Může zákaz dělení a prodeje pozemků ovládnout trh s nemovitostmi?

Odborníci tvrdí, že v krátkodobém horizontu zákaz dělení a prodeje pozemků způsobí nedostatek nabídky na trhu, ale dlouhodobě jej stabilizuje.

Podle nového návrhu zákona schváleného Národním shromážděním nabudou účinnosti 3 zákony týkající se trhu s nemovitostmi: pozemkový zákon, bytový zákon a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023, a to od 1. srpna 2024. Toto datum je o 5 měsíců dříve než dříve stanovený termín 1. ledna 2025. Očekává se, že se to stane „podpůrným“ faktorem pro brzkou stabilizaci a rozvoj trhu s nemovitostmi.

Zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 proto zakazuje dělení a prodej pozemků v obvodech, okresech a městech zvláštní třídy, třídy I, II a III. Nové nařízení tak neumožní dělení a prodej pozemků v celkem 105 městech a obcích v celé zemi, což je o 81 měst a obcí více než stávající nařízení. Toto nařízení se vztahuje pouze na realitní projekty, nikoli na pozemky jednotlivců nebo domácností, které je třeba rozdělit na parcely za účelem darování, dědění nebo převodu na jiné osoby.

Zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 zakazuje dělení a prodej pozemků v obvodech, okresech a městech zvláštní třídy městských oblastí I., II. a III. typu. Foto: Le Toan

Aby se uskutečnil zákon o pozemkech z roku 2024, vydal Lidový výbor Ho Či Minova Města k 31. říjnu rozhodnutí o rozdělení pozemků (rozhodnutí 100), které umožňuje domácnostem a jednotlivcům splňujícím podmínky pozemky rozdělit. Kromě toho za účelem realizace zákona o obchodování s nemovitostmi vydal Lidový výbor Ho Či Minova Města rozhodnutí č. 83, které zakazuje dělení a prodej pozemků realitním projektům, u kterých byly dokončeny investice do infrastruktury.

Lidový výbor Ho Či Minova Města se proto rozhodl „zakázat dělení a prodej pozemků v celé oblasti, včetně 5 předměstských čtvrtí, s výjimkou pozemků vyhrazených pro přesídlení; u bytových projektů musí investoři dokončit výstavbu, než budou moci provést převod.“

K této otázce se objevilo mnoho názorů, protože se domnívají, že takováto nařízení jsou v rozporu se zákonem o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 a zdůrazňují, že nařízení zakazující dělení a prodej pozemků může přinést dlouhodobé výhody, ale v současné době se nezdá být vhodné, když trh právě prošel obtížným obdobím, lidé mají menší zájem o pozemky, takže tento trh stagnuje.

Někteří odborníci však souhlasí a tvrdí, že nařízení Lidového výboru Ho Či Minova města zakazující výše uvedené dělení a prodej pozemků je vhodné a plně v jeho pravomoci podle ustanovení zákona o obchodování s nemovitostmi z roku 2023.

Advokát Tran Xuan Tien, vedoucí advokátní kanceláře Dong Doi, se podělil o svůj názor na tuto problematiku a uvedl, že v poslední době dochází na mnoha místech k rozsáhlému dělení a rozdělování pozemků, což vede k inflaci cen, hromadění půdy a opouštění půdy. Mnoho lokalit tuto činnost zakázalo, když si všimly neobvyklého vývoje.

Právník Tien proto uvedl, že zákaz dělení a prodeje pozemků v Ho Či Minově Městě může zpočátku způsobit nedostatek pozemků, ale z dlouhodobého hlediska nová regulace pomůže vyřešit mnoho problémů souvisejících s bezohledným dělením a oddělováním pozemků, zmírní situaci lidí, kteří nelegálně staví, a sníží právní rizika při obchodování s tímto typem pozemků.

V rozhovoru pro noviny Cong Thuong uvedl pan Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí , že rozhodnutí Ho Či Minova Města zakázat dělení a prodej pozemků v celém městě, s výjimkou projektů přesídlení využívajících pozemky, je správné a v souladu se zlepšením kvality urbanizace a snížením hromadění volných peněz lidí na pozemcích bez bydlení.

Podle odborníků je poptávka po pozemcích vždy velmi vysoká, ale na trhu chybí nabídka z oficiálních projektů. Navíc mnoho spekulantů využilo příležitosti k soutěžení o nafukování cen, čímž zvýšili ceny nemovitostí a způsobili chaos na trhu. Zároveň shromažďují pozemky, rozdělují je na parcely a dokonce je pojmenovávají stejně jako oficiální projekty, aby přilákali kupující a prodávající.

„Proto je zpřísnění dělení a prodeje pozemků nezbytné k omezení spekulací, protože pozemek musí být před zahájením prodeje zastavěn, takže celková hodnota produktu roste. Z dlouhodobého hlediska zpřísnění dělení a prodeje pozemků pomůže trhu rozvíjet se transparentním a udržitelným směrem, zabrání spekulacím a omezí plýtvání půdou,“ uvedl pan Vo.

S výše uvedeným názorem souhlasí i pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, který uvedl, že nová regulace pomůže eliminovat investory, kteří žádají pouze o pozemky pro projekty a poté je rozdělují na parcely k prodeji, což zemi nepřináší ekonomickou efektivitu.

„Nový zákon přísně reguluje dělení a prodej pozemků pro investory, ale činnosti dělení pozemků za účelem nafukování cen na základě infrastruktury stále vyžadují přísnější regulace hospodaření. Proto musí být implementace zákona o pozemkech z roku 2024 a zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 jasnější a podrobnější, aby se zabránilo situaci virtuální inflace cen pozemků,“ poznamenal pan Dinh.

Zdroj: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html