Co Ho Či Minovo Město potřebuje k dosažení průlomu?

Pan Le Hoang Chau navrhl několik konkrétních mechanismů, které by Ho Či Minovu Městu pomohly s rozjezdem.

- Jaké mechanismy si myslíte, že to jsou?

*Za prvé, smlouva BOT (Build-Operate-Transfer) by se neměla vztahovat na investiční projekty zaměřené na modernizaci, rozšíření a rozšíření stávající silniční infrastruktury v Ho Či Minově Městě. Tím se zabrání střetu zájmů mezi investorem projektu a lidmi, kteří silnice BOT používají a musí platit mýtné, což by mohlo vést k sociálním nepokojům. Investiční projekty zaměřené na modernizaci, rozšíření a modernizaci stávající silniční infrastruktury by místo toho měly být realizovány v rámci smlouvy BT (Build-Transfer) s využitím rozpočtu města k úhradě investorovi.

Dále je nutné zvážit, zda by Ho Či Minovu Městu umožnilo obnovit investiční stavební projekty v rámci smluvního modelu BT s využitím prostředků ze státního rozpočtu k výplatě investorů, a v žádném případě nepoužívat pozemkové fondy pro investory k realizaci jiných projektů. Zároveň by měl stát vytvářet rozpočtové prostředky prostřednictvím investic do rozvoje pozemků, fondů pro rozvoj pozemků, organizací pro rozvoj pozemků a aukcí práv k užívání pozemků, jak je stanoveno v návrhu novely pozemkového zákona, s cílem mobilizovat zdroje soukromého sektoru pro investice do rozvoje městské infrastruktury, dopravních projektů atd.

- Pokud jde o současné úzké hrdla na trhu s nemovitostmi, jaké máte návrhy na jejich řešení a vytvoření průlomů pro rozvoj Ho Či Minova Města?

Největší překážkou v současné době jsou právní otázky, konkrétně výpočet poplatků za užívání pozemků. Většinu projektů nelze realizovat, protože nelze poplatky za užívání pozemků platit pomocí současných metod výpočtu. Proto navrhujeme povolit projektům komerčního bydlení uplatňovat koeficient úpravy ceny pozemků (koeficient K) a předložit jej Lidové radě Ho Či Minova města ke schválení, aby jej uplatnila při výpočtu poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků pro všechny pozemky (bez ohledu na jejich hodnotu dle tabulky cen pozemků).

V současné době se pro oceňování pozemků široce používá metoda přebytku, která určuje specifické ceny pozemků pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků u realitních projektů, komerčního bydlení a městských oblastí. Tato metoda však neposkytuje skutečně spolehlivé výsledky oceňování pozemků. Podle odborníků platí, že pokud u stejného realitního projektu pouze jedna oceňovací firma použije dvě různé metody oceňování pozemků, dosáhne dvou různých výsledků s rozdílem přibližně 17 %. Pokud stejný realitní projekt ocení dvě různé oceňovací firmy používající stejnou metodu oceňování pozemků, dosáhne také dvou různých výsledků s rozdílem přibližně 17 %. Proto je pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků u realitních projektů a projektů komerčního bydlení nezbytné použití metody úpravy ceny pozemků.

- Jaké jsou výhody použití koeficientu K, pane?

*Pokud vím, Lidový výbor Ho Či Minova města kdysi vydal dokument, v němž navrhuje použití metody koeficientu K pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků u všech realitních a komerčních bytových projektů, bez ohledu na to, zda je hodnota poplatku za užívání pozemků vyšší nebo nižší než 30 miliard VND, namísto najímání konzultační firmy k ocenění hodnoty pozemků, jak je tomu v současnosti. Pokud by se pro stanovení poplatků za užívání pozemků použil koeficient K, proces by nemohl trvat déle než 6 měsíců. Tím by se zajistil dostatečný, přesný a včasný výběr příjmů do státního rozpočtu a zároveň by se chránila práva investorů projektu.

Mnoho projektů nelze realizovat, protože nelze platit poplatky za užívání pozemků.

Zároveň, pokud bude zaveden dle návrhu Lidového výboru Ho Či Minova města, standardizuje výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků pro realitní projekty, komerční bydlení a městské oblasti, čímž zajistí transparentnost a umožní státu i podnikům předvídat výši poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků, které budou odvedeny do státního rozpočtu.

Řešení současné situace, kdy poplatky za užívání pozemků a poplatky za pronájem pozemků nejsou stanoveny, jednak zabrání právním rizikům pro státní úředníky a zaměstnance při výkonu jejich povinností a pro zúčastněné strany; a jednak zajistí, aby státní orgány měly plnou pravomoc stanovit výši poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků, které mají být odvedeny do státního rozpočtu (prostřednictvím práva stanovit koeficient úpravy ceny pozemků (koeficient K4) každoročně nebo při kolísání trhu a v souladu s každým typem realitního projektu, komerčního bydlení, městské oblasti, čímž se naplní role státu, který trh vede, spíše než ho sleduje). Zároveň se zajistí dostatečný, přesný a včasný výběr pro státní rozpočet a zároveň se ochrání práva investorů projektu.

- Jedním z aktuálních úzkých hrdel pro podniky je postup schvalování investičních politik a schvalování investorů. To jsou první dva kroky při realizaci projektu. Jaké máte návrhy na řešení tohoto problému?

*Zjistili jsme, že postup schvalování investičních politik současně se schvalováním investorů je pouze prvním krokem v „řetězci“ investičních a stavebních postupů pro projekty v oblasti nemovitostí a komerčního bydlení. „Úzké místo“ v tomto postupu proto v poslední době vedlo k „úzkým místům“ v projektech sociálního bydlení a komerčního bydlení. Tuto překážku je proto třeba vyřešit nejen pro Ho Či Minovo Město, ale pro celou zemi.

Současnou překážkou je navíc úprava plánování v měřítku 1/2000 pro projekty sociálního bydlení. Mnoho projektů nelze realizovat, protože většina projektů sociálního bydlení se nachází na pozemcích dříve určených pro komerční bydlení, které byly přeměněny. Pokud bude na těchto pozemcích postaveno sociální bydlení, koeficient využití půdy se zvýší 1,5krát. To znamená, že staré plánování v měřítku 1/2000 bude nutné odpovídajícím způsobem upravit.

Úprava územního plánu v měřítku 1/2000 je odpovědností a pravomocí státních orgánů a upravuje se „pravidelně“ podle zákonů o územním plánování a výstavbě. Neexistuje však žádný předpis, který by stanovil, že „územní plány a podrobné plány musí být schváleny nebo upraveny podle zákona před vypracováním zprávy o studii proveditelnosti pro investici a výstavbu a realizací dalších kroků projektu“. Investoři do projektů sociálního bydlení proto musí čekat, aniž by věděli, jak dlouho budou muset čekat, a to i přesto, že projekty sociálního bydlení nezvyšují počet obyvatel provincie. Je to proto, že kupující sociálního bydlení musí mít trvalý nebo dočasný pobyt po dobu alespoň 6 měsíců a sociální pojištění, a projekt pouze zvyšuje počet místních obyvatel v oblasti, kde se projekt nachází.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm