Oceňování pozemků – souvislost, kterou je třeba objasnit při novelizaci pozemkového zákona z roku 2024

Po více než roce implementace odhalil pozemkový zákon z roku 2024 mnoho nedostatků, mezi nimiž jsou problémy s oceňováním pozemků – „páteřním“ faktorem, který určuje účinnost mnoha politik týkajících se navracení pozemků, kompenzací, přesídlení a dražby práv k užívání pozemků. Aby byla tato politika zavedena do praxe stabilním způsobem a byla zajištěna spravedlnost, je naléhavě nutné novelizovat a doplnit pozemkový zákon směrem k zdokonalení mechanismu oceňování pozemků.

S oceňováním pozemků stále souvisí mnoho „úzkých hrdel“. Ilustrační foto: Quoc Dung/VNA

Mnoho „úzkých hrdel“

Očekává se, že zákon o pozemkech z roku 2024 překoná omezení zákona o pozemkech z roku 2013, zejména pokud jde o stanovení cen pozemků blízkých tržním cenám, vytvoření spravedlnosti pro osoby, jejichž pozemky jsou odebrány, a odstranění překážek pro investiční projekty. Jeho provádění však ukazuje, že stále existuje mnoho „úzkých míst“ souvisejících s oceňováním pozemků, která je třeba brzy vyřešit.

Podle odborníků byl ceník pozemků po dlouhou dobu nižší než trh, což způsobovalo zkreslení v odměňování za vyklizení pozemků. Pozemkovým zákonem z roku 2024 byl rámec pro ceny pozemků oficiálně zrušen a ceník pozemků se stanovuje každoročně, což doufejme pomůže k včasným a realističtějším úpravám.

V některých lokalitách jsou však ceny pozemků stále stanoveny na mnohem nižší úrovni, než je skutečná cena pozemků na trhu, což vede k velkému rozdílu mezi kompenzační cenou a „počáteční“ cenou projektových pozemků. To vedlo ke stížnostem, reakcím lidí a podniky musí při účasti na projektu pečlivě zvážit své finanční zdroje.

Hanojské ministerstvo zemědělství a životního prostředí oznámilo, že podle článku 159 pozemkového zákona z roku 2024 musí být vyvolávací cena pro dražbu práv k užívání pozemků s investovanou technickou infrastrukturou stanovena podle ceníku pozemků. Ceník pozemků je však na mnoha místech nižší než tržní cena a nestačí k pokrytí investičních nákladů, vyčištění lokality a vytvoření nových pozemkových fondů.

Teoreticky je specifická cena pozemku cena stanovená příslušným orgánem v době přidělení pozemku nebo transakce, která je blíže trhu než obecný ceník. V praxi je však stanovení specifické ceny pozemku velmi obtížné. Stanovení specifické ceny pozemku vyžaduje zohlednění mnoha faktorů (lokalita, legalita, infrastruktura, rozvojový potenciál), ale v současné době není podrobný mechanismus a metoda oceňování jasná a stále do značné míry závisí na zkušenostech odhadce.

Ani doba pro stanovení konkrétních cen nebyla dohodnuta (například když se státní orgán rozhodne přidělit nebo pronajmout pozemek, bude to stanoveno - ale v současné době ceny pozemků ve srovnání s předchozí tržní cenou značně kolísají). Nemluvě o tom, že stanovování konkrétních cen mezi obcemi a úřady se stále překrývá, což snadno způsobuje spory a stížnosti mezi lidmi a státními orgány...

To je také jeden z důvodů, proč mnoho obcí stále váhá s široce uplatňovanými konkrétními cenami pozemků, nebo jsou při jejich podávání snadno zpochybňovány a reagovány na ně. Kromě toho se stále pomalu dokončují řídící dokumenty pro implementaci pozemkového zákona z roku 2024, což způsobuje, že obce v uplatňování oceňování pozemků „zastavují“.

Tyto praktické problémy vytvářejí „úzká hrdla“, která brání pozemkovému zákonu z roku 2024 v plném prokázání jeho nadřazenosti, jak se očekávalo. Místopředseda vlády Tran Hong Ha nedávno předsedal schůzi, na které si vyslechl zprávu o obdržení stanovisek členů vlády k návrhu zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků pozemkového zákona z roku 2024 (návrh zákona), a požádal vedoucí představitele ministerstev, odvětví, sdružení..., aby se zaměřili na analýzu a diskusi o naléhavých obsahových otázkách, které je třeba v pozemkovém zákoně z roku 2024 změnit a které způsobují potíže a brání socioekonomickému rozvoji; řešení nedostatků při uplatňování ceníku pozemků pro přístup na trh...

Uvolněte stres

Nevyhnutelnou realitou je, že ceny pozemků v mnoha lokalitách kolísají s vzestupným trendem, zejména v rozšiřujících se městských oblastech. Pokud projekt trvá mnoho let a je cena pozemku stanovena jednorázově podle ceníku nebo počáteční konkrétní ceny, může investor utrpět ztráty, pokud cena pozemku během fáze realizace prudce vzroste. Nemluvě o tom, že pokud lidé, jejichž pozemek je zpětně získán, musí akceptovat cenu nižší, než je pozemková výhoda, kterou podnik získá při dalším prodeji, snadno to vede k pocitu „nevýhody“.

Naopak, pokud je povoleno upravovat ceny pozemků podle mezilehlé „tržní ceny“ během období realizace projektu, je také snadné způsobit „cenovou inflaci“ a využít tak tajné dohody k nafukování cen pozemků za účelem zisku. Mnoho podniků a odborníků proto uvažuji o tom, že současný způsob oceňování pozemků stále nese potenciální rizika a ve skutečnosti nezajišťuje spravedlnost.

Pan Ngo Gia Cuong - ředitel společnosti Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) poznamenal, že při sestavování ceníku pozemků, určování ceny pozemků využívaných pro výrobní účely nebo komerčně-servisních pozemků, je téměř nemožné aplikovat předepsané metody oceňování, ale je nutné interpolovat podle procentuálního podílu v porovnání s cenou pozemků určených k bydlení.

Rozhodnutí o vydání ceníků pozemků v mnoha lokalitách stále používají tuto metodu výpočtu, což ukazuje, že Rada pro oceňování ceníků pozemků nemůže dodržovat ustanovení zákona o pozemkech, která vyžadují, aby ceny pozemků v ceníku pozemků byly stanoveny podle metod oceňování pozemků (žádná metoda neumožňuje interpolaci). To znamená, že ačkoli zákon o pozemkech z roku 2024 rámec pro ceny pozemků odstranil, sestavení ceníku pozemků podle tržních principů pro období roku 2026 stále hrozí opakováním tohoto omezení.

Podle pana Cuonga pomůže stanovení samostatných a doplňkových zásad oceňování pozemků při vytváření cenových tabulek, odlišných od tržních zásad používaných pro stanovení cen konkrétních pozemků, aby byla politika v souladu s teorií a zároveň nevytvářela politické výkyvy. Regulace doplňkových zásad oceňování pozemků při vytváření cenových tabulek také vytváří jasný právní základ pro to, aby obce měly dostatečnou pravomoc a iniciativu při vytváření cenových tabulek pozemků, což je v souladu se stabilizací rozpočtových příjmů, ale nevytváří výkyvy pro subjekty, které jsou předmětem úprav.

Konstrukce cen pozemků v tabulce cen pozemků nezávisle na tržních cenách vytvoří stabilitu pro subjekty úpravy (výrobní náklady ekonomických složek). Zároveň ceny pozemků použité jako základ pro výpočet finančních závazků nebudou ovlivněny složitými, cyklickými a nepředvídatelnými výkyvy vietnamského trhu s nemovitostmi, analyzoval pan Cuong.

Docent Dr. Nguyen Thuong Lang, docent na Národní ekonomické univerzitě, poznamenal, že prvním důležitým krokem, který je třeba zvážit, je úprava primární ceny pozemku, což je cena, kterou stát stanoví při prvním přidělování pozemku. Cenu nelze stanovit výhradně podle tržních cen. Primární cena musí mít preferenční charakter a vytvářet pobídky pro podniky k investicím a rozvoji, spíše než aby byla stanovena na vysoké úrovni za účelem maximalizace rozpočtových příjmů.

„Pokud se ceny primárních pozemků zvýší příliš vysoko, nejenže to zvýší vstupní náklady pro podniky, ale také to povede k tomu, že ceny pozemků na celém trhu budou „nafouknuté“, což způsobí, že se tlak rozšíří na celou ekonomiku,“ doporučil pan Lang.

Tento expert dále navrhl, aby regulace cen pozemků byla založena na rámcovém systému referenčních cen, diferencovaném podle regionu a rozvojových cílů. Například v městských oblastech nebo oblastech s vysokým ziskovým potenciálem lze ceny stanovit na relativně vysoké úrovni; zatímco v oblastech, které potřebují podpořit investice nebo mají nižší ziskový potenciál, by ceny měly být stanoveny na nižší, rozumnější úrovni. Vše musí být v rámci územního plánu s vizí alespoň 3–5 let, aby byla zajištěna stabilita.

Kromě toho musí stát proaktivně využívat mnoho nástrojů regulace cen, aby zajistil transparentnost, spravedlnost a efektivitu. Dražba pozemků musí být řádně kontrolována, aby se zabránilo přílišnému zvyšování cen a narušování trhu. Regulační nástroje musí zajistit soulad zájmů mezi státem, podniky a občany. Nejen pomocí administrativních opatření, jako je plánování, stanovování cen, limity využívání půdy..., ale je třeba rozšířit i na ekonomické nástroje, jako jsou daně, úrokové sazby, investiční pobídky a další fiskální podpůrné politiky.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm