Neočekávaný zisk z prodeje pozemků, ale neradujte se příliš brzy.

Poplatky za užívání pozemků vybrané v první polovině letošního roku prudce vzrostly a dosáhly více než 243 000 miliard VND, což je 2,6krát více než ve stejném období loňského roku. Mnoho odborníků a podniků se však domnívá, že je na oslavy příliš brzy, protože se jedná o jednorázovou platbu s mnoha potenciálními riziky.

Některé firmy tvrdí, že rostoucí poplatky za užívání pozemků ztíží kontrolu cen bydlení.

Prudký nárůst příjmů z pozemků v první polovině letošního roku také ztížil podnikům přístup k půdě. I podniky s projekty, které byly po desetiletí pozastaveny, nyní, když byly odstraněny právní překážky, mají potíže s realizací svých projektů, protože poplatky za užívání pozemků a pozemkové daně se desetinásobně zvýšily.

Co způsobilo prudký nárůst poplatků za užívání pozemků?

Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí , uvedl, že nárůst příjmů z poplatků za užívání pozemků v první polovině letošního roku byl způsoben úpravou cen pozemků směrem nahoru. Když se ceny pozemků zvýší blíže k tržní hodnotě, příjmy z užívání pozemků přirozeně rostou. Zejména Ho Či Minovo Město, lokalita s nejvyšší úpravou cen pozemků, má ceny pozemků odpovídající 70 % tržní hodnoty.

„Vietnam se dlouhodobě řadí mezi přední světové země, pokud jde o příjmy z pozemků. I když byly ceny pozemků nízké, jako v předchozích letech, činily příjmy z pozemků v naší zemi přibližně 3 % HDP, což je srovnatelné s rozvinutými zeměmi, jako jsou USA a Spojené království, a vyšší než v Japonsku a Jižní Koreji,“ uvedl dále pan Vo.

Podle pana Do Thien Anh Tuana, lektora na Fulbrightově škole veřejné politiky a managementu, přispívá ke zvyšování příjmů z pozemků i skutečnost, že řada lokalit urychluje organizaci pozemkových aukcí, zejména v oblastech s vysokou ekonomickou hodnotou, jako jsou městské pásy, průmyslové zóny nebo oblasti s nově dokončenou infrastrukturou.

Kromě toho se začaly projevovat výsledky oživení trhu s nemovitostmi od konce roku 2024 do roku 2025 a série opatření ke zmírnění tržních podmínek.

„Urychlení schvalování projektů, dokončení plánování a zlepšení transparentnosti v procesu přeměny pozemků usnadnily transakce, a tím generovaly značné příjmy do rozpočtu z poplatků za užívání pozemků,“ dodal pan Tuan.

Podle pana Nguyen Quoc Hiepa, předsedy představenstva společnosti GP Invest, však státní orgány správy, ačkoliv se rozpočtové příjmy díky zvýšeným poplatkům za užívání pozemků prudce zvýšily, musí zvážit, jaký dopad má náhlé zvýšení poplatků za užívání pozemků v první polovině letošního roku na investice, výrobu a podnikání.

„Příjmy z poplatků za užívání pozemků v první polovině letošního roku prudce vzrostly, protože mnoho projektů, které byly dlouhodobě rozpracovány, muselo na začátku letošního roku pokračovat podle nového ceníku pozemků. V Hanoji byly některé projekty pozastaveny na celá desetiletí a nemohly být realizovány až do začátku letošního roku, kdy se firmám konečně podařilo odstranit překážky a pokračovat ve svých projektech,“ uvedl pan Hiep.

Zástupci několika dalších podniků také argumentovali, že prudký nárůst poplatků za užívání pozemků v první polovině letošního roku není dobrým znamením pro investiční a podnikatelské prostředí, zejména pro investice do nemovitostí.

Dražba pozemků přispívá ke zvýšení příjmů z poplatků za užívání pozemků v první polovině roku 2025 - Foto: B. NGOC

Poplatky za užívání pozemků zvyšují ceny domů.

Kromě pozitivního dopadu zvýšených rozpočtových příjmů s sebou vysoké ceny pozemků podle pana Nguyen Quoc Hiepa snášejí i mnoho negativních důsledků. Patří mezi ně rostoucí ceny domů, protože do ceny jsou započítány všechny vstupní náklady a žádný developer nechce utrpět ztráty. Realita však také ukazuje, že pouhé zvýšení cen domů nezaručuje prodej.

„Ceny bytů se už teď pohybují na 70–80 milionech VND/ ^m² , což je už samo o sobě nehorázné. Pokud se zvýší na více než 100 milionů VND/ ^m² , kdo si je koupí? Ceny bydlení převyšují možnosti zaměstnanců.“

„I ti, kteří mají peníze na nákup domů za účelem investice, spekulace a jsou ochotni nakupovat za vysoké ceny v naději na růst cen, přestanou investovat, až se trh zpomalí,“ vyjádřil své obavy pan Hiep.

Mezitím pan NQK, developer z Hanoje, uvedl, že mnoho developerů v současné době přehodnocuje své plány, protože ceny domů již velmi vzrostly a poptávka na trhu postupně klesá. V určitém okamžiku poptávka na trhu ustane a trh se zastaví. I po zaplacení poplatků za užívání pozemků nebudou developeři moci dále investovat do projektů, protože nebudou moci prodávat své produkty.

Podle pana NQK plánuje Ministerstvo zemědělství a životního prostředí také novelizovat zákon o půdě z roku 2024, aby se vrátil k tabulce cen půdy a koeficientu využití půdy, jak je uvedeno v zákoně o půdě z roku 2014. Rámec cen půdy tedy zůstane po dobu 5 let nezměněn a bude upraven o koeficient využití půdy.

Proto jsou zapotřebí specifičtější předpisy týkající se koeficientů využití půdy. I když toto určení delegujeme na provincie, jsou nezbytné předpisy pro stanovení těchto koeficientů, aby se zabránilo libovolným výpočtům. Investoři také potřebují znát ceny pozemků svých projektů, aby mohli připravit odhady a vypočítat výstupy, dodal pan NQK.

Mnoho podniků dále vyjádřilo obavy, že podle zákona o pozemkech nabude ceník pozemků účinnosti od 1. ledna 2026, ale mnoho obcí dosud nevypracovalo nový ceník pozemků a stále používá ten stávající. Proto je třeba provést výpočty, aby bylo zajištěno včasné vydání nového ceníku pozemků na začátku roku 2026.

Podle zástupců několika podniků jsou ceny pozemků u většiny projektů hlavním problémem. „Pokud se lokality řídí vyhláškou č. 71, proces oceňování pozemků u projektů čelí mnoha překážkám a vyžaduje 1–2 roky na dokončení ocenění jednoho projektu. Proto je první otázkou, které je třeba při novelizaci pozemkového zákona věnovat pozornost, revize metody oceňování pozemků,“ uvedl jeden majitel firmy.

Zdroj: Ministerstvo financí, data: LE THANH - Grafika: TUAN ANH

* Pan Do Thien Anh Tuan (Přednášející na Fulbrightově škole veřejné politiky a managementu):

Růst cen půdy by mohl utlumit produkci.

Snaha o výběr poplatků za užívání pozemků může donutit obce k prodeji pozemků za peníze, což může vést ke zvyšování cen pozemků prostřednictvím dražeb, narušování trhu, zvyšování investičních nákladů a brzdění výroby.

To by mohlo potlačit konkurenceschopnost ekonomiky a snížit atraktivitu investic do odvětví výroby a služeb s vysokou přidanou hodnotou.

Příjmy z půdy musí být udržitelnější.

Z pohledu pozemkového experta se pan Dang Hung Vo domnívá, že ceny pozemků by se měly blížit tržní hodnotě, ale stát musí mít odpovídající finanční politiku týkající se pozemků. Zejména pozemková politika musí kontrolovat ceny bydlení, jak to dělá mnoho zemí.

„Jiné země to řeší tak, že investoři musí předem zaplatit pouze 30 % poplatku za užívání pozemku, místo aby platili celou částku předem, jako to děláme my. Stát daň vypočítá až po uvedení zařízení do provozu. To znamená, že zbývajících 70 % se vybere jako daň ze zvýšené hodnoty pozemku, jakmile je zařízení v provozu,“ řekl pan Vo.

Pan Do Thien Anh Tuan mezitím argumentoval, že je zapotřebí komplexní reforma politiky v oblasti příjmů z pozemků a nemovitostí, a to nejen k vytvoření udržitelného systému příjmů pro rozpočet, ale také k racionální regulaci příjmů, zajištění sociální rovnosti a rozvoji zdravého trhu s nemovitostmi.

Podle pana Tuana je nutné postupně eliminovat tzv. „poplatky“ a nahradit je systémem daně z nemovitostí. Konkrétně by daň z nemovitostí měla být navržena podle progresivní stupnice, což znamená, že čím více nemovitostí člověk vlastní, nebo čím vyšší je hodnota jeho majetku, tím vyšší je sazba daně.

Cílem není jen zvýšení příjmů, ale především regulace dodatečných příjmů z půdy – formy pasivního příjmu, která v současnosti není zdaněna proporcionálně jako příjmy z práce nebo výrobní a podnikatelské činnosti.

„Hlavní funkcí daně z nemovitostí je přerozdělení, tedy odebrání části výhod od skupiny, která vlastní mnoho nemovitostí, a jejich přerozdělení. Daň zde není zaměřena na snižování cen domů, ale na vytváření zdrojů na podporu zranitelných skupin v přístupu k bydlení, rozvoji sociálního bydlení, renovací chudých městských oblastí nebo investicích do veřejné infrastruktury sloužící většině.“

„Spolu s daní z nemovitostí bychom měli také rozhodně uplatňovat progresivní daň z příjmu z převodů nemovitostí, abychom regulovali příjmy a omezili spekulativní chování,“ dále analyzoval pan Tuan.

Zpět k tématu

LE THANH - BAO NGOC

Zdroj: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm