Bude zákaz dělení a prodeje pozemků účinně kontrolovat trh s nemovitostmi?

Odborníci se domnívají, že zákaz dělení pozemků a prodeje parcel krátkodobě způsobí nedostatek nabídky na trhu, ale dlouhodobě jej stabilizuje.

Podle nového návrhu zákona schváleného Národním shromážděním nabudou účinnosti tři zákony týkající se trhu s nemovitostmi – zákon o pozemkech, zákon o bydlení a zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 – od 1. srpna 2024. To je o pět měsíců dříve než dříve stanovené datum 1. ledna 2025. Očekává se, že to bude působit jako „podnět“ k rychlejší stabilizaci a rozvoji trhu s nemovitostmi.

Zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 proto zakazuje dělení a prodej pozemků v obvodech, okresech a městech zvláštních městských oblastí typu I, II a III. Nové nařízení tak zakáže dělení a prodej pozemků celkem v 105 městech a obcích v celé zemi, což je o 81 měst a obcí více než stávající nařízení. Toto nařízení se vztahuje pouze na realitní projekty a nevztahuje se na pozemky vlastněné jednotlivci nebo domácnostmi, které si přejí dělit své pozemky za účelem darování, dědictví nebo převodu na jiné osoby.

Zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 zakazuje dělení a prodej pozemků nacházejících se v obvodech, okresech a městech zvláštních městských oblastí typu I, II a III. Foto: Le Toan

Za účelem provedení pozemkového zákona z roku 2024 vydal Lidový výbor Ho Či Minova města od 31. října rozhodnutí o rozdělení pozemků (rozhodnutí 100), které umožňuje domácnostem a jednotlivcům s pozemky splňujícími podmínky jejich rozdělení. Kromě toho za účelem provedení zákona o obchodování s nemovitostmi Lidový výbor Ho Či Minova města nedávno vydal také rozhodnutí č. 83, které zakazuje rozdělení a prodej pozemků v rámci realitních projektů, u kterých již byly dokončeny investice do infrastruktury.

V souladu s tím se Lidový výbor Ho Či Minova města rozhodl „zakázat dělení a prodej pozemků v celém městě, včetně pěti příměstských čtvrtí, s výjimkou pozemků určených k přesídlení; u bytových projektů musí investor dokončit výstavbu před převodem vlastnictví.“

K této otázce se objevilo mnoho názorů, které tvrdí, že taková regulace je v rozporu se zákonem o podnikání s nemovitostmi z roku 2023. Zdůrazňují, že ačkoli zákaz dělení a prodeje pozemků může nabídnout dlouhodobé výhody, v současné době se jeví jako nevhodný, vzhledem k tomu, že trh právě prošel obtížným obdobím a lidé mají menší zájem o pozemky, což způsobuje stagnaci trhu.

Někteří odborníci však souhlasí a tvrdí, že nařízení Hočiminového lidového výboru zakazující dělení a prodej pozemků je vhodné a plně v jeho pravomoci podle zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2023.

Advokát Tran Xuan Tien, vedoucí advokátní kanceláře Dong Doi, se podělil o svůj pohled na tuto problematiku a uvedl, že ve skutečnosti v poslední době na mnoha místech dochází k rozsáhlému dělení a parcelizaci pozemků, což vede k inflaci cen, hromadění půdy a opouštění půdy. Mnoho lokalit tuto činnost již dříve zakázalo, když si všimlo neobvyklého vývoje.

Právník Tien proto tvrdí, že ačkoli zákaz dělení a prodeje pozemků v Ho Či Minově Městě může zpočátku způsobit nedostatek pozemků, z dlouhodobého hlediska nová regulace pomůže vyřešit mnoho nedostatků týkajících se bezohledného dělení pozemků, snížit výskyt nelegální výstavby ze strany obyvatel a minimalizovat právní rizika při obchodování s tímto typem pozemků.

V rozhovoru pro deník Industry and Trade Newspaper pan Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí , uvedl, že rozhodnutí Ho Či Minova Města zakázat dělení a prodej pozemků v celém městě, s výjimkou projektů přesídlení využívajících pozemky, je správné a je v souladu se zlepšením kvality urbanizace a snížením hromadění volných peněz lidmi na pozemcích bez bydlení.

Podle odborníků je poptávka po pozemkech stále velmi vysoká, ale na trhu chybí nabídka legitimních projektů. Mnoho spekulantů navíc zneužívá situace k nafukování cen, čímž zvyšuje ceny nemovitostí a způsobuje chaos na trhu. Hromadí také pozemky, dělí je a dokonce používají obchodní názvy podobné legitimním projektům, aby přilákali kupce.

„Proto je nezbytné zpřísnit předpisy týkající se dělení a prodeje pozemků, aby se omezily spekulace, protože na pozemku musí být postaveny domy, než je nabídnut k prodeji, což zvyšuje celkovou hodnotu produktu. Z dlouhodobého hlediska zpřísnění předpisů týkajících se dělení a prodeje pozemků pomůže trhu rozvíjet se transparentním a udržitelným směrem, zabrání spekulacím a omezí plýtvání půdou,“ uvedl pan Vo.

S výše uvedeným názorem souhlasí i pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, který uvedl, že nová regulace pomůže eliminovat developery, kteří žádají o pozemky pouze pro rozvoj projektů a poté je rozdělují a prodávají, což zemi nepřináší ekonomické výhody.

„Nový zákon přísně reguluje rozdělení pozemků a jejich prodej developery, ale činnosti zahrnující manipulaci s cenami na základě rozvoje infrastruktury stále vyžadují přísnější regulaci. Proto musí být provádění zákona o pozemkech z roku 2024 a zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 jasnější a podrobnější, aby se eliminovala praxe umělého nafukování cen pozemků,“ poznamenal pan Dinh.

Zdroj: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html