অবকাঠামোগত উন্নয়নের সাথে সাথে বাড়ির দাম বাড়ে।
বিশেষজ্ঞদের মতে, প্রথম মেট্রো লাইনগুলো চালু হওয়া এবং গণপরিবহন-কেন্দ্রিক নগর উন্নয়নের জন্য একাধিক সুনির্দিষ্ট ব্যবস্থা প্রণীত হওয়ায়, ভিয়েতনাম তার নগর পরিসরকে আরও টেকসই একটি দিকে পুনর্গঠন করার সুযোগের সম্মুখীন হচ্ছে।
তবে, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি এবং ট্রেন স্টেশনগুলোর আশেপাশে সম্পত্তির মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশার পাশাপাশি একটি প্রশ্ন ওঠে যে, প্রধান শহরগুলোতে আবাসন সমস্যা সমাধানে টিওডি (TOD) অবদান রাখতে পারবে কি না, বিশেষ করে জনসংখ্যার জন্য আবাসন প্রাপ্তির সুযোগ সংকুচিত হওয়ার প্রেক্ষাপটে।
মেট্রো লাইনের মতো পরিবহন পরিকাঠামো প্রকল্পের কাছাকাছি অবস্থিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলো সর্বদা তাদের স্বতন্ত্র আকর্ষণ বজায় রাখে। ছবি: থুক ভি।
স্যাভিলস ভিয়েতনামের কনসাল্টিং অ্যান্ড ভ্যালুয়েশন বিভাগের জাতীয় পরিচালক মিস জিয়াং ডো মন্তব্য করেছেন যে, ট্রেন স্টেশনের আশেপাশের জমির দাম বৃদ্ধির নিরিখে টিওডি-র সাফল্য পরিমাপ করা উচিত নয়, বরং একটি টেকসই নগর পরিবেশে বিভিন্ন জনগোষ্ঠীকে আবাসন, কর্মসংস্থান এবং সুযোগ-সুবিধা পেতে সাহায্য করার ক্ষমতার নিরিখে এর সাফল্য পরিমাপ করা উচিত। এটাই টিওডি-র মূল উদ্দেশ্য।
প্রধান শহরগুলিতে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রাপ্তির ক্রমবর্ধমান প্রতিবন্ধকতার পরিপ্রেক্ষিতে এই দৃষ্টিভঙ্গিটি বিশেষভাবে উল্লেখযোগ্য। স্যাভিলস ভিয়েতনামের তথ্য থেকে দেখা যায় যে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের কাঠামোতে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন এসেছে। ২০২০ সালের আগে, বাজারের লেনদেনের ৮০ শতাংশেরও বেশি ছিল ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্ট।
তবে, ২০২১-২০২৫ সময়কালে এই অংশটি ৩৫%-এর নিচে নেমে আসে, যেখানে হ্যানয়ে ক্লাস এ এবং বি অ্যাপার্টমেন্টের লেনদেন ৯৫%-এর বেশি ছিল। ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিক নাগাদ হ্যানয়ে ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্টের কোনো নতুন সরবরাহ রেকর্ড করা হয়নি, যেখানে হো চি মিন সিটিতে এই অংশটি প্রাথমিক সরবরাহের মাত্র প্রায় ২৯% ছিল। একই সাথে, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট মূল্য সূচক ২০০৯ সালের তুলনায় দ্বিগুণেরও বেশি হয়েছে, যা বাড়ি ক্রেতাদের উপর ক্রমবর্ধমান চাপকে প্রতিফলিত করে।
মিস জিয়াং-এর মতে, যদি যথাযথ নিয়ন্ত্রক ব্যবস্থা ছাড়া টিওডি (পরিবহন-ভিত্তিক উন্নয়ন) প্রক্রিয়ার কারণে মেট্রো স্টেশনগুলোর আশেপাশের জমির দাম দ্রুতগতিতে বাড়তে থাকে, তাহলে শ্রমিক ও মধ্যবিত্তসহ গণপরিবহনের সবচেয়ে বেশি ব্যবহারকারী গোষ্ঠীটি সেরা অবকাঠামোযুক্ত এলাকাগুলো থেকে বিতাড়িত হতে পারে।
বাস্তবে, হো চি মিন সিটির বাজার থেকে দেখা যায় যে মেট্রো লাইন সংলগ্ন অ্যাপার্টমেন্টের দাম সবসময়ই বেশি এবং বিক্রির সময় থেকে তা ক্রমাগত বেড়েই চলেছে। অবস্থানভেদে এই দামের গড় বৃদ্ধি ৩৫% থেকে ৭০% পর্যন্ত হয়েছে এবং কিছু ক্ষেত্রে ২০১৫ থেকে ২০২৩ সালের মধ্যে প্রকল্পগুলোর মূল্য দ্বিগুণ হয়ে গেছে।
হো চি মিন সিটিতে, বিশেষ করে থাও ডিয়েন এলাকায় (পূর্বতন থু ডুক সিটি), শহরের কেন্দ্র থেকে থু ডুক পর্যন্ত সংযোগকারী মেট্রো লাইনের কাছে অবস্থিত মাস্টারি থাও ডিয়েন অ্যাপার্টমেন্টগুলো ২০১৪ সালের শেষের দিকে এবং ২০১৫ সালে চালু করা হয়েছিল, যার দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৩৫-৩৯ মিলিয়ন VND। এখন, সেকেন্ডারি মার্কেটে এর দাম প্রতি বর্গমিটারে ৮০-১৪১ মিলিয়ন VND; ভ্যান থান এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে ৮০-১৫০ মিলিয়ন VND, এবং সুয়ি তিয়েন - নিউ ইস্টার্ন বাস স্টেশন এলাকায় প্রতি বর্গমিটারে ৪৫-৮০ মিলিয়ন VND…
সুতরাং, রাষ্ট্রের পক্ষ থেকে জোরালো হস্তক্ষেপ ও নিয়ন্ত্রণ ছাড়া, অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে টিওডি (ট্রানজিট-ওরিয়েন্টেড ডেভেলপমেন্ট) অনিচ্ছাকৃতভাবে এমন একটি 'স্ফুলিঙ্গ' হয়ে উঠবে যা রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়িয়ে দেবে, ফলে মধ্যম ও নিম্ন আয়ের কর্মীদের জন্য বাড়ির মালিক হওয়া ক্রমশ কঠিন হয়ে পড়বে।
একাধিক সমাধান প্রয়োজন।
আবাসন লক্ষ্য অর্জনে সহায়ক একটি প্রকৃত হাতিয়ার হিসেবে টিওডি (ট্রানজিট-ওরিয়েন্টেড ডেভেলপমেন্ট) কে প্রতিষ্ঠা করতে হলে, মিস জিয়াং ডো মনে করেন যে তিন ধরনের সমাধান একযোগে বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন: পরিকল্পনা, আর্থিক ব্যবস্থা এবং ভূমি ব্যবস্থাপনা।
সর্বপ্রথম এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়টি হলো পরিকল্পনা। পৃথক কার্যকরী অঞ্চলের মডেলের পরিবর্তে, ট্রেন স্টেশনের চারপাশের এলাকাগুলোকে মিশ্র-ব্যবহারের, উচ্চ-ঘনত্বের শহুরে এলাকা হিসেবে গড়ে তোলা উচিত, যাতে মানুষ একই এলাকার মধ্যে বসবাস, কাজ এবং বিভিন্ন সুযোগ-সুবিধা ব্যবহার করতে পারে।
তদনুসারে, সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরাসরি পরিবহন উন্নয়ন (TOD) এলাকাগুলিতে একীভূত করা যেতে পারে, বিশেষ করে ট্রেন স্টেশনের চারপাশের ৩০০-৫০০ মিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে, যা ৫-১০ মিনিটের হাঁটা পথের সমান। এর ফলে নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষেরা শহর কেন্দ্র থেকে দূরে বসবাস না করে সরাসরি গণপরিবহন ব্যবস্থা ব্যবহার করতে পারবেন।
পরিকল্পনার পাশাপাশি, আর্থিক ব্যবস্থাটি বাস্তবে বাস্তবায়নের সম্ভাব্যতা নির্ধারণের একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। যদি উপযুক্ত ক্ষতিপূরণ ব্যবস্থা ছাড়া শুধুমাত্র ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে সামাজিক আবাসন প্রকল্প উন্নয়নের জন্য বাধ্য করা হয়, তবে উন্নয়ন প্রকল্পগুলোর আর্থিক কার্যকারিতা অর্জন করা খুব কঠিন হয়ে পড়বে। তাই, বেসরকারি খাতের অংশগ্রহণকে উৎসাহিত করার জন্য যথেষ্ট আকর্ষণীয় নীতি প্রণয়ন করা প্রয়োজন।
তৃতীয় সমাধান সেটটি ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং সরকারি জমির ব্যবহার সম্পর্কিত। মেট্রো স্টেশনের আশেপাশের জমি নিলাম বা বরাদ্দ করার সময়, রাষ্ট্রকে দরপত্র দলিলে জনস্বার্থের প্রয়োজনীয়তাগুলো অন্তর্ভুক্ত করতে হবে, যেমন সামাজিক আবাসনের অনুপাত, গণপরিসর, পথচারী সংযোগ বা সাশ্রয়ী ভাড়ার আবাসন। এর মাধ্যমে এটা নিশ্চিত করা যায় যে, অবকাঠামোগত সুবিধাগুলো শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেটের মূল্যে প্রতিফলিত না হয়ে আরও ব্যাপকভাবে বণ্টিত হয়।
আরেকটি পদ্ধতি হলো সমবায় উন্নয়ন মডেল, যেখানে রাষ্ট্র পরিবেশবান্ধব জমি প্রদান করে, বেসরকারি খাত বিনিয়োগ ও নির্মাণকাজ হাতে নেয় এবং উৎপাদিত পণ্যের একটি অংশ জনকল্যাণমূলক কাজে বা সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য হস্তান্তর করা হয়।
"বর্তমান চ্যালেঞ্জটি এখন আর ট্রানজিট-ভিত্তিক উন্নয়ন (টিওডি) বাস্তবায়ন করা হবে কি না, তা নয়, বরং পরিকল্পনা, অর্থায়ন এবং ভূমি ব্যবস্থাপনার মধ্যে কীভাবে এর সমন্বিত বাস্তবায়ন নিশ্চিত করা যায়। সঠিকভাবে করা হলে, আগামী ১০ থেকে ২০ বছরের মধ্যে শহুরে আবাসন সমস্যা সমাধানের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ হাতিয়ার হয়ে উঠতে পারে টিওডি," মিসেস জিয়াং ডো জোর দিয়ে বলেন।
উৎস: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
![[ছবি] গ্রামের গ্রন্থাগারে ফোন-মুক্ত এক গ্রীষ্মের বিকেল](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/27/1782551770949_anh-1-jpg.webp)
![[ছবি] “মাদক-মুক্ত কম্যুন, ওয়ার্ড ও বিশেষ অঞ্চল গড়ার অভিন্ন সংকল্প” শীর্ষক প্রচারণার প্রতি সমর্থন জানাতে হাজার হাজার মানুষ একটি দৌড়ে অংশগ্রহণ করছেন।](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/27/1782554475933_0673e2a3df7b5e25076a-8283-jpg.webp)
