যেসব দম্পতিদের মাসিক আয় ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, তাদের হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা কঠিন হয়ে পড়ে।

(ড্যান ট্রাই) - জেনারেল স্ট্যাটিস্টিকস অফিসের একটি জরিপ অনুসারে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির সর্বোচ্চ আয়ের গোষ্ঠীগুলিরও বাড়ি মালিকানা পেতে অসুবিধা হচ্ছে, যার অর্থ নিম্ন আয়ের গোষ্ঠীগুলির প্রায় কোনও সুযোগ নেই।

সর্বোচ্চ আয়ের গোষ্ঠীর জন্য বাড়ি কেনার সমস্যা

জেনারেল স্ট্যাটিস্টিকস অফিস (জিএসও) কর্তৃক ২০২৩ সালের জনসংখ্যা জীবনযাত্রার মান জরিপে প্রধান এলাকার পাঁচটি জনসংখ্যা গোষ্ঠীর আয়ের স্তর ঘোষণা করা হয়েছে।

তদনুসারে, সর্বোচ্চ আয়ের অধিকারী গোষ্ঠী, যা জনসংখ্যার ২০% (গ্রুপ ৫) এর জন্য দায়ী, হ্যানয়ে তাদের মাথাপিছু গড় মাসিক আয় ১৪.৪৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং; দা নাংয়ে ১৩.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং; হো চি মিন সিটিতে ১৩.২৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং; ডং নাইতে ১৩.৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এবং বিন ডুওংয়ে ১৮.৩৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) মূল্যায়ন করে যে এটি এমন একটি গোষ্ঠী যা সরকারের সহায়তা ছাড়াই হ্যানয় বা হো চি মিন সিটির মতো বৃহৎ শহরে বাড়ি তৈরি করতে সক্ষম হবে বলে আশা করা হচ্ছে। যাইহোক, বাস্তবে, উপরে উল্লিখিত দুটি বৃহৎ শহরে বাড়ির মালিকানার সমস্যার মুখোমুখি হলে, এমনকি এই গোষ্ঠীটিও অনেক বাধার সম্মুখীন হয়।

এই ইউনিট ধরে নেয় যে, একটি পরিবারে কর্মক্ষম বয়সের ২ জন সদস্য, উভয়ই সর্বোচ্চ আয়ের গ্রুপের, তাহলে এই পরিবারের গড় আয় প্রায় ৩ কোটি ভিয়েতনামি ডং/মাস। বার্ষিক আয় ৩৬ কোটি ভিয়েতনামি ডং এর সমতুল্য।

আর্থিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য বিশেষজ্ঞরা প্রায়শই একটি সাধারণ আর্থিক নিয়মের পরামর্শ দেন যে আবাসন ব্যয় আয়ের এক-তৃতীয়াংশের বেশি হওয়া উচিত নয়। সুতরাং, জরিপ গোষ্ঠীতে উচ্চ আয়ের ২ জনের একটি পরিবারের আবাসন ব্যয়ের জন্য সর্বোচ্চ ১৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ ব্যয় করা উচিত।

ইতিমধ্যে, উপরে উল্লিখিত বড় শহরগুলিতে প্রতিটি বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম এলাকা এবং অংশের উপর নির্ভর করে 40-70 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের মধ্যে। প্রায় 60 বর্গমিটারের একটি ছোট অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় 2.5-3.5 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হবে।

যদি উপরোক্ত পরিবারটি প্রায় ৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিয়ে ৬০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সিদ্ধান্ত নেয় এবং ব্যাংক থেকে বাড়ির মূল্যের ৭০% বা ২.৪৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ধার করে, যার সুদের হার ৮%/বছর, ২০ বছরের জন্য। সুতরাং, মাসিক কিস্তি হবে প্রায় ২৫-২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা প্রতি বছর প্রায় ৩০ কোটি ভিয়েতনামি ডংয়ের সমতুল্য। VARS উপসংহারে পৌঁছেছে যে সর্বোচ্চ ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বছর প্রদানের সাথে, এই গোষ্ঠীটি প্রায় বাড়ি কিনতে অক্ষম হবে।

হ্যানয়ের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন (ছবি: হা ফং)।

আবাসনের দাম মানুষের পরিশোধের ক্ষমতার চেয়ে বেশি

গত কয়েক বছরে আবাসন ক্রয়ক্ষমতার তীব্র পতনের কারণ ব্যাখ্যা করতে গিয়ে, এই ইউনিটটি তিনটি প্রধান কারণ উল্লেখ করেছে।

প্রথমত, বড় শহরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম বেশিরভাগ মানুষের আর্থিক ক্ষমতাকে ছাড়িয়ে গেছে এবং আয় বৃদ্ধির চেয়ে বহুগুণ দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

বিশেষ করে, কোভিড-১৯ মহামারীর পর, হ্যানয়, দা নাং এবং হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ২০১৯ সালের তুলনায় ৩০% বেশি।

এদিকে, ২০১৯ সালের জিএসও পরিসংখ্যানের তুলনায় ২০২৩ সালে শহরাঞ্চলে মাথাপিছু গড় আয় প্রায় ৪% বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২৩ সালে হ্যানয় এবং দা নাংয়ের সর্বোচ্চ আয়ের গোষ্ঠীর গড় আয় ২০১৯ সালের তুলনায় যথাক্রমে মাত্র ৩% এবং ৭% বৃদ্ধি পেয়েছে।

হো চি মিন সিটিতে এই গোষ্ঠীর গড় আয় এমনকি ৮% নেতিবাচক বৃদ্ধির হার রেকর্ড করেছে। এর ফলে আয় এবং আবাসনের দামের মধ্যে ব্যবধান আরও বিস্তৃত হয়, বিশেষ করে মধ্যবিত্ত এবং উচ্চ-মধ্যবিত্ত পরিবারের জন্য।

দ্বিতীয়টি হল উপযুক্ত আবাসন সরবরাহের অভাব। বর্তমান আবাসন সরবরাহ মূলত মধ্যম এবং উচ্চমানের খাতে কেন্দ্রীভূত। যদিও এই খাতে চাহিদাও অনেক বেশি, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের চাহিদা বাজারের প্রধান চাহিদা। খুব কম আবাসন প্রকল্পের দাম 30 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের নিচে, যার ফলে সর্বোচ্চ গোষ্ঠী সহ বেশিরভাগ মানুষ উপযুক্ত বিকল্প ছাড়াই থাকে।

VARS আরও বিশ্বাস করে যে কিছু বিনিয়োগকারী বাজার সরবরাহের অভাবের সুযোগ নিয়ে অযৌক্তিকভাবে বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি করছে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়ে যাচ্ছে, এমনকি এমন এলাকায়ও যেখানে অনেক অবকাঠামোগত সুবিধা নেই। এটি তাদের জন্যও কঠিন করে তোলে যারা রিয়েল এস্টেট কিনতে চান।

তৃতীয়ত, অনুমানমূলক আচরণের কারণে। অন্যান্য বিনিয়োগ চ্যানেলগুলিতে এখনও অনেক ওঠানামা চলছে, সম্পদ মজুদ করে রাখার এবং রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাওয়ার আশা করার মনোবিজ্ঞান অনেক লোককে প্রকৃত ব্যবহারের উদ্দেশ্য ছাড়াই রিয়েল এস্টেট কিনতে বাধ্য করে। এই লোকেরা রিয়েল এস্টেট কিনে তারপর তা পরিত্যক্ত অবস্থায় ফেলে রাখে, ব্যবহার না করে, দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করে, যা সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতাকে আরও গুরুতর করে তোলে।

এছাড়াও, আরেকটি বিষয় যা কম উল্লেখ করা হয় কিন্তু এর প্রভাব অনেক বেশি তা হল আর্থিক খরচ। যদিও সুদের হার কমেছে, তবুও বাড়ির ক্রেতাদের প্রায় ১০% বা তার বেশি প্রণোদনার পরেও ভাসমান সুদের হার দিতে হচ্ছে। এটিও প্রচুর আর্থিক চাপ তৈরি করে।

বিনিয়োগ খরচ এবং জমির খরচের সাথে আর্থিক খরচ ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার প্রকল্প উন্নয়ন প্রক্রিয়াকে প্রভাবিত করছে এবং সরাসরি আবাসনের দাম বৃদ্ধি করছে।

দীর্ঘমেয়াদে, VARS বিশ্বাস করে যে, সামাজিক আবাসন প্রকল্প এবং সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য জমি, কর এবং ঋণের ক্ষেত্রে অগ্রাধিকারমূলক নীতিমালা গবেষণা এবং প্রয়োগ অব্যাহত রাখার পাশাপাশি, রাজ্যকে TOD মডেল অনুসারে সংযোগকারী অবকাঠামোর উন্নতি এবং নগর উন্নয়ন সম্প্রসারণ অব্যাহত রাখতে হবে - যা গণপরিবহনের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে একটি নগর উন্নয়ন মডেল। ভিয়েতনামের নগরবাসীর আবাসন সমস্যা সমাধানের জন্য এটি একটি অনিবার্য প্রবণতা।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm