Uvolněte realitní projekty

Mnoho odborníků se domnívá, že pilotní mechanismus, který umožní podnikům vyjednávat s lidmi o právech na užívání pozemků za účelem realizace projektů komerčního bydlení, uvolní projekty, zvýší nabídku bydlení a přispěje k řešení nedostatku bytů.

Vláda rovněž navrhla, aby Národní shromáždění povolilo podnikům realizovat komerční bytové projekty na pozemku zařízení, které muselo být přemístěno kvůli znečištění životního prostředí. Na fotografii: prvotřídní pozemek továrny na mýdlo v Hanoji v průmyslovém klastru Cao-Xa-La na adrese 233, 233B, 235 Nguyen Trai Street (okres Thanh Xuan, Hanoj) po mnoha letech přemístění, stále bez plýtvání půdními zdroji - Foto: DANH KHANG

Návrh usnesení o tomto pilotním mechanismu právě projednalo Národní shromáždění a očekává se, že bude schválen na zasedání, které skončí koncem listopadu.

Vzhledem k současnému stavu nabídky bydlení na trhu, který se zaměřuje na segmenty střední, vyšší a luxusní třídy, některé názory také naznačují, že pilotní mechanismus by měl mít jasný směr, přičemž prioritou by měla být dohoda o získání práv k užívání pozemků za účelem rozvoje segmentu dostupného bydlení a cenově dostupných bytů, které by uspokojily skutečné bytové potřeby většiny lidí.

Stovky realitních projektů čekají na vyřešení

V březnu 2024 na zasedání pracovní skupiny premiéra pro přezkoumání, naléhání a řízení odstraňování obtíží a překážek při realizaci realitních projektů ministerstvo stavebnictví uvedlo, že v Ho Či Minově Městě existuje 143 realitních projektů, v Hanoji 246 projektů, v Hai Phongu 4 projekty, v Binh Dinhu 16 projektů, v Can Tho 34 projektů... a čeká se, až pracovní skupina, ministerstva, pobočky a obce odstraní překážky.

Je vidět, že po celé zemi jsou stále stovky realitních projektů, které jsou „zmrazené“.

Mnoho z těchto projektů nelze realizovat, protože nemají k dispozici pozemky určené k bydlení. Investoři, kteří vynakládají peníze na nákup pozemků podle plánu, nemohou projekt postavit, protože jim chybí... ^{1 m2} pozemku určeného k bydlení.

V návrhu pilotního usnesení, který je předkládán Národnímu shromáždění k projednání a schválení, vláda dále navrhla, aby Národní shromáždění souhlasilo s povolením podnikům realizovat projekty komerčního bydlení na pozemcích zařízení, která musí být přemístěna z důvodu znečištění životního prostředí, nebo zařízení, která musí být přemístěna podle stavebního plánu a územního plánování.

Přímo v Hanoji se nachází mnoho výrobních závodů, které znečišťují životní prostředí v centru města. Po přesunutí továren do předměstských čtvrtí nebo sousedních provincií se odhalilo mnoho „zlatých zemí“, které byly po celá desetiletí opuštěné.

Shluk tří továren – gumárna Sao Vang, továrna na mýdlo Hanoi a tabáková továrna Thang Long – má typicky celkovou plochu přibližně ^{150 000 m²} poté, co byly přemístěny na předměstí a po mnoho let ponechány ladem.

Mezi nimi byla „zlatá půda“ hanojské továrny na mýdlo přemístěna před mnoha lety, ale dodnes tam tráva roste kvůli chybějícímu mechanismu, jak ji přeměnit na pozemek pro výstavbu komerčních bytů.

Projekt na ulici Mai Chi Tho, An Phu Ward, město Thu Duc, Ho Či Minovo město - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Firmy i vlastníci pozemků jsou spokojeni

V rozhovoru pro Tuoi Tre uvedl pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města, že pilotní mechanismus, který umožňuje podnikům vyjednávat o právu na užívání jiných pozemků, nikoli obytných, od osob za účelem realizace komerčních bytových projektů, představuje další způsob přístupu k pozemkům pro investiční podniky v oblasti nemovitostí.

Tento mechanismus také zajišťuje právo uživatelů pozemků na vyjednávání, čímž se snižuje počet stížností při navracení pozemků pro realizaci projektů.

„Ačkoli je současný mechanismus pro navrácení pozemků mnohem lepší než dříve (kompenzace je uspokojivější a více tržně orientovaná), není tak dobrý jako pilotní mechanismus pro podniky a osoby s právy k užívání pozemků k vyjednávání o převodu pozemků,“ zdůraznil pan Chau.

Například v okrese 3 v Ho Či Minově Městě se v posledních letech nacházelo 48 starých bytových domů. Doposud se v 5 starých bytových domech firmy dohodly na zpětném odkoupení 100 % starých bytů od obyvatel za účelem realizace projektu výstavby nových komerčních bytových domů, ale nebyly vzneseny žádné stížnosti, protože se jedná o mechanismus vzájemného nákupu a prodeje.

Stále existuje 43 starých bytových domů, které dosud nebyly zrekonstruovány, protože nemáme mechanismus, který by investory motivoval k vyjednávání o zpětném odkupu starých bytů.

Podle pana Chaua je v současné době mnoho projektů komerčního bydlení pozastaveno, protože firmy vlastní pozemky, které nejsou určeny k bydlení, takže na nich nelze stavět.

I když na trhu s bydlením chybí nabídka bytových produktů (kvůli nedostatku bytových projektů), pokud Národní shromáždění schválí pilotní projekt, který by umožnil firmám vyjednávat o nákupu nebytových pozemků pro komerční bytové projekty, počet licencovaných komerčních bytových projektů se zvýší, a tím se v nadcházející době zvýší i nabídka bytových produktů.

Pan Nguyen Huu Cuong, předseda Hanojského realitního klubu, poznamenal, že pilotní politika umožňující podnikům vyjednávat o koupi nebytových pozemků od lidí za účelem výstavby komerčních bytových projektů je otevřeným směrem pro rozvoj trhu s bydlením.

Tento mechanismus také umožňuje realitním podnikům spolupracovat s uživateli pozemků prostřednictvím převodu práv k užívání pozemků a přispívání podíly na pozemku za účelem realizace projektů komerčního bydlení.

Tím se zvýší pozemkový fond pro bytovou výstavbu a uspokojí se bytové potřeby lidí. „Umožnění podnikům přímo vyjednávat a odkupovat práva k užívání pozemků od lidí bude jistě mnohem levnější než organizování nabídek a dražeb práv k užívání pozemků za účelem výstavby komerčních bytových projektů. Přímé vyjednávání mezi oběma stranami zabrání „virtuálním cenám“ v pozemkových aukcích,“ poznamenal pan Cuong.

Mnoho realitních expertů se také vyjádřilo názor, že pilotní program, který by podnikům umožnil vyjednávat o koupi zemědělské půdy a dalších pozemků od lidí za účelem výstavby komerčních bytů, by také zabránil současnému plýtvání půdou v městských oblastech.

Ve skutečnosti je v Hanoji a Ho Či Minově Městě mnoho pozemků určených k nebytovým účelům, které jsou již mnoho let opuštěné. Pilotní projekty dohod o zpětném odkupu a přeměně nemovitostí pomohou efektivněji využívat pozemky, zatímco stát bude i nadále vybírat poplatky a daně z užívání pozemků a lidé budou mít více možností, jak si koupit domy.

Podporovat nízkonákladové komerční bydlení

Přestože mnoho odborníků podporuje pilotní projekt, který podnikům umožňuje souhlasit s užíváním nebytových pozemků pro komerční bydlení, domnívá se, že pilotní projekt, který podnikům umožňuje souhlasit s odkupem nebytových pozemků za účelem realizace projektů komerčního bydlení, by měl upřednostňovat realizaci cenově dostupných projektů komerčního bydlení, které odpovídají praktické situaci v dané lokalitě.

Pan Dinh Minh Tuan, regionální ředitel společnosti Batdongsan.com pro jižní region, doporučil využití tohoto pilotního mechanismu k rozvoji cenově dostupného bydlení a levných komerčních bytů s cílem zvýšit nabídku bydlení a uspokojit tak skutečné bytové potřeby většiny lidí.

Pan Tuan se domnívá, že zvyšování nabídky bydlení prostřednictvím pilotního mechanismu musí být v souladu s praktickými potřebami. Pokud nebude existovat jasný směr, podniky se po dohodě na odkupu pozemků od lidí zaměří pouze na výstavbu drahého komerčního bydlení, přibližně 50 milionů VND/ ^m2 , aby dosáhly vysokých zisků, jako v minulosti, a pak nebude dosaženo cíle vyrovnání nabídky a poptávky po bydlení na trhu.

Další poznámkou pana Tuana je, že pilotní program pro firmy, které chtějí od lidí odkupovat nebytové pozemky za účelem výstavby komerčních bytových projektů, se musí vyhnout situaci, kdy někteří investoři s finančním potenciálem zneužijí tohoto nařízení k nákupu pozemků a čekají na zvýšení ceny, aby je mohli převést na jiné podniky.

Je nutné doplnit předpisy, které stanoví, že firmy, které sjednávají a nakupují pozemky od lidí, musí realizovat projekty komerčního bydlení do 2–3 let. Pokud ne, musí pozemek převést na jiného investora, který projekt realizuje. Pokud pozemek zůstane nevyužitý, bude rekultivován.

Dvojice usnesení odstraní překážky na trhu s nemovitostmi.

Kromě pilotního usnesení, které umožní podnikům vyjednávat o převodu nebytových pozemků od lidí za účelem realizace projektů komerčního bydlení, vláda také plánuje předložit Národnímu shromáždění k posouzení a schválení specializované usnesení o řešení pozemkových problémů, přemístění znečištěných továren, přestavbě sídel státních agentur a projektů, které čelí inspekcím, auditům, vyšetřováním a soudním rozhodnutím.

Tato dvojice usnesení „oživí“ aktiva, která jsou v současné době ve stovkách pozastavených bytových a městských projektů po celé zemi. Díky mechanismu z usnesení Národního shromáždění budou mít podniky základ pro dokončení investičních postupů projektů, pokračování v realizaci bytových projektů, zvýšení nabídky bydlení a přispění k vyrovnání nabídky a poptávky na trhu.

Ministr přírodních zdrojů a životního prostředí DO DUC DUY:

"Projekty, které místní vůdci udělali špatně, budou zachráněny"

Pokud jde o tematickou rezoluci, pokyn od příslušného orgánu zní, že projekty, které uvízly kvůli pochybení místních úřadů a vedoucích pracovníků, budou vyřešeny tak, aby podniky mohly pokračovat v realizaci projektů. U tohoto typu projektů byla většina místních vedoucích pracovníků, kteří se dopustili porušení, potrestána.

Pokud jde o projekty, u kterých firmy úmyslně dělají chyby, budou zrušeny, aby se zabránilo plýtvání půdními zdroji.

Stále mě zajímají podmínky

Bytový projekt na ulici Le Van Luong, obec Nhon Duc, okres Nha Be, Ho Či Minovo město - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Investor do realitních projektů v Ho Či Minově Městě uvedl, že kromě toho, že vláda předložila pilotní usnesení Národnímu shromáždění k posouzení a schválení, Ho Či Minovo Město také přezkoumává počet podniků s pozemky, které uvízly v regulaci a nebyly schopny realizovat projekty. Podle přezkumu má jen tento podnik téměř 20 pozemků v Binh Chanh, 8. okres, Thu Duc..., které uvízly.

Tato osoba uvedla, že většina pozemků je zemědělská půda, nezemědělská půda, nikoli obytná půda, a podnik dokončil převod od lidí, ale protože to zákon neumožňuje, projekt nelze realizovat.

Trh s nemovitostmi je v poslední době obtížný, ale firmy nemohou využívat dostupné pozemkové zdroje k realizaci dalších projektů a mít zdroj dodávek, který by mohly prodat a získat zpět peníze, takže je to velmi obtížné. Firmy zároveň stále musí platit úroky z bankovních úvěrů, což potíže ještě zhoršuje.

Po přečtení návrhu usnesení, které bude brzy projednáváno ke schválení, se tato společnost domnívá, že se jedná o nezbytnou politiku k odstranění obtíží pro podniky a trh a že brzy bude mít možnost být projednáván ke schválení.

Znepokojivým bodem pro podniky je však návrh usnesení upravující podmínky pro realizaci projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o získání práv k užívání pozemků nebo o vlastnictví práv k užívání pozemků.

Realitní organizace, které realizují projekty komerčního bydlení na základě dohod o získání práv k užívání pozemků nebo které mají práva k užívání pozemků, jak je stanoveno v tomto usnesení, jsou proto oprávněny změnit účel využití jednoho nebo více typů pozemků za účelem realizace projektu, včetně zemědělské půdy; nezemědělské půdy, která není obytnou půdou; obytné půdy a jiné půdy na stejném pozemku v případě dohod o získání práv k užívání pozemků.

Toto nařízení lze chápat tak, že podniky, které již pozemky vlastní, mohou změnit účel zemědělské půdy nebo nezemědělské půdy, která není určena k bydlení, za účelem realizace projektů. Pokud však od začátku obdrží převod, musí převést pozemky, které obsahují jak pozemky určené k bydlení, tak i jiné pozemky na stejné parcele.

Pokud je tedy usnesení přijato a provedeno tak, jak ho podnik chápe, odstranění nebude důkladné.

Tato osoba dále vysvětlila, že v současné době, kromě podniků s dostupnými pozemkovými fondy v rámci svých práv k podnikání, existují případy, kdy podniky dříve umožnily jednotlivcům ve společnosti koupit zemědělskou půdu, ale dosud ji kvůli právním problémům nepředaly do práv k podnikání; nebo existují podniky s dostatečnými zdroji, které chtějí získat pozemky od lidí k realizaci projektů.

Pokud je to chápáno výše, podniky mohou nakupovat pouze oblasti s obytnými pozemky i dalšími pozemky, což omezí přístup podniků k půdním zdrojům.

„Ministr přírodních zdrojů a životního prostředí nedávno také upozornil Národní shromáždění na nedostatek, když se ve skutečnosti většina realitních projektů realizuje na pozemcích, které původně nejsou obytnými pozemky, a podrobné plánování projektu zahrnuje také mnoho různých typů pozemků, jako jsou obytné pozemky, pozemky pro dopravu, zelené plochy... takže ustanovení pozemkového zákona nelze v praxi uplatnit. Proto by měl navrhovatel tento návrh zákona přehodnotit,“ navrhl.

Jedna fráze by měla být odstraněna.

Stejné obavy sdílí i pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města, a uvedl, že by nařízení mělo v nařízení o pozemcích pro rezidenční účely a dalších pozemcích na stejném pozemku odstranit frázi „v případech dohody o nabytí práv k užívání pozemků“, aby se předešlo nedorozuměním při provádění usnesení.

To znamená, že podniky, které již pozemky vlastní nebo jim byl od začátku převeden, mohou využívat tři typy pozemků: zemědělskou půdu; nezemědělskou půdu, která není obytnou půdou; obytné pozemky a další pozemky na stejném pozemku k realizaci projektů komerčního bydlení, pokud splňují plánování, územní plán a další kritéria uvedená v usnesení.

„Toto je jediný způsob, jak odstranit úzké hrdlo a uvolnit půdní zdroje,“ řekl pan Chau.

Zdroj: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm