Japonské nemovitosti ztrácejí na atraktivitě.

Spekulace, že Japonsko letos na jaře poprvé za 17 let zvýší úrokové sazby, způsobují, že zahraniční investice do domácích nemovitostí klesly na nejnižší úroveň za posledních pět let.

Politika negativních úrokových sazeb brzy skončí.

Zahraniční investiční fondy v Japonsku v posledním čtvrtletí roku 2023 rozprodávají řadu velkých nemovitostí. Singapurská firma Mapletree Investments prodala komerční budovu v Ósace za 54 miliard jenů prodejci elektroniky Edion. Americká investiční firma Fortress prodala hotelový resort na Okinawě jednomu ze svých investičních fondů v oblasti nemovitostí za přibližně 40 miliard jenů…

Podle společnosti CBRE, největší světové investiční a servisní společnosti v oblasti komerčních nemovitostí, klesly nové investice zahraničních společností ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 o 80 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2022. Za prvních devět měsíců roku 2023 se prodej nemovitostí zahraničních investorů ve srovnání se stejným obdobím loňského roku více než zdvojnásobil a dosáhl 1,05 bilionu jenů (7,1 miliardy USD), zatímco jejich nákupy se snížily přibližně o 20 % na 830 miliard jenů.

Za celý rok 2023 se zahraniční investice do japonských nemovitostí snížily přibližně o 30 % na 1 bilion jenů (6,7 miliardy USD), zatímco tržby z nemovitostí se zdvojnásobily na přibližně 1,37 bilionu jenů, což znamenalo první celý rok čistých tržeb od roku 2018.

Zatímco se mnoho nemovitostí prodává za výhodné ceny, řada stavebních projektů v Japonsku je také pozastavena kvůli nedostatku pracovních sil. Foto: NIKKEI ASIA

Výprodej nemovitostí je částečně způsoben možností úprav měnové politiky ze strany Bank of Japan (BOJ). Guvernér BOJ Kazuo Ueda nedávno zdůraznil pravděpodobnost, že BOJ letos na jaře zvýší úrokové sazby. Podle expertů je BOJ blíže k rozhodnutí ukončit svou politiku negativních úrokových sazeb v dubnu 2024. Investoři se obávají, že jakmile úrokové sazby začnou prudce růst, zvýší se náklady na půjčky a sníží se výnosy z investic do nemovitostí.

Prodej budovy.

Stagnující trh s nemovitostmi v zahraničí také sehrál roli ve výše zmíněném výprodeji. Vyšší úrokové sazby a pokračující trend práce z domova stlačily ceny kancelářských prostor v USA a Evropě dolů. Některé země zmírnily ztráty prodejem a včasným výběrem zisku z nemovitostí v Japonsku, kde ceny zůstaly ve srovnání s jinými trhy relativně vysoké.

Ti samí mezinárodní investoři, kteří kdysi poháněli japonský trh s kancelářskými budovami, nyní poprvé prodávají své nemovitosti, protože ceny nájmů klesají kvůli nadměrné nabídce a rostoucím bankovním úrokovým sazbám. Analytici předpovídají, že zahraniční investoři budou v prodeji japonských nemovitostí pokračovat i v roce 2024.

Singapurský fond aktiv GIC mezitím letos v létě zahájil proces prodeje většinového podílu v tokijském mrakodrapu Shiodome, ale jak dobře to dopadne, zůstává nejasné. Nominální roční výnos GIC za pět let končících březnem 2023 činil 3,7 %, což je nejnižší hodnota od roku 2016. Vzhledem k tomu, že ceny kancelářských budov v USA a Evropě prudce klesly, GIC prodal nemovitosti v Japonsku, kde jsou ceny vyšší, aby tyto ztráty vykompenzoval.

Podle Asociace pro cenné papíry nemovitostí (RESPA) jsou kancelářské budovy ústředním bodem japonského trhu s investicemi do nemovitostí a tvoří přibližně 40 % portfolií japonských realitních investičních fondů. Zatímco poptávka po jiných typech nemovitostí, jako jsou rezidenční a hotelové nemovitosti, zůstává silná, slabý trh s kancelářskými budovami způsobuje některým investorům do nemovitostí potíže.

Obzvláště těžce byly zasaženy objemy transakcí s kancelářskými budovami, které klesly o 40 % na 1,08 bilionu jenů, což je nejnižší úroveň od roku 2012. Podle Nikkei Asia dosáhla míra neobsazenosti kancelářských prostor v Tokiu nejvyšší úrovně za 11 let, a to i přesto, že ceny nájmů klesly o 30 % ve srovnání s obdobím před čtyřmi lety.

Zahraniční investory lákají japonské nemovitosti převážně kvůli nízkým nákladům na půjčky, které vyplývají z extrémně uvolněné měnové politiky Bank of Japan. Vyhlídka vyšších úrokových sazeb letos na jaře však vrhá na trh stín. Podle průzkumu společnosti Mitsubishi UFJ Trust and Banking, zatímco 89 % zahraničních investorů uvedlo, že v roce 2019 byli ohledně japonských nemovitostí optimističtí nebo spíše optimističtí, toto číslo nyní kleslo na 28 %.

HANH CHI

Zdroj