Nemovitosti a příležitosti z krypto aktiv

Mezi odvětvími s potenciálem pro uplatnění kryptoaktiv jsou nemovitosti považovány za přední oblast kvůli charakteristikám aktiv s vysokou hodnotou, obtížnou dělitelností a omezenou likviditou.

Implementace tokenizace nemovitostí bude úspěšná pouze tehdy, bude-li úzce integrována s právním systémem a veřejnými databázemi. Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

Vláda právě vydala usnesení č. 05/2025/NQ-CP o pilotním zavedení trhu s kryptoaktivy ve Vietnamu s pětiletým plánem. Toto je považováno za jeden z prvních kroků k dosažení cíle rozvoje digitálních financí a vytvoření nového kanálu mobilizace kapitálu pro ekonomiku . Očekává se, že sektor nemovitostí – který má velkou poptávku po kapitálu a nízkou likviditu – bude jedním z odvětví, která z této politiky nejvíce a nejdříve profitují. Spolu s příležitostmi však přicházejí i značné výzvy, pokud jde o právo, technologie, řízení rizik a vlastnictví nemovitostí. Odborníci se domnívají, že trh s kryptoaktivy se může udržitelně rozvíjet pouze za předpokladu úzké koordinace mezi právním rámcem, technologickou kapacitou, datovou infrastrukturou a proaktivními monitorovacími mechanismy.

Vysoký kódovací potenciál

Podle usnesení 05 musí být kryptoaktiva v pilotní fázi propojena s podkladovými aktivy, která jsou reálnými aktivy – s výjimkou cenných papírů nebo fiat peněz. Předměty nabízené k prodeji jsou omezeny na zahraniční investory a obchodní aktivity budou probíhat na platformách poskytovaných domácími organizacemi, na základě licence a pod správou Ministerstva financí . Mezi odvětvími, která mohou kryptoaktiva uplatnit, jsou nemovitosti považovány za přední oblast kvůli charakteristikám aktiv s vysokou hodnotou, obtížnou dělitelností a omezenou likviditou.

Dr. Pham Nguyen Anh Huy - docent financí na RMIT University Vietnam poznamenal, že usnesení 05 umožňuje pilotní projekt nového mechanismu, jehož prostřednictvím lze nemovitosti reprezentovat a obchodovat ve formě kryptoaktiv. Jedním z největších dopadů kryptoaktiv je schopnost fragmentovat vlastnictví, což umožňuje rozdělení nemovitostí do mnoha tokenových jednotek, které lze prodat mnoha různým investorům. Tento mechanismus pomáhá zvýšit likviditu trhu a rozšiřuje přístup k individuálním investorům a mezinárodním kapitálovým tokům.

„Místo toho, aby mohly realitní firmy jen vydávat dluhopisy nebo si půjčovat od bank, mohou využít tokeny k získávání kapitálu pro každý konkrétní projekt, spolu s výhodami, jako je podíl na zisku, příjmy z pronájmu nebo práva na zpětný odkup,“ analyzoval pan Huy.

Emitenti tokenů jsou povinni zveřejnit prospekt, uchovávat data po dobu nejméně 10 let a dodržovat předpisy proti praní špinavých peněz a financování terorismu. Očekává se, že tyto podmínky zlepší standardy správy a řízení, transparentnost informací a sníží rizika pro investory.

Stejný názor sdílí i Dr. Nguyen Dinh Cung – bývalý ředitel Ústředního institutu pro ekonomické řízení – a uvedl, že kryptoaktiva jsou důležitým krokem v digitální transformaci ekonomiky, zejména pro trh s nemovitostmi, který má velký potenciál, ale chybí mu moderní mechanismus mobilizace kapitálu. Je však nutné pečlivě pilotovat a flexibilně upravovat politiky, aby se zvládla vznikající rizika.

Pan Cung proto zdůraznil, že role státu je v pilotní fázi velmi důležitá, a to nejen v právním ohledu, ale i v oblasti inspekce a dohledu. Podle něj je nutné zvážit zřízení specializovaného výboru pro dohled nad kryptoaktivy za účasti Ministerstva financí, Státní banky, Ministerstva spravedlnosti a zástupců mezinárodních organizací.

Úspěch trhu s kryptoaktivy však nezávisí pouze na právním mechanismu, ale vyžaduje také solidní technologický základ. Podle pana Le Xuan Sanga - generálního ředitele společnosti Fintech Company, může být tokenizace nemovitostí efektivní pouze tehdy, je-li technologie dostatečně silná - od blockchainové platformy, přes úschovu, šifrování dat až po uživatelské rozhraní. Investoři se cítí bezpečně pouze tehdy, když existuje systém, který zajišťuje práva a kontroluje rizika.

Tento expert také poznamenal, že výběr typu blockchainu (veřejný, soukromý nebo hybridní) je rozhodujícím faktorem pro cenu, rychlost a škálovatelnost systému. Zároveň si firmy musí vytvořit technické záložní scénáře, aby zajistily bezpečnost v případě útoku na systém nebo provozních chyb.

Právní standardizace a vlastnictví nemovitostí

Přestože jsou příležitosti jasné, odborníci jsou opatrní ohledně právních rizik – zejména pokud jde o spojení mezi tokeny a právy k nemovitostem. Podle Dr. Phama Nguyen Anha Huye, pokud tokeny nebudou úzce spjaty s právy k nemovitostem, pravděpodobně vzniknou spory, když podniky zkrachují nebo dojde k prodeji aktiv.

Z právního hlediska právník Nguyen Thuy Hang - expert v oblasti fintechu, uvedl, že pokud zákon neuznává tokeny jako druh důkazu vlastnictví nebo neexistuje mechanismus pro převod na tradiční vlastnictví, investoři mohou v případě sporu přijít o vše.

Zároveň právník navrhl brzké zvážení novely zákona o nemovitostech, zákona o podnikání s nemovitostmi a zákona o informačních technologiích. Zároveň v pilotní fázi vybudovat mechanismus právní konverze, který by umožnil převod tokenů na červené knihy nebo certifikáty při splnění právních a technických podmínek.

Odborníci citují mezinárodní zkušenosti, které ukazují, že implementace tokenizace nemovitostí je úspěšná pouze tehdy, je-li úzce integrována s právním systémem a veřejnými databázemi. Například společnost RealT (USA), kde se aktiva šifrují a obchodují online, umožňuje globální obchodování s nemovitostmi již od 50 USD s dobou zpracování kratší než 30 minut.

Nejdůležitějším faktorem je však propojení mezi tokenem a systémem registrace pozemků, které zajišťuje, že neexistují „dva vlastníci“. Země jako Singapur a USA navíc vyžadují standardizované finanční výkaznictví, nezávislé oceňování a procesy vydávání tokenů.

Ve Vietnamu je podle expertů nezbytné vybudovat specializovaný ekosystém úschovy aktiv, dohlíženou obchodní plochu, regulaci rizikového pojištění a kompenzační fond na ochranu investorů. Upřednostňování projektů s jasným cash flow v raných fázích – jako jsou například pronájmy nemovitostí – pomůže trhu fungovat bezpečněji před expanzí.

Zrození Rezoluce 05 nejen otevírá nové dveře pro vietnamský trh s nemovitostmi, ale také testuje schopnost řídit, aplikovat technologie a zdokonalovat právní rámec. Přestože kryptoaktiva přinášejí velké příležitosti, jejich implementace musí být extrémně opatrná, kontrolovaná a upřednostňovat ochranu investorů.

Odborníci proto v pilotní fázi doporučují upřednostňovat projekty s jasným právním základem, transparentním cash flow, uplatňováním vysokých bezpečnostních standardů a nepropagováním mezi drobnými investory. To je nezbytný krok k přípravě pevného základu pro budoucnost trhu s kryptoaktivy obecně a digitálními nemovitostmi ve Vietnamu zejména.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm