Cách nào để tránh sập bẫy ‘lùa gà’, ‘thổi giá’ bất động sản?

DNVN - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung xác nhận có tình trạng “lùa gà”, “thổi giá” bất động sản và khuyến cáo người mua cần hết sức thông thái, tỉnh táo xem xét bài toán đầu tư có hiệu quả hay không để tránh sập bẫy.

Tại buổi công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng quý II/2025 của CBRE Việt Nam (thuộc Tập đoàn dịch vụ bất động sản CBRE, Mỹ), phóng viên Doanh nghiệp Việt Nam đã trao đổi với bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành công ty về một số dấu hiệu bất thường đang diễn ra trên địa bàn.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung trình bày báo cáo về tiêu điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng quý II/2025.

CBRE Việt Nam ghi nhận như thế nào về diễn biến giá cả thị trường căn hộ chung cư và đất nền tại Đà Nẵng trong nửa đầu năm 2025?

Bà Dương Thuỳ Dung: Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, mức giá bán bình quân nhà ở cao tầng, căn hộ chung cư tại thị trường Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2025 khoảng 85 triệu đồng/m2, cao nhất cả nước, hơn cả mức giá bán trung bình tại TP Hồ Chí Minh (82 triệu đồng/m2) và Hà Nội (79 triệu đồng/m2); tăng 27% so với cùng kỳ năm trước (Hà Nội tăng khoảng 30 – 35%, TP Hồ Chí Minh tăng hơn 20%).

Giá đất nền tại Đà Nẵng trong nửa đầu năm 2025 cũng tăng 15 - 20% ở hầu hết các khu đô thị lớn, các vị trí trọng điểm trên địa bàn TP; thậm chí có những khu vực đắc địa ở dọc biển, ven sông thì mức tăng giá có thể lên tới 20% - 25%. Đây là thông tin tốt đối với thị trường Đà Nẵng, tuy nhiên ở khía cạnh nào đó thì chi phí mà người mua tại đây phải bỏ ra cao hơn.

Lúc này tại Đà Nẵng dường như đang có dấu hiệu xảy ra “sốt đất”, lặp lại như hồi năm 2018 - 2020. Theo bà đây là sốt đất thực chất hay sốt đất ảo?

Bà Dương Thuỳ Linh: Khi nói tới sốt đất cần tìm hiểu cụ thể tăng giá đất ở khu vực nào để đánh giá đó có phải là sốt đất hay không? Trong định nghĩa về sốt đất bao gồm cả tăng giá thật và tăng giá ảo. Có những khu vực, chúng tôi quan sát thấy có rất nhiều yếu tố như cơ sở hạ tầng tốt lên, quy hoạch tổng thể đồng bộ, có sự tham gia của các chủ đầu tư uy tín giúp cho giá đất ở đó tăng lên.

 

Đó là tăng giá thật. Bản thân người mua bây giờ cũng rất hiểu biết, họ nhìn vào thì biết giá đất ở đó đúng là tăng cao hơn trước. Tuy nhiên họ vẫn sẵn sàng bỏ tiền ra mua, bởi vì đó là tăng giá thật. Dù vậy, cũng có những khu vực tăng giá ảo, tức là tăng giá “ăn theo”.

Tức là có những khu vực chưa có gì cả, nhưng “nghe đâu đó” có liên quan cơ sở hạ tầng, có sáp nhập, hay sắp có dự án này, dự án kia vào… nên tăng giá “ăn theo”. Sự “ăn theo” đó thực sự có diễn ra tại Đà Nẵng, nhưng theo nhìn nhận của chúng tôi thì sốt giá ảo trên địa bàn tại thời điểm này chưa nghiêm trọng như hồi 2018 – 2020.

Tại thời điểm 2018 – 2020 ở Đà Nẵng xảy ra sốt đất kéo dài nhưng không có nhiều sản phẩm được đưa vào thị trường. Suốt mấy năm sau đó cũng hầu như không có nhiều dự án triển khai trên địa bàn, nhưng trong vòng 2 năm qua thì đã có rất nhiều dự án được các chủ đầu tư uy tín đưa vào thị trường, và khả năng tiêu thụ của các dự án này rất tốt.

Bà Dương Thuỳ Dung trả lời phỏng vấn của phóng viên Doanh nghiệp Việt Nam.

 

Khi nhìn vào sức hấp thụ của thị trường, chúng tôi thấy giai đoạn này khác với hồi 2018 – 2020. Vì vậy chúng tôi không quá lo lắng về việc đang có sốt đất ảo tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, đứng từ phía các nhà đầu tư cá nhân hay người mua cá nhân, đặc biệt là người mua từ nơi khác tới, thì cần phải cẩn trọng trong việc nên đầu tư như thế nào.

Một số ý kiến cho rằng, thời gian qua có tình trạng khi có nhiều nguồn cung căn hộ thì chủ đầu tư thổi giá đất nền tăng cao quá mức để “lùa gà” sang mua căn hộ thay vì đất nền. Đến lúc các dự án đất nền tung hàng ra thị trường thì cũng dùng chiêu thức tương tự để “lùa” ngược lại. Theo bà thì có tình trạng “lùa gà” như vậy hay không, và giải pháp nào để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua?

Bà Dương Thuỳ Dung: Thực sự tình trạng “lùa gà” không chỉ xảy ra ở Đà Nẵng mà còn ở các thị trường lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… Giá đất mà chỉ hôm trước, hôm sau đã tăng hơn 30% thì đó chắc chắn là sốt ảo, không bao giờ có chuyện giá đất tăng thực chất mà nhanh như vậy. Tôi có thể khẳng định những người mua thông thái không bao giờ chấp nhận mức tăng giá đó cả.

Có thể trước đây xảy ra sốt đất ảo là do người mua có tâm lý sợ không mua thì người khác mua hết, tuy nhiên càng ngày người mua càng thông thái và sẽ không bao giờ đầu tư vào những khu vực sốt ảo rõ ràng như vậy.

Có tình trạng “lùa gà” hay không thì phải tuỳ từng trường hợp, từng dự án để xem xét. Tôi nghĩ đó có thể là “chiêu” để bán nhà, bán đất. Không chỉ Đà Nẵng mà ở các thị trường khác, như Hà Nội cũng có tình trạng như thế. Có những dự án thuê cả người dân đến xếp hàng chờ mua, nhưng thực tế đó là xếp hàng ảo…

 

Cách giải quyết hữu hiệu nhất cho vấn đề này phải đến từ bản thân người mua để đầu tư cá nhân hoặc mua để ở. Rất khó để chứng minh các chủ dự án hoặc bên môi giới cố tình đẩy giá ảo, chính quyền cũng rất khó can thiệp vào việc này. Vì vậy, cách tốt nhất là người mua cần phải tỉnh táo để không rơi vào bẫy lợi nhuận.

Nếu trước đây người mua rất thiếu thông tin về những “chiêu trò” thổi giá, “lùa gà” thì bây giờ họ đã được cảnh báo rất nhiều. Họ đủ thông thái để xem xét bài toán đầu tư có hiệu quả hay không, chứ không phải nghe theo lời quảng cáo hay cam kết của chủ dự án, bởi vì ngay cả hợp đồng cam kết thì cũng rất lỏng lẻo. Hơn ai hết, chính người mua sẽ tự cứu mình ra khỏi những chiếc bẫy như thế.

Xin cám ơn bà!

Hải Châu

Nguồn: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212