Co Ho Či Minovo Město potřebuje k průlomu?

Pan Le Hoang Chau navrhl mnoho speciálních mechanismů, které by pomohly Ho Či Minovu Městu vzlétnout.

- Jaké jsou podle vás tyto mechanismy?

*Za prvé, smlouvy BOT by se neměly vztahovat na investiční projekty zaměřené na modernizaci, rozšíření a doplnění stávajících silnic v Ho Či Minově Městě. Tím se zabrání střetu zájmů mezi investory projektu a uživateli silnic BOT, kteří musí platit poplatky, což by mohlo vytvářet sociální ohniska. Místo toho by investiční projekty zaměřené na modernizaci, rozšíření a doplnění stávajících silnic měly být realizovány v rámci smluv BT, přičemž by se na platby investorům měl použít rozpočet města.

Kromě toho je nutné zvážit, zda by Ho Či Minovu Městu umožnilo obnovit investiční projekty v oblasti výstavby formou smluv o BT s využitím státního rozpočtového kapitálu k úhradě investorů, rozhodně ne pozemkových fondů pro investory k realizaci jiných projektů. Zároveň stát vytváří rozpočtový kapitál prostřednictvím investičních aktivit v oblasti rozvoje pozemkového fondu, fondů pro rozvoj pozemkového fondu, organizací pro rozvoj pozemkového fondu a aukcí práv k užívání pozemků v souladu s ustanoveními návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) s cílem mobilizovat zdroje ze soukromého sektoru k investicím do rozvoje městské infrastruktury, dopravních prací atd.

- Pokud jde o současné úzké hrdla na trhu s nemovitostmi, jaké máte návrhy na jejich vyřešení a vytvoření průlomu pro rozvoj Ho Či Minova Města?

*Největším problémem v současné době jsou právní otázky, konkrétně výpočet poplatků za užívání pozemků. Většinu projektů nelze realizovat, protože nelze uhradit poplatky za užívání pozemků pomocí současných metod výpočtu. Proto se navrhuje povolit projektům komerčního bydlení uplatňovat koeficient úpravy ceny pozemků (koeficient K) a předložit jej Lidové radě Ho Či Minova města ke schválení, aby se poplatky za užívání pozemků a pozemkové nájemné uplatňovaly na všechny pozemky a parcely (bez ohledu na hodnotu vypočítanou podle ceníku pozemků).

Protože se v současnosti běžně používá metoda přebytku k určení specifických cen pozemků pro výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného pro realitní projekty, komerční bydlení a městské oblasti, tato metoda však neposkytuje spolehlivé výsledky oceňování pozemků. Podle výpočtů expertů, pokud u stejného realitního projektu pouze jedna oceňovací společnost použije dvě různé metody oceňování pozemků, poskytne dva různé výsledky s rozdílem hodnoty přibližně 17 %. Pokud stejný realitní projekt realizují dvě různé oceňovací společnosti, stejná metoda oceňování pozemků také poskytne dva různé výsledky s rozdílem hodnoty přibližně 17 %. Proto je použití metody úpravy ceny pozemků k výpočtu poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného pro realitní projekty komerčního bydlení velmi nezbytné.

-Jak prospěšné je použití koeficientu K, pane?

*Pokud vím, Lidový výbor Ho Či Minova města vydal dokument, v němž požaduje povolení k použití metody koeficientu K pro výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného pro všechny realitní a komerční bytové projekty bez ohledu na to, zda má projekt hodnotu poplatku za užívání pozemků vyšší nebo nižší než 30 miliard VND, namísto najímání konzultační jednotky pro oceňování pozemků, jak je tomu v současnosti. Pokud se k určení poplatků za užívání pozemků použije koeficient K, nesmí doba přesáhnout 6 měsíců. Zajištění úplného, ​​správného a včasného výběru pro státní rozpočet a zároveň zajištění práv investorů projektu.

Mnoho projektů nelze realizovat, protože nemohou zaplatit poplatky za užívání pozemků.

Zároveň, pokud bude uplatňován dle návrhu Lidového výboru Ho Či Minova města, formalizuje výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájmů pro realitní projekty, komerční bydlení a městské oblasti, čímž zajistí transparentnost, aby stát i podniky mohly předvídat výši poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájmů, které musí být uhrazeny do státního rozpočtu.

Překonání současné situace, kdy jsou poplatky za užívání pozemků a pozemkové nájemné neznámé, a zároveň zamezení právním rizikům pro úředníky, státní zaměstnance a veřejné zaměstnance při výkonu úředních povinností a související osoby; a zároveň zajištění toho, aby státní orgány měly plnou pravomoc rozhodovat o výši poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemných, které mají být odváděny do státního rozpočtu (prostřednictvím práva rozhodovat o koeficientu úpravy ceny pozemků (koeficient K4) každoročně nebo při kolísání trhu a v souladu s každým typem realitního projektu, komerčního bydlení, městských oblastí, aby plnil roli státu, který trh vede, nikoli státu, který trh sleduje). Zároveň zajištění dostatečného, ​​správného a včasného výběru do státního rozpočtu a zároveň zajištění práv investorů projektu.

- Problém, se kterým se firmy v současné době „zasekly“, je postup schvalování investičních politik a schvalování investorů. To jsou první dva kroky k realizaci projektu. Jaká máte doporučení k jejich řešení?

*Uvědomujeme si, že postup schvalování investičních politik současně se schvalováním investorů je pouze počátečním postupem v „řetězci“ investičních a stavebních postupů pro projekty v oblasti nemovitostí a komerčního bydlení. „Zablokování“ tohoto postupu proto v minulosti vedlo k „zablokování“ projektů sociálního bydlení a projektů komerčního bydlení. Proto je nutné tuto překážku odstranit nejen pro Ho Či Minovo Město, ale pro celou zemi.

Současným problémem je navíc úprava plánování 1/2000 pro projekty sociálního bydlení. Mnoho projektů nelze realizovat, protože většina projektů sociálního bydlení je na pozemcích přeměněných z komerčních bytů. Pokud bude postaveno sociální bydlení, koeficient využití půdy se zvýší 1,5krát. To znamená, že staré plánování 1/2000 bude nutné odpovídajícím způsobem upravit.

Úprava územního plánu v měřítku 1/2000 je v odpovědnosti a pravomoci státních orgánů a je upravována „pravidelně“ podle zákona o územním plánování a výstavbě, ale nebylo stanoveno, že „územní plány a podrobné plány musí být schváleny nebo schváleny k úpravě podle zákona před vypracováním zprávy o studii proveditelnosti stavební investice a realizací dalších kroků projektu. Investoři do projektů sociálního bydlení proto musí čekat, aniž by věděli, jak dlouho musí čekat, i když projekt sociálního bydlení nezvýší počet obyvatel provincie. Kupující sociálního bydlení totiž musí mít trvalý nebo dočasný pobyt po dobu alespoň 6 měsíců a mít sociální pojištění, což pouze zvyšuje počet místních obyvatel v oblasti, kde se projekt nachází.“

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm