Nejsou tresty dostatečně odrazující?

Zkreslení a nesrovnalosti v dražbách pozemků vyvolávají veřejné pobouření a mnozí tvrdí, že příslušné orgány musí zasáhnout a přijmout důraznější opatření k důkladnému řešení tohoto problému…

Pokud jde o pozemkové dražby, trh s nemovitostmi v poslední době zaznamenal rekordní výherní ceny pozemků v předměstských čtvrtích Hanoje .

Ukázkovým příkladem je 19hodinová aukce, která skončila 20. srpna v 4:30. Devatenáct pozemků v obci Tien Yen v okrese Hoai Duc v Hanoji bylo úspěšně prodáno. Nejdražší pozemek byl prodán za 133,3 milionu VND/m2, což je přibližně 30násobek vyvolávací ceny. Kromě tohoto pozemku dosáhlo ceny nad 100 milionů VND/m2 dalších 11 pozemků. Dva pozemky s nejnižšími vítěznými nabídkami byly za 91,3 milionu VND/m2, což je stále 12,5násobek vyvolávací ceny.

Tento výsledek je považován za velmi neobvyklý, protože podle údajů z Batdongsan.com činila běžná požadovaná cena pozemků v obci Tien Yen ve 2. čtvrtletí roku 2024 pouze 43 milionů VND/m2. Požadované ceny v sousedních obcích v okrese Hoai Duc se navíc ve 2. čtvrtletí roku 2024 pohybovaly v rozmezí od 22 do 62 milionů VND/m2.

Dříve, 10. srpna, se v oblasti Ngo Ba, vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao, okresu Thanh Oai v Hanoji, konala dražba 68 pozemků. Po skončení dražby byla nejvyšší vítězná nabídka přes 100 milionů VND/m2, což je osmkrát více než vyvolávací cena. Běžné pozemky také přinesly vítězné nabídky v rozmezí od 63 do 80 milionů VND/m2, což je 5 až 6,4krát více než vyvolávací cena.

Ve srovnání s běžnou požadovanou cenou 27 milionů VND/m2 ve druhém čtvrtletí byly tedy vítězné nabídkové ceny ve výši 63–100 milionů VND/m2 za pozemky v obci Thanh Cao v aukci konané 10. srpna 2,3 až 3,7krát vyšší.

Tyto dvě pozemkové aukce s neobvykle vysokými cenami nejen přitáhly pozornost veřejnosti, ale také připomněly bezprecedentní aukci v městské oblasti Thu Thiem v Ho Či Minově Městě na konci roku 2021.

Konkrétně 10. prosince 2021 společnost Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (dceřiná společnost skupiny Tan Hoang Minh) vyhrála aukci na pozemek o rozloze přes 10 000 metrů čtverečních v Thu Thiem za 24 500 miliard VND, čímž stanovila bezprecedentní rekord s cenou 2,4 miliardy VND za metr čtvereční, což je osminásobek vyvolávací ceny a způsobilo na trhu s nemovitostmi na dlouhou dobu šok.

Je vidět, že aukce v Hoai Duc, Thanh Oai a Thu Thiem, i když se liší v místě konání, načasování a vyvolávacích cenách, mají jednu společnou věc: vítězné nabídky jsou mnohonásobně vyšší než běžná tržní cena. Ceny pozemků, které daleko převyšují jejich skutečnou hodnotu, nejenže způsobují potíže s oceňováním aktiv pro následné aukce v lokalitách, kde se dražby konají, ale mají také rozsáhlý dopad na mnoho míst po celé zemi.

Tato situace vyvolává veřejné podezření z „manipulace“ ze strany spekulantů s pozemky a makléřů s cílem vytvořit likviditu v okolních oblastech, které jsou v současné době „spící“. Tato pozemková aukce nepředstavuje převládající tržní cenu a mohla by se stát nástrojem spekulantů ke zvyšování cen pozemků. Toto chování může negativně ovlivnit snahy vlády o snížení cen bydlení a zajištění sociálního zabezpečení a mohlo by dokonce způsobit ekonomickou stagnaci v důsledku očekávání prodeje pozemků za vysoké ceny.

Narušení a nesrovnalosti v dražbách pozemků vyvolávají veřejné pobouření. Mnoho názorů naznačuje, že příslušné správní orgány musí rychle zasáhnout a neprodleně napravit proces dražeb práv k užívání pozemků, a tím striktně řešit zneužívání dražeb k narušení trhu s nemovitostmi za účelem zisku.

Pan Le Minh Trung (bydlící v okrese Cau Giay v Hanoji) jako profesionální investor do nemovitostí uvedl, že v poslední době sleduje mnoho pozemkových aukcí a ptá se sám sebe, kdo stojí za nafukováním cen nemovitostí v těchto aukcích? Protože z těchto neprůhledných pozemkových aukcí profituje jen hrstka lidí, zatímco většina investorů, včetně makléřů, utrpí ztráty.

„Realita je taková, že lákadlo zisků z nemovitostí je příliš velké; za pouhé jedno dopoledne v aukci se zisk rovná několikaletému příjmu průměrného pracovníka. Proto se investoři stále hrnou, bez ohledu na to,“ řekl pan Trung a zdůraznil, že pro důkladné řešení praxe pozemkových aukcí za účelem spekulací a cenové manipulace se nelze spoléhat pouze na sebeuvědomění investorů, ale do značné míry závisí na rozhodných činech státních orgánů správy.

Podobně i paní Tran Kim Nga (bydlící v okrese Go Vap v Ho Či Minově Městě), která zažila jak zisky, tak ztráty během prasknutí realitní bubliny, se domnívá, že investoři sice musí bojovat o vlastní přežití, ale role státní správy je při zajišťování transparentnosti na trhu s nemovitostmi nezastupitelná.

„Místo honění se za spekulativními bublinami, což znamená čekání na jejich prasknutí před vydáváním oznámení a varování, by měly být místní úřady transparentní ohledně plánování a projektů od samého začátku. Díky transparentnosti už žádný makléř ani spekulant nemůže šířit fámy a způsobovat chaos a nestabilitu na trhu s nemovitostmi,“ uvedla paní Nga.

Z obchodního hlediska pan Tran Khanh Quang, generální ředitel realitní společnosti Viet An Hoa, potvrdil, že realitní kanceláře nemají prospěch z prudkého růstu cen pozemků, protože od fáze plánování až po dokončení právních postupů pro prodej trvá několik let. Prudce rostoucí ceny pozemků v jiných oblastech spolu s projekty, u kterých dosud nebyla dokončena kompenzace, mohou negativně ovlivnit podnikání.

Ekonom Phan Dung Khanh mezitím analyzoval, že trh s nemovitostmi je ze své podstaty specializovaný kvůli svým vysokým a velmi vysokým kapitálovým požadavkům. Představa lidí, kteří od rána do večera stojí ve frontě, aby si zajistili pozemky, dále je prodávali a přijímali zálohy... je tedy pouze předem připraveným scénářem. To nejenže chytá jednotlivce do pasti a způsobuje jim ztráty peněz, ale také tlačí trh na pokraj mrazu, protože ceny nemovitostí byly vytlačeny na nepředstavitelnou úroveň.

„U pozemkových dražeb můžeme v krátkodobém horizontu zvýšit výši kauce, účtovat poplatky za pozemky převedené brzy po dražbě atd., ale v dlouhodobém horizontu, aby to bylo dostatečně odstrašující, by se jako univerzální a komplexní řešení dalo zvážit stíhání těch, kteří manipulují s trhem,“ zdůraznil pan Khanh.

Stejný názor sdílí i právník Le Thu Thao z advokátní komory Ho Či Minova města, který uvedl, že manipulace s trhem s nemovitostmi je velmi nebezpečná, ale uložené sankce zatím nejsou dostatečně odrazující.

Podle právníka Le Thu Thao má vietnamské právo v současnosti ustanovení o trestném činu „manipulace s akciovým trhem“, která jasně vymezují znaky manipulace s trhem a narušení trhu jako základ trestní odpovědnosti za porušení. Proto by se pro kriminalizaci mohlo zvážit i narušení trhu s nemovitostmi, které má nebezpečné důsledky pro společnost.

„Podle mého názoru je nutné prostudovat a v trestním zákoníku vytvořit nový trestný čin související s manipulací s trhem s nemovitostmi za účelem osobního prospěchu. V žádném případě nemůžeme dovolit veřejné spekulace, úzkost a obavy ohledně pozemkových dražeb podezřelých z „nafouknutí“, protože to jednak narušuje důvěru veřejnosti v úřady a jednak snižuje přísnost vymáhání práva,“ navrhl právník Thao.

09:28 18. 9. 2024

Zdroj: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html