Uvolnění potenciálu realitních projektů.

Mnoho odborníků se domnívá, že pilotní mechanismus, který umožňuje podnikům nezávisle vyjednávat s občany o právech k užívání pozemků pro projekty komerčního bydlení, uvolní projekty, zvýší nabídku bydlení a pomůže řešit nedostatek bytů.

Vláda rovněž navrhla, aby Národní shromáždění souhlasilo s povolením podnikům realizovat projekty komerčního bydlení na pozemcích zařízení, která musí být přemístěna kvůli znečištění životního prostředí. Na fotografii: Prvotřídní pozemek hanojské továrny na mýdlo, která se nachází v průmyslovém klastru Cao-Xa-La na ulicích Nguyen Trai 233, 233B a 235 (okres Thanh Xuan, Hanoj), zůstává po přemístění mnoho let nevyužíván, což vede k plýtvání půdními zdroji. - Foto: DANH KHANG

Návrh usnesení o tomto pilotním mechanismu právě projednalo Národní shromáždění a očekává se, že bude schválen na zasedání, které skončí koncem listopadu.

Vzhledem k současné situaci, kdy se nabídka bydlení na trhu zaměřila na segmenty střední, vyšší a luxusní třídy, však některé názory naznačují, že pilotní mechanismus by měl mít jasný směr a upřednostňovat dohody o právech na užívání pozemků za účelem rozvoje cenově dostupného bydlení a rozpočtově příznivých bytů, které by uspokojily skutečné bytové potřeby většiny populace.

Stovky realitních projektů čekají na vyřešení překážek.

V březnu 2024, během zasedání pracovní skupiny premiéra pro přezkoumání, naléhání a řízení odstraňování obtíží a překážek při realizaci realitních projektů, ministerstvo stavebnictví oznámilo, že v Ho Či Minově Městě existuje 143 realitních projektů, v Hanoji 246 projektů, v Hai Phongu 4 projekty, v Binh Dinhu 16 projektů a v Can Tho 34 projektů..., které čekají na vyřešení těchto problémů pracovní skupinou, ministerstvy, sektory a obcemi.

Po celé zemi zůstávají stovky realitních projektů pozastaveny.

Mnoho projektů nelze realizovat, protože jim chybí pozemky pro bydlení. Ani investoři, kteří si koupí pozemky splňující stavební předpisy, nemohou své projekty postavit kvůli nedostatku pouhého 1 ^metru čtverečního pozemků pro bydlení.

V návrhu pilotního usnesení, který je v současné době předkládán k projednání Národnímu shromáždění, vláda dále navrhuje, aby Národní shromáždění souhlasilo s tím, aby podniky mohly realizovat projekty komerční bytové výstavby na pozemcích patřících zařízením, která musí být přemístěna z důvodu znečištění životního prostředí, nebo zařízením, která musí být přemístěna podle stavebního a urbanistického plánování.

Právě tady v Hanoji mnoho znečišťujících továren v centru města po přemístění do předměstských čtvrtí nebo sousedních provincií odhalilo četné parcely „prvotřídní půdy“, které byly po celá desetiletí opuštěny.

Typickým příkladem je skupina tří továren: gumárna Sao Vang, továrna na mýdlo v Hanoji a tabáková továrna Thang Long o celkové ploše přibližně 150 000 ^m², které po přemístění na okraj města po mnoho let ležely ladem.

Zejména prvotřídní lokalita hanojské továrny na mýdlo, která byla před mnoha lety přemístěna, zůstává zarostlá plevelem kvůli chybějícímu mechanismu, jak ji přeměnit na pozemek pro výstavbu komerčních bytů.

Projekt na ulici Mai Chi Tho, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Či Minovo město - Foto: Nguyen Van Trung

Spokojeni jsou jak firmy, tak i vlastníci pozemků.

V rozhovoru pro noviny Tuoi Tre uvedl pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města, že pilotní mechanismus, který umožňuje podnikům nezávisle vyjednávat a získávat od občanů práva k užívání pozemků pro nebytové budovy pro komerční bytové projekty, představuje další způsob přístupu k pozemkům pro investice do nemovitostí a podnikání.

Tento mechanismus rovněž zajišťuje právo uživatelů půdy na vyjednávání, čímž se snižuje počet sporů při získávání půdy pro realizaci projektů.

„Ačkoli je současný mechanismus vyvlastňování pozemků mnohem lepší než dříve (adekvátnější a tržně orientovaná kompenzace), není tak dobrý jako pilotní mechanismus, který umožňuje podnikům a lidem s právy k užívání pozemků, aby si sami vyjednali převod pozemků,“ zdůraznil pan Chau.

Například ve 3. okrese Ho Či Minova Města se v posledních letech nacházelo 48 starých bytových komplexů. K dnešnímu dni se v 5 z těchto komplexů firmy dobrovolně dohodly na odkoupení 100 % starých bytů od obyvatel za účelem realizace projektů výstavby nových komerčních bytových domů bez jakýchkoli stížností, protože se jedná o vzájemně výhodný transakční mechanismus.

Stále existuje 43 starých bytových domů, které nebyly zrekonstruovány, protože nám chybí mechanismus, který by investory motivoval k tomu, aby si sami vyjednávali o koupi starých bytových domů.

Podle pana Chaua je v současné době mnoho projektů komerčního bydlení pozastaveno, protože pozemky vlastněné podniky nejsou určeny k bydlení, což brání výstavbě.

Zatímco trh s bydlením potýká s nedostatkem bytů (kvůli nedostatku bytových projektů), pokud Národní shromáždění pilotně spustí program, který podnikům umožní samostatně vyjednávat o nákupu nebytových pozemků pro komerční bytové projekty, zvýší se počet licencovaných komerčních bytových projektů, a tím se v budoucnu zvýší nabídka bytových produktů.

Pan Nguyen Huu Cuong, předseda Hanojského realitního klubu, se domnívá, že pilotní program umožňující firmám samostatně vyjednávat o nákupu nebytových pozemků od občanů pro komerční bytové projekty, je slibným směrem rozvoje trhu s bydlením.

Tento mechanismus také umožňuje realitním podnikům spolupracovat s uživateli pozemků prostřednictvím převodu práv k užívání pozemků a vkladu pozemků jakožto kapitálu za účelem realizace projektů komerčního bydlení.

Tím se zvýší plocha pozemků dostupná pro bytovou výstavbu a uspokojí se bytové potřeby lidí. „Umožnění podnikům přímo vyjednávat a nakupovat práva k užívání pozemků od lidí bude jistě mnohem levnější než organizování nabídek nebo aukcí na práva k užívání pozemků pro výstavbu komerčních bytových projektů. Přímé vyjednávání mezi oběma stranami zabrání „nadsazení cen“ v pozemkových aukcích,“ poznamenal pan Cuong.

Mnoho odborníků na nemovitosti se také domnívá, že pilotní program, který by podnikům umožnil samostatně vyjednávat o nákupu zemědělské půdy a dalších typů pozemků od obyvatel pro komerční bytovou výstavbu, by zabránil současnému plýtvání městskou půdou.

Ve skutečnosti mnoho nezastavěných pozemků v Hanoji a Ho Či Minově Městě stojí opuštěné už léta. Pilotní projekty smluv o zpětném odkupu a přeměně pozemků pomohou efektivněji využívat pozemky, zatímco stát bude i nadále vybírat poplatky a daně z užívání pozemků a lidé budou mít více možností, jak si koupit domy.

Podporovat výstavbu levných komerčních bytů.

Přestože mnoho odborníků podporuje pilotní program, který umožňuje podnikům vyjednávat o právu na užívání nebytových pozemků pro komerční bytové projekty, domnívají se, že by pilotní program měl upřednostňovat projekty dostupného bydlení, které jsou vhodné pro místní kontext.

Pan Dinh Minh Tuan, ředitel jižního regionu Batdongsan.com, doporučil využití tohoto pilotního mechanismu k rozvoji cenově dostupného bydlení a levných komerčních bytů s cílem zvýšit nabídku bydlení a uspokojit tak skutečné bytové potřeby většiny populace.

Pan Tuan argumentoval, že zvyšování nabídky bydlení prostřednictvím pilotních mechanismů musí být v souladu s praktickými potřebami. Pokud se podniky po dohodě na odkupu pozemků od obyvatel bez jasného směřování zaměří pouze na výstavbu drahého komerčního bydlení, přibližně za 50 milionů VND/ ^m² , s cílem dosáhnout vysokých zisků, jak tomu bylo v minulosti, pak cíle vyrovnání nabídky a poptávky po bydlení na trhu nebude dosaženo.

Dalším bodem, který je podle pana Tuana třeba zmínit, je, že pilotní program umožňující podnikům nakupovat nebytové pozemky od fyzických osob pro komerční bytové projekty, se musí vyhnout situaci, kdy někteří finančně silní investoři zneužijí tohoto nařízení k nákupu pozemků a jejich udržení, přičemž čekají na růst cen, než je dále prodají jiným podnikům.

Měly by být přidány předpisy, které by vyžadovaly, aby podniky, které vyjednávají a získávají pozemky od obyvatel, do 2–3 let vybudovaly komerční bytové projekty. V opačném případě musí být pozemek převeden na jiného investora k rozvoji a pokud zůstane neobsazený, bude rekultivován.

Tato dvě usnesení odstraní překážky pro trh s nemovitostmi.

Kromě pilotního usnesení, které umožňuje podnikům samostatně vyjednávat o převodu nebytových pozemků od občanů pro komerční bytové projekty, vláda také plánuje předložit Národnímu shromáždění k posouzení a schválení specializované usnesení, které se bude zabývat otázkami souvisejícími s pozemky, přemístěním znečišťujících továren, reorganizací sídel státních agentur a řešením projektů, které čelí inspekcím, auditům, vyšetřováním a soudním rozhodnutím.

Tato dvě usnesení „oživí“ aktiva, která jsou v současnosti vázána ve stovkách pozastavených projektů bytové výstavby a rozvoje měst po celé zemi. Díky mechanismům zavedeným těmito usneseními Národního shromáždění budou mít podniky základ pro dokončení investičních postupů pro projekty, pokračování v realizaci projektů bytové výstavby, zvýšení nabídky bydlení a přispění k vyrovnání nabídky a poptávky na trhu.

Ministr přírodních zdrojů a životního prostředí DO DUC DUY:

"Projekty, které místní představitelé špatně řídí, budou zachráněny."

Pokud jde o tematickou rezoluci, hlavní zásadou příslušného orgánu je, že projekty pozastavené kvůli chybám místních samospráv a jejich představitelů budou vyřešeny tak, aby podniky mohly v realizaci projektů pokračovat. Ve většině případů týkajících se tohoto typu projektů byli místní představitelé, kteří se dopustili porušení, disciplinárně potrestáni.

Pokud jde o projekty, kde firmy úmyslně porušují předpisy, bude pozemky rekultivovány, aby se zabránilo plýtvání půdními zdroji.

Stále existují obavy ohledně podmínek.

Bytový projekt na ulici Le Van Luong, obec Nhon Duc, okres Nha Be, Ho Či Minovo město - Foto: Nguyen Van Trung

Developer realitních projektů v Ho Či Minově Městě uvedl, že kromě toho, že vláda předkládá Národnímu shromáždění pilotní usnesení k posouzení a schválení, Ho Či Minovo Město také přezkoumává počet podniků s pozemky, které v současné době čelí regulačním překážkám bránícím realizaci projektu. Podle přezkumu této konkrétní společnosti čelí těmto překážkám téměř 20 pozemků v okresech Binh Chanh, 8. okrese, okrese Thu Duc atd.

Tato osoba uvedla, že většina pozemků je zemědělská půda nebo nezemědělská půda (nikoli obytná půda), u které firmy dokončily převod vlastnictví od lidí, ale kvůli zákonným omezením nemohou v projektech pokračovat.

Trh s nemovitostmi je v poslední době obtížný, ale podniky nejsou schopny využít své stávající pozemkové zdroje k rozvoji dalších projektů a prodat přebytečnou nabídku, aby získaly zpět své investice, což situaci značně ztěžuje. Podniky zároveň stále musí platit úroky z bankovních úvěrů, což jejich potíže ještě zhoršuje.

Po přečtení návrhu usnesení, které bude brzy projednáváno ke schválení, se tato společnost domnívá, že se jedná o nezbytnou politiku ke zmírnění obtíží pro podniky a trh, a že bude brzy projednáváno ke schválení.

Jedním z bodů znepokojení pro podniky je však ustanovení návrhu usnesení týkající se podmínek pro realizaci projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o právech k užívání pozemků nebo stávajících právech k užívání pozemků.

Realitní společnosti realizující projekty komerčního bydlení na základě dohod o právech užívání pozemků nebo ty, které již vlastní práva k užívání pozemků, jak je stanoveno v tomto usnesení, mohou proto změnit účel využití jednoho nebo více typů pozemků pro daný projekt, včetně zemědělské půdy; nezemědělské půdy jiné než obytné půdy; a obytné půdy a jiné půdy v rámci stejné parcely, v případech, kdy bylo dosaženo dohody o právech užívání pozemků.

Takovéto předpisy by mohly být vykládány tak, že podniky, které již vlastní pozemky, mohou pro své projekty přeměnit zemědělskou nebo nezemědělskou půdu (s výjimkou pozemků určených pro bydlení), zatímco ty, které pozemky získávají od základu, musí převést pozemky obsahující jak pozemky určené pro bydlení, tak i jiné typy pozemků v rámci stejné parcely.

Pokud bude tedy usnesení přijato a implementováno přesně tak, jak ho chápou podniky, odstranění problému nebude důkladné.

Tato osoba dále vysvětlila, že v současné době, kromě podniků, které již vlastní pozemky, existují případy, kdy podniky dříve umožnily jednotlivcům v rámci společnosti nákup zemědělské půdy, ale dosud ji nezahrnuly do vlastnictví společnosti kvůli právním překážkám; nebo existují podniky s dostatečnými zdroji, které chtějí získat pozemky od lidí za účelem rozvoje projektů.

Pokud by se to chápalo tímto způsobem, podniky by si mohly kupovat pouze oblasti s obytnými i jinými typy pozemků, což by omezilo jejich možnosti přístupu k půdním zdrojům.

„Ministr přírodních zdrojů a životního prostředí nedávno před Národním shromážděním poukázal na nedostatek skutečnosti, že většina realitních projektů je realizována na pozemcích, které původně nebyly určeny jako pozemky pro bydlení, a podrobné plánování projektů zahrnuje různé typy pozemků, jako jsou pozemky pro bydlení, dopravní pozemky, zelené plochy atd., takže předpisy v pozemkovém zákoně nejsou praktické. Proto by měl navrhovatel tuto skutečnost přehodnotit,“ navrhl tento úředník.

Jedna fráze by měla být odstraněna.

Sdíleje tyto obavy, pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města, navrhl, aby byla z nařízení o pozemcích pro rezidenční účely a dalších pozemcích v rámci stejné parcely odstraněna fráze „v případech dohody o získání práv k užívání pozemků“, aby se předešlo chybným interpretacím při provádění usnesení.

To znamená, že podniky, které již vlastní pozemky nebo je získaly převodem, mohou pro komerční bytové projekty využívat tři typy pozemků – zemědělskou půdu, nezemědělskou půdu jinou než obytnou půdu a obytné pozemky a další pozemky v rámci stejné parcely, pokud splňují územní plán, územní plány a další kritéria stanovená v usnesení.

„Pouze tímto způsobem můžeme odstranit úzká hrdla a uvolnit půdní zdroje,“ řekl pan Chau.

Zdroj: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm