Spekulace, že Japonsko letos na jaře poprvé za 17 let zvýší úrokové sazby, způsobují, že zahraniční investice do domácích nemovitostí klesly na pětileté minimum.
Politika negativních úrokových sazeb se blíží ke konci
Zahraniční investiční fondy v posledním čtvrtletí roku 2023 rozprodávaly velká realitní aktiva v Japonsku. Singapurská společnost Mapletree Investments prodala komerční budovu v Ósace za 54 miliard jenů prodejci elektroniky Edion. Americká společnost Fortress Investment Group prodala resortní hotel na Okinawě investičnímu fondu v oblasti nemovitostí, který je součástí jejího portfolia, za přibližně 40 miliard jenů.
Podle společnosti CBRE, největší světové investiční a servisní společnosti v oblasti komerčních nemovitostí, klesly nové investice zahraničních společností ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 o 80 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2022. Za prvních devět měsíců roku 2023 se prodej nemovitostí zahraničních investorů meziročně více než zdvojnásobil na 1,05 bilionu jenů (7,1 miliardy dolarů), zatímco jejich nákupy klesly přibližně o 20 % na 830 miliard jenů.
Za celý rok 2023 klesly zahraniční investice do japonských nemovitostí přibližně o 30 % na 1 bilion jenů (6,7 miliardy dolarů), zatímco prodej nemovitostí se zdvojnásobil na přibližně 1,37 bilionu jenů, což znamenalo první celý rok čistých prodejů od roku 2018.
Výprodej nemovitostí je částečně způsoben schopností Bank of Japan (BOJ) upravovat měnovou politiku. Guvernér BOJ Kazuo Ueda nedávno zdůraznil možnost, že BOJ letos na jaře zvýší úrokové sazby. Podle expertů se BOJ blíží k rozhodnutí ukončit svou politiku negativních úrokových sazeb v dubnu 2024. Investoři se obávají, že jakmile úrokové sazby začnou prudce růst, zvýší se náklady na půjčky a sníží se výnosy z investic do nemovitostí.
Prodej budovy
Roli v tomto výprodeji sehrály i pomalé zahraniční trhy s nemovitostmi. Vyšší úrokové sazby a stabilní trend práce z domova stlačily ceny kancelářských prostor v USA a Evropě dolů. Někteří investoři snížili své ztráty předčasným prodejem a vybrali si zisky z aktiv v Japonsku, kde ceny zůstávají ve srovnání s jinými trhy relativně vysoké.
Mezinárodní investoři, kteří kdysi poháněli japonský trh s kancelářskými nemovitostmi, nyní prodávají jako první, protože nájmy klesají kvůli nadměrné nabídce a rostoucím úrokovým sazbám. Analytici předpovídají, že zahraniční investoři budou v prodeji japonských nemovitostí pokračovat i v roce 2024.
Singapurský státní investiční fond GIC zahájil letos v létě proces prodeje většinového podílu v mrakodrapu Shiodome City Centre v Tokiu, ale jak dobře to dopadne, zůstává nejasné. Nominální roční výnos GIC za pět let do března 2023 činil 3,7 %, což je nejnižší hodnota od roku 2016. Vzhledem k poklesu cen kancelářských prostor v USA a Evropě prodal GIC nemovitosti v Japonsku, kde jsou ceny vyšší, aby tyto ztráty vykompenzoval.
Podle Asociace pro cenné papíry nemovitostí (RESPA) jsou kancelářské budovy srdcem japonského trhu s investicemi do nemovitostí a tvoří přibližně 40 % portfolií japonských realitních investičních fondů. Přestože poptávka po jiných typech nemovitostí, jako jsou rezidenční a hotely, zůstává silná, slabý trh s kancelářskými budovami to některým investorům do nemovitostí ztěžuje.
Obzvláště těžce byl zasažen objem transakcí v kancelářských budovách, který klesl o 40 % na 1,08 bilionu jenů, což je nejméně od roku 2012. Podle Nikkei Asia dosáhla míra neobsazenosti kancelářských prostor v Tokiu 11letého maxima, přestože ceny nájmů klesly o 30 % oproti období před čtyřmi lety.
Zahraniční investory lákají japonské nemovitosti převážně kvůli nízkým nákladům na půjčky v rámci ultra uvolněné měnové politiky Bank of Japan. Vyhlídka vyšších úrokových sazeb letos na jaře však vrhá na trh stín. V roce 2019 89 % zahraničních investorů uvedlo, že jsou ohledně japonských nemovitostí optimističtí nebo spíše optimističtí, ale nyní klesl tento počet na 28 %, jak ukazuje průzkum společnosti Mitsubishi UFJ Trust and Banking.
ŠTĚSTÍ
Zdroj
Komentář (0)