ত ভিন্ন হবে।

বিভিন্ন সময়কালের ভূমি আইনের বিধিবিধান বিশ্লেষণ করে আইনজীবী ফুয়ং বলেছেন যে, বর্তমানে ভূমি নিবন্ধন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদান সম্পর্কিত মামলার তিনটি প্রধান গোষ্ঠী রয়েছে।

প্রথম ক্ষেত্রে সেইসব ভূমি ব্যবহারকারীরা অন্তর্ভুক্ত, যাঁদের কাছে বিভিন্ন মেয়াদের ভূমি আইনে, যেমন ২০০৩, ২০১৩ বা ২০২৪ সালের ভূমি আইনে উল্লিখিত কোনো একটি দলিল রয়েছে। এই ধরনের ব্যক্তিরা প্রাথমিক ভূমি নিবন্ধন এবং ভূমি সনদপত্র প্রদানের জন্য যোগ্য বলে বিবেচিত হন।

দ্বিতীয় ক্ষেত্রে, একজন হস্তান্তরগ্রহীতা নির্ধারিত নিয়ম অনুযায়ী বৈধ দলিলসহ কোনো ব্যক্তির কাছ থেকে জমি গ্রহণ করেন। ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৩৭ নং ধারার ৫ নং উপধারা অনুসারে, ক্রয় ও হস্তান্তরের প্রমাণপত্র থাকলে হস্তান্তরগ্রহীতাকে জমির সনদপত্র প্রদান করা যেতে পারে।

এই ধরনের লেনদেনকেই সাধারণত "হস্তলিখিত চুক্তি" বলা হয়, অর্থাৎ এমন চুক্তি যা নোটারি দ্বারা সত্যায়িত বা প্রমাণীকৃত নয়। তবে, লেনদেনটি অবশ্যই লিখিতভাবে নথিভুক্ত করতে হবে; মৌখিক চুক্তি গ্রহণযোগ্য নয়।

তৃতীয় ক্ষেত্রটি এমন ভূমি ব্যবহারকারীদের নিয়ে গঠিত, যাদের কাছে ভূমি আইন অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কোনো নথি নেই, যার মধ্যে পূর্ববর্তী ব্যবহারকারীরাও অন্তর্ভুক্ত। তথাপি, প্রতিটি মেয়াদে স্থিতিশীল ব্যবহারের শর্ত পূরণ করা হলে, আইনটি প্রাথমিক ভূমি নিবন্ধন এবং ভূমি ব্যবহার সনদ প্রদানের বিষয়টি বিবেচনার সুযোগ দেয়।

আইনজীবী ফুয়ং-এর মতে, বর্তমানে অনেকেই ভুল বোঝেন যে, মালিকানা হস্তান্তর এবং মালিকানা সনদে পরিবর্তন হালনাগাদ করার জন্য শুধু হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে কেনাবেচাই যথেষ্ট। তিনি বলেন, “এটি একটি ভ্রান্ত ধারণা এবং এর ফলে আরও বিবাদ সৃষ্টি হতে পারে।”

কারণ, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে জমির মালিকানার সনদপত্র জারি করা হলেও, তা নোটারি বা সত্যায়িত না হলেও, বর্তমান আইন-কানুন অনুযায়ী সমস্ত পদ্ধতি অবশ্যই অনুসরণ করতে হবে।

তবে, আইনজীবী ফুয়ং যুক্তি দেন যে, সংশোধিত ভূমি আইনে যদি দলিলবিহীন ক্ষেত্রে ভূমি নিবন্ধন স্বীকৃতির সময়সীমা বাড়ানো হয়, তবে তা ১ জুলাই, ২০১৪ পর্যন্ত সীমাবদ্ধ রাখা উচিত নয়।

তার মতে, আইনের পরবর্তী সংশোধনের জন্য আরও বহু বছর অপেক্ষা না করে, বিদ্যমান বিপুল পরিমাণ লেনদেনের চূড়ান্ত সমাধানের জন্য সময়সীমা বাড়িয়ে ১ জানুয়ারি, ২০২৬-এর মতো আরও সাম্প্রতিক কোনো তারিখ পর্যন্ত করার বিষয়টি বিবেচনা করা উচিত।

মতবিরোধ অনিবার্য।

অনেকে যুক্তি দেন যে, হস্তলিখিত লেনদেনকে বৈধতা দিলে তা অনিবার্যভাবে লঙ্ঘন বা বিরোধের ঝুঁকি নিয়ে উদ্বেগ সৃষ্টি করবে। তবে, আইনজীবী ত্রান দুক ফুয়ং-এর মতে, বাস্তবে ভূমি বিরোধ অনিবার্য, এবং এই ধরনের উদ্বেগকে মানুষের ভূমি নিবন্ধন ও সনদপত্র প্রাপ্তির অধিকার সীমিত করার জন্য ব্যবহার করা উচিত নয়।

আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, বিদ্যমান লেনদেনগুলোকে একটি ব্যবস্থাপনা কাঠামোর আওতায় আনলে সেইসব ভূমি সম্পদকে উন্মুক্ত করতে সাহায্য করবে, যেগুলো আইনি যোগ্যতার অভাবে বহু বছর ধরে ‘স্থবির’ হয়ে আছে।

যখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পূর্ণরূপে স্বীকৃত হবে, তখন মানুষের পক্ষে লেনদেন করা, মূলধন ধার করা এবং উৎপাদনে বিনিয়োগ করা সহজ হবে, এবং এর পাশাপাশি এটি একটি আরও স্বচ্ছ ও স্থিতিশীল রিয়েল এস্টেট বাজার গঠনেও অবদান রাখবে।

উৎস: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm