Chống đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản: Siết vay hay đánh thuế?

VTV.vn - Đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên nhằm kiểm soát giá và ngăn đầu cơ bất động sản đang gây nhiều tranh luận.

Đề xuất hạn chế cho vay với người mua nhà thứ hai trở lên

Đề xuất hạn chế cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở lên đang nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt với những nhà đầu tư ngắn hạn. Đề xuất này là nội dung được nêu trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản được Bộ Xây dựng gửi các bộ, ngành liên quan lấy ý kiến.

Cụ thể, Dự thảo nêu 3 nội dung điều tiết thị trường gồm: Chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp. Với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng áp dụng hạn mức đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.

Cụ thể, đối với người mua nhà thứ 2, dự kiến sẽ chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán. Còn người mua căn nhà thứ 3 thì mức vay không quá 30%. 

Cùng với đề xuất lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai các giao dịch và thúc đẩy phát triển nhà ở giá phù hợp, Bộ Xây dựng cho biết, việc xây dựng Nghị quyết nhằm thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù để kiểm soát, điều tiết và từng bước kéo giảm giá nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Trọng tâm là điều tiết thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, kiểm soát chặt đầu cơ và thao túng giá.

Đề xuất hạn chế cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở lên đang nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt với những nhà đầu tư ngắn hạn. Ảnh minh họa.

Nhiều ý kiến trái chiều

Ghi nhận trên thị trường, hạn mức vay tối đa để mua nhà tuỳ thuộc vào loại sản phẩm bất động sản và quy định của từng ngân hàng. Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang áp dụng chính sách linh hoạt, khi người mua chỉ cần trả trước 10 - 30%. Sau đó, ngân hàng tiến hành giải ngân phần còn lại, tức là người mua có thể vay vốn từ 70 - 90% tổng giá sản phẩm bất động sản.

Lợi lớn như vậy, nên đề xuất hạn chế cho vay đối với người nhà thứ hai trở lên đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo các doanh nghiệp, nếu áp dụng, chính sách này sẽ hạn chế các nhà đầu tư ngắn hạn - những người vốn tận dụng các chương trình cho vay từ ngân hàng để mua bất động sản lướt sóng. Còn ở chiều ngược lại, cũng có ý kiến cho rằng, chính sách hạn chế cho vay có thể làm ảnh hưởng đến nhóm người có nhu cầu mua nhà ở thực hoặc đầu tư dài hạn.

Là nhà đầu tư lâu năm trên thị trường bất động sản, ông Đinh Hoàng Thắng (phường Long Trường, TP Hồ Chí Minh) đang đầu tư căn hộ chung cư để cho thuê, từ đó có thể gia tăng thêm nguồn thu nhập cho gia đình.

Ông cho biết, đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên sẽ góp phần giảm bớt các nhà đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là nhóm đầu cơ. Nếu chính sách này được áp dụng, ông cũng sẽ chủ động cân đối lại các khoản vay dưới 50% giá trị tài sản để phù hợp với danh mục đầu tư của mình.

"Khi có một quyết định đưa ra thì mình cũng phải tính toán và cân nhắc nó sẽ ảnh hưởng với danh mục đầu tư của mình như thế nào. Và rõ ràng quy định này đưa ra thì số người và động cơ sở hữu thêm tài sản thứ hai, thứ ba nó sẽ giảm đi và giảm bớt tình trạng đầu cơ. Về lâu dài, tôi nghĩ cái này sẽ tốt về mặt xã hội", ông Thắng nêu ý kiến.

Đề xuất hạn chế cho vay với người mua nhà thứ hai trở lên nhận nhiều ý kiến trái chiều.

Hiện tại, chị Trần Thị Hồng Hải (phường Tân Phú, TP Hồ Chí Minh) đang tìm kiếm sản phẩm bất động sản phù hợp để tham gia đầu tư trong thời gian tới. Đây là lần đầu tiên chị tham gia vào thị trường. Bên cạnh số tiền tích luỹ, vốn vay cũng khá quan trọng với người trẻ như chị. Khi biết đề xuất siết tín dụng cho vay mua nhà thứ hai, chị băn khoăn vì có thể làm giảm điều kiện tiếp cận sản phẩm đầu tư.

"Theo mình đề xuất này nó cũng giới hạn lại nguồn lực, sự hỗ trợ, cũng như phần nào giới hạn lại với cá nhân mình các dòng sản phẩm có thể tìm kiếm hoặc là phần nào đấy mình sẽ nhát tay hơn trong việc tìm kiếm đầu tư thêm trong giỏ hàng bất động sản", chị Hải chia sẻ.

Một số doanh nghiệp cho biết, thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục. Nguồn cung sản phẩm hiện đang tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, vốn dành cho nhóm nhà đầu tư. Trong khi thị trường vẫn đang thiếu vắng phân khúc nhà ở giá rẻ, phục vụ người có nhu cầu ở thực. Doanh nghiệp cho rằng nếu hạn chế cho vay tín dụng vay mua nhà có thể ảnh hưởng đến thanh khoản trên thị trường.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho biết: "Hiện nay chúng ta thấy rằng trên thị trường bất động sản trên 60 - 70% là người đầu tư, còn người ở thực chỉ có 20 - 30%. Nếu chúng ta áp dụng một cách triệt để quá, tức là hạn chế cho vay căn nhà thứ hai, thứ ba ngày càng siết tín dụng thì rõ ràng thị trường sẽ bị sốc".

Các ý kiến khác cũng cho rằng, đề xuất siết tín dụng đối với người vay mua nhà thứ hai trở đi chưa phân biệt rõ giữa người mua để ở thực và nhóm nhà đầu tư cho thuê dài hạn. Thực tế, có những trường hợp cha mẹ vay vốn mua nhà cho con khi các con chưa đủ điều kiện tài chính. Do đó, nếu áp dụng quy định hạn chế tín dụng này, có thể sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu chính đáng của nhiều gia đình hiện nay.

Giải pháp toàn diện để kiểm soát giá nhà theo hướng bền vững

Dự thảo không cấm người dân sở hữu nhà ở thứ hai, thứ ba. Ở đây dự thảo chỉ điều chỉnh chính sách tín dụng, tức Nhà nước sử dụng công cụ điều tiết dòng vốn nhằm kiểm soát đầu cơ và rủi ro tài chính. Các chuyên gia đánh giá, đây là hướng đi phù hợp với quy định của pháp luật và thông lệ quốc tế.

Đề xuất chính sách tín dụng phân tầng không ảnh hưởng đến quyền lợi người dân mà hướng đến quản lý rủi ro hệ thống. Tuy nhiên, việc làm này cần phải đi đôi với các giải pháp kiểm soát giá nhà toàn diện hơn.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu đã chỉ ra, giá nhà tăng cao trong thời gian qua chủ yếu không phải do đầu tư mà xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung. Nguyên nhân đến từ vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao. Do đó, các chủ đầu tư sẽ tập trung vào dự án cao cấp để tìm kiếm lợi nhuận.

Ví dụ như tại TP Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Avison Young, số lượng dự án chung cư mở bán mới trong quý III đa phần đến từ căn hộ cao cấp và hạng sang, với giá bán trung bình từ 125 triệu - 232 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng từ 5-8% so với quý trước.

Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho rằng, thay vì chọn công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung vào việc giải quyết vấn đề khơi thông nguồn cung nhà ở.

Bà Gianh Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam đề xuất: "Mình nên cải cách những quy trình phê duyệt dự án để đẩy nhanh tiến độ các dự án mới trên thị trường. Những dự án đang bị tắc nghẽn thì giải quyết bằng những cơ chế đặc biệt. Khơi thông được vấn đề về nguồn cung, tạo được nguồn cung đa dạng, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá rẻ. Khi nguồn cung đủ đáp ứng nhu cầu thì thị trường sẽ tự điều tiết về giá".

Với đề xuất của Bộ Xây dựng, các đơn vị nghiên cứu cho rằng, việc can thiệp vào hạn mức tín dụng có thể ảnh hưởng đến tính độc lập của các ngân hàng thương mại. Bởi vì hoạt động cho vay phụ thuộc vào quy trình thẩm định rủi ro và các tiêu chí cho vay của từng ngân hàng dựa trên khả năng thanh toán của khách vay.

Ngoài ra, việc xác định người muốn vay đang sở hữu bao nhiêu tài sản cũng là một thách thức vì cần liên thông hoặc tiếp cận được với hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất. Trong khi dữ liệu này vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và sẽ mất khá nhiều thời gian để áp dụng vào thực tiễn.

Đánh thuế hiệụ quả hơn?

Nêu quan điểm về giải pháp quản lý thị trường bất động sản, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, phương pháp đánh thuế sẽ hiệu quả hơn. Cụ thể, áp thuế thu nhập cá nhân cao hơn vào bất động sản thứ 2, thứ 3, hoặc thuế giao dịch bất động sản theo thời gian nắm giữ là giải pháp khả thi hơn để hạn chế việc bán sang tay, từ đó giảm động lực đầu cơ".

Đồng tình với ý kiến của Avison Young, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đánh giá, dự thảo cần phải tách biệt giữa quản lý thị trường bất động sản và chính sách tín dụng. Bởi ngành ngân hàng đang trong lộ trình bỏ room tín dụng và dư địa cho vay không hạn chế. Do đó, nếu áp dụng hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở đi có thể ảnh hưởng đến việc giải ngân từ phía ngân hàng.

TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đề xuất: "Muốn hạn chế thì tôi cho rằng chúng ta phải dùng thuế suất theo thời gian lưu giữ hồ sơ đó. Ví dụ như người mua tài sản hoặc đấu giá trúng trong 12 tháng, nếu người ta bán thì chúng ta thu thuế 20% giá bán. Ngược lại người trên 36 tháng thì chúng ta thu 10% và trên 60 tháng thì chúng ta thu 2% giống như bây giờ".

Có thể thấy, việc hạn chế đầu cơ là bước đi cần thiết nhưng sử dụng công cụ tín dụng cần phải có lộ trình từng bước rõ ràng. Trước hết, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản để xác định rõ ai là nhà đầu tư, đầu cơ và ai là người mua nhà để ở thực. Từ đó, công cụ tín dụng sẽ phát huy hiệu quả, giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, rõ ràng và công bằng cho tất cả người tham gia.

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất tạo mã số bất động sản và quản lý trên hệ thống thông tin. Đồng thời yêu cầu các tổ chức, cá nhân phải cung cấp thông tin sở hữu nhà ở để tích hợp vào Hệ thống thông tin quốc gia từ năm 2026. Đề xuất này được nêu trong dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo đó, mỗi dự án bất động sản sẽ được gắn tự động một mã số duy nhất, bảo đảm tính định danh và không thay đổi trong suốt vòng đời dữ liệu. Cơ quan chuyên môn cấp tỉnh sẽ khởi tạo mã số này trên địa bàn tại thời điểm dự án được chấp thuận, phê duyệt.

Bộ Xây dựng cho biết quy định mới giúp nâng cao chất lượng dữ liệu được thu thập, từ đó làm minh bạch thông tin, điều tiết thị trường và đáp ứng nhu cầu chính đáng của xã hội.

Nguồn: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm